TJ 95500, 12 juin 2025, RG 24/06682

PREMIERE CHAMBRE

12 Juin 2025

N° RG 24/06682 - N° Portalis DB3U-W-B7I-N7YO

Code NAC : 72A

S.D.C. [Localité 4] [Localité 5] II

C/

[I] [U] [B]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 12 juin 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur Didier FORTON, Juge

--==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 4] [Localité 5] II, sise [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL INSULA, SENAC SYNDIC, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 529 620 874 dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Me Bruno ADANI, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDERESSE

Madame [I] [U] [B], demeurant [Adresse 2], défaillante

--==o0§0o==--

Mme [I] [U] [B] est propriétaire d'un bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 4].

Par acte en date du 6 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 4] [Localité 5] II, située [Adresse 1] à [Localité 4] (SDC [Localité 4] [Localité 5] II), représenté par son syndic la SARL Insula, Senac Syndic, a fait assigner devant ce tribunal Mme [B] afin d'obtenir le recouvrement des charges de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de Mme [B] à payer les sommes de :
- 15 155,66 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 9 février 2022, au titre des charges de copropriété, et capitalisation des intérêts,
- 2 000 euros à titre de dommages-intérêts.
- 1 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Mme [B], régulièrement assignée à domicile, le commissaire de justice ayant vérifié le nom sur la boite aux lettres et l'adresse ayant été confirmée par le voisinage, n'a pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture du 23 janvier a fixé l’affaire au 08 avril 2025. La décision a été mise en délibéré au 12 juin 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels pro-cède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a pro-duit l'extinction de son obligation.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :
- la matrice cadastrale dont il résulte que Mme [B] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 4 et 81,
- les bordereaux d'appels de fonds et de provisions du 2ème trimestre 2021 au 4ème trimestre 2024,
- les extraits du compte individuel du grand livre du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2021,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 16 avril 2019, 19 février 2021, 7 avril 2022, 26 mai 2023 et 13 décembre 2023 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets pré-visionnels,
- un relevé de compte individuel détaillé,
- le contrat de syndic,
- une mise en demeure en date du 9 février 2022, présentée à Mme [B] le 12 février 2022 pour le paiement de la somme de 6 801,33 euros,
- une mise en demeure en date du 17 novembre 2022, présentée à Mme [B] le 19 novembre 2022 pour le paiement de la somme de 8 111,44 euros,
- une sommation de payer la somme de 10 196,97 euros en date du 25 septembre 2023.

Il convient de déduire les frais de recouvrement, sur lesquels il est statué séparément, du montant total des charges réclamées. Ces frais s'élèvent à la somme de 261,89 euros.

Ces éléments laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 10 870 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Sur les frais nécessaires

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Il convient à ce titre de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d'administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l'objet d'une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu'en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

En l'espèce, le syndic justifie avoir effectué la mise en demeure et la sommation de payer factu-rée, pour un montant total de 189,89 euros. En revanche, les frais de recouvrement de 2020 intitulés " relance " qui ne sont pas justifiés ne seront pas retenus.

Sur les intérêts

Conformément à l'article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En application de l'article 64 du même décret, les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d'absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

Il convient en conséquence de condamner Mme [B] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 11 059,89 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er octobre 2018 au 1er octobre 2024, 4ème trimestre inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2022 sur la somme de 6 801,33 euros, à compter du 19 novembre 2022 sur la somme de 8 111,44 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l'espèce, dès lors que le demandeur sollicite le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Le SDC [Localité 4] [Localité 5] II ne justifie pas de l'existence d'un préjudice distinct de celui généré par les retards de paiement qui est compensé par les intérêts moratoires, et sera donc débouté de sa demande.

Sur les autres demandes

Mme [B], partie perdante, supportera les dépens de la présente instance.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS