TJ 45234, 12 juin 2025, RG 24/05610

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 6]

JUGEMENT DU 12 JUIN 2025

Minute n° :

N° RG 24/05610 - N° Portalis DBYV-W-B7I-G566

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Société d'Economie Mixte LES RESIDENCES DE L'ORLEANAIS
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Mme [I], munie d'un pouvoir de représentation

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [V]
demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté

Madame [Y] [V]
demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée

A l'audience du 27 Mars 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 septembre 2010, ayant pris effet le 4 octobre 2010, l’OPH d’[Localité 6] Les Résidences de l’Orléanais, devenu la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, a donné en location à Monsieur [K] [V] et Madame [Y] [V] un bien à usage d’habitation au 3ème étage, appartement n°16 - ainsi qu’une cave et un parking n°16 situés [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 364,76 euros, payable à terme échu.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société d’Économie Mixte Les Résidences de l'Orléanais a fait signifier à Monsieur [K] [V] et Madame [Y] [V] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire le 1er juillet 2024, pour un montant en principal de 1.477,92 euros. Ce commandement a été remis à étude.

Ce même acte a fait commandement de justifier de l’assurance dans un délai d’un mois aux deux locataires.

La Société d’Économie Mixte Les Résidences de l'Orléanais a saisi le 26 juin 2024 la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret en raison d'impayés de loyer.

La Société Anonyme d’Économie Mixte Les Résidences de l'Orléanais a ensuite fait assigner Monsieur [K] [V] et Madame [Y] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans par acte de commissaire de justice du 17 septembre 2024, aux fins suivantes :

De prononcer la résiliation du bail du logement et de la cave par la faute du bail et de prononcer l’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux et d’ordonner que la location consentie à Monsieur [K] [V] et Madame [Y] [V] a cessé de plein droit au regard des dispositions des articles 24 et 7g de la loi du 6 juillet 1989 et de juger que Monsieur [K] [V] et Madame [Y] [V] seront expulsés, ainsi que tout occupant de leur chef, dans les délais légaux et ce avec le concours de la [Localité 5] publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;Condamner solidairement Monsieur [K] [V] et Madame [Y] [V] au titre des loyers et charges à la somme de 2.189,02 euros en principal en application de l’article 1728 du Code civil avec intérêt au taux légal à compter de la présente assignation en vertu des articles 1153-1 et 1155 du Code Civil ;Condamner solidairement Monsieur [K] [V] et Madame [Y] [V] à produire l’attestation d’assurance sous huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;Condamner solidairement Monsieur [K] [V] et Madame [Y] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code Civil ;Condamner solidairement Monsieur [K] [V] et Madame [Y] [V] au paiement d’une somme de 500 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;Condamner solidairement Monsieur [K] [V] et Madame [Y] [V], en tous les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement et de la présente assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.
Cette assignation a été remise à étude et notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 septembre 2024.

A l’audience, qui s'est tenue le 27 mars 2025, la Société Anonyme d’Économie Mixte Les Résidences de l'Orléanais - représentée avec pouvoir par Madame [N] [I], employée du bailleur – a actualisé la dette locative à la somme de 1.557,88 euros. Elle a précisé que l’assurance a été transmise et qu’un engagement a été pris par les locataires de régler le loyer et d’ajouter une somme de 100 euros par mois. Le dernier chèque est revenu impayé, mais le loyer de mars est passé. Elle a consenti à l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Cités à étude, Monsieur [K] [V] et Madame [Y] [V] n’ont pas comparu.

La fiche relative au diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience.

Une action en prévention des expulsions a pu être menée.

La décision a été mise en délibéré à la date du 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.
Il sera précisé que la société demanderesse ne maintient pas ses demandes au titre de l’assurance car celle-ci a été produite.

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 19 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans leur rédaction applicable à la date de l'assignation.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 30 septembre 2010, ayant pris effet le 4 octobre 2010 contient une clause résolutoire reprenant cette durée de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 1er juillet 2024 pour la somme en principal de 1.477,92 euros.

Le délai prévu dans la clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023, qui ne s’applique qu’aux situations contractuelles postérieures.

Monsieur [K] [V] et Madame [Y] [V] avaient jusqu'au 2 septembre 2024 à 24 heures pour régler cette somme, le 1er septembre 2024 correspondant à un dimanche, le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant, en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.

Au cours de la période de deux mois, Monsieur [K] [V] et Madame [Y] [V] ont procédé à un règlement pour un total de 500 euros.

Le commandement est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 3 septembre 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SEM Les Résidences de l'Orléanais produit un décompte démontrant que Monsieur [K] [V] et Madame [Y] [V] restent devoir, après soustraction des frais de procédure (40,01 euros, 127,14 euros t 134,23, qui relèvent éventuellement des dépens), la somme de 1.517,87 euros à la date du 24 mars 2025, échéance de février 2025 incluse.

Absents à l’audience, Monsieur [K] [V] et Madame [Y] [V] ne contestent par définition ni le principe, ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

La solidarité entre les époux est prévue légalement.

Monsieur [K] [V] et Madame [Y] [V] seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de cette somme de 1.517,87 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 17 septembre 2024.

Il convient de rappeler qu’il ressort des débats que l’attestation d’assurance a été produite de sorte qu’il sera dit n’y avoir lieu à statuer sur ce point.
III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 1er juillet 2024, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...)

L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…).

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier, le juge peut échelonner ou reporter le paiement des sommes dues dans la limite de deux années.

Compte tenu de ces éléments et informé des termes de la loi, la bailleresse a excipé du respect d’un plan d’apurement convenu avec les défendeurs qu’elle souhaite continuer quand bien même il ne ressort pas du décompte une reprise intégrale du loyer au mois de février 2025 et consent en outre à la suspension des effets de la clause résolutoire

Le juge étant tenu par ces demandes communes en vertu de l'article 5 du Code de procédure civile, et les termes de la loi dans sa nouvelle rédaction relevant de l'ordre public de protection, il y aura donc lieu d'accorder ces délais de paiement selon les modalités indiquées dans le dispositif et avec 15 mensualités successives de 100 euros, la dernière et 16ème mensualité devant solder la dette, en plus de l'échéance locative.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation solidaire de Monsieur [K] [V] et Madame [Y] [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges et indexée.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

IV.. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [K] [V] et Madame [Y] [V], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [K] [V] et Madame [Y] [V] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS