TJ 67482, 13 juin 2025, RG 24/07389

N° RG 24/07389 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M64E

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE STRASBOURG
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 2]
[Adresse 7]
[Localité 4]

11ème civ. S1

N° RG 24/07389
N° Portalis DB2E-W-B7I-M64E

Minute n°25/

Copie exec. à :
- Me Célia HAMM
- S.A. ALSACE HABITAT

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier
e Célia HAMM

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 13 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

S.A. ALSACE HABITAT, société anonyme d’économie mixte venant aux droits de SIBAR et de OPUS 67
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 5]
représentée par Madame [W] [X], employée régulièrement munie d’un pouvoir

DEFENDERESSES :

Madame [B] [O]
demeurant [Adresse 3] - [Localité 6]
représentée par Me Célia HAMM, substituée par Me Véronique SCHALCK, avocats au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 38
(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale n° C-67482-2025-000826 du 30/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de STRASBOURG)

Madame [P] [T]
dont le dernier domicile connu est sis [Adresse 3]
[Localité 6]
non comparante, non représentée
citée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection
Maryline KIRCH, Greffier
En présence de [A] [S], auditrice de justice

DÉBATS :
A l'audience publique du 25 Mars 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 13 Juin 2025.

JUGEMENT :
Réputé contradictoire en premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier
EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 25 mai 2022 avec prise d'effet au 2 juin 2022, la SA ALSACE HABITAT a loué à Madame [B] [O] et Madame [P] [T], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 346,32 euros outre 167,41 euros de provision pour charges, payables à terme échu au premier jour du mois suivant.

Par courrier du 13 janvier 2023 reçu le 17 janvier 2023 par la SA ALSACE HABITAT, Madame [P] [T] a donné congé avec prise d'effet dans le délai de 3 mois à compter de la réception du courrier.

Par acte de commissaire de justice du 23 mars 2023, la SA ALSACE HABITAT a fait délivrer à Madame [B] [O] un commandement de payer la somme de 1 627,61 euros au titre des loyers et charges échus au mois 9 mars 2023, loyer du mois de février 2023 inclus.

Les impayés de loyer ont été signalés le 9 mars 2023 à la caisse d’allocations familiales du Bas-Rhin.

Par actes séparés de commissaire de justice en date du 6 mai 2024, la SA ALSACE HABITAT a fait assigner Madame [B] [O] et Madame [P] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,de rejeter toute demande tendant à l'octroi de délai de grâce étant donné le cumul du défaut de paiement et du défaut d'assurance,ordonner l'expulsion immédiate de Madame [B] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,faire application de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution relatif au sort du mobilier,condamner Madame [B] [O] et Madame [P] [T] solidairement à payer la somme de 3 870,93 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 17 août 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,condamner Madame [B] [O] à payer la somme de 7 954,08 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 18 avril 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du du présent jugement, ainsi que la somme de 125,96 euros au titre des frais du commandement de payer,condamner Madame [B] [O] à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,condamner les locataires in solidum à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 7 mai 2024.

L’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives a été reçue le 20 janvier 2025.

L'affaire a été appelée à l'audience du 28 janvier 2025 et renvoyée à la demande des parties à l'audience du 25 mars 2025.

A cette audience, la SA ALSACE HABITAT, représentée par Madame [W] [X], sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 13 684,20 euros, au titre des loyers et charges échus au 18 mars 2025, terme du mois février 2025 inclus. Elle précise s'opposer à l'octroi d'éventuels délais de paiement en indiquant que le paiement du loyer courant n'est pas repris par la locataire.

Citée par acte délivré à étude, Madame [B] [O] représentée par son conseil, se réfère à ses conclusions écrites du 18 mars 2025 aux termes desquels elle demande au tribunal de :
dire et juger que le montant de la dette locative ne saurait excéder la somme de 7 954,08 eurosaccorder les plus larges délais de paiement pour apurer sa dette soit sur 3 annéesréserver les effets de l'expulsion pour le cas où une seule mensualité ne serait pas honoréeà titre subsidiaire et si l'expulsion devait être ordonnée, lui accorder un délai d'un an pour lui permettre de se relogeren tout état de cause, débouter le bailleur de sa demande de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle conteste le montant de la dette locative en faisant valoir que la SA ALSACE HABITAT demande le paiement de la somme de 3 870,93 euros arrêtée au 17 août 2023 et de 7 954,08 arrêtée au 31 mars 2024, qu'en réalité la somme de 7 954,08 euros comprend d'ores et déjà la somme de 3 870,93 euros, qu'elle ne peut ainsi être condamnée à rembourser une somme excédant 7 954,08 euros.

Elle explique que sa fille, Madame [P] [T], était initialement dans le contrat de bail et que cette dernière a donné congé sans l'en avertir alors qu'elle payait le loyer. Elle sollicite des délais de paiement sur trois années en précisant que le départ de sa fille du logement et les difficultés personnelles qu'elle a subies notamment en raison du décès de son compagnon, d'une procédure d'expulsion du local d'habitation qu'elle occupait avec ce dernier et son isolement familial l'ont conduit à avoir des dettes locatives et à grever sa situation déjà fragile. Elle expose également qu'elle souffre d'importants problèmes de santé et notamment d'un diabète et d'une hépatite C, qu'elle bénéficie ainsi d'une allocation adulte handicapée à hauteur de 996 euros par mois. Elle soutient qu'elle entend désormais payer le loyer courant et s'acquitter de sa dette locative.

A titre subsidiaire et si l'expulsion devait être ordonnée, elle sollicite un délai d'un an pour lui permettre de se reloger en exposant qu'elle justifie de sa bonne foi et que la situation dans laquelle elle se trouve actuellement résulte des dettes laissées par son défunt compagnon et de son délaissement par sa fille.

Citée selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile, Madame [P] [T] ne comparait pas ni personne pour elle.

L’affaire est mise en délibéré au 13 juin 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales [...] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 9 mas 2023 auprès de la CAF. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins deux mois avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 7 mai 2024, soit plus de deux mois avant l'audience du 28 janvier 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 18 qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 23 mars 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 24 mai 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Madame [B] [O] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur l'indemnité d'occupation
Madame [B] [O] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer indexé et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur le paiement des loyers et charges impayés
Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, la SA ALSACE HABITAT verse aux débats l'acte de bail ainsi que les décomptes des loyers et charges notamment celui du 18 mars 2025 qui fait état d'une dette locative de 13 684,20 euros, décompte qui a été au préalable communiqué au conseil de Madame [B] [O].

Le congé donné par Madame [P] [T] par courrier reçu le 17 janvier 2023 par la SA ALSACE HABITAT a pris effet le 17 avril 2023. A cette date, la dette locative était de 2 066,18 euros, échéance du mois de mars 2023 incluse. La bailleresse ne peut solliciter la condamnation solidaire de Madame [P] [T] au-delà de la prise d'effet du congé.

Ni Madame [B] [O] ni Madame [P] [T] ne justifient ni d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par la demanderesse, ni de l’existence d’un fait susceptible de les libérer de leur obligation au paiement des loyers et des charges.

Dès lors, il y a lieu de les condamner solidairement au paiement de la somme de 2 066,18 euros au titre des loyers et charges impayés au 17 avril 2023, échéance du mois de mars 2023 incluse. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

S'agissant des loyers et charges impayés au-delà du 17 avril 2023 et réclamés à l'encontre de Madame [B] [O] seule, au vu des décomptes fournis, il y a lieu de condamner cette dernière à verser la somme de 11 618,02 euros (13 684,20 euros - 2 066,18 euros), échéance du mois de mars 2025 incluse. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

III. Sur les demandes reconventionnelles

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus  pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives reçue le 20 janvier 2025 fait état de ce que Madame [B] [O] perçoit l'allocation adulte handicapé pour un montant de 996,05 euros par mois et a des charges à hauteur de 575,48 euros. L'enquête revient sur les difficultés personnelles évoquées par Madame [B] [O]. Il est fait état de ce que le service n'est pas en mesure d'estimer le montant éventuel d'un rappel de CAF en l'absence de quittance de loyer et aux impayés cumulés par la locataire. Le rapport indique que compte tenu des éléments évoqués, il n'est pas possible de formuler des propositions.

Il ressort des décomptes fournis par la bailleresse qu'aucun versement n'est intervenu depuis le 20 mars 2024, qu'avant cette date seul un versement était intervenu le 21 décembre 2022, toutes les sommes portées au crédit des locataires sont soit des versements de la CAF soit des remboursements de supplément de loyer de solidarité.

Le paiement du loyer courant n'étant pas repris et compte tenu de la situation financière très fragile de Madame [B] [O] qui ne perçoit qu'une allocation adulte handicapé, du montant important de la dette locative et de l'opposition de la bailleresse à des délais de paiement, il y a lieu de rejeter la demande de délai de paiement de Madame [B] [O] et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de délais d’expulsion
Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation et L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.

Ces dispositions ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Madame [B] [O] fait état de sa bonne foi en évoquant ses difficultés personnelles du fait d'une santé fragile, du décès de son compagnon et de son délaissement par sa famille pour solliciter des délais.

Or, force est de constater qu'elle ne verse aucune pièce à l'appui de ses allégations excepté un document illisible et qui plus est en italien pour démontrer que son compagnon serait décédé. Elle ne démontre pas davantage les sommes qu'elle a dû régler pour apurer les éventuelles dettes de ce dernier et qui auraient grevé sa situation, seuls étant versés un courrier de son conseil et deux courriers de commissaire de justice pour un état des lieux de sortie et des frais de serrurier dans le cadre d'une expulsion. Il y a lieu d'observer qu'il s'évince de ces derniers documents que c'est la deuxième procédure d'expulsion initiée par un bailleur social dans les mêmes conditions : un logement qu'elle occupe avec une de ses filles et délaissé pour vivre en Italie.

Par ailleurs, elle n'apporte aucun élément mettant lumière d'éventuelles démarches en vue de son relogement.

Enfin, il y a lieu de relever que le commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été délivré le 23 mars 2023 soit plus de deux années auparavant, qu'elle n'a fait aucun effort pour apurer sa dette, qu'elle a ainsi de fait bénéficié d'un temps suffisant pour se retourner.

Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter sa demande de délais d'expulsion.

IV. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [B] [O] et Madame [P] [T] succombent à l’instance de sorte qu'elles doivent être condamnées aux entiers dépens et ce, sans solidarité, seule Madame [B] [O] devant supporter les dépens la concernant et notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et la notification de l'assignation à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte des situations financières respectives des parties, il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS