TJ 21231, 7 mai 2025, RG 25/00061

Minute n° 25/00158
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

RG n° N° RG 25/00061 - N° Portalis DBXJ-W-B7J-IWZZ

SDC DE L'IMMEUBLE [Adresse 3] A [Localité 5]

C/

S.C.I. DE [Adresse 6]

JUGEMENT DU 07 Mai 2025
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON
Procédure Accélérée au Fond

DEMANDEUR(S) :

SDC DE L'IMMEUBLE [Adresse 3] A [Localité 5] REPRESENTE PAR SON SYNDIC LA SAS ORALIA OPTIM, dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Localité 5]
Rep/assistant : Me Alain RIGAUDIERE, avocat au barreau de DIJON

assignation en date du 24 Février 2025

DEFENDEUR(S) :

S.C.I. DE [Adresse 6], dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 2]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Arnaud LEMAITRE
Greffier : Caroline BREDA

DEBATS :

Audience publique du : 07 Avril 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire, premier , rendu par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2025

Copies délivrées aux parties
Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :
le :

EXPOSE DU LITIGE

La SCI DE [Adresse 6] est propriétaire des différents lots au sein de l’ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété dénommée [Adresse 3] situé à [Localité 5].

Par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2025, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 3] , représenté par son syndic la SAS ORALIA OPTIM a fait assigner la SCI DE [Adresse 6] devant le président du Tribunal judiciaire de DIJON, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de la voir condamnée, au visa de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à lui payer les sommes suivantes :

5708,89 € au titre de l'arriéré des charges de copropriété arrêté au 19 février 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2025 sur la somme de 4730,82 € et à compter de l’assignation pour le surplus ;1144,05 € au titre des provisions à échoir pour l’exercice 2025 ;1500 € à titre de dommages intérêts pour le préjudice financier causé par les absences de paiement des charges et appels provisionnels au syndicat des copropriétaires ;1200 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Le syndicat de copropriétaires expose que nonobstant sommation de payer signifiée le 16 janvier 2025, la SCI DE [Adresse 6] reste devoir les sommes telles que sollicitées dans l’assignation.

Il soutient que l'absence de règlement lui cause un préjudice certain tant moral que financier.

Il précise que les comptes définitifs pour l’exercice 2022, et les budgets provisionnels pour les exercices 2023 et 2024 ont été approuvés par l'Assemblée Générale du 23 mars 2023.

Il rappelle que les comptes définitifs pour l’exercice 2023, et les budgets provisionnels pour les exercices 2024 et 2025 ont été approuvés par l'Assemblée Générale du 3 avril 2024.

La citation destinée à la SCI DE [Adresse 6] n’ayant pu lui être signifiée, en l’absence de domicile connu, un procès-verbal de recherches infructueuses a été dressé, conformément aux dispositions de l’article 659 du Code de procédure civile.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

A) Sur la demande en paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 énonce :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

En vertu de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel (...) ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté ; toutefois l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 19-2 de cette loi, dans sa rédaction issue de la loi 2018-1021 du 23 novembre 2018, dispose :

« A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire, statuant en la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2. »

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10 précité, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire.

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 3] verse notamment aux débats :
un avis de mutation attestant de ce que la SCI DE [Adresse 6] est propriétaire de lots dans l’immeuble soumis au statut,un contrat de syndic ayant pris effet le 3 avril 2024,le procès-verbal de l'Assemblée Générale du 23 mars 2023 ayant notamment approuvé les comptes de l'exercice 2022 et les budgets prévisionnels des exercices 2023 et 2024, et ont autorisé le syndic à procéder à des appels provisionnels,le procès-verbal de l'Assemblée Générale du 3 avril 2024 ayant notamment approuvé les comptes de l'exercice 2023 et les budgets prévisionnels des exercices 2024 et 2025, et ont autorisé le syndic à procéder à des appels provisionnels,le décompte actualisé des sommes dues, arrêté à la somme de 5708,89 € euros en date du 19 février 2025,une sommation de payer du 16 janvier 2025.
Le syndicat des copropriétaires justifie que la SCI DE [Adresse 6] n’a pas acquitté sa quote-part des charges de copropriété dues à ce titre pour un montant de 5708,89 euros et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance.

Il convient néanmoins de déduire de la créance du syndicat des copropriétaires la somme de 728,72 € (270 + 276 + 182,72) correspondant aux frais de constitution de dossier et transmission à l’huissier et à l'avocat qui ne peuvent être imputés au copropriétaire défaillant qu’en cas de diligences exceptionnelles et qui constituent au surplus des frais irrépétibles arbitrés à ce titre, et à la sommation prise en charge au titre des dépens.

Il résulte de l’ensemble des développements que la SCI DE [Adresse 6] sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 3], la somme totale de 4980,17 euros, outre intérêts au taux légal sur la somme de 4730,82 € à compter de la sommation de payer et à compter de l'assignation pour le surplus.

En outre, il convient donc de faire également droit à la demande au titre des appels provisionnels à échoir pour l’exercice 2025 à hauteur de 1144,05 €.

B) Sur les dommages et intérêts

Suivant l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il doit cependant être rappelé que la bonne foi est toujours présumée et qu'en l'espèce aucun élément
caractérisant la mauvaise foi de la défenderesse n'est rapporté en l’absence de précédents pas plus qu'un préjudice distinct du retard de paiement.

Par ailleurs et si la collectivité des copropriétaires supporte l'avance de trésorerie à raison de la défaillance de l'un d'entre eux, la copropriété tient de l'article 19.2 de la loi de la possibilité de rendre exigibles, à l'égard du copropriétaire défaillant, des appels de charge non échus, ce qui constitue en soit une sanction complémentaire de l'intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires sera dès lors débouté de ce chef de demande.

C) Sur les dépens et les frais irrépétibles

Conformément à l'article 696 du Code de procédure civile, la SCI DE [Adresse 6] sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de procédure soit, en l'état, le coût de l'assignation et de la sommation de payer du 27 novembre 2024.

L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. Une somme de 700 euros sera allouée de ce chef au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 3] . Cette somme ne produira pas intérêts.

PAR CES MOTIFS