TJ 45234, 27 mai 2025, RG 25/01755

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS

JUGEMENT DU 27 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 25/01755 - N° Portalis DBYV-W-B7I-HC3I

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. VALLOIRE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par M. [L] [V] (Salarié) muni d'un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Madame [W] [D]
née le 15 Mai 1995 à [Localité 4] (GUYANE), demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

Monsieur [C] [T]
né le 18 Novembre 1994 à [Localité 3] (HAUTS-DE-SEINE), demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

A l'audience du 25 Mars 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
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copies délivrées le :
à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 12 juillet 2023, la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT a donné en location à Madame [W] [D] et Monsieur [C] [T] un pavillon d’habitation T4 porte 25 sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel charges comprises de 762,28 euros de provisions pour charges incluses (31,18 euros), révisable annuellement le 1er janvier, payable mensuellement à terme échu.

Se prévalant d’impayés, par acte du 10 avril 2024, la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT a fait signifier à chacun de Madame [W] [D] et Monsieur [C] [T] par procès-verbal de remise à étude, un commandement de payer dans le délai de 2 mois visant la clause résolutoire du bail pour un montant total en principal de 2.665,75 euros, coût de l’acte en sus.

C’est dans ce contexte que par acte du 4 septembre 2024, la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT a fait assigner Madame [W] [D] et Monsieur [C] [T] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’ORLEANS afin de voir :
*Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation ;
*Ordonner en conséquence l’expulsion immédiate de Madame [W] [D] et Monsieur [C] [T] ainsi que de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin ;
*Les condamner solidairement au titre des loyers et charges impayés depuis l’acquisition de la clause résolutoire au 19 août 2024, à la somme de 3.225,47 euros ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyers et des charges à compter de la date de résiliation jusqu’à complète libération des lieux ;
*Outre le paiement de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;
*Et voir ordonner l’exécution provisoire de la décision, nonobstant appel et sans caution.
L’affaire a été appelée à l’audience du 25 mars 2025.

Lors de l’audience, la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT représentée par Monsieur [L] [V], salarié muni d’un pouvoir, actualise la dette à la somme de 4518,62 euros et maintient ses demandes. Elle consent à l’octroi de délais de paiement.

Madame [W] [D], régulièrement citée par procès-verbal remis à étude n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Monsieur [C] [T], comparant, déclare percevoir 1200 à 1500 euros par mois et être en mesure de régler 850 euros en ce compris le loyer courant et demande la suspension des effets de la clause résolutoire.

La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 27 mai 2025.

Suivant note en délibérée réceptionnée en date du 25 mars 2025, la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT a produit le plan de surendettement concernant Madame [D] [W].

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 474 du code de procédure civile dispose qu’en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l'un au moins d'entre eux ne comparaît pas, la décision est réputée contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Sur la recevabilité :

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4e degré inclus ne peut faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT a signalé la situation d’impayés auprès de la CAF le 9 avril 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, la situation d’impayés ayant perduré depuis cette date. 

En application de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au service compétent de la préfecture le 5 septembre 2024 par voie électronique, soit plus de six semaines avant la première audience. 

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire du bail :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail litigieux contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, le bail pourra être résilié de plein droit après un commandement de payer resté sans effet.

Les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Il sera donc retenu le délai de 2 mois pour éteindre les causes du commandement de payer.

En l’espèce, par acte du 10 avril 2024, la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT a fait signifier à chacun de Madame [W] [D] et Monsieur [C] [T] par procès-verbal de remise à étude, un commandement de payer dans le délai de 2 mois visant la clause résolutoire du bail pour un montant total en principal de 2.665,75 euros, coût de l’acte en sus.

Au cours de la période de deux mois soit jusqu’au 10 juin 2024 des règlements pour un total de 581 euros ont été effectués par les locataires de sorte qu’il y a donc lieu de constater que les conditions de la clause résolutoire se sont trouvées réunies le 11 juin 2024.

Sur l’arriéré locatif du logement et l’impact de la procédure de surendettement :
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L'article 1353 du Code civil dispose qu’il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

L’article24- V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 (loi n°2023-668 du 27 juillet 2023) dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi.

Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le VIII dudit article 24 prévoit que lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu'en application de l'article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l'une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation.
Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers du Loiret a, suivant décision du 24 octobre 2024, déclaré recevable le dossier de Madame [W] [D] avec orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, les échéances courantes devant être honorées. La créance déclarée dans le cadre de ce plan de surendettement s’élève à 5.084,20 euros.

La SA D’HLM VALLOIRE HABITAT produit la contestation en cours de cette décision qu’elle a formulé suivant courrier recommandé avec accusé de réception du 7 janvier 2025.

Par ailleurs, il apparaît, au vu du décompte détaillé que les défendeurs repris le règlement au titre du loyer courant.

En outre, il ressort de ce décompte des loyers et charges produit par la bailleresse valant preuve de ses prétentions une créance de 4518,62 euros après déduction des frais de contentieux non contestée par les défendeurs.

La solidarité est contractuellement prévue.

Madame [W] [D] et Monsieur [C] [T] seront donc condamnés solidairement à verser, au titre des loyers, charges et indemnités, à la bailleresse la somme de 4518,62 euros, terme du mois de février 2025 inclus en principal, portant intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Eu égard à l'ensemble de ces éléments, il convient en outre, en application des dispositions de l'article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 alinéa 2, de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation dans les conditions prévues au dispositif et d’accorder à Madame [W] [D] seule bénéficiaire du plan de surendettement, des délais de paiement sachant que les règlements du loyer courant ont repris, à concurrence, compte tenu du montant de la dette de 35 échéances mensuelles successives de 100 euros par mois, le solde de la dette locative devant être versé le 36ème mois jusqu’à complet paiement, en plus du loyer et des charges courants

Concernant Monsieur [C] [T] non concerné par la procédure de surendettement, il expose une rémunération stable, sachant que la demanderesse ne s’oppose pas à des délais de paiement. Il bénéficiera desdits délais de paiement avec Madame [W] [D] et le concernant, la clause résolutoire sera suspendue à sa demande durant les délais de paiement accordés.

Il convient cependant de rappeler que ce délai n'affecte pas l’exécution du contrat de location et qu'il appartiendra notamment à Madame [W] [D] et Monsieur [C] [T] de s'acquitter du paiement du loyer et des charges. Faute pour eux de respecter les modalités de paiement ainsi accordés, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant son expulsion avec si nécessaire le concours de la force publique ainsi que de tout occupant de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après. 

Dans cette hypothèse, Madame [W] [D] et Monsieur [C] [T], occupants sans droit ni titre, causeraient un préjudice à la bailleresse qui ne pourrait disposer du bien à son gré. Ils seraient dès lors condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges soit la somme de 787,45 euros conformément à la demande et, ce, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à parfaite libération des lieux qui sera matérialisée par la remise des clés à la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

Sur les demandes accessoires :

Il n’est pas inéquitable de condamner in solidum Madame [W] [D] et Monsieur [C] [T] au paiement de la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [W] [D] et Monsieur [C] [T] succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS