TJ 35288, 10 juin 2025, RG 25/00037

N° 25/00126

JUGEMENT du
10 JUIN 2025

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N° RG 25/00037 - N° Portalis DBYD-W-B7J-DTI6

S.A. HLM LA RANCE

C/

[N] [E]

Copie exécutoire délivrée
le

à

Copie certifiée conforme délivrée
le

à
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-MALO

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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Madame BURON Annabelle, Juge des Contentieux de la protection de Saint-Malo, assistée de BENARD Sandra, greffier ;

DÉBATS : à l’audience publique du 13 Mai 2025 ;

Jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition le 10 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats ;

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DEMANDERESSE :

S.A. HLM LA RANCE
[Adresse 1]
[Adresse 4]
Représentée par [R] [T], munie d’un pouvoir

Comparante

DÉFENDERESSE :

Madame [N] [E]
née le 09 Mars 1998 à [Localité 5]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Comparante

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Par contrat du 22 avril 2022, la S.A. d’H.L.M. “La Rance” a donné à bail à Mme [N] [E] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 375,76 € (en ce compris le loyer des annexes) outre les charges locatives.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. d’H.L.M. “La Rance” a fait signifier le 4 janvier 2024 un commandement de payer et de justifier de l’occupation du logement.

Par acte de commissaire de justice du 28 janvier 2025, la S.A. d’H.L.M. “La Rance” a fait assigner Mme [N] [E] en constatation de la résiliation du bail les liant, et ce, pour défaut de paiement des loyers, provisions sur charges et charges y afférents, expulsion des lieux précités avec au besoin assistance de la force publique et autorisation de faire transporter et séquestrer aux frais de la locataire les meubles et effets mobiliers se trouvant dans les lieux, et si des délais de paiement étaient accordés, en résiliation du bail au moindre manquement.

La S.A. d’H.L.M. “La Rance” sollicite également sa condamnation à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

- la somme de 1549,86 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

- une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer qui serait dû en l’absence de résiliation, et ce jusqu'à la libération effective des lieux,

- la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- les dépens, en ce notamment compris les frais du commandement de payer, de l'assignation et les frais de mise à exécution à intervenir.

A l’audience du 13 mai 2025, la S.A. d’H.L.M. “La Rance” représentée par [R] [T] régulièrement munie d'un pouvoir, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1633,64 euros. Le bailleur indique ne pas s’opposer à la mise en place d’un échéancier et précise que le dossier de surendettement déposé par la locataire a été déclaré recevable.

Mme [N] [E] comparait en personne. Elle ne conteste pas la dette mais sollicite de pouvoir se maintenir dans le logement. Elle propose un échéancier sur la base de mensualités de 30 euros compte tenu de ses ressources.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe en amont de l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 10 juin 2025 pour être rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Ille-et-Vilaine par la voie électronique le 29 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A. d’H.L.M. “La Rance” justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 22 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur le bien fondé de la demande :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

En l’espèce, le bail conclu le 22 avril 2022 contient une clause résolutoire (article 3-5 Contrat de location - Conditions générales) comportant une stipulation faisant expressément état d’un délai de deux mois pour régulariser l’impayé. La loi du 6 juillet 1989 relevant d’un ordre public de protection et cette stipulation étant plus favorable au locataire, il en sera fait application, étant précisé que la loi du 27 juillet 2023 en ce qu’elle a modifié le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire n’a pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 janvier 2024 pour la somme en principal de 1144,42 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 4 mars 2024, la décision de recevabilité du dossier de surendettement étant postérieure (24 avril 2025) et donc sans incidence sur l’acquisition de la clause résolutoire.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La S.A. d’H.L.M. “La Rance” produit un décompte démontrant que Mme [N] [E] reste lui devoir la somme de 1633,64 € à la date du 9 mai 2025, échéance d’avril 2025 comprise.

Mme [N] [E] ne conteste pas la dette ni en son principe ni en son montant. Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1549,86 euros à compter de l'assignation et à compter du présent jugement pour le surplus.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE DE RÉSILIATION DE PLEIN DROIT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que le “juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative”.

L'article 24 VI de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que “ Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;”

L’article 24 VII de cette même loi ajoute notamment que “ Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.”

À l’audience, Mme [N] [E] a sollicité de pouvoir se maintenir dans les lieux et proposé un échéancier. Le bailleur a donné son accord pour la mise en place d’un échéancier dans l’attente des mesures imposées par la commission de surendettement, et ce malgré l’absence de reprise du paiement du loyer courant.

Au regard de ces éléments, il convient de faire droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire formée par la défenderesse ainsi qu’à la demande de délais de paiement.
Mme [N] [E] sera donc autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif de la présente décision. Il convient également de dire que la résiliation du bail et par conséquent les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le délai accordé. Si Mme [N] [E] règle outre le loyer courant, l'arriéré et l’indemnité d’occupation dans le délai accordé, la clause sera réputée ne pas avoir joué et l'exécution du bail se poursuivra. En revanche, en cas de non-respect des modalités de paiement accordées, la clause résolutoire produira tous ses effets : le bail sera résilié et la S.A. d’H.L.M. “La Rance” pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique. L’indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, continuera d’être due du jour de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clefs.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [N] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité et la situation économique de Mme [N] [E] telle qu’elle ressort notamment du diagnostic social et financier justifient de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,