TJ 93008, 2 juin 2025, RG 25/00135

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 6]

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Télécopie : [XXXXXXXX01]
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N° RG 25/00135 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2P3B

Minute : 25/00393

Société PIERRE AVENIR 3
Représentant : Me Emilie ASSOUS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0866

C/

Monsieur [C] [E]
Madame [J] [Z]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 Juin 2025

DEMANDEUR :

Société PIERRE AVENIR 3
[Adresse 4]
[Localité 5]

représentée par Maître Emilie ASSOUS, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [E]
[Adresse 9]
[Adresse 9]
[Localité 7]

comparant en personne

Madame [J] [Z]
[Adresse 9]
[Adresse 9]
[Localité 7]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 02 Mai 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 02 Juin 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 17 février 2023, la société PIERRE AVENIR 3 a donné à bail à M. [C] [E] et Mme [J] [Z] un local à usage d'habitation situé [Adresse 9] et un parking Porte 45 situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel initial de 963 euros, outre une provision pour charges récupérables de150 euros.
Par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2024, la société PIERRE AVENIR 3 a fait signifier à M. [C] [E] et Mme [J] [Z] un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer, dans le délai de deux mois, la somme de 10 445,89 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d'avoir à justifier de l'occupation des lieux.

Cette situation d'impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique 19 juillet 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 8 janvier 2025, la société PIERRE AVENIR 3 a fait assigner à M. [C] [E] et Mme [J] [Z], devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l'audience du 2 mai 2025, au visa des articles 514-1,834 et 835 du code de procédure civile, 1103, 1343-2 et 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de :
Déclarer recevable et bien fondé le demandeur en toutes ses demandes,
Y faisant droit,
Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée aux termes du contrat de bail d'habitation pour défaut de paiement,
Condamner solidairement M. [E] et Mme [Z] à payer à titre provisionnel à la SCPI PIERRE AVENIR 3 la somme de 8 809,25 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance de septembre 2024 incluse, sauf à parfaire, jusqu'à parfaite libération des lieux, avec intérêt au taux légal à compter de la date du commandement de payer
Ordonner l'expulsion de M. [E] et Mme [Z] et de tous occupants de leur chef des lieux occupés,
Condamner solidairement M. [C] [E] et Mme [J] [Z] au règlement à titre provisionnel, au profit de la SCPI PIERRE AVENIR 3 d'une indemnité journalière d'occupation égale aux derniers loyers et charges quotidiens applicables jusqu'à la libération effective des lieux occupés matérialisée par la restitution des lieux vides et la remise des clés,
Faisant application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, dire que les intérêts qui ont plus d'un an d'ancienneté seront eux-mêmes productifs d'intérêts au taux légal,
Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du demandeur, aux seuls frais risques et périls du défendeur et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,
Condamner solidairement M. [E] et Mme [Z] à payer au demandeur la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner solidairement M. [C] [E] et Mme [J] [Z] au paiement des entiers dépens,
Ordonner que l'exécution provisoire de l'ordonnance à intervenir aura lieu au seul vu de la minute.

L'assignation a été notifiée par la voie électronique au Préfet de Seine-Saint-Denis le 9 janvier 2025.

A l'audience du 2 mai 2025, la société PIERRE AVENIR 3, qui s'est fait représenter par son conseil, a maintenu les termes de son assignation actualisant la dette à la somme de 17 119,77 euros. Elle a indiqué qu'elle était opposée à l'octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire, le paiement des loyers courants n'ayant pas été repris.

M. [C] [E] a comparu en personne. Il a expliqué qu'il s'était séparé de Mme [J] [Z] qu'il avait été licencié mais avait depuis retrouvé du travail et percevait un salaire d'environ 4.000 euros. Il a ajouté qu'il était prêt à payer la somme de 2 500 euros ce jour et a demandé des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire proposant de payer chaque mois, en plus du loyer la somme de 500 euros.
Il a été autorisé à produire en cours de délibéré la preuve du paiement de 2 500 euros, la société PIERRE AVENIR 3 devant transmettre un décompte actualisé.
Mme [J] [Z], régulièrement assignée à étude, n'a pas comparu.
L'affaire a été mise en délibéré au 2 mai 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Le jour même, M. [C] [E] a transmis au greffe de la juridiction la justification d'un virement de 2 500 euros en paiement de sa dette de loyer.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de Mme [J] [Z] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.
Sur la demande principale

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l'espèce, la société PIERRE AVENIR 3 produit le bail du 17 février 2023 démontrant l'obligation au paiement de M. [C] [E] et Mme [J] [Z], ainsi qu'un décompte de la créance arrêté au 25 avril 2025, échéance d'avril 2025 incluse mentionnant un solde locatif de 17 119,77. M. [C] [E] a transmis en cours de délibéré la preuve d'un paiement de 2 500 euros le 2 mai 2025. Il convient de déduire cette somme de la dette.

Ainsi, la bailleresse rapporte la preuve de l'existence d'un arriéré de loyers et de charges impayés à hauteur de 14 619,77 euros.

Le bail prévoit que M. [C] [E] et Mme [J] [Z] agissent " solidairement en tant que co-preneur. " Si M. [C] [E] a indiqué que Mme [J] [Z] avait quitté les lieux il n'en a pas rapporté la preuve et il n'est pas démontré non plus que le bailleur en a été informé.

En conséquence, il convient de condamner solidairement M. [C] [E] et Mme [J] [Z] à payer à la société PIERRE AVENIR 3 la somme provisionnelle de 14 619,77 euros arrêtée au 25 avril 2025, échéance d'avril 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, des paiements étant intervenus depuis le commandement de payer et depuis l'assignation.

En application de l'article 1343-2 du code civil et conformément à la demande, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation
Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 " les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. "

En l'espèce, la société PIERRE AVENIR 3 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par vois électronique le 19 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 8 janvier 2025.

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 9 janvier 2025 soit au moins six semaines avant l'audience.

En conséquence, la demande de la société PIERRE AVENIR 3 aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets
Aux termes de l'article 1103 du code civil " les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. "
En l'espèce, le bail du 17 février 2023 prévoit à l'article VI de ses conditions générale qu' " il est expressément convenu qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance (le terme " loyer " comprenant le cas échéant le loyer additionnel résultant d'une révision) ou du montant des accessoires (charges, taxes récupérables, frais et honoraires restant à la charge du locataire, défaut de paiement ou défaut d'actualisation du dépôt de garantie suite à une révision de loyer) et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans qu'il soit besoin de remplir de formalité judiciaire nonobstant toutes les consignations ou offres réelles postérieures au délai ci-dessus. "

La société PIERRE AVENIR 3 a fait signifier à M. [C] [E] et Mme [J] [Z] un commandement d'avoir à payer la somme de 10 445,89 euros, le 17 juillet 2024.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail est résilié à la date du 18 septembre 2024.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l'espèce, Il ressort des éléments communiqués que M. [C] [E] a rapporté la preuve de ce qu'il a fait un virement de 2 500 euros le 2 mai 2025, soit le jour de l'audience. Il convient de considérer qu'il a repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l'audience et qu'il a commencé à payer sa dette. Il est en outre, eu égard à ses revenus, en situation de régler sa dette.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à M. [C] [E] et Mme [J] [Z] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues et de dire que les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant la période des délais de paiement ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

En revanche, si M. [C] [E] et Mme [J] [Z] ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera réputée acquise et le bail sera résilié. M. [C] [E] et Mme [J] [Z] devront quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la société PIERRE AVENIR 3 sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est, ainsi qu'au transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution et non en garantie des sommes qui pourraient être dus dès lors que les textes ne le prévoient pas.

Dans l'hypothèse où M. [C] [E] et Mme [J] [Z] ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, ils devront indemniser in solidum la propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à cete dernière un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifié, jusqu'à son départ définitif des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. [C] [E] et Mme [J] [Z], qui succombent, supporteront in solidum les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société PIERRE AVENIR 3, les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile il n'y a pas lieu de dire que l'exécution de la présente décision interviendra au vu de la minute.

PAR CES MOTIFS