TJ 93008, 11 juin 2025, RG 25/00004

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE MONTREUIL
[Adresse 4]
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N° RG 25/00004 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2OIJ

Minute : 25/

S.A. RIVP REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7]
Représentant : Me Pierre-Bruno GENON CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0096

C/

Madame [S] [J] épouse [R]

Copie exécutoire délivrée à :
Me Pierre GENON CATALOT

Copies certifiées conformes délivrées à :
Madame [S] [J] épouse [R]

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
du 11 juin 2025

Ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 11 juin 2025 ;

Par Madame Hélène DUBREUIL, en qualité de juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, statuant en référé, assistée de Madame TRUSSARDI Marianne, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 10 avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Madame Hélène DUBREUIL, en qualité de juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, statuant en référé, assistée de Monsieur Yann LACHAT, greffier audiencier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. RIVP REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7]
[Adresse 2]
représentée par Me Pierre-Bruno GENON CATALOT, avocat au barreau de PARIS,

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [S] [J] épouse [R]
[Adresse 3]
comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 17 janvier 2011, la RIVP a donné à bail à Madame [S] [J] épouse [R] un logement sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 753,98 euros, charges en sus.
Le 18 décembre 2023, la bailleresse a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3018,71 euros au titre des loyers et charges impayés.
Le 19 décembre 2023, la RIVP a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers.
Par acte de commissaire de justice en date du 9 décembre 2024, la RIVP a assigné en référé Madame [S] [J] épouse [R] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
- ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- condamner Madame [S] [J] épouse [R] au paiement des sommes suivantes :
* 4615,37 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges, arrêté au 2 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse
* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux loués ;
* 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
* les entiers dépens de l’instance ;
- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture le 11 décembre 2024.
A l'audience du 10 avril 2025, la RIVP, représentée par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu'en vertu d’un décompte arrêté au 1er avril 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 4480,50 euros, échéance de mars 2025 incluse.
Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Madame [S] [J] épouse [R] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.
Madame [S] [J] épouse [R], qui comparaît, ne conteste pas le principe de la dette et sollicite des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus du loyer courant. Elle indique qu'elle travaille en tant que cuisinière dans un restaurant, elle perçoit un salaire mensuel de 1400-1600€. Elle est aidée par ses enfants majeurs.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION
Madame [S] [J] épouse [R] ayant comparu à l'audience, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la recevabilité
Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de [Localité 6] le 11 décembre 2024 soit six semaines au moins avant la première audience.
Par ailleurs, la RIVP justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 19 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 9 décembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
La demande d'acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.
Sur la demande en paiement
Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 17 janvier 2011, du commandement de payer délivré le 18 décembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 1er avril 2025 que la RIVP rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
Par conséquent, Madame [S] [J] épouse [R] sera condamnée à lui payer la somme provisionnelle de 4480,50 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er avril 2025, échéance de mars 2025 incluse.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Madame [S] [J] épouse [R] le 18 décembre 2023.
Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 18 février 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 17 janvier 2011 à compter du 19 février 2024.
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
Il résulte de l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 en sa version applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet 2023 que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette dans les délais et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais etles modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le peiement du loyer et des charges.Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”
En l'espèce, Madame [S] [J] épouse [R] propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation financière et personnelle et est donc en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Le dernier loyer est payé.
Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Madame [S] [J] épouse [R] selon les modalités précisées au dispositif.
En conséquence, il y a lieu de rappeler à Madame [S] [J] épouse [R] que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. La clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué si la locataire s’acquitte des échéances courantes et des mensualités supplémentaires prévues dans les délais fixés au dispositif de la présente décision.
Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d'une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la bailleresse.
De plus, l’expulsion de Madame [S] [J] épouse [R] et de tout occupant de son chef sera autorisée.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [S] [J] épouse [R]
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, et que l'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 19 février 2024.
Toutefois, les effets de cette résiliation sont suspendus du fait de l'octroi de délais de paiement. En cas de non-respect des délais fixés au dispositif, Madame [S] [J] épouse [R] deviendrait occupante sans droit ni titre à compter de cette date.
Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L'indemnité d'occupation sera égale au montant du loyer, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.
Il y a donc lieu de condamner Madame [S] [J] épouse [R] au paiement de cette indemnité à compter du 19 février 2024 jusqu'à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 1er avril 2025.
Sur les demandes accessoires
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [S] [J] épouse [R] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 18 décembre 2023 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX. Il convient également de condamner Madame [S] [J] épouse [R] à verser à la RIVP la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Il convient en outre de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE recevable la demande de la RIVP aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire,
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 17 janvier 2011 entre la RIVP d'une part et Madame [S] [J] épouse [R] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 19 février 2024,
CONDAMNE Madame [S] [J] épouse [R] à payer à la RIVP la somme provisionnelle de 4480,50 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 1er avril 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
AUTORISE Madame [S] [J] épouse [R] à s’acquitter de la dette en plusieurs fois, en procédant à 35 versements de 100 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges,
DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire,
RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution,
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,
En ce cas,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [S] [J] épouse [R] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Madame [S] [J] épouse [R] à payer à la RIVP une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer , augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 19 février 2024, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 1er avril 2025, jusqu'à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise,
CONDAMNE Madame [S] [J] épouse [R] à payer à la RIVP la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Madame [S] [J] épouse [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 18 décembre 2023 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX,
RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire,
DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.
Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi l'ordonnance a été signée par le juge des contentieux de la protection et le greffier.
Le greffier Le juge