TJ 35238, 10 juin 2025, RG 23/07818

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

10 Juin 2025

2ème Chambre civile
72A

N° RG 23/07818 -
N° Portalis DBYC-W-B7H-KTJM

AFFAIRE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence Linkermann,

C/

SCCV R.R.T, S.A.S. TAROC,

copie exécutoire délivrée
le :
à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-présidente, ayant statué seule, en tant que juge rapporteur, sans opposition des parties ou de leur conseil et qui a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile

ASSESSEUR : André ROLLAND, Magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Fabienne LEFRANC lors des débats et lors de la mise à disposition qui a signé la présente décision.

DEBATS

A l’audience publique du 06 Mai 2025

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,
par sa mise à disposition au Greffe le 10 Juin 2025,
date indiquée à l’issue des débats.
Signé par Madame Jennifer KERMARREC, pour la présidente empêchée
Jugement rédigé par Madame Jennifer KERMARREC,

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence Linkermann, représenté par la société LEFEUVRE SYNDIC SAS, immatriculée au RCS de Rennes sous le numéro 388 913 048, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Adresse 7]
[Localité 3]
représentée par Maître Sophie SOUET de la SELARL ARES, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

ET :

DEFENDERESSES :

SCCV R.R.T, immatriculée au RCS de Saint malo sous le numéro 792 622 458, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 8]
[Localité 4]
représentée par Maître Mathieu DEBROISE de la SELARL CABINET MATHIEU DEBROISE, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

S.A.S. TAROC, immatriculée au RCS de Saint Malo sous le numéro 792 164 071, prise en la personne de son représentant légal domcilié en cette qualité audit siège
[Adresse 8]
[Localité 4]
représentée par Maître Mathieu DEBROISE de la SELARL CABINET MATHIEU DEBROISE, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

EXPOSE DU LITIGE

La SCCV RRT, qui a pour associée unique la SASU TAROC, a fait construire, en qualité de maître de l’ouvrage, un ensemble immobilier dénommé LINKERMANN situé à [Localité 9], [Adresse 10], désormais [Adresse 2], sur un terrain cadastré section DH n°[Cadastre 5] lieudit [Adresse 6].

Cet ensemble a fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété établis par acte notarié en date du 23 octobre 2020.

Dans un premier temps, seuls les lots n°1, 2, 5 et 8 ont été vendus aux consorts [I], la SCCV RRT restant propriétaire des lots 3, 4, 6, 7, 9 et 10 faute d’acquéreurs.

Une procédure de référé-expertise a été engagée par les consorts [I] et le syndicat des copropriétaires au motif de désordres et non-conformités affectant l’immeuble nouvellement construit. Elle a donné lieu à deux ordonnances de référé en date des 13 et 17 juillet 2023 désignant un expert judiciaire pour examiner les travaux litigieux au contradictoire de nombreux intervenants.

Indépendamment de cette procédure, par acte en date du 17 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité Résidence LINKERMANN, représenté par son syndic en exercice, la société LEFEUVRE SYNDIC (SAS), (ci-après le syndicat des copropriétaires) a fait assigner la SCCV RRT et la SASU TAROC afin d’obtenir, principalement, le règlement de charges de copropriété impayées arrêtées au 5 octobre 2023.

Aux termes de conclusions récapitulatives n°2 notifiées par voie électronique le 19 mars 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal :
“Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article L.211-2 du Code de la construction et de l’habitation,
CONDAMNER la SCCV R.R.T. au paiement de la somme de 32.275,01 € au titre de l’arriéré de charges et frais arrêté au 7 janvier 2025, outre intérêts au taux légal sur la somme de 7.658,88 € à compter de la mise en demeure du 20 juillet 2023, sur la somme de 9.745,31 € à compter de la signification de l’assignation et sur le solde à compter de la signification des présentes conclusions.
ORDONNER la capitalisation des intérêts échus conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil.
LA CONDAMNER au versement d'une somme de 1.000,00 € à titre de dommages et intérêts.
LA CONDAMNER aux entiers dépens ainsi qu'au versement d'une somme de 2.500,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
DECLARER commun le jugement à intervenir à la SASU TAROC.
DEBOUTER la SCCV R.R.T. de ses demandes”.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose aux délais de paiement sollicités en défense, faisant observer qu’il ne dispose d’aucun patrimoine propre et que le fonctionnement de la copropriété est incompatible avec de tels délais. Il précise n’avoir perçu aucun fonds suite à la vente de lots réalisée par la SCCV RRT dans le cadre de la procédure de saisie immobilière dont elle fait l’objet.

Il ajoute, sur le fondement des articles 331 alinéa 2 du code de procédure civile et L211-2 alinéa 1 du code de la construction et de l’habitation, qu’il est de son intérêt de faire déclarer le présent jugement commun à l’associée unique de la SCCV RRT, la société TAROC, afin d’éviter une tierce-opposition.

En défense, aux termes de conclusions en défense n°2 notifiées par voie électronique en date du 11 mars 2025, la SCCV RRT et la SASU TAROC demandent au tribunal de :
“Vu les articles 1313-5 et 1231-6 du Code Civil,
Vu l'article 700 du Code de Procédure Civile,
Vu les éléments exposés et les pièces versées aux débats,

DECERNER ACTE à la SCCV R.R.T qu’elle ne conteste pas les sommes dues au titre des charges ;
ACCORDER à la SCCV RRT des délais de paiement sous la forme d’un moratoire de 12 mois et subsidiairement jusqu’à l’issue de la procédure de distribution du prix à l’issue de la procédure de saisie immobilière ;
DEBOUTER le Syndicat de Copropriété de l'Immeuble RESIDENCE LINKERMANN de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 1.000, 00 € ;
DIRE et JUGER n'y avoir lieu à déclarer la décision à intervenir commune et opposable à la SCCV TAROC, au regard du réglement de la créance du Syndicat de copropriété à intervenir dans la cadre de la procédure de saisie immobilière ;
DEBOUTER le Syndicat de Copropriété de l’lmmeuble RESIDENCE LINKERMANN de sa demande au titre des frais irrépétibles ;
DIRE ET JUGER que chacune des parties conservera la charge de ses frais et dépens.
DEBOUTER le Syndicat de Copropriété de l’Immeuble RESIDENCE LINKERMANN de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires”.

La SCCV RRT ne conteste pas les sommes dues au syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété et frais liés aux lots dont elle est propriétaire.

Elle explique ne pas disposer de fonds en l’absence de vente de ses lots. Elle précise que ces derniers constituent son seul actif disponible, actuellement appréhendé par l’effet d’un commandement de payer valant saisie immobilière. Elle indique être dans l’obligation de vendre ses lots ce qu’elle est parvenue à faire, les 17 septembre 2024 et 27 janvier 2025. Elle en déduit qu’en tant que créancier titulaire d’une hypothèque judiciaire spéciale, le syndicat des copropriétaires “sera normalement désintéressé”. Elle ajoute que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas être dans une situation financière difficile, ni avoir un besoin immédiat et impérieux de recouvrer sa créance.

La SCCV RRT s’oppose par ailleurs à la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires en rappelant les termes de l’article 1231-6 du code civil selon lequel le préjudice subi à raison du retard dans le paiement d’une somme d’argent est réparé par les intérêts de retard dus sur le montant de la créance. Elle fait observer que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’une faute spécifique, d’un préjudice distinct et d’un lien de causalité de nature à justifier sa demande indemnitaire.

***
La clôture de l’instruction a été ordonnée le 27 mars 2025. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 6 mai 2025, puis mise en délibéré au 10 juin suivant.

MOTIFS DE LA DECISION

I - Sur la demande principale :

En vertu de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'article 10-1 suivant précise que par dérogation au deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, entre autres, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie des sommes réclamées en produisant, entre autres :
- les procès-verbaux des assemblées générales en date des 28 juin 2022, 17 avril 2023 et 27 mai 2024 ayant approuvé, notamment, les comptes de charges de l’année 2023, ainsi que les budgets prévisionnels des années 2023 à 2025 incluses,
- les contrats de syndic applicables du 17 avril 2023 au 31 décembre 2024,
- un décompte détaillé des sommes dues arrêté au 7 janvier 2025.

La SCCV RRT ne conteste pas la somme réclamée dans ce dernier décompte.

Dans ces conditions, il convient de condamner la SCCV RRT à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 32 275,01 euros arrêtée au 7 janvier 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 9 800,14 euros à compter de l’assignation du 17 octobre 2023 et sur le solde à compter du 19 mars 2025, date de notification des dernières conclusions du syndicat.

La capitalisation des intérêts prévue à l’article 1343-2 du code civil sans caractère obligatoire n’est pas opportune. Il n’y a pas lieu de l’ordonner.

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, pris en ses deux premiers alinéas, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.

En l’espèce, la SCCV RRT justifie qu’une procédure de saisie immobilière a été engagée à son encontre concernant les lots restés sa propriété. Cette procédure a été initiée par la société représentant la masse des obligataires dans le cadre de l’emprunt obligataire souscrit pour financer les travaux de construction de la Résidence LINKERMANN. Le syndicat des copropriétaires y est intervenu en qualité de créancier inscrit en déclarant sa créance.

Dans ce cadre, la SCCV RRT a été autorisée à vendre à l’amiable ses lots, ce qu’elle est parvenue à faire les 17 septembre 2024 et 27 janvier 2025.

Pour autant, la distribution des fonds résultant de ces ventes n’est pas encore intervenue. La date à laquelle celle-ci interviendra reste à ce stade incertaine, de même que le montant exact des sommes susceptibles de revenir au syndicat des copropriétaires.

Par ailleurs, les sommes dues à ce dernier sont importantes et relativement anciennes. Elles mettent en péril la collectivité des copropriétaires.

Dans ces conditions, il n’est pas opportun de faire droit aux délais de paiement sollicités,

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’occurrence, le seul fait pour la SCCV RRT de ne pas régler les sommes dues est insuffisant pour caractériser sa mauvaise foi. Le syndicat des copropriétaires ne se prévalant d’aucune autre circonstance de nature à caractériser la mauvaise foi de la société, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formulée.

II - Sur la demande à l’encontre de la SASU TAROC :

Aux termes de l’article 331 alinéa 2 du code de procédure civile, il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement.

Selon l’article L211-2 alinéa 1 du code de la construction et de l’habitation, les associés d’une société civile dont l’objet est de construire un immeuble en vue de sa vente sont tenus au passif social sur tous leurs biens à proportion de leurs droits sociaux.

En l’espèce, compte tenu de cette dernière disposition, le syndicat des copropriétaires justifie d’un intérêt légitime à voir le présent jugement déclarer commun à la SASU TAROC, associée unique de la SCCV RRT.

Il convient de faire droit à cette demande.

III - Sur les demandes accessoires :

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, la SCCV RRT, partie perdante, doit supporter les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice. En compensation, il convient de lui allouer une indemnité de 1 500,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,