TJ 75056, 11 juin 2025, RG 25/00893

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 10] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Madame [Z] [V]

Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Aurélie HERVE

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/00893 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7B6P

N° MINUTE : 10 JTJ

JUGEMENT
rendu le mercredi 11 juin 2025

DEMANDEUR
S.D.C DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 6], représenté par son syndic la SARL GROUPE LRDI VICTOR HUGO - [Adresse 4]
représenté par Me Aurélie HERVE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0235

DÉFENDERESSE
Madame [Z] [V], demeurant [Adresse 7]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Juge, statuant en juge unique
assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 11 juin 2025 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 11 juin 2025
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/00893 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7B6P

EXPOSE DU LITIGE

Mme [Z] [V] est propriétaire des lots n° 74 et 201 d'un immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 11], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 1] à Paris (75016), représenté par son syndic, la société GECOTRA, a fait assigner Mme [Z] [V] devant le tribunal judiciaire de Paris pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :
2 750,65 euros au titre des charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 septembre 2024,
2 500 euros à titre de dommages et intérêts,
la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,
1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble explique que malgré des relances, des charges échues restent impayées, ce qui lui cause des difficultés de gestion et de trésorerie.

A l'audience du 14 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son avocat, a maintenu l'ensemble de ses demandes.

Mme [Z] [V], régulièrement assignée à étude, n'a pas comparu.

Il sera référé aux écritures du syndicat des copropriétaires soutenues à l’audience pour un plus ample exposé de ses moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DECISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats:
- le justificatif de la qualité de copropriétaire de Mme [Z] [V] tel que cela résulte du relevé de propriété pour les lots n° 74 et 201,
- le relevé individuel de compte portant sur la période du 1er juillet 2024 au 1er janvier 2025 et arrêté à cette date à 2 750,65 euros (en ce inclus 700,99 euros de frais),
- les appels de fonds couvrant la période,
- les procès-verbaux d'assemblée générale de copropriété en date du 6 juin 2024, ayant notamment :
▸ approuvé le budget prévisionnel pour les exercices 2024 et 2025,
▸ décidé des travaux ou opérations suivants : remise en état des pierres agrafées en façade [Adresse 8] (résolution 23, AG 06/06/24), réfection des étanchéités des terrasses inaccessibles en cascade coté [Adresse 1] (résolution 24, AG 06/06/24).

Au vu des pièces produites, Mme [Z] [V] est redevable, au titre des charges de copropriété et de travaux, de la somme de 2 049,66 euros, pour la période allant du 1er juillet 2024 au 1er janvier 2025, incluant l'appel provisionnel charges et fonds travaux du 1er trimestre 2025.

En application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les intérêts au taux légal courront à compter du 30 septembre 2024, date de réception de la mise ne demeure, pour la somme de 862,41 euros et à compter du 7 février 2025, date de l'assignation, pour le surplus.

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera accordée.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Il est sollicité 180 euros pour l’envoi du dossier à l’huissier de justice, or il s'agit de frais ressortant de la gestion courante du syndic et il n'est pas démontré qu'ils traduisent des diligences réelles inhabituelles et nécessaires propre à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d'un copropriétaire défaillant. Cette somme sera écartée.

Ne sont pas justifiés faute de preuve d'envoi, les frais de mise en demeure du 11/10/24 (52 euros), et les frais d'établissement de pré état daté (380 euros) et de mutation (30 euros), faute de justificatifs, ces frais seront écratés.

Les frais de mise en demeure en date du 20 septembre 2024 sont justifiés avec la production du bordereau d’accusé réception, de sorte que leur montant sera retenu à la somme réelle de l’envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception, soit 6,99 euros.

En conséquence la somme globale de 6,99 euros sera accordée au titre des frais nécessaires. Avec intérêts au taux légal à compter du 7 février 2025, date de l'assignation, en ce que cette somme est née postérieurement à la mise en demeure.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il ressort des pièces versées que Mme [Z] [V] n'a pas payé régulièrement ses charges depuis le 1er juillet 2024. Son comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d'initier une procédure judiciaire. Il convient donc de la condamner au paiement de la somme de 75 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Mme [Z] [V], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Condamnée aux dépens, Mme [Z] [V] devra verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 2] ([Adresse 9]) une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,