TJ 57463, 12 juin 2025, RG 21/02381

Minute n°2025/560

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 21/02381
N° Portalis DBZJ-W-B7F-JE4R

JUGEMENT DU 12 JUIN 2025

I PARTIES

DEMANDERESSES :

Maître Naima MOUDNI ADAM, avocat, demeurant [Adresse 3]
et
S.E.L.A.R.L. VIBIA, prise en la personne de Me Sabine TOUSSAINT, avocat, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentées par Me Hanane BEN CHIKH, avocat postulant au barreau de METZ, vestiaire :B510 et Me Aurore CHOLEZ, avocat plaidant au barreau de NANCY

DEFENDERESSES:

S.A.S. ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en son établissement sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal
et
Madame [W] [Z], prise en sa qualité de représentante de l’indivision [Z]
née le 22 Février 1958 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

représentées par Maître Jérémy GENY LA ROCCA de la SELARL SELARL GENY LA ROCCA, avocats au barreau de METZ, vestiaire : D505

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Sabine REEB, Vice-Présidente, statuant à Juge Unique sans opposition des avocats
Greffier : Lydie WISZNIEWSKI

Après audition le 29 mai 2024 des avocats des parties

III EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.

Selon les dispositions de l'article 768 alinéa 3, les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

1°) LES FAITS CONSTANTS

Selon bail professionnel en date du 05 décembre 2000, M. [Y] [Z] a donné à bail à Mme [A] [L] [G] et Mme [F] [J] des locaux situés au 3ème étage sis [Adresse 5] à [Localité 6], à usage exclusivement professionnel, pour l’établissement d’un cabinet d’avocats, pour un loyer mensuel de 4 500 francs, et une provision sur charges de 500 francs, le loyer étant payable trimestriellement et d’avance. Le dépôt de garantie était fixé à 9 000 francs, correspondant à deux mois de loyer.

Le bail a commencé à courir à compter du 1er janvier 2001 pour une durée de six ans, et prévoyait une indexation de loyers, au 1er janvier de chaque année, l’indice de référence étant celui du 2ème trimestre 2000, soit 1.089.

Il est à préciser que l’indivision [Z], représentée par Mme [W] [Z], a pris le relais en qualité de bailleur. Cette dernière a informé ses locataires qu’à compter du 1er janvier 2021, la gestion de l’immeuble serait confiée à la SAS ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT, à charge pour elle d’adresser les factures de loyers et charges à compter de cette même date.

Plusieurs avenants à bail commercial ont été conclu, Mme [F] [J] ayant successivement été substituée par différents cotitulaires du bail, aux côtés de Mme [A] [L] [G]. C’est ainsi que, par courrier en date du 07 décembre 2020, la SELARL VIBIA a écrit à la SAS ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT en lui précisant qu’elle devenait cotitulaire du bail commercial.

Par courrier du 15 décembre 2020, la SAS ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT a indiqué aux locataires la révision du loyer annuel et le réajustement des dépôts de garantie.

Un cinquième avenant à bail, avec effet rétroactif au 1er janvier 2021, a ainsi prévu qu’à compter du 1er janvier 2021, Mme [A] [L] [G] et Mme [B] [O] (SELARL VIBIA) seraient cotitulaires du bail professionnel, et il a rappelé la répartition du loyer entre les différents cotitulaires du bail.

Par lettre recommandée avec accusé réception en date du 1er juillet 2021, Mme [A] [L] [G] et la SELARL VIBIA ont donné congé, informant quitter les lieux dès le lendemain, le 02 juillet 2021, du fait d’une augmentation du loyer et des charges, non contractuellement prévue, et d’une défaillance électrique dans les locaux.

2°) LA PROCEDURE

Par acte d’huissier en date du 11 octobre 2021, Mme [A] [L] [G] et la SELARL VIBIA, prise en la personne de son représentant légal, Mme [B] [O], ont assigné la SAS ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT, prise en la personne de son représentant légal, et, par acte d'huissier en date du 14 octobre 2021, enregistrés au RPVA le 15 octobre 2021, l’indivision [Z], représentée par Mme [W] [Z], devant le Tribunal judiciaire de METZ aux fins de les condamner à payer des dommages et intérêts.
Les défendeurs ont constitué avocat, enregistré au RPVA le 25 octobre 2021.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 janvier 2024. L’affaire a été appelée à l’audience en juge unique du 29 mai 2024 lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 11 septembre 2024, prorogé à plusieurs reprises et rendue le 12 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

3°) LES MOYENS ET LES PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives, notifiées à la partie adverse par RPVA le 11 septembre 2023, Mme [A] [L] [G] et la SELARL VIBIA, prise en la personne de son représentant légal, Mme [B] [O], demandent au tribunal, au visa de l’article 1231-1 du code civil, de :
Déclarer les demandes de Mme [L] [G] et Mme [O] recevables et bien fondées ;
en conséquence :
Ordonner que Mme [Z] ainsi que la SAS ADVENIS ont manqué à leurs obligations légales et contractuelles ;
Ordonner le terme du bail à la date du 02/07/2021 et prononcer celui-ci ;
Constater que les clefs du local ont été restituées et qu’il n’y a pas lieu à préavis ;
Condamner solidairement la SAS ADVENIS, ainsi que Mme [Z], à restituer à Mme [L] [G] et Mme [O] les deux mois de dépôts de garantie indument conservés ;
Condamner solidairement la SAS ADVENIS, ainsi que Mme [Z], à verser à Mme [L] [G] et Mme [O], la somme de 2 500,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice ;
Condamner solidairement la SAS ADVENIS, ainsi que Mme [Z], à verser à Mme [L] [G] et Mme [O], la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamner solidairement la SAS ADVENIS, ainsi que Mme [Z], aux entiers dépens ;
Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A titre liminaire, Madame [A] [L] [G] et la SELARL VIBIA précisent que la juridiction de METZ est compétente en raison de la délocalisation nécessaire du fait de leur fonction, les locataires étant auxiliaires de justice auprès du barreau de NANCY, que Mme [W] [Z], représentante de l’indivision, doit être considérée comme intervenante volontaire eu égard à la constitution de son conseil et à la délivrance de l’assignation à son propre nom, et qu’il existe bien un lien entre elles et la SAS ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT puisque cette dernière a reçu mandat de gestion par Mme [W] [Z].

Elles indiquent également que leur demande n’est pas soumise à l’obligation de procéder à une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative.

Au soutien de leurs demandes, Mme [A] [L] [G] et la SELARL VIBIA relèvent que les défendeurs ont manqué à leurs obligations. Elles indiquent en ce sens que l’augmentation du loyer présentée par la SAS ADVENTIS PROPERTY MANAGEMENT était contraire à l’engagement de leur propriétaire, Mme [W] [Z], considérant qu’à partir du moment où le propriétaire s’engage sur le maintien d’un montant, cela vaut contrat avec le locataire, en considération du lien qui les unit.

Elles soulèvent en outre, concernant les travaux de peinture, que le bailleur est tenu d’entretenir le bien loué en l’état de servir à l’usage pour lequel il est mis à disposition. Elles affirment à cet égard que c’est pour entretenir les locaux qu’elles ont repeint les murs, ce qui ne nécessitait alors aucune autorisation du bailleur, précisant que Mme [W] [Z] en était parfaitement informée. Les demanderesses ajoutent qu’un propriétaire ne peut pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors qu’ils ne constituent pas une transformation de la chose louée, et qu’elles avaient donc la possibilité de faire des travaux de peinture ou de réfection des sols puisque ce sont de simples aménagements.

Encore, elles observent que Mme [W] [Z] ne leur avait pas indiqué qu’un syndic devait intervenir à la fin de l’année pour reprendre la gestion du bien, alors pourtant que l’intervention d’un organisme gestionnaire suppose une augmentation des frais de gestion et un changement d’interlocuteur, avec un nouveau système de facturation du loyer et des charges.

Mme [A] [L] [G] et la SELARL VIBIA remettent également en cause la demande en paiement de la SAS ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT, estimant que l’avenant au bail qui mentionnait un montant de 3 600 euros par trimestre devait être considéré comme devenant un contrat à part entière et qu’il n’était pas alors possible d’en modifier les termes sans leur accord, Mme [W] [Z] n’ayant pas mentionné la possibilité d’une telle modification au moment de l’entrée dans les lieux des nouveaux locataires.

De manière générale, elles considèrent que les obligations du bailleur ne sont pas respectées puisque le bail n’est pas pris en compte, la SAS ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT tentant d’imposer des paiements injustifiés et non conformes au bail signé, tant au titre des loyers qu’au titre des charges et dépôts de garantie.

Elles soulignent en outre que le bailleur ne s’est pas intéressé aux locaux et n’a pas respecté ses obligations, notamment s’agissant de la conformité du réseau électrique et de l’installation d’un détecteur de fumée, Mme [W] [Z] ne pouvant par ailleurs ignorer l’état des lieux qu’elle loue.

Enfin, en réponse aux défendeurs, Mme [A] [L] [G] et la SELARL VIBIA soutiennent qu’elles n’ont pas manqué à leurs obligations puisque l’absence de préavis se justifie, selon elles, par le non-respect du bail, des sommes prévues par celui-ci, par la non-conformité des locaux loués, permettant à tout locataire de quitter les lieux sans sommation. Elles affirment à ce titre que les locaux doivent être considérés comme restitués au 1er juillet 2021 puisqu’en rendant les clés à la SAS ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT, elles n’avaient plus accès aux locaux professionnels. Elles ajoutent que rien ne prouve que les désagréments reprochés par les défendeurs sont de leur fait.

S’agissant de leur demande de dommages et intérêts, les demanderesses estiment avoir subi, au sens de l’article 1231-1 du code civil, un préjudice certain du fait du non-respect par le bailleur de ses obligations, puisque la situation a généré pour elle une perte de temps considérable. Elles évoquent également les conditions de travail dans les locaux, impossibles à chauffer, et les frais EDF que cela a entrainé.

Aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives, notifiées aux demandeurs par RPVA le 15 mai 2023, la SAS ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT et Mme [W] [Z] sollicitent du tribunal judiciaire, au visa de l’article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et des articles 1224 et 1226 du code civil, de :
- Débouter Mme [A] [L] [G], la SELARL VIBIA, et Mme [O] de leurs entières demandes ;
- Condamner solidairement Mme [A] [L] [G] et la SELARL VIBIA à régler à Mme [W] [Z], es-qualité de représentante de l’indivision [Z], les sommes suivantes :
7 048,12 euros au titre des loyers et charges impayés, en ce compris le préavis non effectué, et déduction déjà faite du dépôt de garantie,
156 euros au titre des travaux de reprise afférents à la repose des trois stores enrouleurs ;
- Condamner solidairement Mme [A] [L] [G] et la SELARL VIBIA à régler à la SAS ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner solidairement Mme [A] [L] [G] et la SELARL VIBIA à régler à Mme [W] [Z], es-qualité de représentante de l’indivision [Z], la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner solidairement Mme [A] [L] [G] et la SELARL VIBIA aux entiers frais et dépens de la présente instance.

A titre liminaire, les défenderesses avancent que la SAS ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT n’a aucunement la qualité de bailleur, ni aucun lien contractuel avec Mme [A] [L] [G] et la SELARL VIBIA, et indiquent qu’en tant que gestionnaire d’immeuble – et non en tant que syndic – elle n’est tenue ni d’indemniser le bailleur des loyers et charges impayés ou des dégradations locatives commises par les locataires, ni de rembourser le dépôt de garantie aux locataires sur ses deniers personnels. Elles précisent en outre que les demanderesses ne démontrent aucune faute, préjudice et lien de causalité qui lui serait imputable, et ce, car il n’y a eu aucune faute de gestion ni aucune inertie de sa part.

Au soutien de leur demande en paiement, la SAS ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT et Mme [W] [Z] considèrent en premier lieu, se fondant sur l’article 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, que les locataires n’ont pas respecté le préavis, d’ordre public, puisqu’elles auraient dû le notifier par lettre recommandé avec accusé réception et respecter un délai de six mois, qui courait ainsi jusqu’au 02 janvier 2022, alors qu’elles ont quitté les lieux le 02 juillet 2021. Elles concluent en ce sens que Mme [A] [L] [G] et la SELARL VIBIA restent redevables de l’intégralité des loyers et charges jusqu’au 02 janvier 2022, et ce, peu importe la restitution antérieure des clés par envoi postal.

Au visa des articles 1224 et 1226 du code civil, la SAS ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT et Mme [W] [Z] observent ensuite que la résolution du contrat ne peut être prononcée, la clause résolutoire n’ayant pas été mobilisée, et aucune mise en demeure ne leur ayant jamais été adressée. Elles ajoutent que la résiliation d’un contrat n’a jamais d’effet rétroactif mais prend effet au jour de la décision judiciaire.

En outre, elles considèrent comme non fondé le grief relatif à la peinture des murs par les locataires sans qu’elles n’aient été prévenue de l’arrivée d’un gestionnaire d’immeuble. Elles soulèvent en effet que, d’une part, il n’y a pas de faute du bailleur à vouloir confier sa gestion locative à un prestataire professionnel et que, d’autre part, une réponse circonstanciée à ce grief avait déjà été faite par la SAS ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT.

Concernant le premier appel de charges et loyers, la SAS ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT et Mme [W] [Z] font valoir qu’elles n’ont commis aucune faute puisqu’elles ne se sont jamais engagées à l’écrit, ni même oralement, à un quelconque maintien de loyer sans modification ou indexation telle que prévue dans le bail initial et que la SAS ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT n’a fait qu’appliquer dans le calcul de son indexation les dispositions du bail professionnel initial, prévoyant une clause d’indexation sur l’indice du coût de la construction, le 1er janvier de chaque année, cette clause continuant à s’appliquer comme le prévoient les avenants. Elles précisent par ailleurs que la somme de 43 200 euros au titre des loyers et charges annuels est simplement une erreur matérielle.

Concernant les différents décomptes, les défenderesses rappellent que les frais d’électricité EDF correspondaient aux charges afférentes à l’abonnement et aux consommations des parties communes et indiquent que, peu importe la mention « nancéienne » en lieu et place de Mme [O], la somme litigieuse avait bien été imputée au compte locataire, ne souffrant dès lors d’aucune contestation. Pour ce qui est des travaux, la SAS ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT et Mme [W] [Z] soutiennent qu’il ne s’agit pas là d’une faute contractuelle, mais que cela fait bien partie des inconvénients normaux de voisinage.

Concernant le dépôt de garantie, les défenderesses observent que le réajustement était prévu par le bail et qu’en outre, il n’a jamais été payé par les locataires, alors pourtant qu’il avait vocation à leur être restitué sous réserve de l’état des lieux de sortie.

Concernant l’état des lieux, elles font valoir que le constat d’huissier, non contradictoire, ne leur a jamais été transmis et qu’il n’est pas suffisant à établir une quelconque défaillance électrique puisqu’il n’est fait mention que des craintes de la locataire, et elles précisent qu’à aucun moment, Mme [A] [L] [G] et la SELARL VIBIA n’ont formulé de réclamation au bailleur au titre de ces installations électriques.

Ainsi, selon elles, le bailleur non informé des travaux nécessaires à réaliser ne peut voir engager sa responsabilité en l’absence de réalisation de ceux-ci. Il en est de même s’agissant du détecteur de fumée, qui n’est pas obligatoire dans les locaux à usage professionnel, et dont l’installation n’avait fait l’objet d’aucune demande de la part des locataires. Elles ajoutent enfin, s’agissant des travaux de peinture, qu’au regard de l’article 605 du code civil, ces derniers ne concernent en aucun cas l’obligation de délivrance pour l’usage duquel le bail est donné.

Enfin, la SAS ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT et Mme [W] [Z] affirment que le décompte total des sommes dues doit inclure le délai de préavis, qu’un complément au dépôt de garantie a été imputé au compte locataire, et qu’il y a lieu de rajouter la fixation des stores au titre des réparations locatives. Elles ajoutent que l’état des lieux ne peut être considéré comme tardif dans la mesure où il a été réalisé à la date la plus proche de la fin du délai de préavis.

En réponse à la demande de dommages et intérêts par les demanderesses, la SAS ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT et Mme [W] [Z] relèvent que leur préjudice n’est aucunement chiffré de façon sérieuse, mais seulement de manière approximative et invérifiable.

IV MOTIFS DE LA DECISION

1°) Sur la recevabilité de l’action des demanderesses

L’article 789 du code de procédure civile prévoit que « lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :
1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance ;
Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu'ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ;
2° Allouer une provision pour le procès ;
3° Accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l'exécution de sa décision à la constitution d'une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ;
4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l'exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d'un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;
5° Ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction ;
6° Statuer sur les fins de non-recevoir ».

Ainsi, et au regard également de l’article 802 du code de procédure civile, il en découle que, les exceptions de procédure, les incidents d’instance, les fins de non-recevoir et les demandes formées en application de l’article 47 du code de procédure civile survenant ou se révélant antérieurement à la clôture de la mise en état doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevés avant l’ordonnance de clôture et devant le juge de la mise en état.
A titre liminaire, les demanderesses évoquent la compétence territoriale du tribunal de céans, la qualité de Mme [W] [Z] et son intervention volontaire, ainsi que la mise en cause de la SAS ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT.

Il convient de constater que ces moyens ne sont pas repris dans le dispositif des dernières conclusions. Dés lors, il convient de considérer, pour le moins, qu’ils ont été abandonnés, et en tout cas d’être irrecevables, relevant de la seule compétence du juge de la mise en état.

2°) Sur la résiliation du contrat de bail

Sur la régularité de l’absence de préavis et la fin du contrat

L’article 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 prévoit, concernant les locaux à usage professionnel, que « le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois. Les notifications mentionnées au présent article sont effectuées par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier ». Le congé donné par le locataire n’a pas à être motivé.

En revanche, dans le cadre d’un tel bail professionnel, puisqu’il bénéficie déjà de la possibilité de rompre son contrat à tout moment, le locataire ne pourra pas jouir d’une réduction de délais de préavis.

En outre, aux termes de l’article 15 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, si une restitution des clés avant la fin du préavis de congé reste possible, sauf accord avec le propriétaire, le locataire reste tenu à ses obligations contractuelles jusqu’à la fin du préavis.

Le contrat de location, établi le 05 décembre 2000, vise d’ailleurs ce même article 57 A, indiquant que « le contrat pourra être résilié par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier :
- Par le locataire, à tout moment, en respectant un délai de préavis de 6 mois,
- Par le bailleur, à l’expiration du contrat, en prévenant le locataire 6 mois à l’avance ».

En l’espèce, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 1er juillet 2021, Mme [A] [L] [G] et Mme [B] [O], au nom de la SELARL VIBIA, ont donné congé à la SAS ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT et à Mme [W] [Z], es-qualité de représentante de l’indivision [Z], exposant précisément : « Manquant à vos obligations à plusieurs titres et constatant que le bien loué ne répond pas aux exigences requises en termes de chauffage, d’électricité et de sécurité, nous donnons terme au bail signé le 1er janvier 2021 et quittons les locaux pour le 2 juillet 2021 ».

Ce congé, autorisé par le contrat et régulier en la forme, ne pose pas de difficulté en tant que tel, et ce peu importe les raisons qui ont conduit les locataires à résilier le contrat puisque, comme énoncé ci-dessus, en matière de baux professionnels, aucune motivation de la résiliation n’est exigée.

Toutefois, au regard des dispositions susmentionnées, un délai de préavis restait nécessaire, sans que les manquements du bailleur, allégués par Mme [A] [L] [G] et la SELARL VIBIA, ne puissent justifier une exception à ce délai. Ainsi, un délai de six mois doit courir à compter de la connaissance par le bailleur du congé donné par les locataires, soit à compter du 02 juillet 2021, comme l’affirment les défendeurs en l’absence d’accusé réception.

Par ailleurs, si Mme [A] [L] [G] et la SELARL VIBIA, avaient joint au courrier du 15 juillet 2021, les quatre jeux de clés à la SAS ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT, une telle remise ne saurait légalement emporter résiliation du bail.

Dès lors, Mme [A] [L] [G] et la SELARL VIBIA avaient, jusqu’au 02 janvier 2022, date de la fin du contrat, la qualité de locataires.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail professionnel à la date du 2 janvier 2022.

Sur les conséquences de la résiliation

L’article 15 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

En l’espèce, ayant elles-mêmes notifié leur congé par le courrier du 1er juillet 2021, et en l’absence de preuve concernant une quelconque occupation du logement par de nouveaux locataires, Mme [A] [L] [G] et la SELARL VIBIA restaient redevables du loyer et des charges jusqu’au 02 janvier 2022.

Sur la somme due au titre des loyers et charges impayées

Conformément aux articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et ils doivent être exécutés de bonne foi.

Le contrat de bail, signé le 05 décembre 2000, stipule notamment, à cet égard, que « le montant du loyer, librement fixé entre les parties, sera payable au domicile du bailleur ou de la personne qu’il aura mandatée à cet effet. Il sera révisé chaque année en fonction de l’indice national I.N.S.E.E. du coût de la construction ».

Initialement, il était prévu un loyer mensuel de 4 500 francs et des charges mensuelles de 500 francs, pour un total de 5 000 francs par mois, révisable le 1er janvier de chaque année.

En l’espèce, l’avenant au bail en date du 06 janvier 2020 prévoit qu’à compter de cette date, les locaux à usage de bureau du 3ème étage de l’immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 6] seraient occupés par Maitre [A] [L] [G] et par Maitre [B] [O].

Il établit que « le montant du loyer compris l’avance sur charge mensuel actuels est de la somme de 3 600 euros, soit la somme annuelle de 43 200 euros ». L’avenant précise qu’il ne fait pas novation aux clauses du bail initial.

Si le calcul effectué est correct, les termes de l’avenant sont eux erronés puisque la somme de 3 600 euros correspond au montant trimestriel de l’avance sur charges. L’avenant précise en effet les montants propres à chacune des locataires, Maitre [A] [L] [G] et Maitre [B] [O], à savoir respectivement 1 200 euros et 2 400 euros au titre du loyer et de l’avance sur charge « trimestriels », le total des deux montants étant égal à 3 600 euros trimestriels.

Par un courrier antérieur, en date du 15 décembre 2020, la SAS ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT a informé les locataires de la révision annuelle du loyer, au 1er janvier 2021, le fixant à un montant de 13 600,40 euros. Était ainsi jointe au courrier la facture du premier trimestre 2021, exigible au 1er janvier 2021, qui indiquait notamment :
13 600,40 euros annuels de loyer, soit 3 400,10 euros trimestriels,
33 652,48 euros annuels de provision sur charges, soit 913,12 euros trimestriels.

Les demanderesses font alors valoir que cette facture est erronée. Elles considèrent que le montant est incorrect dans la mesure où l’avenant au bail en date du 06 janvier 2020 prévoyait 3 600 euros de loyers et charges trimestriels. Pour autant, ledit avenant, produit par les demanderesses, n’a pas été signé par les parties et n’emporte donc pas force obligatoire pour les parties.

En revanche, conformément aux stipulations contractuelles, le montant du loyer pouvait librement être révisé par la SAS ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT qui, comme l’atteste son courrier en date du 15 décembre 2020, a pris en considération le nouvel indice ICC pour établir le nouveau loyer annuel pour l’année 2021, qu’elle chiffre à 13 600,40 euros.

A cet égard, si les demanderesses avancent que Mme [W] [Z], es-qualité de représentante de l’indivision [Z], leur avait assuré qu’il n’y aurait pas d’augmentation des loyers, elles n’apportent pas la preuve de ces échanges, qui par ailleurs n’auraient pas de conséquence sur le cas d’espèce puisque le contrat permet justement une révision des loyers par le bailleur.

La facture ne peut donc pas être considérée comme erronée sur ce point, et il n’y a pas lieu de prendre en considération l’avenant du 12 janvier 2021 qui, s’il a bien été signé par les parties, mentionne – comme l’avenant 06 janvier 2020 et comme le reconnait chacune des parties – un montant erroné, de 43 200 euros, au titre des loyers et charges annuels.

Sur les charges

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 pose le principe selon lequel les charges récupérables sont exigibles sur justification.

Ainsi, le bailleur doit être en mesure d'établir la réalité de toute dépense dont il demande au locataire la récupération au moyen de pièces justificatives.

S’agissant de leur régularisation, le contrat de bail, conclu le 05 décembre 2000, stipule que : « Si le présent contrat est conclu pour une durée supérieure à un an, les charges mensuelles fixées en page 4 seront considérées comme des provisions devant faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Leur montant sera fixé chaque année par le bailleur en fonction des dépenses réellement exposées l’année précédente ou du budget prévisionnel, le montant de chaque provision étant réajusté en conséquence. Un mois avant l’échéance de la régularisation annuelle, le bailleur adresse au locataire un décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre tous les locataires. Pendant ce mois, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires ».

Les demanderesses font valoir, en premier lieu, que la SAS ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT a augmenté les charges sans raison, alors qu’il n’est pas possible de régulariser des charges forfaitaires, dont le montant a été initialement fixé.

En l’espèce, et comme le reconnait elle-même la SAS ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT dans son courrier en date du 04 juin 2021, le montant des charges prévu par le bail est de 204,94 euros par trimestre.

Conformément aux stipulations contractuelles, il s’agit là d’un montant forfaitaire qui ne peut donc a priori être révisé qu’annuellement. Pourtant, les dispositions susmentionnées précisent que cette régularisation des charges devra être « au moins » annuelle. Il en découle donc que peuvent subvenir des régularisations plus ponctuelles, dès lors que le bailleur adresse au locataire un décompte par nature de charges, avec leur répartition entre tous les locataires, et leur laisse à disposition toutes les pièces justificatives afférant à ces charges.

Ainsi, la SAS ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT pouvait contractuellement augmenter le montant des charges, peu importe leur caractère forfaitaire, dès lors qu’elle en informait les locataires en amont par un décompte de charges, ce qui a été le cas comme le démontre le relevé individuel des provisions de charges locatives, en date du 14 décembre 2020, qui prévoit une avance sur charges de 3 652,48 euros annuels, soit 913,12 euros trimestriels, exigible au 1er décembre 2021.

Aucun grief ne peut donc être fait, à ce titre, aux défenderesses.

En second lieu, Mme [A] [L] [G] et la SELARL VIBIA avancent que les rappels de charges établis par la SAS ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT comprennent des montants indus. Elles se fondent à ce titre sur le relevé des provisions susvisé, en date du 14 décembre 2020, qui prévoit au titre des charges communes :
- CONTR. ENTR. ETANCHEI
- CONTR. REGL. ELECTRIC
- CONTR. SCE. NETTOYAGE
- FLUIDES EAU
- FLUIDES EDF
- TRAVAUX DIVERS
- HONO. GESTION LOYERS
- HONORAIRES GESTION A
- IMPOT FONCIER
- IMPOT TAXE ORDURES M

Il conclut alors que les locataires, comme énoncé ci-dessus, sont redevables de la somme de 3 652,48 euros au titre des charges communes. Il est toutefois à préciser que, par courrier en date du 02 février 2021, produit par les demanderesses, la SAS AVENIS PROPERTY MANAGEMENT les informe que l’impôt foncier et les honoraires de gestion ne leur seront finalement pas facturés, de sorte qu’elles bénéficient d’un avoir de 570,58 euros, à déduire de la somme de 5 207,91 euros facturée pour la période du 1er janvier 2021 au 31 mars 2021 correspondant au premier trimestre 2021.

Demeure que sont contestées par Mme [A] [L] [G] et la SELARL VIBIA l’exigibilité des frais EDF, de la quote-part des travaux et de la taxe sur les ordures ménagères. Dans leur courrier en date du 1er juillet 2021 adressé à la SAS ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT, elles expliquent : « En votre rappel de charges, vous incluez des frais EDF, que nous réglons directement ; Vous incluez également une quote-part de travaux mais ceux-ci ne concernent pas le 3ème étage ; Vous mentionnez enfin une récupération de la taxe sur les ordures ménagères sans préciser le compte détaillé des taxes locatives et la répartition de celles-ci entre les occupants ».

C’est ainsi que, dans son courrier en date du 16 juillet 2021, la SAS ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT a répondu aux locataires dans les termes suivants : « Les charges d’électricité appelées trimestriellement dans le cadre du budget de fonctionnement de l’immeuble correspondent aux charges afférentes à l’abonnement et aux consommations des parties communes. Il en est de même pour la quote-part des travaux appelée dans les charges, cela concerne les parties communes et non pas les parties privatives du bâtiment. Dans ces mêmes charges, il vous a également été appelé une quote-part de la taxe d’ordures ménagères. Ce montant correspond à votre quote-part au titre du budget prévisionnel et sera régularisé lors de la réalisation du décompte de charges, six mois après la clôture des comptes ».

Toutefois, si la SAS ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT apporte, par ce courrier, des explications quant aux interrogations des locataires, ces explications ne sauraient suffire à attester des charges dont il est question dans la mesure où aucune pièce justificative n’a été fournie au soutien de ces explications.

La SAS ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT indique, dans ce même courrier, que l’ensemble de leurs communications ont été adressées avec « des justificatifs clairs et précis ». Elle précise avoir notamment « communiqué [aux demanderesses] les éléments de réponse dans un e-mail du 5 janvier 2021 ; un entretien téléphonique du 6 janvier ; un e-mail du 2 février 2021 ; un e-mail du 7 juin 2021 et un courrier du 8 juin 2021 ».

Pour autant, aucune pièce n’atteste de l’envoi de quelconque justificatif. Le courrier du 05 janvier 2021, produit par les locataires, ne correspond qu’au relevé individuel des provisions de charges locatives, sans justifier de la réalité des dépenses, l’entretien du 06 janvier 2021 ne porte aucune trace dans la procédure, le courrier du 02 février 2021, produit lui aussi par les locataires, ne correspond qu’à des explications déclaratives, auxquelles est joint l’extrait de compte de Mme [A] [L] [G] et de la SELARL VIBIA, sans plus de justificatifs, et les courriers des 07 et 08 juin 2021 ne sont pas produits par les parties.

Dès lors, en l’absence de justificatifs concernant la réalité des dépenses relatives aux charges, ces dernières ne peuvent être exigées, et le montant des charges évoqué par le relevé des provisions susvisé du 14 décembre 2020 doit être réévalué, en déduisant les honoraires de gestion et l’impôt foncier, ainsi que les frais « FLUIDES EDF », les frais relatifs aux travaux, et la taxe sur les ordures ménagères.

Partant, la provision sur charges au 1er janvier 2021 doit être réévaluée à 698,76 euros annuels, soit 174,69 euros trimestriels.

Sur le dépôt de garantie

L’article 22 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé. S’agissant de sa restitution, ce même article précise qu’« il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées ».

Toutefois, l’article 1103 du code civil indique que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Or, le contrat de bail du 05 décembre 2000, qui prévoit un dépôt de garantie d’un montant de 9 000 francs (4.601,63 €), correspondant à l’époque à deux mois de loyer, prévoit également une clause de révision du dépôt de garantie puisqu’il stipule : « En cas de révision du loyer, le dépôt de garantie sera modifié de plein droit dans les mêmes proportions ».

Ainsi, si Mme [A] [L] [G] et la SELARL VIBIA affirment que le bail ne comporte pas de clause de révision du dépôt de garantie, force est de constater qu’il en existe bien une autorisant la bailleresse à réévaluer le montant de ce dépôt de garantie en fonction de la révision du loyer.

Partant, les défendeurs pouvaient valablement réévaluer le dépôt de garantie et exiger la somme de 894,69 euros à cette fin, comme le prévoit la facture datée du 15 décembre 2020.

Concernant la restitution du dépôt de garantie, qui avait été versé par les premiers locataires à la signature du contrat de bail, il est prévu par ledit contrat qu’« il sera restitué au locataire en fin de jouissance dans le mois suivant l’envoi par le syndic du relevé des comptes de charges de la période intéressée […] (le départ étant entendu après complet déménagement, exécution des réparations locatives, résiliation des abonnements de gaz, électricité, eau et téléphone, présentation au bailleur de la quittance ‘taxe d’habitation’ (art. 1686 du C.G.I.), établissement de l’état des lieux contradictoire en fin de contrat et remise des clés) ». Il est à préciser que le dépôt de garantie vise à garantir les créances du bailleur, et ne s’attache donc pas à la personne du locataire.

Dès lors, si plusieurs locataires se sont succédés aux côtés de Mme [A] [L] [G] depuis la signature du contrat de bail en décembre 2000, ces successions se sont opérées par différents avenants, produits par les défendeurs, et non par de nouveaux contrats. Ainsi, le contrat de bail était toujours en cours lorsque la SAS ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT a sollicité la réévaluation du dépôt de garantie, sans qu’aucun départ, au sens de la clause contractuelle, n’ait pu justifier de restitution du dépôt de garantie initiale.

Partant, le dépôt de garantie doit être restitué aux locataires, du fait de la fin du contrat de bail.

Il convient donc d’ordonner la restitution des deux mois de dépôt de garantie d’un montant total de 5.496,32 euros et, de condamner solidairement Mme [W] [Z], es-qualité de représentante de l’indivision [Z], et la SAS ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT, prise en la personne de son représentant légal, à payer cette somme à Mme [A] [L] [G] et à la SELARL VIBIA, représentée par Maitre [B] [O], assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur le montant finalement exigible

Ainsi, considérant ces montants trimestriels de 174,69 euros de charges et de 3 400,10 euros de loyer, et le montant de 894,69 euros au titre de la réévaluation du dépôt de garantie, Mme [A] [L] [G] et la SELARL VIBIA étaient redevables, à compter du 1er janvier 2021, de la somme de 4 469,48 euros, et non pas de la somme de 5 207,91 euros.

Il en découle qu’aucun autre grief n’étant avancé par rapport à l’extrait de compte définitif produit par les défenderesses – si ce n’est au regard du préavis que les demanderesses estimaient ne pas avoir à faire – il convient de réévaluer le montant total exigible, au 14 janvier 2022, à la somme de 6 309,69 euros.

Dès lors, Mme [A] [L] [G] et la SELARL VIBIA, seront condamnées solidairement à payer à la SAS ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT et à Mme [W] [Z], es-qualité de représentante de l’indivision [Z], la somme de 6 309,69 euros au titre des loyers et charges impayés, déduction faite du dépôt de garantie assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

3°) Sur la demande de dommages et intérêts

Sur la responsabilité de Mme [W] [Z], es-qualité de représentante de l’indivision [Z]

Conformément aux dispositions de l’ancien article 1147 du code civil, dans sa version applicable avant l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Précisément, l’article 1719 du même code prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, et d'assurer la permanence et la qualité des plantations.

La jurisprudence précise néanmoins que, sans préjudice de l'obligation continue d'entretien de la chose louée, les vices apparus en cours de bail et que le preneur était, par suite des circonstances, seul à même de constater, ne sauraient engager la responsabilité du bailleur que si, informé de leur survenance, celui-ci n'a pris aucune disposition pour y remédier.

En l’espèce, le contrat signé entre les parties le 05 décembre 2000 énumère comme suit les obligations de Mme [W] [Z], es-qualité de représentante de l’indivision [Z], en qualité de bailleur :
- Délivrer au locataire les locaux en bon état d’usage et de réparations, ainsi que les équipements mentionnés au contrat en bon état de fonctionnement,
- Assurer au locataire la jouissance paisible des locaux et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle,
- Entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu et y faire toutes les réparations nécessaires autres que locatives,
- Ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire et ne constituant pas une transformation de la chose louée,
- Remettre gratuitement une quittance au locataire lorsqu’il en fait la demande,
- Délivrer un reçu dans tous les cas où le locataire effectue un paiement partiel.

Il ne résulte en aucun cas l’obligation pour elle de prévenir les locataires en cas de changement de gestion, de sorte qu’il ne peut lui être fait grief de ne pas avoir prévenu les demanderesses, en amont, de la reprise de la gestion du local par la SAS ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT dès lors que l’augmentation des charges qui en découlait était en outre valablement prévue par le contrat de bail.

S’agissant du détecteur de fumée, la loi n° 2010-238 du 9 mars 2010 pose effectivement l’obligation d’en installer dans les logements, mais seulement dans les logements à usage d’habitation.

Or, en l’espèce, le contrat de bail signé le 05 décembre 2000 prévoit expressément qu’il s’agit d’une « location à usage exclusivement professionnel », et non à usage d’habitation. Mme [W] [Z], es-qualité de représentante de l’indivision [Z], n’était donc pas tenue d’en installer un, de sorte qu’aucune faute ne peut lui être reprochée à cet égard.

Se pose en revanche la question de l’entretien du local, puisque Mme [A] [L] [G] et la SELARL VIBIA font grief à la bailleresse de ne pas s’être intéressée aux locaux, alors pourtant qu’étaient relevés une défaillance électrique et un état d’isolation générant un problème de chauffage.

En effet, le procès-verbal de constat dressé par Maitre [K] [M], alors huissier de justice, le 15 février 2021 relève notamment la présence de trois fenêtres en bois et à simple vitrage laissant passer un air froid, « un vieux convecteur électrique », une température de 11,8 °C, des prises de courant mal fixées et des fils électriques emmêlés. Maitre [K] [M] constate également que le tableau électrique a disjoncté lors de sa sortie des lieux.

Or, ce n’est qu’à compter du 1er juillet 2021, dans leur courrier adressé à la SAS ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT dont copie était adressée à Mme [W] [Z] que les locataires ont informé ces dernières de la défaillance électrique des locaux.

Très rapidement, par courrier en date du 16 juillet 2021, la SAS ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT répond à ces doléances, en qualité de mandataire de Mme [W] [Z], es-qualité de représentante de l’indivision [Z], en demandant aux locataires qu’elles lui transmettent « ledit constat d’huissier ainsi que le rapport de vérification règlementaire de leurs installations électriques émanant d’un bureau de contrôle », ce qui témoigne des diligences prises à cet égard. Elle précise par ailleurs : « à ce jour, aucune information relative à ces désordres n’a été communiquée à votre bailleur ou à nous-même. Il est bien entendu que si vous nous aviez avisés de ces différents désagréments, votre bailleur aurait donné toute diligence pour la réalisation des travaux ». Ainsi, elle reconnait à juste titre, conformément aux dispositions légales et jurisprudentielles, que la réalisation de travaux par le bailleur n’aurait pu être faite que le bailleur dûment informé, ce qui n’a pas été le cas.

En outre, si les demanderesses affirment que la SAS ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT avait pu constater l’état des locaux lors de l’état des lieux de décembre 2020, ledit état des lieux n’est produit par aucune des parties, de sorte que l’on ne saurait déduire de cette seule affirmation une connaissance par le bailleur de l’état des lieux loués. Au contraire, dans son courrier du 16 juillet 2021, la SAS ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT indique : « A aucun moment nous n’avons procédé à une inspection de vos locaux. Mesdames [N] et [H] [X] sont venues afin de se présenter puis de procéder aux relevés des différents compteurs d’eau afin de nous permettre d’établir le décompte de charges en fin d’année ». Le bailleur n’a donc, sauf preuve contraire qui n’est pas rapportée en l’espèce, eu connaissance que des compteurs d’eau.

Dès lors, s’agissant du réseau électrique et de l’état d’isolation de l’appartement, aucune faute ne peut être caractérisée à l’encontre de Mme [W] [Z], es-qualité de représentante de l’indivision [Z].

En revanche, les travaux effectués dans les étages inférieurs de l’immeuble s’analysent inévitablement, et conformément à la jurisprudence constante de la Cour de cassation, comment une entrave à la jouissance paisible du local, et donc une faute dont Mme [W] [Z], es-qualité de représentante de l’indivision [Z], représentante de l’indivision [Z], ne peut s’exonérer qu’en apportant la preuve du fait qu’ils résultaient soit d’un cas de force majeure, soit de voies de fait provenant de tiers.

Or, tel n’est pas le cas. Mme [W] [Z] reconnait bien, au sein de ses conclusions, l’existence de ces travaux, mais ne produit aucun élément qui aurait été de nature à l’exonérer de son obligation.

Ainsi, Mme [W] [Z], es-qualité de représentante de l’indivision [Z], a bien commis une faute de nature à engager sa responsabilité contractuelle.

Toutefois, si Mme [A] [L] [G] et la SELARL VIBIA affirment qu’elles ont subi un préjudice du fait de ces travaux, force est de constater qu’elles n’apportent aucune preuve à l’appui de ces déclarations. Elles avancent également avoir subi un préjudice au regard de l’absence de chauffage, et des frais EDF qui en sont résultés, mais aucun lien de causalité ne peut être caractérisé entre les travaux et l’absence de chauffage.

Partant, en l’absence de préjudice et de lien de causalité, il convient de débouter Mme [A] [L] [G] et la SELARL VIBIA de leur demande en paiement dommages et intérêts à son encontre.

Sur la responsabilité de la SAS ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT

Conformément à l’article 1984 du code civil, le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.

Aux termes de l’article 1382 du code civil, dans sa version applicable avant l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est à cet égard de jurisprudence constante que, si l’exécution des obligations contractuelles nées des actes passés par un mandataire pour le compte et au nom de son mandant incombe à ce dernier seul, ledit mandataire n’en est pas moins responsable personnellement envers les tiers lésés des délits ou quasi-délits qu’il peut commettre soit spontanément, soit même sur les instructions du mandant dans l’accomplissement de sa mission. Le mandataire est alors personnellement responsable envers les tiers des délits ou quasi-délits qu’il peut commettre à leur préjudice dans l’accomplissement de sa mission, la faute pouvant consister aussi bien dans une abstention que dans un acte positif.

En l’espèce, dans son courrier en date du 20 novembre 2020, Mme [W] [Z] a informé Mme [A] [L] [G] et Mme [C] [E], ancienne locataire, que la gestion de l’immeuble serait confiée, à compter du 1er décembre 2020, à la SAS ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT. Elle précisait que cette dernière aurait ainsi pour mission, à compter du 1er janvier 2021, la facturation de leurs loyers et charges, et que les locataires pourraient se libérer de leurs obligations en lui adressant les règlements.

C’est en ce sens que la SAS ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT a pu envoyer aux locataires l’ensemble des factures et extraits de comptes produits par les parties, les locataires réglant directement les sommes exigées à la SAS ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT.

Il en résulte alors que la SAS ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT a, dans la présente procédure, la qualité de mandataire.

Les articles 1991 et 1992 du code civil, plus précisément, prévoient que le mandataire répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.

S’agissant de la faute, si les griefs relatifs au détecteur de fumée, à l’installation électrique, à l’isolation et aux travaux ne peuvent, pour les raisons susévoquées, être retenus à l’encontre de la SAS ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT, reste que cette dernière a bien commis une faute s’agissant de la facturation des charges. En effet, la facture litigieuse, en date du 15 décembre 2020, mentionne des sommes indues par les locataires, à savoir les honoraires de gestion et l’impôt foncier, ainsi que les frais « FLUIDES EDF », les frais relatifs aux travaux, et la taxe sur les ordures ménagères.

Dès lors, la faute de la SAS ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT, qui intervient dans le cadre de sa gestion, est caractérisée.

Toutefois, Mme [A] [L] [G] et la SELARL VIBIA, n’ont finalement subi aucun préjudice résultant directement de cette facture dans la mesure où, comme l’atteste l’extrait de compte versé par les défendeurs, elles n’ont pas réglé au mandataire la somme indue.

Ainsi, Mme [A] [L] [G] et la SELARL VIBIA seront déboutées de leur demande en paiement de dommages et intérêts dirigée contre la SAS ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT.

Sur la demande en paiement formulée par les défenderesses

Conformément aux dispositions des articles 1730 et 1731 du code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Seul le caractère contradictoire de l’état des lieux permet de lui donner force probante. S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L’article 1732 du code civil précise qu’« il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ».

En l’espèce, les défenderesses produisent un procès-verbal de constat, au titre de l’état des lieux de sortie réalisé le 30 décembre 2021. Toutefois s’il y est précisé que Mme [A] [L] [G] et Mme [B] [O] ont été régulièrement convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception, ces dernières n’ont pas comparu lors de l’état des lieux – considérant par ailleurs qu’elles avaient déjà rendu les clés le 15 juillet 2021 et n’avaient alors plus accès à la boite aux lettres.

Dès lors, n’étant pas contradictoire, l’état des lieux n’a aucun effet probatoire.

Pour autant, il permet de constater, dans le premier bureau du logement, la « présence d’un store enrouleur, présence d’un support de fixation du store enrouleur et les autres sont déposés à même le sol ».

Toutefois, en l’absence d’un état des lieux antérieur ou d’une facture correspondant à leur installation, rien ne prouve en l’espèce que les stores avaient été déposés en 2019. Ainsi, ni l’état des lieux de sortie ni cet état des lieux, ni le devis produit par les défenderesses, qui prouvent simplement qu’il y a des stores et que leur pose est évaluée à 156,00 euros, ne peuvent pas suffire à considérer que leur présence au sol constitue une dégradation locative, à mettre à la charge de Mme [A] [L] [G] et la SELARL VIBIA.

Dès lors, Mme [W] [Z] et la SAS ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT seront déboutées de leur demande en paiement de 156,00 euros au titre des réparations locatives.

4°) Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, Mme [A] [L] [G] et la SELARL VIBIA qui succombent au litige, seront condamnées solidairement au paiement des dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Mme [A] [L] [G] et la SELARL VIBIA, parties condamnées aux dépens, seront condamnées solidairement à payer à Mme [W] [Z] une indemnité qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros et à la SAS ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT une indemnité qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros.

Compte tenu de la solution apportée au litige, aucune considération d’équité ne commande de faire droit à la demande formée par Mme [A] [L] [G] et la SELARL VIBIA au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ce dont elles seront déboutées.

5°) Sur l’exécution provisoire

Le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a instauré le principe de l’exécution provisoire de droit. Les dispositions du décret relatives à l’exécution provisoire de droit sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020. Tel est le cas en l'espèce pour une instance introduite le 15 octobre 2021

PAR CES MOTIFS