TJ 12202, 13 juin 2025, RG 23/00741

MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 13 Juin 2025
DOSSIER N° : N° RG 23/00741 - N° Portalis DBWZ-W-B7H-CZ5J
AFFAIRE : [O] [G] C/ [B] [M]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RODEZ

Affaires Contentieuses CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Lauriane GERARD,

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Véronique CAUBEL,

PARTIES :

DEMANDEUR

M. [O] [G],
demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Elian GAUDY, avocat au barreau de l’Aveyron

DEFENDEUR

M. [B] [M],
demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Marie Pascale PUECH FABIE, avocat au barreau de l’Aveyron, avocat postulant et Me Laurence BAVARD, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

Clôture prononcée le : 7 Novembre 2024
Débats tenus à l'audience du : 14 Février 2025
Date de délibéré indiquée par le Président : 11 Avril 2025
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe à l'audience du 13 Juin 2025, nouvelle date indiquée par le Président.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique dressé le 29 février 2000, Monsieur [B] [M] est devenu propriétaire d’un fonds de commerce de boucherie-charcuterie et preneur, suite à cession du droit au bail commercial, renouvelé par acte authentique du même jour, des locaux à usage commercial sis [Adresse 2] sur la commune de [Localité 3] (Aveyron), aux fins d’exploitation dudit fonds de commerce, pour une durée de neuf années à compter du 28 mai 2000, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 33.600,00 francs HT, payable mensuellement.

Par acte authentique dressé le 17 novembre 2008, le bail commercial a été renouvelé.

Par acte authentique dressé le 30 janvier 2012, Monsieur [O] [G] est devenu propriétaire desdits locaux et bailleur de Monsieur [M].

Monsieur [M] a fait délivré congé par acte d’huissier de justice du 29 novembre 2019 pour le 30 juin 2020.

Ayant exposé d’importants frais aux fins de remise en état des locaux et face au refus du preneur de le rembourser, Monsieur [G] a, par acte de commissaire de justice du 15 juin 2023, fait assigner Monsieur [M] devant le Tribunal judiciaire de Rodez aux fins de remboursement des frais de remise en état des lieux et indemnisation de ses préjudices.

Par conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 15 octobre 2024, Monsieur [G] sollicite, au visa des articles 1103 et 1732 du Code civil, de voir:
« rejetant toutes conclusions contraires,
- condamner Monsieur [M] à lui porter et payer la somme principale de 55.779,12€ avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 novembre 2020,
- condamner Monsieur [M] à lui porter et payer la somme de 5.000,00€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
- dire qu’il n’existe aucun motif d’écarter l’exécution provisoire,
- le condamner aux entiers des dépens ».

Au soutien de ses prétentions, il se prévaut d’un constat réalisé le 30 juin 2020 pour lequel il affirme d’une part, qu’il a été réalisé après qu’il ait lui-même remis en mains propres une convocation à Monsieur [M] d’y assister, et d’autre part, en présence de l’épouse Madame [M] qui, en sa qualité d’épouse, disposait à tout le moins d’un mandat apparent dès lors qu’il est notoire qu’elle travaillait régulièrement au sein de la boucherie, de sorte qu’il considère justifier de circonstances qui l’autorisaient à ne pas vérifier les limites exactes des pouvoirs de cette dernière à représenter Monsieur [M]. Il fait valoir que les locaux ont été remis en mauvais état, les matériaux et équipements présentant de nombreuses dégradations dont il sollicite réparation. Il considère que ces dégradations sont imputables au preneur qui a manqué à son obligation d’entretien.

Aux termes de ses dernières écritures signifiées par RPVA le 31 octobre 2024, Monsieur [M] sollicite, au visa des articles 1719 et suivants du Code civil, de voir :
« rejetant toutes conclusions contraires comme injuste et en tous cas mal fondées,
- débouter Monsieur [G] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- écarter l’exécution provisoire,
- condamner Monsieur [G] à lui payer la somme de 6.000,00€ par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Marie-Pascale OUECH-FABIE sur affirmation de son droit ».

Au soutien de sa défense, il se prévaut de l’absence de preuve de dégradations du local qui lui soient imputables et de l’inopposabilité du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie compte tenu de l’absence d’établissement contradictoire, de l’absence de toute convocation lui ayant été délivrée et de l’absence de mention de la présence de son épouse audit constat. Il ajoute que quand bien même son épouse aurait été présente lors de l’établissement dudit constat, sa seule qualité d’épouse est insuffisante à exonérer Monsieur [G] de son obligation de vérifier que cette dernière avait eu mandat à cet effet.
A titre subsidiaire, il soutient d’une part, qu’il ne peut être tenu de dégradations résultant de la vétusté et rappelle que les locaux étaient loués depuis 29 ans ; d’autre part, qu’il n’est pas tenu de procéder au remplacement d’équipements qui ne lui étaient pas loués tels que le système froid. Il ajoute qu’aucun fondement n’est exposé s’agissant de la demande en paiement de la somme de 8.400,00€.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le Tribunal, conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, s'en réfère expressément aux dernières conclusions récapitulatives des parties.

La clôture de la procédure est intervenue le 7 novembre 2024 par ordonnance du même jour et l'audience de plaidoiries a été fixée au 14 février 2025.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025, par mise à disposition au greffe et prorogé au 13 juin 2025 en raison d’un arrêt de travail.

MOTIFS

A titre liminaire, l’ensemble des parties ayant été valablement représentées par leurs conseils respectifs, il sera statué par jugement contradictoire conformément aux dispositions de l’article 467 du Code de procédure civile.

I. Sur la demande principale

L'article 1732 du Code civil, applicable aux baux commerciaux, dispose que le preneur « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute » tandis que l’article 1731 du même code institue une présomption simple selon laquelle les locaux étaient en bon état de réparation locatives à l’entrée dans les lieux du preneur.

Les articles 1719 et 1720 du même code font peser sur le bailleur une obligation de délivrance qui lui impose notamment de livrer et de maintenir un bien conforme à l’usage auquel il est destiné.

Il résulte de l’article L. 145-40-1 du Code de commerce, applicable aux contrats conclus après l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014, que « lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.
Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions précitées, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.
Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil ».

Par ailleurs, il résulte de l’article R. 145-35 alinéa 1 -1° et 2° et dernier alinéa du même code que ne peuvent être imputés au locataire notamment les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux (1°) mais également les dépenses de travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou aux défauts de conformité avec la législation relevant de ces grosses réparations (2°). Néanmoins, ne sont pas comprises dans les dépenses ci-dessus mentionnées, celles se rapportant à des travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique (dernier alinéa).

En outre, aux termes de l’article L.145-15 du Code de commerce, les clauses ayant pour effet de faire échec à ces dispositions sont réputées non écrites.

Enfin, en application des dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort de l’acte authentique dressé le 29 février 2000 que Monsieur [M] est devenu tout à la fois propriétaire du fonds de commerce de boucherie-charcuterie et preneur, suite à cession du droit au bail commercial, des locaux litigieux. Il convient de relever que par acte authentique dressé le même jour, le droit au bail commercial sur lesdits locaux a été renouvelé au profit de Monsieur [M], ainsi que par acte authentique du 17 novembre 2008.

Il ressort des actes authentiques des 29 février 2000 que le bail commercial a été initialement consenti le 27 mai 1991 au bénéfice de Monsieur [V] [D] et Madame [A] [P] épouse [D], puis qu’il a été cédé avec l’accord des bailleurs au profit de Monsieur [W] [E] le 23 mars 1998 avant d’être cédé le 29 février 2000 à Monsieur [M]. Il s’ensuit que le bail liant les parties a été conclu avant l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014.

Or, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 13 II de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises ayant créé les dispositions précitées de l’article L. 145-40-1 du Code de commerce, « pour les baux conclus avant l’entrée en vigueur de la présente loi, l’article L. 145-40-1 du code de commerce, dans sa rédaction résultant de la présente loi, s’applique à toute restitution d'un local dès lors qu’un état des lieux a été établi lors de la prise de possession».

A ce titre, il ressort de l’acte authentique du 27 mai 1991 qu’aucun état des lieux n’a été établi lors de la prise de possession, de sorte qu’il convient de constater que le bail liant les parties a été conclu avant l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014, puis renouvelé et cédé successivement, sans qu’aucun état des lieux n’ait été établi lors de la prise de possession.

Il s’ensuit que les dispositions de l’article L. 145-40-1 du Code de commerce ne sont pas applicables en l’espèce.

En l’espèce, le bail commercial initial comporte une clause d’acceptation des lieux en l’état et stipule que le preneur « entretiendra les locaux loués en bon état de réparations locatives et de menu entretien et les rendra tels lors de la sortie » et qu’il « supportera toutes réparations qui deviendront nécessaires par suite de défaut d’exécution des réparations locatives ou de dégradation résultant de son fait, de celui de son personnel ou de celui de sa clientèle ». Si le bail renouvelé du 29 février 2000 ne comporte aucune clause nouvelle, celui du 17 novembre 2008 comporte une clause supplémentaire intitulée « travaux éventuels de mise en conformité » aux termes de laquelle « les parties conviennent que la charge de tous travaux qui pourraient être nécessaires pour mettre les locaux loués en conformité avec la réglementation existante ou à venir (notamment travaux de sécurité, d’hygiène, mises aux normes …) sera exclusivement supportée par le preneur ».

En l’occurrence, Monsieur [G] réclame paiement d’une somme de 47.379,12€ au titre de travaux et 8.400,00€ au titre d’un « préjudice dû à l’absence de location » et produit aux débats un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie et deux devis établis les 30 septembre et 8 octobre 2020.

Il ressort des devis qu’il est prévu des travaux portant sur :
- l’ensemble des équipements frigorifiques du séchoir, des deux chambres froides et de la préparation froide, soit l’installation d’un système froid, les travaux étant estimés à 29.967,22€ TTC ;
- la rénovation de l’ensemble des murs, plafonds et sols des locaux, les travaux étant estimés à 17.411,90€ TTC.

Monsieur [M] conteste quant à lui l’opposabilité du procès-verbal de constat produit par Monsieur [G].

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat dressé par Maître [R] [N], huissier de justice à [Localité 4], le 30 juin 2020, soit le jour même de la fin du bail commercial par la prise d’effet du congé délivré à l’initiative de Monsieur [M], que ce constat a été établi à la seule initiative de Monsieur [G], et qu’il n’est fait mention ni d’une quelconque convocation de Monsieur [M] audit rendez-vous, ni de la présence de ce dernier ou de l’épouse de ce dernier lors de l’établissement du constat.

Monsieur [G] verse aux débats un courriel de la SELARL [N] – ARNAL en date du 22 septembre 2022 aux termes duquel sur interrogation du conseil de Monsieur [G] il est « confirm(é) la présence de Madame [M] pendant l’état des lieux », ainsi qu’une attestation de Monsieur [H] [S] du 28 septembre 2024 aux termes de laquelle ce dernier témoigne qu’il était présent lorsque Monsieur [G] a remis en mains propres un courrier à Monsieur [M] le 26 juin 2020 sans qu’il ne soit permis d’en déterminer la teneur.

Outre qu’une convocation en bonne et due forme pour l’établissement d’un état des lieux de sortie doit respecter un certain formalisme tel que l’envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception ou remise en mains propres contre récépissé, force est de constater que l’huissier mandaté par Monsieur [G] n’a aucunement fait état d’une quelconque convocation délivrée par son client et qu’il n’a lui-même procédé à aucune convocation alors qu’il en est d’usage habituel en la matière, de même que de porter mention des personnes présentes lors de l’établissement du constat ou encore de la remise des clés ainsi qu’il ressort des termes mêmes de sa réquisition.

Peu important la présence ou de l’absence de Madame [M] lors dudit constat étant ici relevé qu’il n’est ni allégué ni établi que Monsieur [M] ait remis les clés des locaux au bailleur avant la date d’échéance du bail commercial, toujours est-il qu’ainsi que sus-énoncé, les dispositions de l’article L. 145-40-1 du Code de commerce ne sont pas applicables en l’espèce, de sorte qu’un état des lieux de sortie contradictoire n’était pas obligatoire et que le procès-verbal de constat dressé le jour même de la prise de fin du bail demeure probant quant à l’état des locaux lors de la remise des clés au bailleur.

Il ressort dudit procès-verbal de constat que les locaux sont en état général sale et vétuste, que les murs et plafonds de l’ensemble des pièces présentent des traces, coups, impacts, rayures/griffures et sont sales, que les murs ornés de faïences comportent de nombreux carreaux ébréchés, rayés, cassés ou manquants, et que les sols en carrelage sont sales et que celui de la cuisine et du réduit présente des carreaux manquants ou décollés.

Il convient de rappeler que les locaux ont été occupés successivement depuis 1991, que Monsieur [M] en est devenu preneur et les a occupés pendant 20 ans et qu’il n’est allégué d’aucun travaux réalisés par les bailleurs successifs. Il est d’ailleurs relevé que l’huissier de justice qualifie lui-même les locaux de vétuste.

A ce titre, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 1755 du Code civil, aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. Néanmoins, ces dispositions n’étant pas d’ordre public, les parties peuvent par une clause expresse du bail prévoir que ces travaux seront à la charge du preneur.

En l’occurrence, force est de constater que le contrat de bail commercial ne contient aucune clause expresse dérogatoire. Il s’ensuit que les dispositions précitées de l’article 1755 ont vocation à s’appliquer, étant ici en outre rappelé qu’une clause mettant à la charge du preneur la réalisation des travaux de mise en conformité est inefficace si les travaux en question concernent le remplacement d’un équipement rendu nécessaire par la vétusté de l’installation.

En l’espèce, étant rappelé que Monsieur [M] a occupé les lieux pendant vingt ans et qu’il les a pris en l’état alors que les lieux étaient occupés depuis déjà neuf années, il se déduit au regard du constat du 30 juin 2020 et de l’absence de tous travaux de rénovation pendant ces vingt-neuf années, une ancienneté certaine des murs et des sols des locaux où s’est exercée sans discontinuer une activité de boucherie-charcuterie.

Aussi, si leur vétusté est avérée, il convient toutefois de relever qu’il ressort du constat du 30 juin 2020 que l’état sale et détérioré des murs, plafonds et sols n’est pas seulement imputable à la vétusté, devant être supportée par le bailleur, mais relève également d’un défaut d’entretien du preneur, de sorte qu’il sera retenu une responsabilité de Monsieur [M] à hauteur de 35% du prix total des réparations des murs, plafonds et sols.

Dès lors, au regard du devis non-contesté par les parties, il est de la sorte établi que Monsieur [M] est redevable de la somme de 6.094,16€ TTC (correspondant à 35% du total des réparations).

S’agissant des équipements frigorifiques et du système froid, il ne ressort d’aucune pièce versées aux débats que ces derniers sont rattachés aux locaux objets du bail commercial alors même que le fonds de commerce lui-même comporte du matériel cédé (dont “chambre froide et séchoir”) ainsi qu’il ressort de l’acte authentique dressé le 29 février 2000 opérant cession du fonds de commerce au bénéfice de Monsieur [M], et qui est visé dans l’état annexé à l’acte intitulé « liste des matériels cédés ».

Dans ces conditions, de telles dépenses ne relèvent aucunement des obligations afférentes au contrat de bail commercial et Monsieur [G] sera débouté de sa demande de ce chef.

S’agissant enfin du « préjudice dû à l’absence de location », il convient de relever qu’il ressort du seul courrier du 10 novembre 2020 qu’au titre de ce poste de préjudice, Monsieur [G] sollicite une somme de 8.400,00€ correspondant à une année de location pour « l’absence de location, actuelle et à venir pour la réalisation des travaux ». Il est de la sorte réclamé une indemnisation au titre du préjudice de jouissance.

A ce titre, conformément aux dispositions des articles 1240 et 1353 du Code civil, il appartient à celui qui se prétend victime d'un dommage de démontrer tant la réalité de son préjudice que la faute de celui qu'il désigne comme l'auteur du dommage ainsi que le lien de causalité entre le dommage et la faute ainsi dénoncés.

En l’espèce, force est de relever qu’il n’est justifié ni du projet de remise en location du bien à partir de la délivrance du congé par le preneur, ni du temps de réalisation des travaux de réfection ainsi projetés.

Dans ces conditions, force est de relever que Monsieur [G] échoue à rapporter la preuve qu’il a subi un réel préjudice en lien avec ces dégradations et il convient de le débouter de sa demande de ce chef.

En définitive, Monsieur [M] sera condamné à payer à Monsieur [G] la somme de 6.094,16€ TTC.

II. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, Monsieur [M], succombant sur la demande principale, est condamné aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. Etant rappelé que ce droit de recouvrement direct constitue un privilège réservé au mandataire de la partie gagnante, il n’y a pas lieu en l’espèce de faire droit à la demande de Maître [X] [L] tendant au bénéfice de ces dispositions.

Conformément aux dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. En l’espèce, Monsieur [M] est également tenu- de verser à Monsieur [G] une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 1.600,00€.

Conformément aux dispositions des articles 514 à 514-2 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, l’issue du litige et l’ancienneté de l’affaire justifient de ne pas déroger aux dispositions précitées.

PAR CES MOTIFS