TJ 33063, 13 juin 2025, RG 25/00310

Du 13 juin 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00310 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2CCY

[J] [N], [L] [Y]

C/

[U] [T]

- Expéditions délivrées à
Me Thierry FIRINO MARTELL
[U] [T]

- FE délivrée à
Me Thierry FIRINO MARTELL

Le 13/06/2025

Avocats : Me Thierry FIRINO MARTELL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 juin 2025

PRÉSIDENT : Mme Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEURS :

Monsieur [J] [N]
né le 13 Janvier 1978 à [Localité 17]
[Adresse 7]
[Localité 8]

Représenté par Me Thierry FIRINO MARTELL (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Madame [L] [Y]
née le 09 Août 1978 à [Localité 16]
[Adresse 7]
[Localité 8]

Représentée par Me Thierry FIRINO MARTELL (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEUR :

Monsieur [U] [T]
né le 11 Juin 1986 à [Localité 12]
[Adresse 5]
[Adresse 11] [Adresse 9] [Adresse 3]
[Localité 4]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 11 Avril 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 28 Janvier 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par actes sous seing privé en date du 3 septembre 2019, à effet du 5 septembre 2019, Monsieur [J] [N] et Madame [L] [Y] ont donné à bail à Monsieur [U] [T] et Monsieur [O] [T] un logement situé [Adresse 6] [Adresse 15] [Adresse 10] [Adresse 2] à [Localité 14] moyennant un loyer initial de 802 euros et 50 euros de charges, ainsi qu'un emplacement de stationnement n°28 situé à la même adresse.

Par courrier en date du 18 mai 2021, Monsieur [O] [T] indiquait avoir quitté le logement, laissant Monsieur [U] [T] seul titulaire des contrats de bail.

Par acte de commissaire de justice du 13 novembre 2024, Monsieur [J] [N] et Madame [L] [Y] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2.838,46 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre des clauses contractuelles de résiliation de plein droit des baux.

Par acte de commissaire de justice du 28 janvier 2025, Monsieur [J] [N] et Madame [L] [Y] ont assigné Monsieur [U] [T] devant le juge du contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 11 avril 2025 aux fins de voir :

- Constater l'acquisition de la clause résolutoire et en tant que de besoin,
- Prononcer la résiliation du bail à usage d'habitation et du bail à usage d'emplacement de stationnement pour défaut de paiement des loyers dans les deux mois du commandement, et ce, en application de la clause insérée dans ledit bail ;

- Ordonner l'expulsion de Monsieur [U] [T] ainsi que celle de toutes personnes vivant sous son toit avec, au besoin le concours d'un serrurier et l'assistance éventuelle de la [Localité 13] Publique, dans les conditions prévues par les articles L 411-1, L 412-1 à L 412-8 et R 411-3 et R412-1 à R 412-4 du Code des Procédures d'Exécution;
- Condamner Monsieur [U] [T] au paiement à titre provisionnel de la somme de 2.806,97 € arrêtée au 23 janvier 2025 au titre du logement, et 111,92 € arrêtée au 9 janvier 2025 au titre de l'emplacement de parking à valoir sur les loyers et charges jusqu'à résiliation du bail ;
- Condamner Monsieur [U] [T] au paiement d'une indemnité d'occupation qui sera fixée au montant du loyer, outre les charges à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu'à vidange effective des lieux ;
- Condamner Monsieur [U] [T], à défaut de libération des lieux loués, au paiement d'une astreinte provisoire de 100€ par jour de retard à compter de la signification du jugement ordonnant l'expulsion et ce jusqu'à vidange effective des lieux;
- Condamner Monsieur [U] [T] au paiement des intérêts de droit sur la créance principale par application des dispositions de l'article 1231-6 du Code Civil à compter de la délivrance du commandement du 13 novembre 2024 ;
- Condamner Monsieur [U] [T] au paiement de la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens par application des dispositions de l'article 696 du CPC, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 13 novembre 2024, celui de la présente assignation, dénonciation au Préfet et les frais d'exécution à venir ;
- Ordonner que l'exécution provisoire de l'ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute.

Lors de l’audience du 11 avril 2025, Monsieur [J] [N] et Madame [L] [Y], représentés par leur conseil, exposent que le logement a été repris le 28 février 2025 de sorte qu’il n’y a plus lieu à expulsion, que la dette locative est réglée mais qu'il reste une dette 1.929,82 euros au 7 avril 2025 au titre des réparations locatives, pour le surplus ils confirment les termes de leur demande initiale. Ils indiquent ne pas être opposés à l’octroi de délai de paiement.

En défense, Monsieur [U] [T] comparaît et expose qu'il ne conteste pas la dette au titre des réparations locatives. Il sollicite un échelonnement du remboursement de la dette sur 3 mensualités. Il indique percevoir 2.000,00 euros de revenus mensuels et avoir 700 de charges.

A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 13 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 28 janvier 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

Les bailleurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 13 novembre 2024.

L'action aux fins de constat de la résiliation des baux est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation des contrats de bail

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de leur compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si les baux en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoient, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l'espèce, le bail relatif au logement comporte une clause de résiliation de plein du bail pour défaut de paiement des loyers en prévoyant que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour régulariser la dette.

L'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur. Or, le bail relatif à l'emplacement de stationnement n°28 conclu entre Monsieur [J] [N] et Madame [L] [Y] et Monsieur [U] [T] prévoit que la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Dans la mesure où le bail relatif à l'emplacement de stationnement est accessoire au bail relatif au logement, il convient d'appliquer l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 à l'emplacement de stationnement n°28 et ainsi de prévoir que le locataire disposait d'un délai de deux mois pour régler sa dette résultant du bail relatif à l'emplacement de stationnement et non d'un délai d'un mois.

Il est constant que Monsieur [J] [N] et Madame [L] [Y] ont fait délivrer à Monsieur [U] [T] un commandement d’avoir à payer la somme de 2.838,46 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 13 novembre 2024 rappelant la clause résolutoire prévue au contrat de bail et les termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [U] [T] n’ayant pas, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 13 novembre 2024, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation des baux par le jeu des clauses de résiliation contractuelles qu’il y a lieu de constater à la date du 14 janvier 2025, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, les baux sont résiliés à effet du 14 janvier 2025. Cependant dans la mesure où le logement a été repris, il n'y a plus lieu d'ordonner l’expulsion.

Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation des baux jusqu'à la reprise du logement.

Sur la créance des bailleurs et les délais de paiement

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien leur demande, Monsieur [J] [N] et Madame [L] [Y] produisent un décompte actualisé, selon lequel leur créance s’établirait à la somme de 1.929,82 euros à la date du 7 avril 2025. Ils indiquent que cette somme correspond aux réparations locatives nécessaires à la remise en état du logement après le départ du locataire et produisent des factures à l'appui.

Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ou contestable, Monsieur [U] [T] sera condamné au paiement de la somme de 1.929,82 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour les réparations locatives.

S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

En application de l'article 1343-5 du Code civil et compte tenu de la proposition formulée par Monsieur [U] [T], il convient de faire droit à la demande de délais de Monsieur [U] [T] en l’autorisant à apurer sa dette en principal, intérêts et frais de procédure, à raison de mensualités de 644 euros, payables dans la limite de 3 mois, le premier versement devant intervenir au plus tard le dernier jours du mois suivant la signification de la présente décision.

Faute pour Monsieur [U] [T] de respecter les délais de paiement ainsi accordés, le solde de la créance restant dû deviendra immédiatement exigible.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [U] [T], sous réserve des dépens déjà réglés.

En revanche, sa situation économique et l'équité commandent de rejeter la demande formée par Monsieur [J] [N] et Madame [L] [Y] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,