TJ 06088, 12 juin 2025, RG 21/03649

COUR D’APPEL D’[Localité 11]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : [Y] [G] veuve [U], [J] [U], [A] [U] c/ Syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 6]

N° 25/
Du 12 juin 2025

4ème Chambre civile
N° RG 21/03649 - N° Portalis DBWR-W-B7F-NYSP

Grosse délivrée à

Me Marianne FOUR

la SELARL NEOJURIS

expédition délivrée à

le 12 Juin 2025

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du douze juin deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 21 novembre 2024, le prononcé du jugement étant fixé au 11 mars 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 12 juin 2025, après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

M. [J] [U]
[Adresse 4]
[Localité 1]
représenté par Me Marianne FOUR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Mme [A] [U]
[Adresse 10]
[Localité 1]
représentée par Me Marianne FOUR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice,
[Adresse 5]
[Localité 1]
représenté par Maître Bastien CAIRE de la SELARL NEOJURIS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [Y] [G] veuve [U] était nu-propriétaire et ses enfants, Mme [A] [U] et M. [J] [U] étaient nus-propriétaires des lots n°2 et 3 d’un immeuble édifié sur une parcelle cadastrée D [Cadastre 3] et située [Adresse 9] à [Localité 14].

Ils sont également propriétaires de la parcelle DT [Cadastre 2] entourant la parcelle DT [Cadastre 3].

La copropriété est composée de deux copropriétaires, l’indivision [U] et l’indivision [R].

Le cabinet [V] Immobilier exerce les fonctions de syndic de la copropriété.

Les eaux usées et vannes et les eaux pluviales de la toiture de l’immeuble sont recueillies dans une fosse septique située sur la parcelle D [Cadastre 2]. Cette fosse est dotée d’une surverse qui permet aux eaux recueillies de s’écouler sur la parcelle D [Cadastre 2]. Lorsque le système de vidange se bouche, les consorts [U] sont contraints de la déboucher manuellement.

Une assemblée générale des copropriétaires qui s’est réunie le 21 juillet 2021 a rejeté faute de majorité les résolutions n°15 et 16 tendant à l’installation d’une fosse septique sur la parcelle D [Cadastre 2] conforme aux exigences sanitaires et la modification de l’évacuation des eaux pluviales de toiture.

Par acte d’huissier en date du 6 octobre 2021, les consorts [U] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires afin d’obtenir l’annulation des résolutions n°15 et 16 sur la parcelle D [Cadastre 2] de l’assemblée générale faute de majorité requise, la condamnation du syndicat des copropriétaires à procéder à des travaux sous astreinte et à les indemniser pour leurs préjudices.

Par ordonnance du 8 mars 2024, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable car forclose la demande de prononcé de la nullité des résolutions n°15 et 16, a déclaré les autres demandes des consorts [U] à l’encontre du syndicat des copropriétaires recevables, a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et a réservé les dépens.
Mme [Y] [U] est décédée le 19 août 2024 et Mme [A] [U] et M. [J] [U] sont devenus propriétaires indivis des lots n°2 et 3 et de la parcelle DT [Cadastre 2].

Par conclusions récapitulatives et en réponse notifiées le 21 novembre 2024, les consorts [U] sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires :
à procéder sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard après un délai d’un mois à compter du prononcé de la décision à intervenir, aux travaux :- de création d’une nouvelle fosse sceptique sur la parcelle DT [Cadastre 2] selon devis [D],
- de création d’un nouveau réseau d’évacuation des eaux pluviales de toiture selon devis Toitures Berger,
à exécuter la résolution n°11 de l’assemblée générale du 4 juillet 2019, sous astreinte de 5.000 euros par mois de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir,à leur verser la somme de 39.000 euros calculée à compter du 24 juillet 2021 et jusqu’au complet établissement de la nouvelle fosse à titre de réparation de leur préjudice résultant de l’obligation de déboucher la fosse actuelle chaque semaine,à leur verser la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,aux entiers dépens de l’instance recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile. Ils sollicitent que l’exécution provisoire de la décision à intervenir soit ordonnée.

Ils reprochent au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 l’inertie du syndicat dans la mise en œuvre d’un système d’assainissement conforme aux normes en vigueur.

Ils indiquent que l’assemblée générale du 4 juillet 2019 a voté à l’unanimité la mise en place d’une convention aux fins d’établissement d’une servitude sur la parcelle D [Cadastre 2] qui permet l’implantation d’une nouvelle fosse septique et d’une aire d’épandage, mais que cette convention n’a pas été exécutée.

Ils précisent que l’assemblée générale qui s’est réunie le 21 juillet 2021 a rejeté faute de majorité deux résolutions n°15 et 16, les consorts [R] s’y étant opposés.

Ils réclament au visa de l’article 1240 du code civil en tant que propriétaires de la parcelle D [Cadastre 2] et en leur qualité de voisins du syndicat des copropriétaires qu’il soit mis un terme aux déversements d’eaux usées et vannes sur leur parcelle D [Cadastre 2].

En réplique aux conclusions adverses, ils précisent que la fosse septique actuellement en place ne dispose que d’une petite capacité et doit être vidangée fréquemment. Ils expliquent que la copropriété ne dispose pas d’une assise financière suffisante lui permettant d’engager une entreprise spécialisée pour déboucher le conduit d’évacuation de façon hebdomadaire, voire plus fréquemment en fonction des intempéries. Ils précisent que le coût d’une unique vidange est évalué à la somme de 825 euros TTC par l’entreprise [D].

Ils insistent sur le caractère critique de la situation.

Par conclusions récapitulatives et responsives notifiées le 31 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] [Localité 12] conclut à titre principal au débouté des consorts [U] de l’ensemble de leurs demandes. A titre reconventionnel, il sollicite leur condamnation à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. En tout état de cause, il sollicite leur condamnation à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. Il sollicite que l’exécution provisoire du jugement à intervenir soit ordonnée.

Il estime qu’il n’existe aucune urgence à faire réaliser les travaux demandés par les consorts [U], que les travaux de création d’un nouveau réseau d’évacuation des eaux pluviales en toiture ne sont nullement justifiés aux termes d’un rapport du cabinet Eau & Perspectives et pouvaient être différés en l’absence d’information précise sur le contenu de ces travaux.

Il explique que les consorts [R] ont voté contre les résolutions n°15 et 16 puisque, d’une part, la fosse septique devait faire l’objet de travaux de réhabilitation au lieu de la mise en place d’un nouveau système d’assainissement. D’autre part, il expose que le

montant des honoraires de la maîtrise d’œuvre et du contrôle technique a été laissé en pointillé et que le coût prévisible de l’intervention de ces intervenants était inconnu.

Il précise que la résolution n°11 de l’assemblée générale du 4 juillet 2019 relative à une servitude sur la parcelle D [Cadastre 2] constitue un vote de principe sur l’implantation d’un dispositif d’assainissement sur la parcelle D [Cadastre 2] moyennant le versement d’une indemnité d’un montant de 18.000 euros qui ne lie en rien les copropriétaires financièrement sur le quantum des futurs travaux. Il note qu’aucune demande n’a été formulée à cet égard par une autorité administrative.

Il estime que la demande relative à la résolution n°11 est infondée puisque les travaux consistent en un remplacement du système d’assainissement existant, de sorte qu’aucune servitude ne doit être consentie.

Il note que les consorts [R] ont initié une action tendant à l’annulation de la résolution n°11 et à obtenir la désignation d’un expert pour évaluer l’assiette de la servitude pour la fosse prévue dans le projet Eaux & Perspectives et le coût de la servitude.

Il s’oppose à la demande de paiement de dommages et intérêts en soutenant que les consorts [U] ne démontrent pas la nécessité de déboucher le conduit d’évacuation plusieurs fois par semaine et que M. [U] a concouru au préjudice dont l’indemnisation est sollicitée en enlevant le bouchon de vidange et laissant les eaux se déverser sur la parcelle D [Cadastre 2]. Il estime qu’il appartient aux consorts [U] de demander au syndic de faire intervenir une entreprise spécialisée afin de vider le bassin.

La clôture de l’affaire est intervenue le 7 novembre 2024, l’affaire a été retenue à l’audience du 21 novembre 2024 et le prononcé de la décision a été fixé au 11 mars 2025 prorogé au 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient à titre préliminaire de constater le décès de Mme [Y] [G] veuve [U] survenu en cours de procédure le 24 août 2024. L’acte de notoriété établi le 24 septembre 2024 par Maître [K] [S], notaire à [Localité 12], précise que M. [J] [U] et Mme [A] [U] sont des héritiers réservataires. Il s’ensuit que la procédure a été régulièrement poursuivie par les héritiers de Mme [Y] [G] veuve [U] après son décès.

Sur la demande d’exécution de travaux sous astreinte

En vertu de l’article 14 alinéas 4 et 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
En l’espèce, il est acquis que les eaux usées et vannes de l’immeuble se déversent dans une fosse septique située sur la parcelle D [Cadastre 2] et que cette fosse septique est vétuste et non conforme aux normes sanitaires.

Les deux parties s’accordent sur la nécessité de procéder à l’installation d’un nouveau dispositif d’assainissement.

Leur désaccord porte principalement sur l’urgence de réalisation des travaux et la prise en charge de leur coût. Les consorts [U] soulignent que la situation est critique, alors que le syndicat des copropriétaires soutient pour des raisons économiques que les travaux ne revêtent pas de caractère urgent.

Il est pourtant démontré par le constat d’huissier dressé par Maître [Z] [M] le 1er septembre 2021 que le bassin de rétention des eaux usées et pluviales dispose d’une capacité réduite et qu’il doit être vidé sur la parcelle située en contrebas. Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas l’état vétuste de ce bassin et l’odeur prégnante des excréments qui se déversent en proximité de l’immeuble. Il ne conteste pas non plus qu’un débouchage manuel est nécessaire.

Le rapport hydrogéologique du cabinet Eau & Perspectives établi à la demande du syndic le 23 juillet 2018 note que le dispositif d’assainissement est composé d’un « unique dispositif de prétraitement : une fosse toutes eaux de volume inconnu présentant des dysfonctionnements » et que ces dysfonctionnements sont « nombreux ».

L’urgence de mise en conformité de la fosse septique à la réglementation en vigueur a été par conséquent caractérisée dès 2018 et le syndicat des copropriétaires sera condamné à procéder à l’installation d’un nouveau dispositif d’assainissement pour les eaux usées et vannes conforme aux normes en vigueur dans un délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement.

La condamnation sous astreinte dans les termes du dispositif est en outre justifiée compte tenu de l’inertie du syndicat depuis huit ans malgré l’urgence de la situation et les problèmes sanitaires manifestes.

La création d’un nouveau réseau d’évacuation des eaux de pluie conforme aux normes en vigueur sera également ordonnée en raison du fait que l’évacuation actuelle de ces eaux s’effectue dans le même dispositif que les eaux usées et que ce dispositif doit être remplacé. Les travaux doivent par conséquent être effectués simultanément, nonobstant les allégations du syndicat des copropriétaires quant à l’absence d’urgence.

Les considérations économiques motivant sa position sont légitimes mais insuffisantes à retarder davantage des travaux qui auraient dû être réalisés depuis plusieurs années déjà par le biais d’un financement échelonné le cas échéant.

La condamnation qui sera prononcée ne précisera pas que les travaux devront être effectués selon les devis [D] et Toitures Berger établis en 2021, comme demandé par les consorts [U], et conformément aux préconisations rapport du cabinet Eau & Perspectives établi en 2018 à la demande du syndicat dès lors que les disponibilités des entreprises, le coût des travaux et les normes en vigueur ont pu évoluer. Il est toutefois précisé aux parties que ces documents doivent servir de base pour les travaux à faire réaliser.

Sur la demande d’exécution de la résolution n°11 de l’assemblée générale du 4 juillet 2019

Il résulte de l’examen du procès-verbal de l’assemblée générale du 4 juillet 2019 que la résolution n°11 est rédigée dans les termes suivants :

« A la demande de Mme [U] : mise à disposition d’une emprise de servitude pour l’implantation du dispositif d’assainissement pour un montant de 18000 euros.
L’Assemblée Générale après avoir pris connaissance des conditions ACCEPTE la proposition de mise à disposition d’une emprise de servitude pour l’implantation du dispositif d’assainissement pour un montant de 18000,00 euros.
autorise le syndic à faire toutes les démarches nécessaires à la réalisation de cet acte au nom et pour le compte de la copropriété.décide que les frais d’acte seront appelés en même temps que les fonds nécessaires à la transaction soit le : 100 % le 1er mars 2020.L’assemblée générale donne mandat au syndic pour :
faire toutes déclarations, signer tout acte, en recevoir le prix et donner quittance, élire domicile et généralement faire le nécessaire.On vote pour : 2/2 
On vote contre :
Abstenions : »

Le moyen soulevé par le syndicat selon lequel cette résolution ne constitue qu’un accord de principe qui ne lie pas les copropriétaires ne peut pas être accueilli eu égard, d’une part, aux termes précis de la résolution prévoyant l’objet de la servitude, et l’indemnité à payer par le syndicat des copropriétaires aux consorts [U], d’autre part, à l’autorisation accordée au syndic pour effectuer les démarches nécessaires à la réalisation de l’acte, et, enfin, au fait qu’une date a été fixée pour l’appel de fonds nécessaire.

Cette résolution tend à permettre la mise en œuvre d’un dispositif d’assainissement adapté compte tenu du fait que l’immeuble ne dispose pas de parcelle hors son emprise au sol et qu’il est contraint d’installer le dispositif d’assainissement sur la parcelle D [Cadastre 2] appartenant aux consorts [U].

Le fait qu’une servitude n’ait pas été convenue auparavant pour la fosse septique actuelle ne dispense pas le syndicat des copropriétaires d’obtenir l’accord des consorts [U], propriétaires de la parcelle, afin de disposer du droit d’installer le nouveau dispositif.

Le syndicat des copropriétaires souligne que cette résolution fait l’objet d’une demande d’annulation formulée par assignation délivrée à sa demande aux consorts [U] le 22 septembre 2022.

Toutefois, il convient de constater que les écritures du syndicat ainsi qu’un courrier des consorts [R] confirment l’accord des parties sur le principe de la servitude et la nécessité de l’établir. Le seul point faisant difficulté est celui du montant de l’indemnisation fixé à 18.000 euros que les consorts [R] contestent. Un remboursement partiel pourrait par conséquent être effectué le cas échéant en fonction de la décision à intervenir.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent condamné à exécuter la résolution n°11 de l’assemblée générale du 4 juillet 2019 sous astreinte dans les termes du dispositif compte tenu de la nécessité de procéder à des travaux urgents.

Sur les demandes de dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

sur l’indemnisation du préjudice lié à l’obligation de déboucher la fosse
Les consorts [U] précisent que la fosse septique est de petite contenance et qu’elle doit être vidangée au moins une fois par semaine et tous les trois ou quatre jours en cas d’intempéries.

Ils sollicitent d’être indemnisés à hauteur de 3.000 euros x 13 mois, soit la somme totale de 39.000 euros pour la vidange manuelle de la fosse septique et le débouchage du conduit d’évacuation. Ils soulignent le caractère désagréable de ces manipulations de la fosse septique contenant les excréments de la copropriété.

Si le syndicat des copropriétaires critique le constat d’huissier produit, conteste la fréquence de vidange de tous les trois ou quatre jours et estime que M. [U] a concouru à son propre préjudice en enlevant le bouchon de la fosse septique pour laisser les excréments envahir sa parcelle et répandre une odeur nauséabonde sur plusieurs dizaines de mètres, il ne fournit cependant aucun élément technique qui démontre de quelle façon la fosse septique actuelle peut être vidangée autrement et ne justifie d’aucune démarche tendant à faire intervenir une entreprise pour éviter les dysfonctionnements relevés par le rapport du cabinet Eau & Perspectives dès 2018, alors que la gestion des eaux usées, vannes et pluviales provenant de l’immeuble lui incombe.

Le syndicat ne fournit pas non plus de devis évaluant le coût d’une vidange et ne conteste pas le devis de l’entreprise [C] du 1er juillet 2021 selon lequel le coût d’une vidange unique de la fosse septique est de 825 euros TTC. Ce devis précise en outre que compte tenu de « la vétusté de la fosse, il est nécessaire de prévoir au minimum une vidange par semaine ».

Le syndicat des copropriétaires est par conséquent mal fondé à critiquer les démarches effectuées par les consorts [U] pour permettre le fonctionnement continu de la fosse septique et le préjudice subi par les consorts [U] est directement lié à l’inertie du syndicat.

Sur la base de ces éléments, le syndicat des copropriétaires sera condamné à indemniser les consorts [U] pour le préjudice moral subi à hauteur de 500 euros par mois depuis l’assemblée générale du 21 juillet 2021, soit la somme de 23.500 euros (47 mois x 500 euros) au jour du présent jugement et jusqu’à la réalisation du nouveau dispositif d’assainissement.
sur le préjudice de jouissance de la parcelle

Les consorts [U] sollicitent d’être indemnisés en tant que propriétaires de la parcelle D [Cadastre 2] à hauteur de 3.000 euros par mois x 21 mois depuis une mise en demeure adressée au syndicat le 7 novembre 2020 dont ils justifient, soit la somme totale de 63.000 euros pour le déversement des eaux vannes contenant des excréments sur cette parcelle.

Ce déversement des eaux vannes est établi par le constat d’huissier dressé le 1er septembre 2021 et résulte incontestablement de l’inertie du syndicat dans la mise en conformité du système d’évacuation des eaux de l’immeuble aux normes en vigueur.
Le syndicat des copropriétaires est mal fondé à soutenir que les consorts [U] n’ont jamais eu à se plaindre de ce déversement, qu’ils n’habitent pas dans la copropriété et qu’ils ont concouru à leur préjudice en vidangeant la fosse septique dès lors qu’aucune autre solution n’était possible en l’état vétuste et inadapté de la fosse septique aux besoins de l’immeuble et dès lors qu’il a parfaitement connaissance des dysfonctionnements depuis plusieurs années.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à indemniser les consorts [U] pour les dommages engendrés sur leur parcelle par le déversement récurrent des eaux usées et vannes provenant de l’immeuble à hauteur de 9.400 euros (200 euros par mois x 47 mois depuis l’assemblée générale du 21 juillet 2021) au jour du présent jugement et la somme de 200 euros par mois jusqu’à la réalisation du nouveau dispositif de collecte des eaux pluviales ordonné.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive

Eu égard au sens de la décision, la procédure initiée par les consorts [U] n’est manifestement pas abusive et le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens et à payer aux consorts [U] la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présent présente décision étant de droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de l’ordonner, comme sollicité par les parties.

PAR CES MOTIFS