TJ 45234, 27 mai 2025, RG 24/00728

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 24/00728 - N° Portalis DBYV-W-B7I-G37W

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEURS :

Madame [N] [K] épouse [F]
demeurant [Adresse 2]
représentée la SCP LAVAL - FIRKOWSKI - DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau d'ORLEANS

Monsieur [M] [F]
demeurant [Adresse 1]
représenté par la SCP LAVAL - FIRKOWSKI - DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau d'ORLEANS

DÉFENDEUR :

Madame [B] [U]
demeurant [Adresse 3]
comparante en personne

A l'audience du 25 Mars 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 23 août 2011, Monsieur [M] [F] a loué à Madame [B] [U] un appartement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 480 euros provisions sur charges de 20 euros en sus, payable mensuellement d'avance.

Se prévalant d’impayés, le 6 novembre 2023, un commandement de payer dans les 6 semaines a été délivré par procès-verbal de remise à étude à la requête de Monsieur [F] à Madame [B] [U]. Il portait sur la somme en principal de 4000 euros au titre des loyers et charges échus, coût et frais de l'acte en sus.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice en date 9 septembre 2024, Monsieur [M] [F] et Madame [N] [F] née [K] ont fait assigner en référé Madame [B] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

* Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail en date du 23 août 2011 et que la location a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
En conséquence :
* Ordonner l’expulsion de Madame [B] [U] et celle de tout occupant de son chef ainsi que de ses biens, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,
* Juger que les meubles et objets se trouvant dans les lieux pourront être séquestrés pour sûreté des loyers échus et de charges locatives,
* Juger que les réparations locatives pourront être constatées et estimées par un tel commissaire de justice qui sera commis à cet effet et assisté, s’il estime utile, d’un technicien,
* Condamner la défenderesse au paiement :
- de la somme provisionnelle de 5000 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés à la date de résiliation du bail outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
*outre une indemnité d’occupation mensuelle, à titre provisionnelle, égale au montant du loyer soit 500 euros tel qu’il aurait dû être appelé si le bail n’avait pas été résilié jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre conformément à l’article 1760 du code civil,
* de la somme de 1800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 6 novembre 2023 et de l’assignation en vertu de l’article 699 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 mars 2025.

Lors de l’audience, Monsieur [M] [F] et Madame [N] [F] née [K], représentés par leur conseil, se réfèrent aux demandes contenues dans leur acte introductif d’instance aux termes duquel ils sont mentionnés en qualité de propriétaires indivis, indivision pour le compte de laquelle Monsieur [M] [F] a agi en signant le bail. Ils actualisent leur créance à la somme de 12.500,00 euros pour 500 euros de loyers.

Madame [B] [U], comparante, reconnait le montant de la dette. Elle explique avoir arrêté de travailler au mois de février 2023 et percevoir 380 euros par mois sans aucune autre prestation. Elle ajoute vivre seule et être accompagnée par une assistante sociale. Elle fait état du dépôt d’un dossier de surendettement il y a 3 semaines et d’une dette fiscale par ailleurs. Interrogée, elle ne formule pas de demande d’échelonnement des paiements.

La fiche de diagnostic social n’a pas été reçue avant l’audience.

L’affaire est mise en délibéré au 27 mai 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou ayant été représentées à l'audience.

I. Sur la recevabilité

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 16 novembre 2023 sachant que cette signification ne constitue pas une condition de recevabilité en l’espèce.

Sur la notification au préfet
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, les époux [F] ne justifient pas de la notification de l’assignation à la préfecture de sorte que leur demande est irrecevable.

Par conséquent, il convient de déclarer irrecevable l’action de constat d’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail d’habitation et des demandes conséquente relatives à l’expulsion et à la condamnation à une indemnité d’occupation.

Par suite, il sera dit n’y avoir lieu à statuer sur les demandes portant sur le mobilier et les réparations locatives éventuelles, lesquels relèveraient de surcroit de l’exécution de la décision.

II. Sur la demande de condamnation au paiement de l'arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

En l’espèce, Monsieur [M] [F] et Madame [N] [F] née [K] ont fait état à l’audience d’une créance locative actualisée à la somme de 12.500,00 euros. Ils versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges justifiant de la créance sollicitée et non constée par Madame [U].
Par conséquent, il convient donc de condamner Madame [B] [U] au paiement de la somme provisionnelle de 12.500 euros échéance du mois de février 2025 incluse au titre des loyers et charges, portant intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 9 septembre 2024 sur la somme de 5000 euros et pour le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance.
Interrogée sur ce point, Madame [B] [U] n’a pas formulé de demande de délais de paiement compte tenu de ses difficultés, précision étant ici faite que les loyers demeurent impayés depuis le mois de février 2023. Par suite, il sera dit n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [M] [F] et Madame [N] [F] née [K], Madame [B] [U] sera condamnée à leur verser la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [B] [U] supportera la charge des entiers dépens.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS