CA Toulouse, 11 juin 2025, RG 23/03204

11/06/2025

ARRÊT N° 25/ 257

N° RG 23/03204

N° Portalis DBVI-V-B7H-PV2N

AMR - SC

Décision déférée du 07 Juillet 2023

TJ d'[Localité 21] - 21/00361

P. MALLET

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le 11/06/2025

à

Me Emmanuelle DESSART

Me Angéline BINEL

Me Karine GROS

Me Nicolas LARRAT

Me [P] NEROT

Me Isabelle BAYSSET

Me Corine CABALET

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU ONZE JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTS

Madame [F] [M]

[Adresse 7]

[Localité 13]

Monsieur [L] [U]

[Adresse 7]

[Localité 13]

Représentés par Me Emmanuelle DESSART de la SCP SCP DESSART, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représentés par Me Luc PERROUIN de la SCP PAMPONNEAU TERRIE PERROUIN BELLEN-ROTGER, avocat au barreau D'ALBI (plaidant)

INTIMES

Monsieur [N] [B]

[Adresse 16]

[Localité 15]

Représenté par Me Angéline BINEL de la SCP SCPI BINEL LAURENT VAN DRIEL, avocat au barreau de CASTRES

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2023-7258 du 12/02/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 25])

Madame [R] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 14]

Représentée par Me Karine GROS de la SCP MAIGNIAL GROS DELHEURE MARTINET-GAMBAROTTO, avocat au barreau D'ALBI

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2023-8003 du 26/02/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 25])

Maître [A] [I]

[Adresse 11]

[Localité 8]

Représenté par Me Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A.R.L. XL INSURANCE COMPANY SE

en sa qualité d'assureur de la Snc Geoxia Midi-Pyrénées

[Adresse 9]

[Localité 10]

Représentée par Me Christophe NEROT de la SELARL VERBATEAM TOULOUSE, avocat au barreau de TOULOUSE

S.E.L.A.R.L. [V][C]

en sa qualité de mandataire liquidateur de la SNC GEOXIA MIDI PYRENEES

[Adresse 4]

[Localité 19]

Sans avocat constitué

S.A.R.L. RF IMMO

[Adresse 17]

[Localité 12]

Représentée par Me Isabelle BAYSSET de la SCP D'AVOCATS MARGUERIT ' BAYSSET, avocat au barreau de TOULOUSE

S.E.L.A.R.L. [G]-PECOU

en sa qualité de mandataire liquidateur de la SNC GEOXIA MIDI PYRENEES

[Adresse 2]

[Localité 20]

Sans avocat constitué

S.A. ALLIANZ IARD

en sa qualité d'assureur de M. [K] [J]

[Adresse 5]

[Localité 18]

Représentée par Me Corine CABALET de la SELARL SELARL TERRACOL-CABALET AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 24 juin 2024 en audience publique, devant la cour composée de :

M. DEFIX, président

[V] ROUGER, conseillère

A.M ROBERT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats N.DIABY

ARRET :

- REPUTE CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

- signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Selon acte notarié du 5 avril 2019, M. [L] [U] et Mme [F] [M] ont acquis de M. [N] [B] et Mme [R] [Z] un bien immobilier situé à [Localité 22] (81), [Adresse 1], constitué d'une maison d'habitation avec terrain, moyennant le prix de 155.140 euros.

La maison avait été construite par la société Geoxia exerçant sous l'enseigne [Adresse 24], selon un contrat de construction de maison individuelle (Ccmi) en date du 28 juillet 2006. Un procès-verbaI de réception sans réserve avait été signé le 19 juin 2009.

Des extensions ont été réalisées en auto-construction par M. [N] [B] et Mme [R] [Z].

Postérieurement à la vente, M. [L] [U] et Mme [F] [M] ont souhaité réaliser une nouvelle extension et ont découvert l'existence de désordres affectant notamment le mur de soutènement du garage ainsi que des fissurations.

Mme [T], architecte, et la Sarl Serin Bâtiment, consultées, ont alerté M. [L] [U] et Mme [F] [M] sur la gravité des vices constructifs.

M. [L] [U] et Mme [F] [M] étant dans l'impossibilité d'entreprendre les travaux d'extension compte tenu des menaces d'effondrement, ont saisi la juridiction des référés d'une demande d'expertise judiciaire par assignation du 17juin 2019, au contradictoire de M. [N] [B] et Mme [R] [Z] (vendeurs), la société Geoxia Midi-Pyrénées (constructeur Ccmi), la société Axa Corporate Solution (assureur décennal du constructeur).

Cette dernière a appelé en cause les entreprises sous-traitantes et leurs assureurs M. [K] [J] et Ia société Agf iard, la Smabtp, la Sarl Da Costa Mosaique et la Société Aviva.

Par ordonnance de référé du 20 septembre 2019, M. [O] [S] a été désigné en qualité d'expert judiciaire. Il a constaté un risque imminent d'effondrement des ouvrages du garage et du mur de clôture et l'a signalé à la Mairie et au voisin immédiat. Le Maire de [Localité 22] a pris un arrêté de péril imminent.

Par ordonnance de référé du 14 Avril 2020, et à la demande des consorts [W], les opérations d'expertise judiciaire ont été rendues opposables à la Sarl Rf Immo agent immobilier exerçant sous l'enseigne Abc Immobilier et à maître [A] [I], notaire instrumentaire intervenu à l'acte de vente.

M. [O] [S] a déposé son rapport définitif le 18 décembre 2020.

Par actes d'huissier en date des 23, 24 et 25 février 2021, M. [L] [U] et Mme [F] [M] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire d'Albi et aux fins d'indemnisation de leurs préjudices : leurs vendeurs M. [N] [B] et Mme [R] [Z], la société Snc Geoxia Midi-Pyrénées exerçant sous l'enseigne [Adresse 24], la société Axa Corporate Solution Assurance, assureur de Geoxia, maître [A] [I], notaire, et la Sarl Rf Immo exerçant sous l'enseigne Abc immobilier.

Par exploits en date du 23 septembre 2021, la Snc Geoxia et Ia Sa Xl Insurance Company venant aux droits de Axa Corporate Solutions Assurance ont appelé en cause M. [K] [J] et son assureur la Sa Allianz Iard.

Une ordonnance de jonction a été rendue le 21 septembre 2021.

Par ordonnance en date du 12 septembre 2022, le juge de la mise en état a déclaré recevable l'action en garantie décennale au titre du désordre affectant le mur de soutènement, a dit que le désordre affectant le volet roulant électrique n'est pas de nature décennale et relève de la garantie de bon fonctionnement et a déclaré irrecevable pour cause de forclusion l'action en garantie au titre du volet roulant.

Par jugement en date du 7 juillet 2023 le tribunal judiciaire d'Albi a :

- Débouté M. [L] [U] et Mme [F] [M] de leurs demandes à l'encontre de la Sarl Rf Immo.

- Condamné solidairement la Sa Xl Insurance Company, M. [N] [B] et Mme [R] [Z] à payer à M. [L] [U] et Mme [F] [M] la somme de 20 498,72 euros TTC au titre de la reprise du mur de soutènement outre la somme de 1229,92 euros au titre des frais de maîtrise d'oeuvre.

- Condamné la Sa Xl Insurance Company à relever et garantir M. [N] [B] et Mme [R] [Z] des condamnations prononcées au titre de la reprise du mur de soutènement,

- Condamné solidairement M. [N] [B] et Mme [R] [Z] à payer à M. [L] [U] et Mme [F] [M] la somme de 36 797,25 euros TTC au titre des désordres affectant le garage et la toiture terrasse outre la somme de 2 207,83 euros au titre des frais de maîtrise d'oeuvre.

- Condamné solidairement M. [N] [B] et Mme [R] [Z] à payer à M. [L] [U] et Mme [F] [M] la somme de 2325,60euros au titre du remboursement des frais conservatoires engagés.

- Condamné solidairement la Sa Xl Insurance Company, M. [N] [B] et Mme [R] [Z] à payer à M. [L] [U] et Mme [F] [M] la somme de 1400 euros au titre de la souscription d'une assurance dommage.

- Condamné la Société XL Insurance Company à relever et garantir M. [N] [B] et Mme [R] [Z] de 50 % de la condamnation prononcée soit à hauteur de 700euros.

- Dit que les sommes allouées au titre des désordres seront indexées sur I'indice BT 01 à compter de la date du dépôt du rapport d'expertise.

- Débouté M. [N] [B] et Mme [R] [Z] de leurs autres demandes au titré du préjudice matériel.

- Condamné solidairement la Sa Xl Insurance Company, M. [N] [B] et Mme [R] [Z] à payer à M. [L] [U] et Mme [F] [M] la somme de 8000 euros au titre du préjudice de jouissance.

- Condamné la Sa Xl Insurance Company à relever et garantir M. [N] [B] et Mme [R] [Z] de 50 % de la condamnation au titre du préjudice de jouissance soit à hauteur de 4000 euros.

- Débouté M. [L] [U] et Mme [F] [M] de leur demande au titre de la perte de chance de réaliser le projet professionnel de Mme [M].

- Débouté M. [L] [U] et Mme [F] [M] de leur demande au titre du préjudice moral.

- Condamné Me [I] à payer à M. [L] [U] et Mme [F] [M] la somme de 8000 euros au titre de ta perte de chance de ne pas acquérir ou d'acquérir à un moindre prix.

- Condamné solidairement M. [K] [J] et la Cie Allianz à relever et garantir la Sa Xl Insurance Company à hauteur de 20% de l'ensemble des condamnations prononcées a son encontre.

- Rejeté les autres demandes de condamnations à relever et garantir.

- Dit que la Sa Xl Insurance Company ne peut opposer le montant de sa franchise pour Les préjudices matériels et immatériels.

- Dit que la Cie Allianz peut opposer le montant de sa franchise à son assuré pour les préjudices matériels et aux tiers pour les préjudices immatériels.

- Rejeté toute demande plus ample ou contraire.

- Condamné solidairement la Sa Xl Insurance Company,M. [N] [B] et Mme [R] [Z] à payer à M. [L] [U] et Mme [F] [M] la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

- Condamné solidairement la Sa Xl Insurance Company, M. [N] [B] et Mme [R] [Z] aux entiers dépens de l'instance en ce compris les frais d'expertise judiciaire dont distraction au profit de Me Perrouin pour les dépens dont il aurait fait l'avance sans avoir reçu provision.

- Ecarté l'exécution provisoire de droit.

Par jugement du 28 juin 2022 le tribunal de commerce de Nanterre a prononcé la liquidation judiciaire de la société Geoxia et a nommé, en qualités de mandataires liquidateurs la Selarl [V] [C] prise la personne de maître [P] [C] et la Selarl [G]-Pecou prise en la personne de maître [X] [G].

Par déclaration en date du 8 septembre 2023 Mme [M] et M. [U] ont formé appel de cette décision en critiquant l'ensemble des dispositions les concernant et en intimant M. [B], Mme [Z], la Société Xl Insurance Company, la Selarl [C] et la Selarl [G]-Pecou en leur qualité de liquidateurs judiciaires de la Snc Geoxia Midi-Pyrénées, maître [A] [I] et la Sarl Rf Immo.

EXPOSE DES PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions signifiées par voie électronique le 3 juin 2024, M. [L] [U] et Mme [F] [M], appelants, demandent à la cour de :

-Réformer le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes des appelants :

En conséquence, statuant à nouveau :

-Condamner M. [N] [B] et Mme [R] [Z], ès qualité de vendeurs et d'auteurs des ouvrages litigieux à payer à M. [L] [U] et Mme [F] [M] les indemnités suivantes, au titre du désordre décennal du mur de soutènement arrière, et des vices cachés (en application de l'article 1641 du Code civil) affectant le garage terrasse toiture, la terrasse bois, l'emplacement du compteur, le local technique et le mur de clôture :

-Condamner la Sa Xl Insurance Company au droit d'Axa Corporate assureur décennal de Geoxia, solidairement avec M. [N] [B] et Mme [R] [Z] au paiement des indemnités suivantes au titre de la garantie décennale sur la réparation du mur de soutènement arrière :

-Condamner solidairement Maître [A] [I] et l'agence immobilière Rf Immo, sur le fondement de leur responsabilité civile contractuelle pour les manquements à leurs obligations d'information et de conseil, à réparer le préjudice subi par les appelants, de la perte de chance de ne pas acquérir l'immeuble litigieux ou de l'acquérir à un moindre prix compte tenu des désordres et non conformités graves, et en conséquence les condamner à payer une indemnité, solidairement avec M. [N] [B] et Mme [R] [Z], représentant 80 % des conséquences financières préjudiciables suivantes :

-Subsidiairement, si les conclusions du rapport d'expertise judiciaire, présentaient pour la Cour une équivocité ou un problème d'interprétation quant au montant des réparations, la Cour interrogera Monsieur [O] [S] en application de l=article 245 du code de procédure civile.

-Débouter la Sa Xl Insurance Company, venant aux droits d'Axa (assureur Geoxia), Maître [I], M. [N] [B] et Mme [R] [Z] , de leurs appels incidents infondés en fait et en droit et de leurs moyens de défense ;

-Condamner solidairement les intimés à payer à M. [L] [U] et Mme [F] [M] la somme de 7.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance outre 5.000 euros au titre des frais exposés en cause d'appel ;

-Les condamner solidairement aux entiers dépens de l'instance en ce compris des frais d'expertise judiciaire, dont distraction au profit de la Scp Pamponneau sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 7 juin 2024 la Sarl Rf Immo, intimée et sur appel incident, demande à la cour de :

sur l'appel principal

-déclarer l'appel mal fondé, le rejeter,

-débouter M. [L] [U] et Mme [F] [M] de l'ensemble de leurs fins, moyens et prétentions à l'encontre de la Sarl Rf Immo

-confirmer le jugement du 07 juillet 2023 sauf en ce qu'il a débouté la Sarl Rf Immo de sa demande de condamnation de M. [L] [U] et Mme [F] [M] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile

sur appel incident

-déclarer l'appel incident bien fondé,

Y faisant droit,

-infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la Sarl R.f. Immo de ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-Le confirmer pour le surplus

Statuant à nouveau,

-condamner in solidum M. [L] [U] et Mme [F] [M] à payer à la Sarl R.f. Immo 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance,

Subsidiairement, si par impossible la Cour devait prononcer des condamnations à l'encontre de la Sarl R.f. Immo,

-faire application de la notion de perte de chance,

-réduire à de plus justes proportions les montants sollicités,

-condamner in solidum M. [N] [B] et Mme [R] [Z] et Maître [I] à relever et garantir indemne la Sarl R.f. Immo de toute condamnation prononcée à son encontre,

En tout état de cause

-condamner in solidum M. [L] [U] et Mme [F] [M] , ou tout succombant, à verser à la Sarl R.f. Immo la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-les condamner in solidum aux entiers frais et dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 7 juin 2024 Maître [A] [I], intimé et sur appel incident, demande à la cour de :

-réformer le jugement dont appel en ce qu'il a retenu la responsabilité civile professionnelle de Me [A] [I] et l'a condamné à indemniser M. [L] [U] et Mme [F] [M] à hauteur de 8.000 euros au titre de la perte de chance de ne pas acquérir l'immeuble ou de l'acquérir,

Et statuant à nouveau :

-au principal débouter M. [L] [U] et Mme [F] [M] de l'ensemble de leurs demandes,

-condamner M. [L] [U] et Mme [F] [M] au paiement de la somme de 2600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens,

Au subsidiaire si la responsabilité de Me [A] [I] devait être confirmée au stade de la faute et du lien de causalité,

-limiter le montant de l'indemnisation au titre de la perte de chance susceptible d'être mise à la charge de Me [A] [I] à la somme de 3.500 euros à titre de dommages et intérêts

-débouter M. [L] [U] et Mme [F] [M] du surplus de leurs demandes,

En tout état de cause

-condamner in solidum M. [N] [B] et Mme [R] [Z], la société Geoxia Midi-Pyrénées prise en la personne de ses mandataires liquidateurs et la société XL Insurance à relever et garantir indemne Me [A] [I] de toutes condamnations susceptibles d=être prononcées à son encontre au profit de M. [L] [U] et Mme [F] [M] et/ou de la Sarl Rf Immo,

-débouter la Sarl Rf Immo de son action récursoire subsidiaire,

-les condamner aux dépens d'appel.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 7 mars 2024 M. [N] [B], intimé et sur appel incident, demande à la cour de :

-confirmer le Jugement dont appel en ce qu'il a :

-Condamné la Sa Xl Insurance Company à relever et garantir M. [N] [B] et Mme [R] [Z] des condamnations prononcées au titre du mur de

soutènement,

-Débouté M. [L] [U] et Mme [F] [M] de leur demande au titre de la perte de chance de réaliser le projet professionnel de Madame [M],

-Débouté M. [L] [U] et Mme [F] [M] de leur demande au titre du préjudice moral,

-Débouté M. [L] [U] et Mme [F] [M] de leurs autres demandes au titre du préjudice matériel,

-réformer le Jugement dont appel en ce qu'il a :

-Condamné solidairement la Sa Xl Insurance Company, M. [N] [B] et Mme [R] [Z] à payer à M. [L] [U] et Mme [F] [M] la somme de 20498.72 euros au titre de la reprise du mur de soutènement outre la somme de 1229.92euros au titre des frais de maîtrise d''uvre,

-Condamné solidairement M. [N] [B] et Mme [R] [Z] à payer à M. [L] [U] et Mme [F] [M] la somme de 36 797.25 eurosTTC au titre des désordres affectant le garage et la toiture terrasse outre la somme de 2 207.83 euros au titre des frais de maîtrise d''uvre,

-Condamné solidairement M. [N] [B] et Mme [R] [Z] à payer à M. [L] [U] et Mme [F] [M] la somme de 2325.60 euros au titre du remboursement des frais conservatoires engagés,

-Condamné solidairement la Sa Xl Insurance Company M. [N] [B] et Mme [R] [Z] à payer à M. [L] [U] et Mme [F] [M] la somme de 1400 euros au titre de la souscription d'une assurance dommage,

-Dit que les sommes allouées au titre des désordres seront indexées sur l'indice BT 01 à compter de la date du dépôt du rapport d'expertise judiciaire,

-Condamné solidairement la Sa Xl Insurance Company, M. [N] [B] et Mme [R] [Z] à payer à M. [L] [U] et Mme [F] [M] la somme de 8000 euros au titre du préjudice de jouissance,

-Rejeté les autres demandes de relever et garantir,

-Condamné solidairement la Sa Xl Insurance Company M. [N] [B] et Mme [R] [Z] à payer à M. [L] [U] et Mme [F] [M] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,

-En conséquence,

-juger que les travaux d'extension réalisés M. [N] [B] et Mme [R] [Z] ne sont pas achevés,

-juger que les désordres affectant les extensions réalisées par M. [N] [B] et Mme [R] [Z] ne peuvent relever de leur garantie décennale,

-juger que les désordres affectant le compteur électrique, et la terrasse en bois affectent des éléments d'équipement dissociables et ne relèvent pas de la garantie décennale,

-juger que les désordres affectant le sous-sol relèvent de la garantie décennale de la Société Geoxia,

-condamner Sa Xl Insurance Company à relever et garantir Monsieur [B] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au titre des travaux réalisés par Geoxia,

-débouter M. [L] [U] et Mme [F] [M] de l'intégralité de leurs demandes à l'encontre de Monsieur [B] sur le fondement de la garantie décennale comme injustes et infondées,

-juger que les désordres dont se plaignent M. [L] [U] et Mme [F] [M] étaient visibles au jour de l'achat,

-débouter M. [L] [U] et Mme [F] [M] de leurs demandes sur le fondement de la garantie des vices cachés comme injustes et infondées,

-débouter M. [L] [U] et Mme [F] [M] de l'intégralité de leurs demandes à l'encontre de Monsieur [B],

-condamner tout succombant au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 8 mars 2024 Mme [R] [Z], intimée et sur appel incident, demande à la cour de :

-Infirmer le jugement en ce qu'il a condamné solidairement M. [N] [B] et Mme [R] [Z] à payer à M. [L] [U] et Mme [F] [M] la somme de 36 797.25 euros pour les désordres affectant le garage et la toiture terrasse outre celle de 227.83 euros pour les frais de maîtrise d''uvre

-Infirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [N] [B] et Mme [R] [Z] à payer à M. [L] [U] et Mme [F] [M] la somme de 2325.60 euros au titre du remboursement des mesures conservatoires engagées, en ce qu'il a condamné solidairement Sa Xl Insurance Company solidairement avec M. [N] [B] et Mme [R] [Z] à la somme de 1400 euros pour l'assurance DO, en ce qu'il a condamné solidairement Sa Xl Insurance Company solidairement avec M. [N] [B] et Mme [R] [Z] à la somme de 8000 euros pour le préjudice de jouissance, en ce qu'il a condamné solidairement Sa Xl Insurance Company solidairement avec M. [N] [B] et Mme [R] [Z] à la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 code de procédure civile et aux dépens

-Débouter M. [L] [U] et Mme [F] [M] de toutes leurs demandes à l'encontre de Mme [Z] tant sur le fondement de la garantie décennale que celle des vices cachés comme étant injustes et infondées

-En conséquence débouter M. [L] [U] et Mme [F] [M] de toutes leurs demandes plus amples ou contraires à l'encontre de Mme [Z],

-Condamner M. [L] [U] et Mme [F] [M] à payer à Mme [Z] la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 code de procédure civile et aux entiers dépens de 1 ère instance et d'appel.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 10 juin 2024 la Sarl XL Insurance Company Se, en sa qualité d'assureur de la Snc Geoxia Midi-Pyrénées, intimée et sur appel incident, demande à la cour de :

-Réformer le jugement dont appel en ce qu'il a notamment :

-Condamné Sa Xl Insurance Company au paiement de la somme de 20.498, 72 euros TTC au titre des travaux de la reprise du mur de soutènement et à 1229, 92 euros au titre des frais de maîtrise d''uvre,

-Condamné Sa Xl Insurance Company à relever et garantir M. [N] [B] et Mme [R] [Z] des condamnations prononcées à leur encontre à ce titre,

-Condamné solidairement Sa Xl Insurance Company à payer la somme de 1400 euros au titre de la souscription d'une assurance dommage ouvrage,

-Condamné Sa Xl Insurance Company à relever et garantir M. [N] [B] et Mme [R] [Z] à hauteur de 50% de cette somme,

-Condamné Sa Xl Insurance Company à payer la somme de 8.000 euros au titre du préjudice de jouissance et condamné la même à relever et garantir indemne M. [N] [B] et Mme [R] [Z] à hauteur de 50% de cette somme,

-en ce qu'il n'a condamné Allianz et M. [J] à la relever et garantir indemne qu'à hauteur de 20% des condamnations prononcées à son encontre,

Et statuant à nouveau sur ces points et après avoir rejeter toutes conclusions contraires comme injustes ou à tout le moins mal fondées.

Sur le désordre allégué affectant le mur de soutènement

-A titre principal, rejeter la demande en l'absence de désordre de nature décennale constaté dans le délai d'épreuve,

-A titre subsidiaire, Condamner Monsieur [J] et son assureur responsabilité décennale la société Allianz Iard, à relever et garantir les sociétés Geoxia et Axa Xl Insurance à une proportion qui ne saurait être inférieure à 50 %, Monsieur [J] devant répondre de ses fautes d'exécution en qualité de sous-traitant de la société Geoxia,

Sur le montant des préjudices et des demandes de condamnation in solidum

Les préjudices matériels

-Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a retenu ce préjudice à hauteur de la somme de 20.498, 72 euros TTC

-Débouter les appelants de leurs demandes au titre des frais d'études structures

Subsidiairement,

-Limiter le montant du coût des études structure et géotechnique à la somme de 7 730 euros HT.

-Confirmer le jugement dont appel au titre des frais de maîtrise d''uvre

-Débouter par conséquent les appelants de leurs demandes à ce titre,

-Réformer le jugement au titre de l'assurance Dommages Ouvrage et débouter les appelants de leurs demandes présentées de ce chef

Subsidiairement,

-Limiter le montant du surcoût de l'assurance dommage-ouvrage et l'affecter à M. [N] [B] et Mme [R] [Z] responsables de la majorité des désordres constatés.

Les préjudices immatériels

-Réformer le jugement dont appel au titre du préjudice de jouissance et statuant à nouveau

-Débouter M. [L] [U] et Mme [F] [M], de leur demande de condamnation au titre du préjudice de jouissance,

-Confirmer le jugement au titre des demande présentées au titre de la perte de chance de réaliser le projet professionnel de Madame [M], ainsi qu'au titre du préjudice moral,

Subsidiairement,

-Limiter à de plus justes proportions la demande de condamnation au titre des préjudices immatériels,

-Condamner Monsieur [J] et son assureur responsabilité décennale la société Allianz Iard, à relever et garantir la compagnie Axa Sa Xl Insurance Company au titre des préjudices immatériels.

-Dire et juger que les conditions particulières prévoient une franchise de 8500 euros à indexer en fonction de l'évolution de l'indice BT01 entre la date de souscription du contrat et la date de proposition d'indemnité/règlement du sinistre

En toutes hypothèses,

-Dire et juger que toute condamnation éventuelle au titre des préjudices immatériels devra se faire en déduction de cette franchise.

-Condamner tout succombant à régler la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 2 avril 2024, la Sa Allianz Iard, en sa qualité d'assureur de M. [K] [J], intimée provoquée et sur appel incident, demande à la cour de :

1.Sur l'appel incident de Sa Xl Insurance Company

A. A titre principal,

-déclarer le recours de Sa Xl Insurance Company sans objet.

-mettre hors de cause la Compagnie Allianz.

B. A titre subsidiaire

-confirmer Le jugement du Tribunal judiciaire en qu'il a limité la responsabilité de Monsieur [J] et la garantie de son assureur à 20 %.

-confirmer le jugement quant au quantum des travaux de reprise.

2. Sur l'appel incident de la compagnie Allianz

A. Sur les préjudices allégués

-A titre principal, débouter l'ensemble des parties de leurs demandes sur ces points.

-A titre subsidiaire, ramener les demandes à de plus justes proportions.

B. Sur la franchise

-ordonner que la franchise, telle que prévue au contrat d'assurance soit opposable à tous, tant en ce qui concerne le préjudice matériel qu'immatériel.

[V] Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

'Condamner tout succombant au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

La Selarl [V] [C] et la Selarl [G]-Pecou, en leur qualité de mandataires liquidateurs de la Snc Geoxia Midi-Pyrénées, assignées par actes du 21 décembre 2023 signifiés à personne habilitée et contenant dénonce de la déclaration d'appel, n'ont pas constitué avocat .

L'arrêt sera réputé contradictoire conformément à l'alinéa 1 de l'article 474 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 24 juin 2024 et l'affaire a été examinée à l'audience du 24 juin 2024 à 14 heures.

MOTIFS DE LA DECISION

Il est constant que la maison vendue par M. [B] et Mme [Z] a fait l'objet de quatre permis de construire :

-permis 1 accordé le 17 octobre 2006 concernant l'édification de la maison,

-permis 2 modificatif accordé le 10 janvier 2008 portant création d'un niveau supplémentaire (changement de destination du sous-sol en partie habitable),

-permis 3 modificatif accordé le 1er décembre 2008 portant sur la modification des ouvertures (sous-sol),

-permis 4 accordé le 20 juin 2011 autorisant la création d'un garage en extension de la maison et d'un abri voiture dont la demande précisait : « création d'un garage et d'un abri voiture. Le toit sera en plancher béton brut en vue d'une extension future. Le projet est en étude pour le moment. »

Les travaux objets des permis 1,2 et 3 ont fait l'objet d'une déclaration d'achèvement et de conformité déposée en mairie le 25 janvier 2010 et d'une réception réserves le 19 juin 2009.

Les travaux objet du permis 4, réalisés par M. [B] et Mme [Z] en auto-construction n'ont pas été achevés.

Ces derniers ont en outre réalisés les murs de clôtures, un local technique et un auvent.

Aux termes du dispositif de leurs dernières écritures Mme [M] et M. [U], demandent la somme de 157 173,41 € Ttc retenue par l'expert judiciaire au titre des travaux de reprise et son actualisation selon devis du 8 décembre 2023 de l'entreprise Serin ou subsidiairement selon l'indice Bt 01.

Cette somme comprend (page 35 du rapport d'expertise) :

-installation, études structure, études géotechniques : 9 690.00 € Ht soit 10 659.00 € Ttc,

-démolition des extensions (garage, abri, clôtures, local technique, auvent) : 25 000 € Ht soit 27 500 € Ttc,

-reconstruction des extensions, abri, local technique, auvent, clôtures : 80 088,97 € Ht soit 88 097,87 € Ttc,

-mise en place de soutènement contre les parois enterrées en aggloméré creux (maison Geoxia) y compris le retour en pignon droit : 18 635,20 € Ht soit 20 498,72 € Ttc,

-terrasse en bois et son infrastructure : 8 640,75 € Ht soit 9 504,83 € Ttc,

-réparation volet roulant : 200 € Ht soit 210 € Ttc,

TOTAL 142 884,92 € Ht soit 157 173,41 € Ttc.

Il doit être relevé que concernant le désordre affectant le volet roulant, au demeurant non évoqué dans les motifs des conclusions des consorts [H], le juge de la mise état du tribunal judiciaire d'Albi a, par ordonnance en date du 12 septembre 2022, dit que ce désordre n'était pas de nature décennale et relevait de la garantie de bon fonctionnement et a déclaré irrecevable pour cause de forclusion l'action en garantie au titre de ce désordre.

1-Les désordres affectant le sous-sol de la maison construite par la Snc Geoxia

Ce sous-sol comporte aujourd'hui des pièces habitables.

1-1 L'expert a relevé que cette zone enterrée subit de l'humidité et notamment dans la buanderie.

Il a relevé « une humidité résiduelle » au protimètre dans les maçonnerie enterrées.

Il expose que ce sous-sol, initialement destiné à être un garage, a été affecté à des pièces habitables selon les permis de construire 2 et 3 et que le Dut maçonnerie classe les parties enterrées des maçonneries de sous-bassement en trois catégories :

-première catégorie : le mur borde des locaux utilisés où aucune trace d'humidité n'est acceptée sur sa face intérieure (c'est le cas pour des murs limitant des locaux habitables en sous-sol),

-deuxième catégorie : le mur borde des locaux pour lesquels l'étanchéité de la paroi n'est pas obligatoire et où notamment des infiltrations limitées peuvent être acceptées par le maître de l'ouvrage (c'est en général le cas de murs bordant des locaux utilisés comme chaufferie ou garage ou certaines caves),

-troisième catégorie : le mur n'a à assurer aucune fonction autre que la résistance mécanique, exigence qui conditionne I'épaisseur minimale de la paroi (c'est en général le cas des murs de vides-sanitaires et des murs périphériques de terre-plein).

Il relève que si l'enduit hydrofuge assurant une imperméabilisation pour locaux non habitables dans les parties enterrées prévu par le constructeur était compatible avec la destination initiale, une humidité résiduelle étant tolérée dans des locaux non habitables et enterrés, la transformation du sous-sol en pièces habitables aurait dû conduire à adapter les normes constructives en proposant la réalisation d'une étanchéité bitumineuse protégée.

L'analyse des avenants au contrat de Cmi (pièce 1 de la Sarl Xl Insurance) confirme que des travaux venant en plus-value ont été réalisés par Geoxia en 2009 dans Ie sous-sol et notamment :

-la pose de carrelage 30x30 dans la salle de bains et la création d'un WC pour 332.50 €,

-la pose de 2 rangs d'agglomérés supplémentaires pour un montant de 2300 €.

L'expert judiciaire a par ailleurs relevé, sans être démenti, que la société Geoxia était intervenue dans le lot électricité du sous-sol en confiant les plans de l'installation électrique au cabinet Iep qui est intervenu à sa demande et pour son compte.

Intervenant dans l'aménagement du sous-sol en pièces habitables, le constructeur aurait dû adapter l'étanchéité des maçonneries enterrées.

Ce désordre relatif à l'humidité du sous-sol et des parois enterrées porte atteinte à la destination de l'ouvrage.

Il est imputable aux vendeurs de l'immeuble et à la Snc Geoxia qui doivent réparation de ce désordre sur le fondement des dispositions des articles 1792 et 1792-1 du code civil.

1-2 L'expert judiciaire considère par ailleurs que les dispositions constructives dans les murs enterrés de la maison d'habitation ne sont pas conformes aux règles de l'art dans le choix des matériaux, la conception et la réalisation, que I'utiIisation de maçonnerie d'aggloméré de ciment creux est proscrite pour ce type d'ouvrage. Il précise que le mur sollicité horizontalement par des poussées de terres et éventuellement par des poussées hydrostatiques ne peut répondre aux efforts internes et externes engendrés, que son monolithisme ne peut être justifié dans les fibres tendues du fait de leur composition en blocs d'aggloméré de ciment creux hourdés au mortier et qu'il s'agit d'une non conformité relevant de la solidité (page 29 du rapport). Il indique qu'à court ou moyen terme des désordres d'ordre structurel peuvent apparaître mais que les pathologies constatées ne sont, pour sa part, pas structurelles, pour l'instant. En réponse à un dire (page 39 du rapport), l'expert indique « le désordre structurel tel que l'on me l'a présenté sur site n'y est pas ».

Ces constatations ont été faites en juin 2020, soit 11 ans après la réception intervenue le 19 juin 2009, de sorte qu'en l'absence de désordres compromettant la solidité de l'immeuble dans le délai décennal, la non-conformité des parois enterrées relativement à leur solidité ne peut pas relever de la garantie décennale.

1-3 Concernant les travaux de reprises, l'expert indique (page 33) : «S'agissant des murs en aggloméré de ciment creux enterrés de la maison d'habitation, les sollicitations horizontales devront être mobilisées et afin d'éviter une intervention intérieure, un mur de soutènement à l'extérieur pourra être envisagé. Il permettra également de servir de support à l'étanchéité. ». Il en a évalué le coût à 20 498,72 € Ttc à partir d'un devis de l'entreprise Serin Bâtiment daté du 17 novembre 2020.

En l'état des développements qui précèdent, seuls les travaux de reprise concernant l'étanchéité des parois enterrées doivent être retenus, consistant en la réalisation d'une étanchéité bitumineuse protégée de sorte que la somme de 8000 Ht soit 8800 € Ttc doit être retenue avec indexation sur l'indice Bt 01, le nouveau devis « actualisé » produit par les appelants ne présentant pas exactement les mêmes postes que celui qui a été soumis à l'expert judiciaire.

Aucune étude structure ou géotechnique n'apparaît nécessaire pour ce type de travaux.

Il doit être retenu, à l'instar de la proposition de l'expert judiciaire, une assurance dommages-ouvrage à hauteur de 2% et une maîtrise d'oeuvre à hauteur de 6 % du montant des travaux de reprise.

Aucune demande n'est formée à l'encontre de la Snc Geoxia représentée par ses mandataires liquidateurs.

M. [B] et Mme [Z] seront condamnés in solidum avec la Sarl Xl Insurance Company, assureur décennal de la Snc Geoxia qui ne conteste pas le principe de sa garantie, à payer à Mme [M] et M. [U] la somme de 8800 € Ttc indexée sur l'indice BT01 du coût de la construction selon sa variation entre la date de dépôt du rapport d'expertise le 18 décembre 2020 et la date du présent arrêt au titre de la reprise de l'étanchéité des parois enterrées du sous-sol de la maison, la somme de 176 € au titre d'une assurance dommages-ouvrage et celle de 528 € au titre de la maîtrise d'oeuvre , le jugement étant infirmé.

S'agissant d'une garantie obligatoire la Sarl Xl Insurance Company ne peut opposer sa franchise contractuelle à Mme [M] et M. [U].

1-4 M. [B] et Mme [Z], maîtres d'ouvrage, sont en droit d'obtenir la garantie de l'assureur de leur constructeur pour le paiement du coût des travaux de reprise des désordres de nature décennale ainsi que pour le coût de l'assurance dommages ouvrage et de maîtrise d'oeuvre.

La Sarl Xl Insurance Company sera condamnée à les garantir des condamnations prononcées au titre de l'étanchéité du mur du sous-sol.

S'agissant d'une garantie obligatoire elle ne peut opposer sa franchise contractuelle à M. [B] et Mme [Z].

1-5 En l'état du seul désordre retenu relatif à l'humidité du sous-sol et des parois enterrées, l'assureur de M. [J], sous-traitant de la Snc Geoxia pour le lot maçonnerie ne peut voir sa responsabilité retenue, le changement d'affectation du sous-sol et les avenants au contrat de Cmi s'y rapportant étant intervenus après la réalisation des travaux de maçonnerie d'origine, l'expert indiquant que l'enduit hydrofuge assurant une imperméabilisation pour locaux non habitables dans les parties enterrées prévu par le constructeur était compatible avec la destination initiale de garage.

Dans ces conditions la Sarl Xl Insurance Company sera déboutée de son recours en garantie à l'encontre de la Sa Allianz Iard en sa qualité d'assureur de M. [J], le jugement étant infirmé.

2-Les vices affectant les constructions réalisées par M. [B] et Mme [Z]

En cause d'appel, Mme [M] et M. [U] fondent uniquement leurs demandes à l'égard des vendeurs sur la garantie des vices cachés concernant le garage et sa toiture terrasse construit en extension de la maison, le positionnement du compteur électrique, la terrasse bois à l'arrière de la maison, le local technique, l'abri voiture et le mur de clôture, demandant, à titre de dommages et intérêts, le coût des travaux de reprise.

Aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à I'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus. En vertu de l'article 1643 du code civil le vendeur est tenu des vices cachés quand bien même il ne les aurait pas connus à moins que dans ce cas il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

En vertu de l'article 1645 du même code, si le vendeur connaissait les vices de la chose il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

L'acte authentique de vente stipule au paragraphe « Etat du bien » :

«L'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

-des vices apparents

-des vices cachés

S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas :

-si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel,

-si le vendeur bien que non professionnel a réalisé lui même les travaux

-s'il est prouvé par l'acquéreur dans les légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. ''

Les vendeurs ayant réalisé eux-mêmes les ouvrages énumérés ci-dessus ne peuvent se prévaloir de la clause d'exonération de la garantie des vices cachés.

L'expert judiciaire considère que s'agissant des extensions, les désordres prennent leurs origines essentiellement dans la conception structurelle, le choix des matériaux et la qualité de réalisation engendrant des désordres graves et des malfaçons.

2-1 S'agissant du garage, qui fait l'objet du permis de construire n°4, l'expert relève l'humidité du mur avec présence de salpêtre en partie basse et présence de plusieurs fissures et déformations du mur enterré. Il a constaté une humidité et une pénétration d'eau abondante, le mur en aggloméré de ciment creux étant saturé, voire mouillé.

Il indique que des étais ont été positionnés pour éviter un effondrement. Il relève une non conformité dans le choix des matériaux augmentée d'un désordre qui relève de la solidité et de la stabilité de l'ensemble. Il précise que le mur est en maçonnerie creuse et enterré sur toute sa hauteur et ne peut s'opposer aux sollicitations qui lui sont appliquées à savoir la poussée des terres et la poussée hydrostatique. Des fissures sont constatées, caractéristiques d'une pathologie liée à un effort horizontal. Il considère qu'il existe un risque d'effondrement et un péril imminent et grave et que les mesures conservatoires provisoires sont insuffisantes, les murs devant être butonnés.

Par ailleurs il indique que la terrasse sur garage présente un problème d'étanchéité avec eau stagnante, la natte drainante s'étant dégradée et aucun relevé d'étanchéité n'ayant été réalisé. Les pentes sont non conformes, les gardes corps sont édifiés en aggloméré de ciment creux, ce qui est interdit, il n'y a pas de relevé d'étanchéité qui ne pourrait en tout état de cause être appliqué sur des maçonneries telles qu'elles ont été réalisées. Les murs ont reçu un enduit d'imperméabilisation et non une étanchéité, ce qui explique les pénétrations d'eau dans le garage et les parois.

Il relève une humidité au droit de la terrasse sur garage dans la partie pièce de vie avec développement de moisissures, conséquence de l'inachèvement des travaux d'étanchéité, la zone laissant passer toutes les eaux de surface de cette terrasse.

Ces désordres sont, selon l'expert, les conséquences des travaux d'extension non achevés engagés par les vendeurs de l'immeuble.

Les acquéreurs, qui ont certes pu constater l'inachèvement du garage et de son toit terrasse lors de l'acquisition de l'immeuble ainsi que la présence d'humidité, n'ont pu avoir connaissance des vices dans toute leur gravité rendant le garage impropre à son usage que lors des opérations d'expertise lors desquelles M. [E] a relevé un risque d'effondrement et un péril imminent.

M. [B] et Mme [Z] doivent donc leur garantie au titre des vices cachés affectant le garage et sa toiture terrasse.

2-2 S'agissant du positionnement du compteur électrique l'expert constate qu'une sorte de cour anglaise ou grand regard enterré a été aménagé pour l'installer. Il relève le risque lié à l'accumulation d'eau, qu'elle soit souterraine par infiltration ou superficielle ainsi que l'absence de moyen pour y accéder et estime que cet ouvrage est impropre à son usage.

Ce vice ne peut être considéré comme caché pour les acquéreurs, le caractère incongru de cette installation, non accessible et non protégée, pour accueillir un compteur d'électricité étant décelable même pour un profane.

Les vendeurs ne doivent pas leur garantie de ce chef, le jugement étant confirmé.

2-3 Concernant la terrasse bois à l'arrière de la maison, qui n'a fait l'objet d'aucune autorisation administrative, l'expert relève qu'elle a été en partie déposée en raison de son instabilité, que les traverses sont posées sur des plots, qu'il n'y a pas de fondations et que les sections qui la composent sont sous-dimensionnées. Il indique que les éléments qui la constituent sont non seulement non conformes (les entraxes des solives, dimensions des solives) « mais aussi dans les dispositions de conception (appuis précaires, absences d'appuis, dispositions non professionnelles...) ». Il précise que l'ouvrage est à reconsidérer entièrement avec infrastructure adaptée. Il ne peut être solidaire de l'immeuble en s'y appuyant et en même temps être fondé superficiellement en plate forme supérieure.

Les acquéreurs ont pu constater l'inachèvement de la terrasse bois lors de l'acquisition de l'immeuble mais aussi son instabilité dès lors que l'on marche dessus, les photographies produites aux débats montrant des lames de bois grossièrement posées sur des plots et l'absence de fondations étant visible à l'oeil nu, de sorte qu'en présence d'un vice apparent pour les acquéreurs, confirmant le jugement, Mme [M] et M. [U] seront déboutés de ce chef de demande.

2-4 Concernant le local technique l'expert indique qu'il y a 2,53 mètres de portée entre appuis et chevron de 6 par 7 espacés de 70 centimètres et qu'il est possible de constater à l'oeil nu que le chevron cintre. Il estime que la non-conformité et le sous dimensionnement engendrent le remplacement intégral de la charpente couverture de ce local qui n'a fait l'objet d'aucune autorisation administrative.

Les acquéreurs n'ont pu avoir connaissance du vice constructif de solidité affectant le local technique et nécessitant sa reconstruction, le fait qu'un expert en matière de construction voit « à l'oeil nu » qu'un chevron cintre n'impliquant pas qu'un profane en la matière puisse le déceler ou en mesurer les conséquences.

M. [B] et Mme [Z] doivent donc leur garantie au titre du vice caché affectant le local technique, le jugement étant infirmé.

2-5 Concernant l'abri voiture (avant-toit pignon droit ou auvent), qui fait l'objet du permis de construire n°4, l'expert relève que le défaut de conception et la déformation militeraient pour la création d'un joint de rupture avec le corps du bâtiment (infrastructure comprise) et que les appareils d'appuis opposés de la charpente sont à reconsidérer entièrement. Il estime que compte tenu des pathologies constatées, de la déformation d'ensemble de toute la superstructure, la déconstruction et reconstruction de toute cette extension est à reconsidérer. Elle prendra en compte l'infrastructure à adapter avec le sous-sol contigu et une dissociation complète de l'ossature.

Les acquéreurs, qui ont certes pu constater l'inachèvement des extensions réalisés par les vendeurs lors de l'acquisition de l'immeuble, n'ont pu avoir connaissance des vices affectant l'abri voiture dans toute leur gravité rendant la chose vendue impropre à son usage que lors des opérations d'expertise lors desquelles M. [E] a relevé une déformation et un joint de rupture avec le corps du bâtiment rendant nécessaire sa reconstruction.

M. [B] et Mme [Z] doivent donc leur garantie au titre des vices cachés affectant l'abri voiture.

2-6 Concernant les murs de clôture, qui n'ont fait l'objet d'aucune autorisation administrative, l'expert note que non seulement des barbacanes n'ont pas été mises en place pour évacuer les eaux souterraines et d'in ltration, mais aussi qu'il existe un réel problème de solidité et de stabilité. Il estime que les adaptations au sol pour le rattrapage des différences de niveaux par redan ne sont pas conformes et que la pérennité de cet ouvrage est vraiment compromise à court ou moyen terme.

A l'arrière, en passant par la parcelle voisine avec l'autorisation du voisin, il a constaté que le mur de clôture qui est édifié derrière le garage menace de s'effondrer sur le fonds voisin et a signalé une situation de péril imminent et grave.

Il a en outre relevé, devant le mur d'enceinte côté no 9, que le mur est très détérioré en partie basse avec présence de fissures qui atteignent le linteau.

Les acquéreurs font valoir en outre qu'ils ont découvert postérieurement à la vente un défaut d'implantation du mur de clôture (empiétement) ainsi qu'une non-conformité avec l'arrêté de lotissement concernant la hauteur du mur.

Concernant cette non-conformité de la hauteur du mur de clôture, il doit être relevé qu'il est mentionné à l'acte de vente que les voies et espaces communs de ce lotissement ont été rétrocédés à la commune de [Localité 23] et que l'arrêté de lotissement n'est pas produit au débat, de sorte que l'existence d'une non-conformité relative à la hauteur du mur n'est démontrée.

Concernant le défaut d'implantation le plan de géomètre produit en pièce 14 des appelants révèle un très léger empiétement sur la parcelle voisine A [Cadastre 6].

La promesse de vente du 17 décembre 2018 mentionne : «Le promettant déclare qu'en ce qui concerne le mur de clôture situé sur l'aspect nord ouest de la propriété et séparant le bien vendu de la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 6], les terres soutenant ce mur ne sont pas maintenues et de ce fait, un vide sanitaire s'est créé sous le mur, ainsi qu'il résulte d'une photo annexée aux présentes. Le bénéficiaire informé de cette situation déclare vouloir en faire son affaire personnelle sans recours contre le promettant. ».

L'acte notarié du 5 avril 2019 stipule : «Le vendeur déclare ici en ce qui concerne le mur de clôture situé sur l'aspect Nord-ouest de la propriété et séparant le bien vendu de la parcelle cadastrée section A n° [Cadastre 6] que les terres soutenant ce mur ne sont pas maintenues et que de ce fait, un vide sanitaire s'est créé sous le mur. L'acquéreur informé de cette situation et des conséquences pouvant en résulter a déclaré vouloir en faire son affaire personnelle sans recours contre le vendeur ».

Si effectivement, pour ce qui concerne la partie du mur située à l'arrière du garage édifié par les vendeurs, ces stipulations permettent d'établir que ce vice n'était pas caché pour les acquéreurs, en revanche les vices de solidité et de stabilité de l'ensemble du mur de clôture ainsi que son défaut d'implantation constituent des vices cachés au regard de la déclaration des vendeurs à l'acte affirmant « qu'il n'y a eu aucun empiétement » (page 7 de l'acte authentique) et qu'ils n'ont pas effectué depuis l'obtention du permis no 4 du 20 juin 2011 de nouveaux travaux qui auraient nécessité l'obtention d'une autorisation d'urbanisme (page 12 de l