TJ 44109, 5 juin 2025, RG 23/05329

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES
[Adresse 15]
[Localité 11]

05/06/2025

4ème chambre
Affaire N° RG 23/05329 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MUDG

DEMANDEUR :
S.D.C. DE LA RESIDENCE [14] SIS [Adresse 2], [Adresse 9], [Adresse 1], [Adresse 3], [Adresse 10], [Adresse 8], [Adresse 4], [Adresse 6], [Adresse 5] ET [Adresse 7] A [Localité 13] LIEU-DIT “[14]” A [Localité 13] représenté par son Syndic le CABINET SAS SYMPLICE (RCS NANTES n° 852 577 501)
Rep/assistant : Maître Gilles APCHER de la SELARL GILLES APCHER, avocats au barreau de NANTES

DEFENDEUR :
Société MAISON FAMILIALE DE LOIRE ATLANTIQUE
Rep/assistant : Maître Christian NAUX de la SELARL CVS, avocats au barreau de NANTES

ORDONNANCE
du juge de la mise en état

Audience incident du 06 Février 2025, délibéré prévu le 03 Avril et prorogé au 05 Juin 2025

Le CINQ JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

EXPOSE DU LITIGE
Au début des années 70, la société La MAISON FAMILIALE, devenue en 2005 la société la MAISON FAMILIALE DE LOIRE ATLANTIQUE (MFLA), a construit un ensemble immobilier de 301 logements, réparti en 11 bâtiments (numérotés de A à L), nommée Résidence [14] et situé [Adresse 2], [Adresse 9], [Adresse 1], [Adresse 3], [Adresse 8] [Adresse 4] [Adresse 6] [Adresse 5] et [Adresse 7] à [Localité 13].
L’ensemble est soumis au statut de la copropriété. La MAISON FAMILIALE DE LOIRE ATLANTIQUE (MFLA) a conservé la propriété des lots n°426, 439, 551 et 599.
Par exploit en date du 04 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [14] sis [Adresse 2], [Adresse 9], [Adresse 1], [Adresse 3], [Adresse 8], [Adresse 4], [Adresse 6], [Adresse 5] et [Adresse 7] à [Localité 13], a fait assigner la MAISON FAMILIALE DE LOIRE ATLANTIQUE (MFLA), devant le tribunal judiciaire de Nantes, aux fins de le déclarer propriétaire, par l’effet de la prescription acquisitive depuis le 1er juillet 1971, des lots n°426, 439, 551 et 599, procéder à la publication du jugement et condamner la MAISON FAMILIALE DE LOIRE ATLANTIQUE (MFLA), à la somme de 5000 euros au titre de la résistance abusive et 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par conclusions d’incident du 21 mai 2024, la SA COOPERATIVE D’HLM MAISON FAMILIALE DE LOIRE ATLANTIQUE (MFLA) sollicite du juge de la mise en état, au visa des articles 122 789 du code de procédure civile, de :
Déclarer irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de la Résidence [14], représenté par son syndic, le CABINET SYMPLICE, à l’encontre de la société MFLA ;
En conséquence,
Rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions formulées par le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, le CABINET SYMPLICE ;
Condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence [14], représenté par son syndic le CABINET SYMPLICE, au paiement de la somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières conclusions d’incident du 11 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [14] a sollicité du juge de la mise en état, au visa de l’article 789 du code de procédure civile, des articles 121 et 122 du code de procédure civile, des articles 17 et 55 du décret du 17 mars 1967,
Déclarer les demandes de la société LA MAISON FAMILIALE DE LOIRE ATLANTIQUE tirées du défaut d’autorisation donnée au syndic irrecevables et, en tout état de cause, mal fondées, au sens de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, dès lors qu’elle n’est pas copropriétaire de la Résidence [14] ;
Constater que l’autorisation donnée au syndic d’agir en justice en usucapion des anciens lots de conciergerie était suffisamment précise au sens de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 et régulière ;
En conséquence,

Déclarer les demandes formées par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [14] à l’encontre de la société LA MAISON FAMILIALE DE LOIRE ATLANTIQUE recevables ;
Débouter la société LA MAISON FAMILIALE DE LOIRE ATLANTIQUE de sa fin de non-recevoir tirée du prétendu défaut d’autorisation d’ester en justice à son encontre, et de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
Condamner la société LA MAISON FAMILIALE DE LOIRE ATLANTIQUE à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [14] à [Localité 13] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la société LA MAISON FAMILIALE DE LOIRE ATLANTIQUE aux entiers dépens.
L’affaire a été plaidée le 06 février 2025 et mise en délibéré au 03 avril 2025, prorogé au 05 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir

Selon l'article 789 du code de procédure civile, "Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal pour :
(...)
6° Statuer sur les fins de non-recevoir (...)

Par dérogation au premier alinéa, s'il estime que la complexité du moyen soulevé ou l'état d'avancement de l'instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l'issue de l'instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d'administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement".

Selon l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 portant règlement d’administration publique pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, prévoit que « Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.
Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice. (...)”.
Selon la SA COOPERATIVE D’HLM MAISON FAMILIALE DE LOIRE ATLANTIQUE (MFLA), le syndic n’a pas été autorisé à agir en justice contre elle, dès lors que la résolution n°18, adoptée par l’assemblée générale le 26 avril 2023 porte sur le pouvoir d’initier toute action en justice « nécessaires pour l’attribution de la propriété des anciens lots de conciergerie » contre ATLANTIQUE HABITATIONS. Elle souligne que la SA COOPERATIVE D’HLM MAISON FAMILIALE DE LOIRE ATLANTIQUE (MFLA), enregistrée au RCS de Nantes sous le numéro 869 800 359 est une personne morale distincte de la SA [Adresse 12], enregistrée au RCS de Nantes sous le numéro 867 801 334 et que le syndic n’a pas été autorisée à agir contre elle. Elle ajoute que la résolution ne précise pas non plus l’objet de l’action en justice et les lots concernés.
Enfin, elle soutient qu’il n’est pas possible de savoir si le quorum a été respecté, dans la mesure où le nombre de votes favorables n’est pas retranscrit. Elle indique que la présence ou la représentation de la société LA MAISON FAMILIALE DE LOIRE ATLANTIQUE n’est pas signalée dans le procès-verbal et sa convocation à l’assemblée n'est pas justifiée.
A titre liminaire, le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’article 55 du décret du 17 mars 1967 précise que seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice et que l’objet de la procédure est précisément d’acter le fait que la société LA MAISON FAMILIALE DE LOIRE ATLANTIQUE ne soit pas copropriétaire des lots litigieux.
Il ajoute que la SA HLM ATLANTIQUE HABITATIONS est identifiée comme mandataire dirigeant administrateur de la société LA MAISON FAMILIALE DE LOIRE ATLANTIQUE et cette dernière est sa filiale en charge des logements en accession à la propriété. Il précise que l’article 55 n’exige pas que les personnes assignées soient identifiées.
Quant à l’objet de l’action, le syndicat souligne que les lots étaient identifiés comme les anciens lots de conciergerie, ce qui suffit à respecter les exigences de l’article 55.
Concernant le nombre de votes favorables, il renvoie à l’article 17 du décret de 1967, qui n’impose que le recensement de ceux qui se sont opposés ou abstenu et s’agissant de l’absence de convocation à l’assemblée du défendeur, le syndicat des copropriétaires souligne qu’il s’agit d’une question de fond relevant de la compétence du tribunal.

Conformément aux articles 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 portant statut de la copropriété, le syndicat des copropriétaires ne peut agir en justice, tant en demande qu’en défense, que par le biais de son syndic. L’article 55 du décret du 17 mars 1967 portant règlement d’administration publique pour l’application de la loi du 10 juillet 1965, prévoit que le syndic doit être autorisé à agir en justice par une décision de l’assemblée générale. Cette obligation s’explique par la nécessité de s’assurer que les copropriétaires ont eu connaissance de l’action et ont consenti à ce qu’elle soit exercée.
Depuis le décret n°2019-650 du 27 juin 2019, venu modifier l’article 55 du décret de 1967, la fin de non-recevoir fondée sur l’absence d’autorisation du syndic ne peut être soulevée que les copropriétaires.
En l’espèce, la résolution n°18, adoptée par l’assemblée générale le 26 avril 2023, intitulée « décision à prendre d’ester en justice contre ATLANTIQUE HABITATIONS » indique que « l’assemblée générale donne pouvoir au syndic, le cabinet SYMPLICE, d’initier toute action en justice nécessaire pour l’attribution de la propriété des anciens lots de conciergeries en donnant mandat à cet effet à la SELARL GILLES APCHER, avocat au barreau de Nantes, pour faire le nécessaire au plan procédural ».
Le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’article 55 du décret du 17 mars 1967 précise que seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice et que l’objet de la procédure est précisément d’acter le fait que la société LA MAISON FAMILIALE DE LOIRE ATLANTIQUE n’est pas copropriétaire des lots litigieux.
Il apparait, en effet, que l’objet de la présente action engagée par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [14] est de faire reconnaître que les lots n°426, 439, 551 et 599 initialement conservés par la SA COOPERATIVE D’HLM MAISON FAMILIALE DE LOIRE ATLANTIQUE (MFLA), sont devenus la propriété du syndicat des copropriétaires, du fait de la prescription acquisitive trentenaire, ce qui remet en question la qualité de copropriétaire de cette dernière. Autrement dit, la recevabilité et le bien-fondé de cette fin de non-recevoir sont liés à la question de fond qui doit être tranchée. Il apparait dès lors opportun de décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l'issue de l'instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond. Conformément à l’alinéa 1er du 6° de l’article 789 du code de procédure civile, il convient de renvoyer l’examen de cette fin de non-recevoir à la formation de jugement chargée appelée à statuer sur le fond.

Sur les autres demandes
La SA COOPERATIVE D’HLM MAISON FAMILIALE DE LOIRE ATLANTIQUE (MFLA) est condamnée aux dépens du présent incident.
L’équité commande de rejeter les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [14] et par la SA COOPERATIVE D’HLM MAISON FAMILIALE DE LOIRE ATLANTIQUE (MFLA), fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS