TJ 93008, 27 mai 2025, RG 25/01627

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
DE SAINT OUEN
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REFERENCES : N° RG 25/01627 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2VS2

Minute : 25/00211

S.A.S. FONCIERE CRONOS
Représentant : Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0431 - Représentant : Me IN’LI PROPERTY MANAGEMENT (Mandataire)

C/

Monsieur [N] [U]
Madame [R] [U]

Copie exécutoire : Me Christine GALLON
Copie certifiée conforme : défendeurs

Le 27 Mai 2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 27 Mai 2025;

Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 25 Mars 2025 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR :

S.A.S. FONCIERE CRONOS ayant pour mandataire la société IN’LI PROPERTY MANAGEMENT, demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [U], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

Madame [R] [U], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 12 janvier 2024, la société FONCIERE CRONOS a donné à bail à Monsieur [N] [U] et Madame [R] [U] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 699,38 € et 193,48 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société FONCIERE CRONOS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 14 novembre 2024.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [N] [U] et Madame [R] [U] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen par un acte du 4 février 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation solidaire au paiement.

A l’audience du 25 mars 2025, la société FONCIERE CRONOS - représentée par Maître Christine GALLON - reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail aux torts des locataires ; d'ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [U] et Madame [R] [U] ; d’ordonner la séquestration des meubles aux frais, risques et périls des défendeurs ; et de condamner solidairement ces derniers au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 1.119,10 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, outre une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ; le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire. Elle s’oppose à l’octroi d’un quelconque délai au bénéfice des défendeurs.

A l’appui de ses demandes, elle fait valoir, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les causes du commandement de payer n’ont pas été couvertes dans le délai requis, de sorte qu’il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail. Subsidiairement, elle soutient, sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, que l’arriété locatif s’élève à la somme de 1.119,10 €, ce qui caractérise un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail aux torts des défendeurs.

Bien que convoqués par un acte signifié selon les modalités prévues à l'article 659 du code de procédure civile le 4 février 2025, Monsieur [N] [U] et Madame [R] [U] ne sont ni présents ni représentés.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2025.

Le 3 avril 2025, la société FONCIERE CRONOS a, par note en délibéré, adressé au greffe un décompte actualisé de sa créance à la date du 27 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de civil, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 6 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

Par ailleurs, la société FONCIERE CRONOS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 15 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite prévoit que “tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux."

Le bail conclu le 12 janvier 2024 contient une clause résolutoire (article 8) selon laquelle le contrat sera résilié de plein droit pour défaut de paiement des loyers et charges aux termes convenus deux mois après la signification d’un commandement de payer demeuré sans effet. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 novembre 2024, pour la somme en principal de 3.135,67 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 14 janvier 2025.

L’expulsion de Monsieur [N] [U] et Madame [R] [U] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur séquestration, qui demeure de surcroît purement hypothétique à ce stade.

II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société FONCIERE CRONOS produit un décompte démontrant que Monsieur [N] [U] et Madame [R] [U] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 119,10 € à la date du 27 mars 2025.

Elle justifie également de la clause de solidarité liant les défendeurs, stipulée à l’article 3 des conditions générales du contrat de bail.

Les défendeurs, non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Ils seront par conséquent solidairement condamnés au paiement de cette somme de 119,10 €.

Ils seront également solidairement condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [N] [U] et Madame [R] [U], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société FONCIERE CRONOS et en l’absence d’information sur la situation financière des défendeurs, Monsieur [N] [U] et Madame [R] [U] seront condamnés in solidum à verser à la société FONCIERE CRONOS la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,