TJ 67482, 13 juin 2025, RG 25/01637

N° RG 25/01637 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NLWC

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE STRASBOURG
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]

11ème civ. S1

N° RG 25/01637
N° Portalis DB2E-W-B7J-NLWC

Minute n°25/

Copie exec. à :
- Me Steeve WEIBEL
- Mme [U] et M. [Z]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 13 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

OPHEA - Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 4] (anciennement CUS HABITAT)
pris en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Steeve WEIBEL, substitué par Me Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocats au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 253

DEFENDEURS :

Madame [C] [U]
demeurant [Adresse 1]
[Localité 4]
comparante en personne

Monsieur [F] [Z]
demeurant [Adresse 1]
[Localité 4]
non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection
Maryline KIRCH, Greffier
En présence de [P] [H], auditrice de justice

DÉBATS :
A l'audience publique du 25 Mars 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 13 Juin 2025.

JUGEMENT :
Réputé contradictoire en premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier
EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 21 janvier 2021 avec prise d'effet au 28 janvier 2021, l'OPHEA, a donné en location à Madame [C] [U] et Monsieur [F] [Z], qui se sont engagés solidairement, un logement situé porte 13, étage 6, au [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant un loyer, provision sur charges comprise, de 669,63 euros par mois, payable à terme échu, le premier jour du mois suivant le terme échu.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 18 janvier 2024 reçu le 26 janvier 2024 par Madame [C] [U] et non réclamé mais courrier et pièces jointes signifiés le 18 mars 2024 à Monsieur [F] [Z], OPHEA a notifié à Madame [C] [U] et Monsieur [F] [Z] un congé pour le 30 avril 2024 pour " non paiement de loyers et accessoires " ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 1 846,64 euros jusqu'au 18 janvier 2024 ainsi que l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

C'est dans ces conditions que l'OPHEA a assigné Madame [C] [U] et Monsieur [F] [Z], par acte de commissaire de justice du 6 janvier 2025, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :
* CONSTATER que le congé délivré est régulier,
* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l'article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,
* CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les locaux occupés par elle,
* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,
* CONDAMNER solidairement la partie défenderesse à payer la somme de 3 051,94 euros à titre d'arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l'assignation, conformément à l'article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l'assignation et la date de l'audience,
* CONDAMNER en tout état de cause la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu'à la résiliation du bail, en quittances et deniers,
* CONDAMNER solidairement la partie défenderesse à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat, à titre d'indemnité d'occupation, le montant de 841,44 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu'à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l'article 1142 du code civil,
* CONDAMNER solidairement la partie défenderesse à payer la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
* CONDAMNER solidairement la partie défenderesse aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale, l'OPHEA fait valoir que la mauvaise foi des locataires est démontrée en ce qu'ils n'exécutent pas une de leurs obligations principales, vu l'arriéré de loyers accumulé, de sorte qu'ils doivent être déchus du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l'assignation le 7 janvier 2025.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) avait été saisie le 29 janvier 2024.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 25 mars 2025.

À cette audience, il a été donné connaissance du rapport d'enquête sociale en date du 13 mars 2025, selon lequel les locataires, couple avec 5 enfants mineurs, perçoivent des ressources mensuelles de 2 052,96 euros constituées d'allocations familiales et du RSA et ont des charges de 1 130,27 euros. Il est indiqué que le versement des APL est suspendu depuis le 1er novembre 2024. les locataires ont repris le versement du loyer courant et versent un complément pour apurer la dette locative, ils ont négociés avec le bailleur un plan d'apurement à hauteur de 150 euros par mois. Dans ces conditions, un maintien dans les lieux et proposé avec des délais de paiement.

L'OPHEA, représenté par son conseil, actualise la dette à 5 246,06 euros au 17 mars 2025 ; il est favorable à l'octroi de délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois en sus des loyers courants sur 36 mois avec suspension des effets du congé, mais " clause cassatoire " en cas d'absence de règlement.

Madame [C] [U], citée à étude, comparait en personne. Elle précise que son compagnon a commencé un nouvel emploi le matin même. Elle indique que le paiement du loyer courant est repris, que le couple n'a pas de crédit en cours ni d'autre dette. Elle sollicite des délais de paiement et indique qu'avec le nouvel emploi de son compagnon, ils auront éventuellement la capacité de faire des règlements plus importants.

Monsieur [F] [Z], cité à étude, ne comparait pas ni personne pour lui.

L'affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur le congé

En application de l'article L 442-6 du Code de la Construction et de l'Habitation, les dispositions du chapitre premier, à l'exclusion de l'article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L'article 4 inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi dispose que :
“ les occupants de bonne foi des locaux définis à l'article 1er bénéficient de plein droit et sans l'accomplissement d'aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l'expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d'un bail écrit ou verbal, d'une sous-location régulière, d'une cession régulière d'un bail antérieur, d'un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L'acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu'il met fin au contrat de louage et qui entraîne l'application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu'il ne comporte pas en lui-même obligation d'avoir à quitter effectivement les lieux. (...)”

Le congé délivré au visa de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n'est pas un congé ordinaire en ce qu'il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d'un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l'espèce, le congé a été notifié à Madame [C] [U] et Monsieur [F] [Z] pour le 30 avril 2024 au vu des impayés de loyers au 18 janvier 2024 ; il les invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de leur situation pour régulariser cet impayé et leur indiquait qu'à défaut pour eux de faire le nécessaire avant le 30 avril 2024, l'OPHEA engagerait une procédure pour faire constater leur mauvaise foi et solliciter la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence leur évacuation du logement.

Les locataires ne contestent pas la régularité de cet acte de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ce point. Le congé a donc pris effet le 30 avril 2024 ; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu'aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s'il démontre la mauvaise foi de l'occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l'article 1728 du code civil, repris par l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l'occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L'appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l'espèce, la demande de déchéance a été faite le 6 janvier 2025, date de l'assignation.

À cette date, les impayés de loyers et charges s'élevaient à 3 051,94 euros (échéance du mois d'octobre 2024 incluse) selon les extraits de compte produit.

Compte tenu de ce montant et de l'ancienneté de la dette locative, le manquement à l'obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de Madame [C] [U] et Monsieur [F] [Z].

Ils doivent donc être déchus de leur droit au maintien dans les lieux.

Leur expulsion ne pourra dès lors qu'être ordonnée sous réserve de ce qui sera dit sur les délais de paiement.

Sur la demande en paiement

Au vu du dernier décompte actualisé, Madame [C] [U] et Monsieur [F] [Z] doivent être condamnés solidairement au règlement en deniers ou quittances de la somme de 5 246,06 euros, correspondant au montant de l'arriéré de loyers et charges au 17 mars 2025 (dernière échéance incluse : mois de février 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l'évolution des sommes dues depuis l'assignation.

Ils doivent être également condamnés solidairement au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et de l'avance sur charges qui aurait été dû si le bail n'avait pas été résilié à compter du mois de mars 2025 jusqu'à parfaite évacuation des lieux, sans qu'il y ait lieu de l'assortir d'intérêts de retard dès à présent.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En application de ces dispositions, il convient, eu égard aux circonstances de la cause, la reprise du loyer courant par les défendeurs en plus d'un supplément pour apurer la dette et de l'accord d'OPHEA, d'accorder des délais de paiement à Madame [C] [U] et Monsieur [F] [Z] selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, avec suspension des effets du congé pendant le cours des délais accordés, étant précisé que, si les intéressés apurent leur dette en sus du loyer courant selon ces modalités, le congé sera réputé ne pas avoir joué, le bail se poursuivant comme s'il n'avait jamais été résilié.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Madame [C] [U] et Monsieur [F] [Z], succombant, supporteront in solidum les dépens de la présente procédure mais, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile à son encontre.

PAR CES MOTIFS