TJ 45234, 27 mai 2025, RG 23/04377

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS

JUGEMENT DU 27 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 23/04377 - N° Portalis DBYV-W-B7H-GR6Y

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEURS :

Monsieur [N] [X], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Eric GRASSIN de la SELARL AVOCAT LOIRE CONSEIL, avocats au barreau d'ORLEANS

Madame [D] [V], demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée

DÉFENDEUR :

S.A.R.L. LA CLE D'ARC, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par la SELARL WEDRYCHOWSKI ET ASSOCIES, avocats au barreau d'ORLEANS

RG : 24/5028

DEMANDEUR :

Monsieur [N] [X], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Eric GRASSIN de la SELARL AVOCAT LOIRE CONSEIL, avocats au barreau d'ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [E] propriétaire représentée par la SARL LA CLE D ' ARC, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 2]
non comparant

A l'audience du 25 Mars 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 4 novembre 2022, Monsieur [E] et Madame [U] représentés par La SARL «LA CLE D’ARC» (SIREN 752 044 685 RCS ORLEANS) dénommée « l’Agence » ou « le mandataire » ont donné à bail à Monsieur [N] [X] et Madame [D] [V], un appartement à usage d’habitation T3 situé au 1er étage avec 2 emplacements de stationnement (parkings 2 et 6) [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 725 euros hors charges, outre 60 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 14 décembre 2023 remis à personne morale, Monsieur [N] [X] et Madame [D] [V] ont fait assigner La SARL «LA CLE D’ARC» devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS, aux fins suivantes :

*Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre Monsieur [N] [X] et Madame [D] [V] d’une part et Monsieur [E] et Madame [U] d’autre part ces derniers représentés par la SARL «LA CLE D’ARC», effective au jour du jugement, sans préavis;
En conséquence : condamner la SARL «LA CLE D’ARC» à payer à Monsieur [N] [X] et Madame [D] [V] les sommes suivantes :
*642,31 euros au titre de la surconsommation d’énergie,
*le remboursement de la partie de charge relative à l’entretien des parties communes pour le mois de novembre 2022 soit 60 euros,
*3835 euros au titre du préjudice de jouissance sauf à parfaire,
*750,20 euros au titre des frais d’agence
*725 euros correspondant à la restitution du dépôt de garantie ;
*2000 euros au titre du préjudice moral
* 3.000,00 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 mai 2024.

Monsieur [N] [X] et Madame [D] [V], représentés par leur conseil, expliquent que la SARL «LA CLE D’ARC » est gestionnaire du bien et n’a pas communiqué les coordonnées des propriétaires. L’affaire a été renvoyée pour attraire ces derniers à la procédure.

Par acte de commissaire de justice du 9 octobre 2024 remis à étude, Monsieur [N] [X] a fait assigner Monsieur [W] [E] par procès-verbal remis à étude, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS, aux fins suivantes :
*Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre Monsieur [N] [X] et Monsieur [E] et Madame [U] d’autre part ces derniers représentés par la SARL «LA CLE D’ARC», effective au jour du jugement, sans préavis;
En conséquence : condamner la SARL «LA CLE D’ARC» à payer à Monsieur [N] [X] les sommes suivantes :
*642,31 euros au titre de la surconsommation d’énergie,
*le remboursement de la partie de charge relative à l’entretien des parties communes pour le mois de novembre 2022 soit 60 euros,
*3835 euros au titre du préjudice de jouissance sauf à parfaire,
*750,20 euros au titre des frais d’agence,
*725 euros correspondant à la restitution du dépôt de garantie,
*2000 euros au titre du préjudice moral,
* 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Après renvoi, l’affaire a de nouveau été évoquée lors de l’audience du 17 décembre 2024, lors de laquelle Madame [D] [V], représentée par son conseil déclare ne pas maintenir ses demandes par suite de sa séparation avec Monsieur [X]. L’affaire a été renvoyée.

Lors de l’audience du 25 mars 2025, Monsieur [N] [X], représenté par son conseil, réitère à l’égard de la SAR LA CLE D’ARC ses demandes contenues dans ses assignations des 14 décembre 2023 et 9 octobre 2024.

Monsieur [W] [E], régulièrement convoqué, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La SARL LA CLE D’ARC représentée par son conseil, sollicite du juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal judiciaire d’ORLEANS de :
* déclarer Monsieur [N] [X] et Madame [D] [V] mal fondés en toutes leurs demandes dirigées à son encontre, mandataire de Monsieur [E] et Madame [U],
*les déclarer en outre irrecevables au titre de leurs demandes dirigées à l’encontre du syndic LA CLE D’ARC et les en débouter,
*les condamner à lui payer 1000 euros pour procédure abusive,
*les condamner également au paiement de la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement des dépens.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du Code de Procédure Civile

La décision a été mise en délibéré à la date du 27 mai 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, le défendeur n’ayant pas comparu et la décision étant susceptible d'appel.
Sur la jonction :
Pour la bonne administration de la justice sera ordonnée la jonction des affaires RG 23/04377 et RG 24/05028 sous le numéro RG 23/04377 plus ancienne.

Sur les demandes émanant de Madame [D] [V] :

Il ressort des débats que Madame [D] [V] par suite de sa séparation avec Monsieur [X] ne maintient pas ses demandes. Il en sera fait le constat.
Sur le défaut de droit d'agir :
Selon l'article 32 du Code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.
En application de l'article 122 du même Code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
L'article 1984 du code civil définit le mandat comme l'acte pour lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour ce mandant et en son nom.
L'exécution des obligations contractuelles nées des actes passés par un mandataire pour le compte et au nom de son mandant incombe à ce dernier seul.
La restitution du dépôt de garantie est une obligation personnelle du bailleur nonobstant l'intervention éventuelle du mandataire, peu important que ce dernier ait encaissé ou conservé le dépôt de garantie. C’est en effet le bailleur propriétaire qui est contractuellement lié au locataire et tenu aux obligations découlant du bail.
Or, Monsieur [N] [X] et Madame [D] [V] ont fait assigner La SARL «LA CLE D’ARC» ainsi qu’il est exposé ci-dessus alors que celle-ci fait valoir qu'elle n'est pas le bailleur, ce qui n’est pas contesté, la SARL « LA CLE D’ARC » étant le mandataire des bailleurs ainsi visé dans le contrat de bail.

Monsieur [X] sera donc déclaré irrecevable en ses demandes indemnitaires à l’encontre de La SARL « LA CLE D’ARC » au titre du préjudice de jouissance et de la restitution du dépôt de garantie.

Sur la demande concernant le remboursement des frais de l’agence mandataire:

L’article 5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose notamment :

I. — La rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l'entremise ou à la négociation d'une mise en location d'un logement, tel que défini aux articles 2 et 25-3, est à la charge exclusive du bailleur, à l'exception des honoraires liés aux prestations mentionnées aux deuxième et troisième alinéas du présent I.
Les honoraires des personnes mandatées pour effectuer la visite du preneur, constituer son dossier et rédiger un bail sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au preneur pour ces prestations ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à la signature du bail.
Les honoraires des personnes mandatées pour réaliser un état des lieux sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au locataire pour cette prestation ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à compter de la réalisation de la prestation.
Les trois premiers alinéas du présent I ainsi que les montants des plafonds qui y sont définis sont reproduits, à peine de nullité, dans le contrat de bail lorsque celui-ci est conclu avec le concours d'une personne mandatée et rémunérée à cette fin.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail signé le 4 novembre 2022 que les honoraires du mandataire figurant au bail pour effectuer la visite du preneur, constituer son dossier et rédiger le bail sont partagés entre le bailleur et le preneur soit 545,60 euros. La réalisation de l’état des lieux entrée est également partagé entre bailleur et preneur à concurrence de 204,60 euros.

Par suite, la demande au titre du remboursement des frais d’agence sera rejetée.

Sur les demandes indemnitaires et la résiliation du bail :
L’article 9 prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer un logement décent.

L’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au preneur « un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».
Monsieur [X] se prévaut d’infiltrations, de dysfonctionnement du chauffage et d’un logement «passoire thermique » dès son entrée dans les lieux.

Le demandeur produit un courriel du 12 novembre 2022 adressé à La SARL « LA CLE D’ARC » dans le prolongement de son appel téléphonique signalant l’absence de chauffage dans la salle de bains en l’occurrence le dysfonctionnement du chauffe serviette et par ailleurs celui du radiateur de la chambre « côté jardin » lequel ne « fonctionnait presque pas ».

Par courriel adressé au locataire le 28 novembre 2022 La SARL LA CLE D’ARC en qualité de « gestionnaire » de l’appartement litigieux atteste sur l’honneur que le promoteur immobilier a mis en service l’ensemble des compteurs.

Par courriel du 17 décembre 2022, La SAL LA CLE D’ARC précise à Monsieur [X] qu’il agit « uniquement » en qualité de relais avec le promoteur et transfère à ce dernier le courriel du demandeur du même jour du 17 décembre 2022 aux termes duquel il sollicite en urgence une intervention concernant la fissure et l’infiltration persistante dans la chambre donnant sur la rue. Il expose également d’importantes infiltrations chez un voisin qui pourrait potentiellement constituer un danger pour l’ensemble de l’immeuble. Ils sollicitent la consignation de leur loyer sur un compte séquestre dans l’attente de l’intervention pour solutionner le problème.

Par courriels du mois de janvier 2023 à La SARL LA CLE D’ARC, Monsieur [X] fait état d’une fuite d’eau dans les WC et d’un problème avec la chaudière.

Le rapport d’expertise EUREXO du 2 mars 2023 suite à la déclaration du sinistre dégâts des eaux du 6 décembre 2022 vise la responsabilité de la SARL LA CLE D’ARC et un montant de dommages à 1329,50 euros en retenant la réfection de la peinture de 2 murs et du plafond de la pièce sinistrée (la pièce à usage de bureau) et le remplacement de matériel technique appartenant à Monsieur [X].

Cependant, il y a lieu de relever que si ce rapport d’expertise date du 2 mars 2023, aucune précision n’est apportée quant à la suite donnée notamment l’indemnisation proposée au locataire relativement au dégât des eaux intervenu dans la pièce à usage de bureau.

En outre, il ressort de cette expertise que l’immeuble dont dépend le logement de Monsieur [X] est dans son année de parfait achèvement, la réception de l’ouvrage étant intervenue au mois de septembre 2022. Or, s’agissant de l’année de parfait achèvement les vices désordres et dysfonctionnement de la construction et des éléments d’équipement relèvent des garanties légales dues par le promoteur vers lequel la SARL LA CLE D’ARC a dirigé le demandeur, ce dernier ayant également communiqué le numéro du promoteur à l’expert EUREXO par courriel du 23 décembre 2022, le rapport d’expertise ne mentionnant pas le promoteur.

Par ailleurs, le détail du calcul du montant du préjudice de jouissance sollicitée par le défendeur n’est pas justifié.

Ne sont par ailleurs pas produits l’état des lieux entrée « (pièce 2) », le courrier de la protection juridique excipé « (pièce 7) » ainsi que le courrier adressé à La SARL LA CLE D’ARC reprenant celui de la protection juridique « (pièce 3) », pas plus que les constatations de l’expert Madame [I] mandaté par la protection juridique sur l’isolation défectueuse « (pièce 8) » ou le courrier d’ENEDIS « (pièce 4) ».

Concernant la surconsommation d’énergie et de gaz, force est de constater que le demandeur ne produit aucune facture.
La facture concernant l’électricité des parties communes et visée comme « (pièce 9) » n’est pas versée aux débats non plus.

En revanche, sont produites, l’attestation de conformité de l’installation électrique visée par le consuel le 20 juillet 2022 ainsi que l’attestation de conformité de l’installation de consommation à usage domestique. En outre le certificat de conformité pour l’installation de gaz signé par l’installateur, l’organisme de contrôle et le distributeur fait état de la réalisation d’une installation neuve de gaz.

Est également versée aux débats une facture d’intervention du 2 juin 2023 sur la couverture suite à infiltration, laquelle vise la reprise de la sortie d’eau pluviale de l’étancheur. Il est mentionné par ailleurs sur cette facture, photographie à l’appui, qu’une infiltration ne peut pas occasionner un dégât des eaux ou des dégâts d’ordre électrique et matériel.

De l’ensemble de ces éléments, il convient d’en conclure que les éléments apportés par Monsieur [X] sont insuffisants à démontrer un préjudice de jouissance au titre des infiltrations et isolations ainsi qu’un manquement de la SARL LA CLE D’ARC en sa qualité de gestionnaire mandataire.

Ses demandes indemnitaires seront donc rejetées.

Sur la demande consécutive de résiliation du bail :

Le préjudice de jouissance n’est pas démontré ainsi qu’il est vient d’être explicité. En outre, il ressort des éléments du débat que Monsieur [X] a quitté le logement depuis le mois de décembre 2024 ainsi visée dans les écritures de la SCI défenderesse soutenues oralement sans que cette date soit contestée.
Par suite, la demande de résiliation du bail, le demandeur sollicitant de ne pas effectuer le préavis requis, est sans objet.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
Par ailleurs, l'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, Monsieur [N] [X] sollicite la restitution intégrale de son dépôt de garantie de 725 euros comme conséquence de la résiliation du bail sollicitée qui serait elle-même consécutive au préjudice de jouissance.

Or, comme explicité ci-dessus Monsieur [N] [X] ne démontre pas ce préjudice de jouissance.
En outre, il est fait état de son départ du logement au 2 décembre 2024 non contestée sans précision sur l’accomplissement d’une période de préavis et de la date de restitution des clés.
En outre, l’état des lieux entrée n’est pas produit et il ne ressort pas des débats qu’un état des lieux de sortie ait été établi de sorte qu’aucune comparaison quant à l’état du logement à l’entrée et la sortie du locataire n’est possible. Aucun solde locatif à la date du départ est versé aux débats.
Par suite, compte tenu de l’absence de l’ensemble de ces éléments, la demande de restitution de garantie auprès de Monsieur [E] sera rejetée.

Sur la demande au titre du préjudice moral :

L’article 1240 du Code Civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [N] [X] sollicite une somme de 2.000 euros au titre d’une indemnisation de son préjudice moral.
Il produit un certificat médical pour syndrome d’anxiété et dépression prescrivant un mi-temps thérapeutique.

Or, en l’absence de démonstration d’un préjudice de jouissance ainsi explicité ci-dessus, Monsieur [N] [X] ne justifie pas d’un préjudice moral qui serait lié à l’état de son logement pas plus que le montant du préjudice sollicité.

En conséquence, il y aura lieu de rejeter la demande d’indemnisation au titre de son préjudice moral formulée par Monsieur [N] [X].

Sur la demande reconventionnelle en condamnation pour procédure abusive :

Aux termes de l'article 32-1 du Code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10000 euros sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, La SARL « LA CLE D’ARC » ne démontre l’existence d’aucun préjudice de l’action introduite à son encontre par Monsieur [N] [X] et Madame [D] [V] autre que la nécessité d’assurer en justice la défense de ses intérêts en engageant les frais irrépétibles dont elle demande par ailleurs compensation.

En conséquence La SARL « LA CLE D’ARC » sera déboutée de sa demande indemnitaire au titre d’une procédure abusive
.
Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [N] [X], partie perdante principalement, supportera la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Succombant et condamnés au paiement des dépens, Monsieur [N] [X] et Madame [D] [V] seront condamnés in solidum à verser La SARL «LA CLE D’ARC» (SIREN 752 044 685 RCS ORLEANS) la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS