CA Aix Provence, 11 juin 2025, RG 22/13766

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 11 JUIN 2025

N° 2025 / 177

N° RG 22/13766

N° Portalis DBVB-V-B7G-BKFOE

Compagnie d'assurance

AREAS DOMMAGES

C/

[J] [F]

Cabinet FAP

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Olivier SINELLE

Me Agnès ERMENEUX

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de TOULON en date du 12 Juillet 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 17/0320.

APPELANTE

Compagnie d'assurance AREAS DOMMAGES

prise en la personne de son représentant légal demeurant en cette qualité au siège sis [Adresse 2]

représentéeet plaidant par Me Olivier SINELLE, membre de l'AARPI ESCLAPEZ-SINELLE-PILLIARD, avocat au barreau de TOULON

INTIMÉS

Monsieur [J] [F]

né le 10 Novembre 1961 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Agnès ERMENEUX, membre de la SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Pascal CERMOLACCE, membre de la SELARL CABINET CERMOLACCE-GUEDON, avocat au barreau de MARSEILLE

SARL FINANCE ADMINISTRATION ET PATRIMOINE "Cabinet FAP' Représentant le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, demeurant de droit au siège sis [Adresse 3]

assigné le 03/12/2022 par PVRI (que la DA)

Assignation remise le 24/01/2023 par PVRI (Conclusions)

signification de conclusions le 19/04/2023 par PVRI

défaillante

---

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Juin 2025.

ARRÊT

Rendu par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Juin 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

M. [J] [F], M.[C] [K] et Mme [L] [T] sont copropriétaires de divers lots au sein de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7], dont certains ont été donnés à bail à des particuliers par M. [J] [F] et Mme [L] [T].

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son syndic la SARL FINANCE ADMINISTRATION ET PATRIMOINE "Cabinet FAP' a diligenté des travaux de réhabilitation globale de l'immeuble dont la maîtrise d'oeuvre a été confiée au bureau d'études [Z] [V] par contrat du 13 janvier 2011 et la réalisation à l'entreprise EIRL [X] pour un montant total de 23.938,03 euros, suivant marché de travaux du 23 mai 2012.

M. [J] [F] et Mme [L] [T] ont confié à l'entreprise de construction les travaux de réhabilitation de leurs parties privatives.

Les travaux ont débuté en juin 2013.

M.[V] et L'EIRL [X] ont évoqué une nécessité d'interrompre les travaux en raison des risques encourus pour les occupants de l'immeuble, demeurés dans les lieux.

Le 15 janvier 2014, les sapeurs pompiers sont intervenus dans l'immeuble suite à des désordres au niveau du faux-plafond des combles.

Les occupants des appartements concernés ont dû être relogés.

Une ordonnance du Tribunal administratif de Toulon a désigné M. [U] en qualité d'expert.

Celui-ci dans son rapport déposé le 21 janvier 2014 a conclu à l'existence d'un péril grave et imminent. En effet, il résulte de ce rapport l'existence de désordres importants sur le plancher du séjour et notamment celle d'un trou béant dans le plafond, imputés à la chute d'une pièce de charpente ou de tuiles ou le passage du pied d'un ouvrier prenant appui lors de l'enlèvement de la toiture de l'immeuble.

Un arrêté de péril imminent a été rendu le 22 janvier 2014.

M.[C] [K] a reçu de la Direction Générale des Finances Publiques une demande tendant au règlement des frais de relogement des locataires de l'immeuble.

Par actes d'huissier signifiés les 2 et 16 octobre, 12 novembre 20 15, M. [C] [K] a fait assigner devant le Tribunal de grande instance de Toulon M. [J] [F], Mme [L] [T], I 'EIRL [X], le bureau d' études HC, représenté par M.[Z] [V] et la SA AXA FRANCE IARD aux fins d'obtenir leur condamnation in solidum à l'indemniser du préjudice subi du fait du coût des frais de relogement des locataires restés dans l'immeuble.

Par acte d' huissier signifié le 19 juin 2017, M. [J] [F] a fait assigner le syndic de copropriété de l'immeuble, la SARL FINANCE ADMINISTRATION ET PATRIMOINE exerçant sous l'enseigne "CABINET FAP" en intervention forcée dans 1'affaire principale, aux fins de la voir condamner à le relever et garantir de toute condamnation susceptible d'intervenir à son encontre.

Par ordonnance rendue sur incident en date du 29 mai 2018, le juge de la mise en état a débouté M.[J] [F] de sa demande de jonction des affaires, considérée

comme tardive.

Dans l'affaire principale, par jugement réputé contradictoire en date du 5 mars 2019, le Tribunal de grande instance de Toulon a :

- déclaré recevables les demandes de M. [C] [K],

- condamné in solidum M. [J] [F] et Mme [L] [T] à payer à M.[C] [K] la somme de 15.644,12 euros avec intérêts au taux-légal à compter de 1'assignation,

- condamné 1'EIRL [X] et la compagnie d'assurances AXA FRANCE IARD, prises en personne de leur représentant légal en exercice, in solidum avec M. [J] [F] et Mme [L] [T], au paiement de cette somme, dans la limite de leur responsabilité d'un quart, soit la somme de 3.911,03 euros,

- condamné in solidum l'EIRL [X] et la compagnie d'assurances AXA FRANCE IARD, prises en la personne de leur représentant légal en exercice, à payer à M. [J] [F] la somme de 7.148,08 euros au titre des frais de relogement et déménagement des locataires, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

- dit que la compagnie d'assurances AXA FRANCE IARD pourra opposer à l'EIRL [X] sa franchise contractuelle de 1.200 euros,

- rejeté tous les appels en garantie,

- condamné in solidum M. [J] [F], Mme [L] [T], l'EIRL [X] et la compagnie d'assurances AXA FRANCE IARD, prises en la personne de leur représentant légal en exercice, à payer, sur le fondement de l' article 700 du code de procédure civile 1.300 euros chacun à M. [C] [K] et au bureau d'études HC, représenté par M. [Z] [V],

- débouté les autres demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum M.[J] [F], Mme [L] [T], l'EIRL [X] et la compagnie d'assurances AXA FRANCE IARD, prises en la personne de leur représentant légal en exercice, aux dépens, distraits au profit de Maître BONVINO-ORDIONI,

-ordonné 1'exécution provisoire,

-rejeté le surplus des demandes.

Par jugement rendu le 12 juillet 2022, le Tribunal:

CONDAMNE le cabinet FAP à payer la somme de 33.172,34 euros à M. [J] [F], avec intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2015, date de l'assignation principale,

DEBOUTE M. [J] [F] du surplus de ses demandes,

CONDAMNE le cabinet FAP à payer à M. [J] [F] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la société AREAS DOMMAGES à relever et garantir le cabinet FAP des condamnations prononcées à son encontre,

DEBOUTE le cabinet FAP et la société AREAS DOMMAGES de leurs demandes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum le cabinet FAP et la société AREAS DOMMAGES aux dépens,

Par déclaration au greffe en date du 17 octobre 2022, la compagnie d'assurance AREAS DOMMAGES a interjeté appel de cette décision.

Elle sollicite:

Réformer le jugement déféré en ce qu'il a :

- Condamné le cabinet FAP à payer la somme de 33.172,34 € à M.[J] [F], avec intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2015, date de l'assignation principale,

- Condamné le cabinet FAP à payer à M. [J] [F] la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- Condamné la Compagnie AREAS DOMMAGES à relever et garantir le cabinet FAP des condamnations prononcées à son encontre,

- Débouté le cabinet FAP et la Compagnie AREAS DOMMAGES de leurs demandes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- Condamné in solidum le cabinet FAP et la Compagnie AREAS DOMMAGES aux dépens.

Confirmer le jugement déféré en ce qu'il a :

- Déclaré l'intervention volontaire de la Compagnie AREAS DOMMAGES recevable ;

- Rejeté les autres demandes de M. [J] [F], dont les sommes allouées dans l'instance principale au titre de l'article 700 du CPC ;

En conséquence,

A TITRE PRINCIPAL :

- Dire et juger M. [J] [F] irrecevable en ses demandes, fins et prétentions dirigées à l'encontre de Société FAP (Finance Administration et Patrimoine) ;

SUBSIDIAIREMENT :

- Dire et juger M. [J] [F] infondé en ses demandes, fins et prétentions dirigées à l'encontre de Société FAP (Finance Administration et Patrimoine), et l'en débouter ;

PLUS SUBSIDIAIREMENT :

- Dire et juger que le préjudice certain, né et actuel dont M. [J] [F] s'élève à la somme de 10.811,64 € ;

- Dire et juger que l'éventuelle responsabilité de la Société FAP (Finance Administration et Patrimoine) ne peut concerner que le surcoût du relogement des occupants dont le tribunal a définitivement jugé qu'il ne peut être à la charge du Syndicat des copropriétaires ;

- Dire et juger que l'éventuelle responsabilité de la Société FAP (Finance Administration et Patrimoine) ne peut pour le moins s'analyser qu'en la perte d'une chance de ne pas avoir exposé les frais de relogement des occupants dans les conditions d'urgence dans lesquelles ils l'ont été ;

- Débouter M. [J] [F] de ses plus amples demandes, fins et prétentions ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

- Condamner M. [J] [F] à payer la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens, dont ceux d'appel distraits au profit de Maître Olivier SINELLE, Avocat, sur son offre de droits, conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC.

A l'appui de son recours, elle fait valoir:

-que M.[F] est défaillant dans la preuve d'une faute du syndic, du préjudice dont il demande réparation et d'un lien de causalité entre eux,

-qu'en effet, louer un immeuble vétuste, puis voter des travaux dans les parties communes comme privatives tout en maintenant les locataires sans les reloger pendant la durée de la réhabilitation a été un choix des copropriétaires dont ils sont seuls responsables,

-que si le relogement des locataires s'avère finalement nécessaire sa charge incombe au bailleur,

-qu'ainsi aucune faute du syndic ne peut le rendre responsable du relogement des locataires mais tout au plus d'un surcoût de ce relogement qui serait de son fait,

-que le syndic n'est responsable ni de la nécessité de reloger les locataires pendant la durée des travaux ni des causes de l'arrêté de péril ayant conduit à leur relogement (état de vétusté de l'immeuble et conditions dans lesquelles les travaux ont été réalisés)

-qu'en tout état de cause le préjudice subi est bien moindre que sollicité,

-que la faute reprochée au syndic si elle devait être retenue ne pourrait que s'analyser en une perte de chance d'obtenir le départ des occupants avant la réalisation des travaux hors toute urgence donc dans d'autres conditions,

-que rien ne garantit que son intervention aurait changé quoique ce soit au déroulé des faits puisque les locataires ne sont partis que lorsque la commune de [Localité 6] a fait l'avance des frais de leur relogement, devant la défaillance des bailleurs sur ce point.

M.[F] conclut:

REJETER toutes prétentions contraires ;

DEBOUTER purement et simplement le Cabinet FAP et la société AREAS DOMMAGES de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

Vu l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l'article 367 du Code de Procédure Civile,

Vu les pièces versées aux débats,

CONFIRMER purement et simplement, en toutes ses dispositions, le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de TOULON en date du 12 juillet 2022 en ce qu'il a :

« condamné le Cabinet FAP à payer la somme de 33.172,34 € à M.[J] [F], avec intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2015, date de l'assignation principale,

débouté M. [J] [F] du surplus de ses demandes,

condamné le Cabinet FAP à payer à M. [J] [F] la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

condamné la société AREAS DOMMAGES à relever et garantir le Cabinet FAP des condamnations prononcées à son encontre,

débouté le Cabinet FAP et la société AREAS DOMMAGES de leurs demandes au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

condamné in solidum le Cabinet FAP et la société AREAS DOMMAGES aux dépens.» CONDAMNER le cabinet FAP - Finance Administration et Patrimoine exerçant sous l'enseigne et le nom commercial cabinet FAP à payer à M. [J] [F] la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens conformément aux dispositions des articles 695 et suivants du Code de Procédure Civile.

Il soutient:

-qu'en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 le syndic a pour objet la conservation de l'immeuble,

-que le sinistre ayant donné lieu au relogement des locataires résulte des travaux en toiture soit en partie commune,

-qu'il appartenait donc au syndic de mettre en oeuvre toutes diligences nécessaires afin que le relogement des locataires soit réalisé, alors qu'aucune assemblée générale n'a été convoquée sur ce point,

-que ce faisant il a engagé sa responsabilité,

-qu'il a en effet été alerté à plusieurs reprises tant par le bureau d'étude que par l'entreprise en charge de ces travaux de la nécessité du relogement des occupants, en vain,

-que le syndic, auquel il appartenait de procéder à l'évacuation et au relogement au vu des risques encourus, n'a jamais adressé le moindre courrier à l'ensemble des copropriétaires pour que ces derniers procèdent à ce relogement ni n'a mis en oeuvre une quelconque procédure de relogement de son fait,

-qu'en application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 le syndic est chargé d'administrer l'immeuble de pourvoir à sa consommation, à sa garde et à son entretien et en cas d'urgence de faire procéder de sa propre initiative l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci, il est tenu d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations des AG,

-qu'il a manqué à ses obligations,

-que son préjudice est parfaitement établi.

La société cabinet FAP est non comparante.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il est rappelé que les demandes tendant à voir dire et juger, prendre acte ou constater ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie, qui les sollicite, hors cas prévus par la loi, de sorte qu'il n'est pas statué sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur la responsabilité du syndic

Il résulte de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndic est chargé notamment d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa consommation, sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Il est tenu d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations des assemblées générales.

Aux termes de l'article L521-1 du code de la construction et de l'habitation, lorsque l'arrêté de péril est assorti d'une interdiction d'habiter ou prescrit des travaux qui ont pour conséquence l'évacuation des occupants de l'immeuble, le propriétaire est tenu à une obligation de relogement de ces derniers.

Le propriétaire doit assurer le coût du relogement en versant une indemnité dont le montant ne peut excéder un an du nouveau loyer. En cas de défaillance du propriétaire, il appartient au maire de prendre les mesures nécessaires pour assurer le relogement des occupants des immeubles frappés d'un arrêté de péril.

En l'espèce, il résulte des pièces du dossier que le bureau d'étude [V], en charge de la maîtrise d'oeuvre des travaux de réhabilitation global de l'immeuble, votés en assemblée générale et portant notamment sur des parties communes, a alerté le syndic, dans son courrier du 31 octobre 2013, sur la nécessité de faire neutraliser la colonne de gaz et sur l'urgence du relogement des locataires, qui aurait dû intervenir avant le démarrage des travaux ou à leur début.

Dans un courrier du 18 novembre 2013 au syndic, ce même bureau d'étude informait de l'obligation d'interrompre les travaux intérieurs face à une colonne de gaz non neutralisée et à la persistance de la présence des locataires.

Ainsi, le syndic alerté à plusieurs reprises sur la nécessité de neutraliser la colonne de gaz et de reloger les occupants de l'immeuble, pour la réalisation des travaux votés en assemblée générale, ne justifie d'aucune démarche en ce sens, comme un courrier aux copropriétaires afin qu'ils procèdent au relogement de leurs locataires, ou une convocation à une assemblée générale pour considérer cette nécessité, ou encore d'actions en vu de sauvegarder ces occupants.

Face à cette urgence signalée, le syndic a, donc, comme retenu par le premier juge, commis des négligences et manquements, constitutifs d'une faute, qui engage sa responsabilité.

Pour autant cette faute n'est à l'origine pour M.[F] que de la perte de chance d'obtenir le départ des occupants, avant la réalisation des travaux, hors toute urgence, ainsi dans d'autres conditions.

En effet, la charge de leur relogement est une obligation personnelle qui pèse sur les copropriétaires.

Cette perte de chance peut être évaluée à la somme de 5 000€, à laquelle le syndic est condamné.

Sur l'appel en garantie

Le syndic est assuré au titre de sa responsabilité civile professionnelle auprès de la société AREAS DOMMAGES, qui, si elle conteste toute faute du syndic, ne dénie pas sa garantie, de sorte qu'elle est condamnée à relever et garantie son assuré des condamnations prononcées à son encontre.

Sur les autres demandes

Le cabinet FAP, syndic, est condamné à 1500€ d'article 700 du code de procédure civile outre aux dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS,