TJ 54099, 5 juin 2025, RG 24/01217

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY
[Adresse 5]
[Localité 6]

CIVIL - JCP

Minute n° 25/223

RG n° : N° RG 24/01217 - N° Portalis DBZD-W-B7I-CNUO

[H]

C/

[R]

JUGEMENT DU 05 Juin 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [X] [H]
né le 07 Avril 1988 à [Localité 6]
[Adresse 2]
[Localité 3]
comparant

d'une part,

DEFENDEUR(S) :

Madame [K] [R]
[Adresse 1]
[Localité 4]
comparante

d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Madame TARTAIX
Greffier lors des débats : Pauline PRIEUR
Greffier lors du délibéré : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 25 février 2025

Copie exécutoire délivrée le :
à : Monsieur [X] [H]

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 09 août 2021 ayant pris effet le 18 août 2021, Monsieur [X] [H] a donné à bail à Madame [K] [R] une maison à usage d’habitation située [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 700 euros et d’une provision sur charges mensuelle de 25 euros, outre le versement d’un dépôt de garantie de 700 euros.

Un procès-verbal de constat a été dressé par huissier de justice le 18 août 2021 en présence de Monsieur [X] [H] et de Madame [K] [R], valant état des lieux d’entrée.

Suivant courrier daté du 05 septembre 2023, Madame [K] [R] a délivré congé au bailleur.

Un constat d’état des lieux de sortie a été réalisé contradictoirement par commissaire de justice le 28 novembre 2023.

Par requête reçue au greffe le 19 août 2024, Monsieur [X] [H] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey aux fins de voir Madame [K] [R] condamnée au paiement des sommes suivantes :
2 524,32 euros en principal au titre des dégradations locatives,300 euros à titre de dommages et intérêts.
Les parties ont été convoquées à l'audience du 25 février 2025.

A cette audience, Monsieur [X] [H] a maintenu ses prétentions. Il a fait valoir que sa demande en paiement était justifiée par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie ainsi que par les décomptes et devis produits.
Il a exposé par ailleurs que sa demande indemnitaire était justifiée par la durée des travaux rendus nécessaires par l’état du logement, qu’il a évalué à deux mois et demi, et par le préjudice moral qu’il estime avoir subi.
Il a précisé qu’il n’était pas opposé à l’ouverture de discussions avec son ancienne locataire mais a refusé la proposition de conserver les 913,77€ constitués par le dépôt de garantie et le trop-perçu de charges, estimant que cette somme n’était pas suffisante.

Madame [K] [R] a fait remarquer, sans en tirer de conséquence juridique, l’absence de conciliation amiable préalable. Elle s’est opposée à la demande en paiement en faisant valoir que lors de l’état des lieux de sortie elle n’avait pas eu son mot à dire et qu’ensuite son ancien bailleur avait évoqué de nouveaux désordres dont il n’était pas établi qu’ils étaient de son fait.
Elle a indiqué qu’elle maintenait tous les arguments qu’elle avait soulevés dans son courrier du 3 mai 2024, produit par le demandeur.
Elle a souligné que le dépôt de garantie de 700€ ne lui avait pas été restitué, ainsi que 213,77 euros au titre d’un trop-perçu de charges, soit la somme totale de 913,77 euros, dont elle n’a pas sollicité la restitution, estimant que cette somme couvrait les éventuels désordres.
Elle a reconnu que le logement n’avait pas été rendu dans un état impeccable mais a estimé que les sommes sollicitées étaient exagérées, soulignant notamment que le devis concernant le ménage comprenait 24h de travail alors que le logement ne faisait que 80m².
Elle a souligné que le bailleur ne produisait que des devis et non pas des factures et que par ailleurs elle n’était pas responsable de la déformation des portes, due à la chaleur selon elle.
Elle a fait valoir qu’en tout état de cause, elle n’avait pas à supporter le remplacement à neuf d’éléments d’équipement comme le plan de travail ou la plaque de cuisson et qu’il convenait de tenir compte de la vétusté. Elle a soutenu que les toilettes étaient seulement entartrées et n’avaient pas besoin d’être remplacées par un élément neuf.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2025, prorogé au 05 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’aux termes de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l'espèce, il ressort des pièces produites par Monsieur [X] [H] que la somme de 2 524,32 euros qu'il réclame en principal est en réalité constituée de régularisations de charges locatives et de dépenses de remise en état du logement suite à des dégradations locatives.

Ces points feront donc l’objet d’un examen distinct.

1/ Sur la régularisation des charges

En application de l'article 23 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

En vertu de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, le contrat de bail prévoit que la locataire est redevable d'une provision sur charges de 25 euros par mois pour l’entretien de la chaudière et la taxe sur les ordures ménagères.

Monsieur [X] [H] justifie avoir procédé, le 26 janvier 2024, à la régularisation des charges pour les années 2021, 2022 et 2023 au titre de l’entretien de la chaudière et de la taxe sur les ordures ménagères. Il produit un décompte à ce titre, qui n’est pas contesté.

Il résulte en effet du décompte de charges, établi par l’EIRL IMMO DZELEBDZIC en qualité de mandataire du bailleur, que Madame [R] reste redevable de la somme de 120,26€ au titre des régularisations de charge 2021, 2022 et 2023, somme qui sera mise à sa charge.

2/ Sur les dégradations locatives

Selon l'article 7 c) et d) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Il doit prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives sauf si elles ont été occasionnées par vétusté, malfaçons, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Lorsque les dégradations sont constatées lors de la restitution des lieux, le preneur est présumé en être responsable, la charge de la preuve d'un cas de force majeure ou d'une faute du bailleur ou d'un tiers lui incombant.

L'article 1730 du code civil prévoit que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, excepté ce qui a péri ou ce qui a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Par ailleurs, l'article 22 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le bailleur a droit à la réparation intégrale de son préjudice résultant des dégradations locatives. Les devis ou factures n'ont qu'une portée indicative et ne présentent un intérêt pour l'estimation du montant des réparations locatives que s'ils ne sont pas surévalués et sont en relation avec les dégradations constatées.

Il convient à ce stade de rappeler que des devis établis par des professionnels suffisent, selon une jurisprudence constante, à fonder le droit à indemnisation du bailleur qui n'a pas l’obligation de produire des factures.

Il convient en outre de rappeler que l’usure doit être appréciée au regard de la durée pendant laquelle les locataires sont restés dans les lieux, soit un peu plus de 2 ans en l’espèce, ce qui ne doit pas donner lieu à une usure importante.

Monsieur [H] sollicite le remboursement au titre des dégradations des éléments suivants :
WC et plan de travail de la cuisine : 539,80€Plaque vitrocéramique : 379,99€Filtres de la hotte : 93€Nettoyage complet : 1141,84€Menuiseries intérieures et extérieures : 1163,20€
Sur le nettoyage du logement

Il ressort de l’état des lieux de sortie que de la poussière était présente dans l’ensemble des pièces, que les sols n’avaient été lessivés que sommairement et que des éléments de robinetterie ainsi que la cuvette des WC étaient fortement entartrés.

Le nettoyage doit donc être mis à la charge de la locataire sortante, qui d’ailleurs ne le conteste pas.

Cependant, si Monsieur [X] [H] produit un devis de la SARL EPIONE SERVICES d'un montant de 987,76€ TTC il convient de constater que ce dernier comprend 24 heures de ménage, auquel s’ajoute un montant de 154,08 euros TTC, selon le devis de la SARL N.C.I.E.C. SERVICES, pour la location d’une monobrosse sur trois jours.

Il convient de relever que la location d’une monobrosse fait double emploi avec le recours à une entreprise extérieure. Dans ces conditions, seule l’estimation du devis de la SARL EPIONE SERVICES sera retenue.

Par ailleurs, la durée de 24h apparait disproportionnée au regard de la surface habitable déclarée au bail (86m²) et à la saleté constaté (essentiellement poussières et éléments à détartrer).

Il convient donc d’arrêter à 329,25 euros TTC, correspondant à huit heures de ménage, le montant du nettoyage complet du logement qui sera mis à la charge de la défenderesse.

Sur le remplacement de certains éléments d’équipement (WC, plan de travail, plaque, filtres)

Il ressort de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie que le remplacement du filtre de la hotte aspirante est justifié en raison de son état très sale et gras mentionné lors de la sortie. Il convient dès lors de retenir à ce titre le coût d’un filtre selon le devis produit, soit 31 euros TTC.

En revanche, la nécessité de remplacer les WC n’est pas établie puisqu’ils sont uniquement décrits dans l’état des lieux de sortie comme étant entartés.

Par ailleurs, s’agissant du plan de travail de la cuisine, il convient de constater que l’état des lieux d’entrée mentionnait d’ores et déjà qu’il comportait « 1 trace de découpe à l’extrémité gauche -2 petits chocs sur l’arrête entre la plaque de cuisson et l’évier - 2 petits éclats au niveau de la portion qui borde l’évier sur l’avant - 1 petite découpe sur l’extrémité droite, avant la porte du placard- 2 trous sur le côté du meuble de l’évier ».

Dès lors, aucun élément ne justifie de mettre à la charge de la défenderesse le remplacement de ce plan de travail, seul un éclat en plus étant constaté lors de la sortie.

S’agissant de la plaque de cuisson, il convient là aussi de constater que l’état des lieux d’entrée mentionnait déjà des rayures. Les constatations faites lors de la sortie ne sont pas suffisantes pour mettre à la charge de l’ancienne locataire le remplacement de cette plaque.

Sur les menuiseries intérieures et extérieures

S’agissant des 6 portes intérieures dont la remise en état est sollicitée, il convient de constater qu’elles étaient décrites comme étant en très bon état lors de l’entrée dans les lieux.

A la sortie, les portes de deux chambres, du WC et de la salle de bain sont décrites comme voilées en partie haute, ce qui ne peut résulter d’une usure normale après seulement deux ans d’occupation des lieux.

Leur remise en état sera donc mise à la charge de Madame [R].

La porte de la cuisine menant à la cave et celle du salon sont en revanche décrites comme étant sales et aucun élément ne justifie que leur remise en état soit mise à la charge de la défenderesse.

D’après le devis de la société WEIGERDING du 08 décembre 2023, il convient donc de retenir la somme de 352€ pour les 4 portes précitées.

S’agissant des menuiseries extérieures, la fenêtre de la chambre n°2 et celle de la pièce à la suite de la chambre n°1 n’apparaissent pas devoir être réparées puisqu’elles sont uniquement décrites comme étant sales. En revanche, la porte d’entrée et la porte de service du sous-sol sont décrites comme présentant des griffures, des marques ou des rayures, le battement central de la fenêtre de la chambre 1 est déboité et la fenêtre de la salle de bain présente une ouverture très difficile, se bloquant.

Ces constatations ne relèvent pas de la simple usure, de sorte que la remise en état de ces 4 éléments sera mise à la charge de la défenderesse, soit la somme de 176€ TTC.

Aucune somme n’est due en revanche pour les poignées de porte, qui ne font l’objet d’aucune mention particulière dans l’état des lieux de sortie.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Madame [K] [R] est redevable au titre des dégradations locatives d’un montant total de 888, 25euros (329,25 + 31 + 352 + 176).

3/ Sur le compte entre les parties

L’article 1347 du code civil prévoit que la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l’espèce, il ressort du décompte de sortie du 25 avril 2024, sur la base duquel la présente demande en paiement est formée, que le bailleur a lui-même procédé à une compensation entre les créances réciproques des parties.

Il n’est en effet pas contesté que Monsieur [H] a conservé le dépôt de garantie de 700€ et qu’il convient de déduire un trop perçu de charges de 213,77€, tel que cela ressort du propre décompte du demandeur.

Or, il résulte des développements précédents que Madame [R] est redevable de la somme de 120,26€ au titre de la régularisation de charges et de 888,25€ au titre des réparations locatives, soit 1008,51€.

Dans ces conditions, il apparait qu’après compensation, Madame [K] [R] se trouve redevable à l’égard de Monsieur [X] [H] de la somme de 94,74 euros, au paiement de laquelle elle sera condamnée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Les articles 1231-1 et suivants du code civil prévoient que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé.

En application de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Monsieur [X] [H] demande que soient pris en compte à la fois son préjudice matériel découlant de la durée des travaux nécessaires en vue de la remise en état du bien et son préjudice moral, et sollicite à ce titre le paiement d’une somme de 300 euros.

Cependant, force est de constater que Monsieur [X] [H] ne produit à l’appui de sa demande que de simples devis, sans produire les factures correspondantes, ce qui ne permet aucunement, d’une part, de savoir si les travaux ont réellement été effectués et, d’autre part, de connaître la durée pendant laquelle le bien immobilier aurait été immobilisé sans pouvoir de ce fait être reloué, étant relevé qu’il ressort des pièces du dossier que le bailleur occupe désormais lui-même le bien, de sorte qu’il ne peut se prévaloir d’aucune perte de chance de le relouer rapidement.

Par ailleurs, aucune pièce n'est produite quant à l'existence d'un préjudice moral.

Il y aura donc lieu de rejeter cette demande.

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, Madame [K] [R], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS