TJ 95500, 12 juin 2025, RG 24/06681

PREMIERE CHAMBRE

12 Juin 2025

N° RG 24/06681 - N° Portalis DB3U-W-B7I-N7NK
72A

S.D.C. [Adresse 7] 75

C/

Sans prénom [O] [D] [Y]
[H] [J] [G] épouse [O] [D] [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 12 juin 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur Didier FORTON, Juge

--==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] 75 sise [Adresse 3] à [Localité 5], représenté par son syndic le Cabinet Loiselet père, fils et [K] [Z], immatriculé au RCS de Nanterre sous le numéro 542 061 015, domicilié [Adresse 2] à [Localité 4]

représenté par Me Marie-Yvonne LAFAIX-GUYODO, avocat postulant au barreau du Val d'Oise, et assistés de Me Valérie Garçon, avocat plaidant au barreau de Seine Saint Denis

DÉFENDEURS

Monsieur [O] [D] [Y], demeurant [Adresse 1], défaillant

Madame [H] [J] [G] épouse [O] [D] [Y], demeurant [Adresse 1], défaillante

--==o0§0o==--

M. [O] [D] [Y] et Mme [H] [J] [G] épouse [O] [D] [Y] sont propriétaires des lots n°17 et 67 dépendants d'un ensemble immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 5], soumis au régime de la copropriété.

Par jugement en date du 15 septembre 2020, le tribunal de proximité de Gonesse a condamné solidairement M. [O] [D] [Y] et Mme [J] [G] au paiement des arriérés de charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 1er janvier 2020, appel de provision du 1er trimestre 2020 inclus, pour un montant de 6 624,49 euros.

Par jugement en date du 12 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Pontoise a condamné solidairement M. [O] [D] [Y] et Mme [J] [G] au paiement des arriérés de charges de copropriété impayées et frais dus pour la période du 2ème trimestre 2020 au 3ème trimestre 2022 inclus, pour un montant de 15 082,07 euros.

Par acte de commissaire de justice du 3 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] (SDC [Adresse 7]), représenté par son syndic le cabinet Loiselet père, fils et F [Z] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Pontoise M. [O] [D] [Y] et Mme [J] [G], afin d'obtenir leur condamnation solidaire à lui payer les sommes de :
- 10 053,43 euros au titre des charges arrêtées au 4ème trimestre 2024, avec intérêts de droit à compter de la présente assignation,
- 1 269,16 euros au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en vertu de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil.

Il demande également la condamnation des défendeurs aux entiers dépens qui pourront être recouvrés directement par Maître Lafaix Guyodo en vertu des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'au paiement de la somme de 2 000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.

À l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. [O] [D] [Y] et Mme [J] [G], qui ont déjà été condamnés à deux reprises au règlement des charges de copropriété, ne règlent à nouveau pas les charges depuis leur dernière condamnation.

M. [O] [D] [Y] et Mme [J] [G] ont été régulièrement assignés à étude, le commissaire de justice ayant constaté que leur nom figurait sur la boîte à lettres et leur adresse [Adresse 1] à [Localité 6], ayant été confirmée par le facteur. Ils n'ont pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 janvier 2025 et l'affaire a été retenue à l'audience du 17 avril 2025 et mise en délibéré au 12 juin 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application des dispositions de l'article 14-1 de la même loi :
"Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale."

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le SDC [Adresse 7] 75 justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :
- la matrice cadastrale dont il résulte que M. [O] [D] [Y] et Mme [J] [G] sont propriétaires en indivision de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n°17 et 67,
- le règlement de copropriété,
- les bordereaux d'appels de fonds et de provisions,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 19 mai 2014, 4 juin 2015, 7 juillet 2015, 14 avril 2016, 12 janvier 2017, 28 juin 2018, 6 octobre 2020, 19 juillet 2021, 13 février 2023 et 24 octobre 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,
- un décompte individuel détaillé,
- des courriers de mise en demeure des 26 juillet 2022, 26 octobre 2023, 26 janvier 2024, 26 avril 2024, 27 juillet 2024 et des relances simples des 26 août 2022, 27 novembre 2023, 26 février 2024, 27 mai 2024 et 27 août 2024,
- les contrats du syndic.

* Sur les charges de copropriété

En l'espèce, force est de constater, que le décompte produit aux débats débute le 1er juillet 2016 et inclut donc toutes les charges dues avant le quatrième trimestre 2022, alors que les jugements des 15 septembre 2020 et 12 janvier 2023 ont déjà statué sur le paiement des charges, troisième trimestre 2022 inclus.

Les pièces produites laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 10 053,43 euros correspondant aux charges impayées hors frais et appel travaux pour la période du 26 juillet 2022 au 29 octobre 2024, 4ème appel de fonds inclus.

* Sur les frais nécessaires

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

N'entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples non justifiés, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d'administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d'assignation en justice qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient à ce titre de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d'administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l'objet d'une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu'en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Il convient donc de déduire les frais intitulés " frais ouverture contentieux " pour un montant total de 322,60 euros.

Si ces frais sont prévus dans le contrat de syndic, il convient de relever la réserve inscrite au contrat, à savoir : ''uniquement en cas de diligences exceptionnelles'' qui ne sont pas démontrés en l'espèce. Aussi, ces frais n'apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles qui ne sont pas précisées dans les factures produites. Ils ne seront, dès lors, pas mis à la charge des défendeurs.

Il convient également de déduire les frais intitulés " inscription hypothèque " en date du 25 août 2022, pour la somme de 383 euros, le syndicat de copropriétaires ne justifiant pas par les bordereaux d'inscription ou l'état hypothécaire à jour l'inscription de l'hypothèque au service de la publicité foncière.

Les frais intitulés " pré-état daté " en date du 23 mai 2024, pour la somme de 376,30 euros, n'entrent pas dans les prescriptions de l'article 10-1 précité, en conséquence elles seront écartées de la demande en remboursement des frais nécessaires de recouvrement.

Concernant les frais de relance des 26 août 2022, 27 novembre 2023 et 26 février 2024, les accusés de réception ne sont pas produits, de sorte qu'il n'est pas justifié qu'elles aient été adressées et seront donc écartées.

En revanche seront retenus les frais justifiés par le syndic correspondant aux mises en demeure des 26 juillet 2022, 26 octobre 2023 et 26 janvier 2024, soit pour la somme totale de 124,95 euros.

* Sur la solidarité

Il convient de rappeler que l'obligation au paiement d'une somme d'argent est en principe divisible, la solidarité ne se présumant point en application de l'article 1310 du code civil, et ne s'attachant dès lors pas de plein droit à la qualité d'indivisaire.

En cas d'indivision, les copropriétaires d'un lot sont donc tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s'acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l'indivision, sauf au syndicat des copropriétaires à justifier de l'existence d'une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété désormais admise, et ce, quelle que soit l'origine de l'indivision, conventionnelle ou légale.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit le règlement de copropriété visant en page n°37 la solidarité entre les copropriétaires indivisaires.
En conséquence, M. [O] [D] [Y] et Mme [J] [G] sont tenus solidairement au règlement de la dette dans le cadre de la présente instance.

Il convient en conséquence de condamner solidairement M. [O] [D] [Y] et Mme [J] [G] [H] à verser au [Adresse 7] la somme de 10 178,38 euros au titre de charges de copropriété et des frais nécessaires de recouvrement, pour la période du 26 juillet 2022 au 29 octobre 2024, 4ème appel de fonds inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il est établi que, M. [O] [D] [Y] et Mme [J] [G] ont déjà été condamnés à deux reprises pour des impayés de charges de copropriété. Leur manquements systématiques et répétés à leur obligation de payer les charges de copropriété impayées constituent donc une faute qui cause au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l'unique ressource, un préjudice financier distinct de celui causé par le retard dans l'exécution, en le privant de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.

Il sera donc fait droit à la demande de dommages et intérêts du SDC [Adresse 7] 75 à hauteur de 800 euros.

Sur les autres demandes

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce M. [O] [D] [Y] et Mme [J] [G], parties perdantes, seront condamnés in solidum à payer les dépens de la présente instance, lesquels pourront être recouvrés directement par Maître Lafaix Guyodo.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS