TJ 93008, 2 juin 2025, RG 24/11054

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 3]
[Localité 4]

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@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/11054 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2I5L

Minute : 25/00668

SA HLM 1001 VIES HABITAT
Représentant : Me Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1971

C/

Madame [R] [F]
Monsieur [D] [F]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 02 Juin 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 10 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SA HLM 1001 VIES HABITAT,
demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [R] [F],
demeurant [Adresse 5]
[Adresse 5]

comparante en personne

Monsieur [D] [F],
demeurant [Adresse 5]
[Adresse 5]

comparant en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 04 octobre 2021(dont l’original a été produit par les défendeurs), la SA d’HLM 1001 Vies Habitat a donné à bail à Madame [R] [F] et Monsieur [D] [F] un logement (Bâtiment B, escalier 2, appartement 1) situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel initial de 381,21 euros, augmenté des provisions sur charges d’un montant de 208,07 euros.

Des impayés locatifs non régularisés sont apparus.

Par lettre du 25 avril 2022, reçue le 27 avril 2022, la SA 1001 Vies Habitat a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 06 juillet 2022, la SA 1001 Vies Habitat a fait délivrer à Madame [R] [F] et Monsieur [D] [F] un commandement de payer pour un montant de 4532,63 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’assurance du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 06 septembre 2024, la SA 1001 Vies Habitat a fait assigner Madame [R] [F] et Monsieur [D] [F] aux fins de :
constater l’existence d’une dette locative non régularisée à la suite de la délivrance du commandement de payer en date du 06 juillet 2022,constater le défaut de production d’une attestation d’assurance malgré sommation, prononcer la résiliation du bail,subsidiairement, condamner Madame [R] [F] et Monsieur [D] [F] à produire une attestation d’assurance en cours de validité sous astreinte de 15 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,ordonner l’expulsion de Madame [R] [F] et Monsieur [D] [F] ainsi que de tout occupant de leur chef, et ce, avec l’assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier, s’il y a lieu,condamner solidairement Madame [R] [F] et Monsieur [D] [F] au paiement :d’une indemnité d’occupation au titre du local d’habitation correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,3320,12 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéance de juin 2024 incluses, selon décompte arrêté au 15 juillet 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 06 juillet 2022, 390 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, aux dépens, comprenant le coût du commandement du 06 juillet 2022,dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 09 septembre 2024.

L’affaire a été retenue à l'audience du 10 mars 2025.

A l’audience, la SA 1001 Vies Habitat, représentée, maintient ses demandes dans les termes de son assignation à l’exception de la demande au titre de la production sous astreinte de l’attestation d’assurance dont elle se désiste. Elle actualise la créance à la somme de 2767,97 euros terme du mois de février 2025 inclus.

La SA 1001 Vies Habitat expose que Madame [R] [F] et Monsieur [D] [F] n'ont pas réglé l’intégralité de la dette locative qui s’élève en février 2025 à 2767,97 euros. Elle fait valoir que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais.

À l'audience, Madame [R] [F] et Monsieur [D] [F], expliquent qu’ils ont fait savoir au bailleur qu’ils n’étaient pas d’accord avec l’état des lieux d’entrée car le logement était insalubre. Ils exposent qu’ils ont été contraints d’effectuer des travaux avant de pouvoir vivre dans le logement et que durant cette période ils n’ont pas réglé les loyers. Ils déclarent qu’ils ont repris le paiement des loyers à partir du mois de mai 2022. Ils reconnaissent être redevables des loyers et charges. Ils demandent le bénéfice de délais de paiement et offrent de régler environ 150 euros par mois en plus du loyer.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 09 septembre 2024 en vue d'une audience prévue le 10 mars 2025, soit plus de six semaines après.

Par ailleurs, la SA 1001 Vies Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 avril 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 06 septembre 2024.

En conséquence, les demandes de la SA 1001 Vies Habitat aux fins de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 04 octobre 2021, du commandement de payer délivré le 06 juillet 2022 et du décompte de la créance actualisé au 03 mars 2025, que la SA 1001 Vies Habitat rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient néanmoins de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 367,49 euros, (157,49 euros +185 euros au titre des frais de commissaire de justice et 25 euros au titre de l’indemnité SLS non justifiée).

Conformément à l’article 1310 du code civil, en l’absence de disposition légale ou contractuelle permettant de retenir la solidarité, qui ne se présume pas, il n'y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

En conséquence, il convient de condamner Madame [R] [F] et Monsieur [D] [F] à payer à la SA 1001 Vies Habitat la somme de 2742,97 euros, au titre des sommes dues au 03 mars 2025, mois de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Selon l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur, notamment le décompte locatif, que la dette s'élève à 2742,97 euros, soit un peu plus de trois échéances. L'examen du décompte démontre des paiements réguliers depuis juin 2022, mais insuffisants toutefois à rembourser la dette.

L'absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat. Néanmoins, les locataires justifient à l'audience d'une part de leur situation personnelle et financière, et d'autre part, d'avoir repris le paiement des échéances courantes du loyer et être en mesure d'assurer le remboursement de l'arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

Dès lors, le manquement n’apparait pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat et il convient d’accorder un délai aux locataires pour exécuter leurs obligations dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

Il convient de rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail et la demande d'expulsion. Il n'y a en outre pas lieu de fixer d'indemnité d'occupation.

Sur la demande de délais de paiement :

Selon l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces produites et des observations des locataires qu’ils sont en capacité de rembourser la dette, de manière échelonnée, selon les modalités prévues au dispositif du jugement.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [R] [F] et Monsieur [D] [F] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA 1001 Vies Habitat les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. La SA 1001 Vies Habitat sera en conséquence déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS