TJ 93008, 27 mai 2025, RG 24/09519

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
DE SAINT OUEN
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[Localité 7]

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REFERENCES : N° RG 24/09519 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2B6Q

Minute : 25/00203

Société SCI SAMY
Représentant : Me Hervé ITTA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0655

C/

Madame [I] [M]
Représentant : Me Renée RIMBON NGANGO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 55

Copie exécutoire :
Me Hervé ITTA

Copie certifiée conforme :
Me Renée RIMBON NGANGO

Le 27 Mai 2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 27 Mai 2025;

Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 25 Mars 2025 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR :

Société SCI SAMY, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Hervé ITTA, avocat au barreau de PARIS

ET DÉFENDEUR :

Madame [I] [M], demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Renée RIMBON NGANGO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 31 décembre 2022, la SCI SAMY a donné à bail à Madame [I] [M] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 1.200 € et 100 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI SAMY a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner Madame [I] [M] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen par un acte du 4 octobre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 mars 2025, après avoir été renvoyée à trois reprises à la demande de la défenderesse.

A l’audience du 25 mars 2025, la SCI SAMY - représentée par Maître [K] [B] - demande de constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation et subsidiairement d’en prononcer la résiliation aux torts de la défenderesse ; d'ordonner l’expulsion de Madame [I] [M] ; d'autoriser la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais de la défenderesse ; et de condamner Madame [I] [M] au paiement de la somme actualisée de 4.195,84 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des chargesc courants majoré de 20 %, d'une somme de 1.200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire. La SCI SAMY consent finalement à l’octroi des délais de paiement suspensifs de l’acquisition des effets de la clause résolutoire sollicités en défense, tout en demandant à ce qu’ils soient accordés sur une durée d’un an.

Au soutien de ses prétentions, la SCI SAMY fait valoir, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les causes du commandement de payer n’ont pas été payées dans le délai de deux mois, de sorte qu’il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail. Subsidiairement, elle soutient, sur le fondement des articles 1228 et suivants du code civil, que Madame [I] [M] a manqué à son obligation de payer le loyer, de sorte que l’arriéré locatif s’élève à la somme de 4.195,84 €, ce qui caractérise un manquement de nature à justifier la résiliation du bail.

Madame [I] [M] -représentée par Maître Renée RIMBON- reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en poursuivant le paiement du loyer et des charges courants, outre la somme de 174 € par mois en règlement de l'arriéré. Subsidiairement, elle sollicite le rejet des demandes de résiliation judiciaire et d’expulsion. Très subsidiairement, elle demande les plus larges délais pour quitter les lieux. En tout état de cause, elle demande de rejeter la prétention au titre des frais irrépétibles et d’écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir qu’elle a rencontré des difficultés financières au moment de son deuxième congé maternité, durant lequel elle n’a perçu aucun revenu. Elle souligne sa bonne foi et affirme avoir repris le paiement du loyer et des charges courants. Elle déclare percevoir un revenu mensuel de 4.000 € et avoir deux enfants à sa charge exclusive.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2025.

Pour un exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 7 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

Par ailleurs, la SCI SAMY justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 26 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur le bien fondé de la demande :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux."

Le bail conclu le 31 décembre 2022 contient une clause résolutoire (article 13) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 mars 2024, pour la somme en principal de 3.169,05 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 25 mai 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SCI SAMY produit un décompte démontrant que Madame [I] [M] reste lui devoir la somme de 4.195,84 € à la date du 21 mars 2025.

Madame [I] [M] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 4.195,84 €.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...) au locataire en situation de régler sa dette locative.”

L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui, que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.”

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [I] [M], qui justifie avoir repris intégralement le paiement du loyer et des charges courants et être en situation d'apurer sa dette locative, sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que les demandes relatives à l’expulsion et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [I] [M] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, afin de réparer le préjudice subi par la demanderesse du fait de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, étant précisé à cet égard que rien ne justifie de majorer de 20% le montant du loyer et des charges et que la SCI SAMY ne fait du reste valoir aucun moyen au soutien de sa demande de majoration.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [I] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI SAMY et en considération de la situation financière de Madame [I] [M], cette dernière sera condamnée à verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision et rien ne justifie d’écarter cette exécution provisoire en l’espèce.

PAR CES MOTIFS,