TJ 95500, 12 juin 2025, RG 24/04730

PREMIERE CHAMBRE

12 Juin 2025

N° RG 24/04730 - N° Portalis DB3U-W-B7I-N5QL

Code NAC : 72A

S.D.C. [6]

C/

S.A.R.L. MAZAL 5766

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 12 juin 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur Didier FORTON, Juge

--==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [6], sise [Adresse 1], représenté par son syndic la société IMMO DE FRANCE [Localité 5] ILE DE FRANCE, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 529 196 412, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par Me Bruno ADANI, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. MAZAL 5766, dont le siège social est sis [Adresse 2], défaillante

--==o0§0o==--

La SARL Mazal est propriétaire d'un bien immobilier situé [Adresse 3].

Par acte en date du 14 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à Cergy, représenté par son syndic la SAS Immo de France, a fait assigner devant ce tribunal la SARL Mazal 5766 afin d'obtenir le recouvrement des charges de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de la SARL Mazal 5766 à payer les sommes de :

- 13 896,19 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2023, au titre des charges de copropriété,
- 1 800 euros à titre de dommages-intérêts.
- 1 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Bien que régulièrement assignée à domicile, le commissaire de justice ayant vérifié que le nom était inscrit sur la boite aux lettres et l'adresse ayant été confirmée par le voisinage, la SARK Mazal 5766 n'a pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture du 09 janvier a fixé l’affaire au 08 avril 2025. La décision a été mise en délibéré au 12 juin 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a pro-duit l'extinction de son obligation.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :
- la matrice cadastrale dont il résulte que la SARL Mazal 5766 est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant le lot 35,
- les bordereaux d'appels de fonds et de provisions,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 16 juin 2022, 27 juin 2023 et 27 juin 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,
- un relevé de compte individuel détaillé,
- le contrat de syndic,
- plusieurs lettres de mise en demeure et de relance sans accusés de réception.

Ces éléments laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 12 162,54 euros correspondant aux charges impayées hors frais.

Sur les frais nécessaires

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

En application de cet article, sont imputables au seul copropriétaire les frais nécessaires au recouvrement de sa créance, exposés postérieurement à la mise en demeure effectuée par le syndicat.

En l'espèce, le syndic ne justifie pas avoir mis en demeure les défendeurs avant de procéder aux frais de recouvrement. En effet, si des lettres de mise en demeure ou de relance sont produites, aucun accusé réception n'est versé permettant d'établir la date de la mise en demeure des débiteurs.

En conséquence, aucun frais ne pourra être retenu.

Sur les intérêts

Conformément à l'article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En application de l'article 64 du même décret, les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d'absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l'espèce, le demandeur ne produit pas l'accusé réception de la mise en demeure et sa demande au titre des intérêts sera rejetée.

Il convient en conséquence de condamner la SARL Mazal 5766 à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 12 162,54 euros, correspondant aux charges de copropriété dues pour la période du 2 juin 2023 au 2 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Le SDC [O] [E] ne justifie pas de l'existence d'un préjudice distinct de celui généré par les retards de paiement qui est compensé par les intérêts moratoires. Il sera donc débouté de sa demande.

Sur les autres demandes

La SARL Mazal 5766, partie perdante, supportera les dépens.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

Condamne la SARL Mazal 5766 à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [6], sise [Adresse 1], les sommes de :
- 12 162,54 euros, correspondant aux charges de copropriété dues pour la période du 2 juin 2023 au 2 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
- 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires au titre des dommages et intérêts ;

Condamne la SARL Mazal 5766 aux dépens, dont distraction conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile ;

Rappelle que l'exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 12 juin 2025.

Le Greffier, La Présidente,
Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS