TJ 92050, 12 juin 2025, RG 24/00074

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT DU 12 JUIN 2025

N° RG 24/00074 - N° Portalis DB3R-W-B7I-ZQSU

AFFAIRE

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT,
Société LA COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS,

C/

[M] [S] [C],
[Z] [H], [X] [E]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Amélie DRZAZGA, Juge, statuant en tant que juge de l’exécution, assistée de Jessica ALBERT, Greffier.

CREANCIER POURSUIVANT :

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT
[Adresse 6]
[Localité 9]

représentée par Maître Cécile TURON, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 306

CRÉANCIER INSCRIT :

LA COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 8]

ayant pour avocat Maître Jack BEAUJARD de la SELAS DLDA AVOCATS, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : E0887

DEFENDEURS :

Monsieur [M] [S] [C]
né le [Date naissance 1] 1978 à [Localité 11] (92)
[Adresse 4]
[Localité 10]

représenté par Maître Frédérique LEPOUTRE de la SCP SOCIÉTÉ CIVILE PROFESSIONNELLE D’AVOCATS LEPOUTRE, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 709

Madame [Z] [H], [X] [E]
née le [Date naissance 3] 1977 à [Localité 12]
[Adresse 4]
[Localité 10]

représentée par Maître Frédérique LEPOUTRE de la SCP SOCIÉTÉ CIVILE PROFESSIONNELLE D’AVOCATS LEPOUTRE, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 709

DÉBATS :

L’affaire a été débattue le 27 mars 2025 en audience publique.

JUGEMENT

rendu par décision contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe du tribunal

EXPOSE DU LITIGE

Suivant commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 7 février 2024 et publié le 25 mars 2024 au Service de la Publicité Foncière de [Localité 14] 3, volume 2024 S n°44, le Crédit Immobilier de France Développement, a fait saisir divers biens et droits immobiliers appartenant à Monsieur [M] [C] et Madame [Z] [E], situés dans un ensemble immobilier situé [Adresse 4], à [Localité 13], cadastrés section O n° [Cadastre 2] et[Cadastre 5], pour une surface de 2a 22ca, plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente déposé au Greffe.

Par acte du 24 mai 2024, le Crédit Immobilier de France Développement, créancier poursuivant a fait assigner Monsieur [M] [C] et Madame [Z] [E] à comparaître devant le juge de l'exécution de NANTERRE à l'audience d’orientation du 27 juin 2024.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au Greffe du juge de l'exécution de Nanterre le 28 mai 2024.

Par déclaration de créance déposée le 18 juillet 2024 au greffe du juge de l’exécution, la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions est intervenue en qualité de créancier inscrit, pour une créance s’élevant à la somme de 22.777,91 euros arrêtée au 5 juin 2024.

L'affaire a été retenue à l'audience du 27 mars 2025, au cours de laquelle les parties ont comparu, chacune représentée par son Conseil.

Aux termes de ses dernières écritures, valablement signifiées par la voie électronique du RPVA le 25 mars 2025, le Crédit Immobilier de France Développement, créancier poursuivant, représenté par son conseil sollicite du juge de l’exécution de :
- Débouter les consorts [C] et [E] de leur demande de nullité du commandement de payer valant saisi immobilière,
- Déclarer irrecevables les consorts [C] et [E] en leur demande de dommages et intérêt ainsi que de leur demande de remboursement des paiements effectués par leurs soins,
- Débouter les consorts [C] et [E] de leur demande tendant à voir les demandes de la concluante atteintes de prescription,
- Débouter les consorts [C] et [E] de l’ensemble de leurs moyens, fins et conclusions,
- Constater que le créancier poursuivant, titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire, comme il est dit aux articles L 311-2 et L 311-4 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;
- Constater que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables au sens de l’article L 311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;
- Mentionner le montant de la créance du créancier poursuivant à la somme de 31.256,04 € SAUF MEMOIRE (décompte actualisé au 25 mars 2025) montant de la créance totale due en principal, intérêts et accessoires,
- Ordonner la vente forcée du bien saisi,
- Conformément à l’article R. 322-26, voir fixer dès à présent la date d’adjudication et la date de visite des biens et droits immobiliers saisis avec le concours de la SCP LEROI & ASSOCIES, Huissier de Justice et Commissaire de justice à NANTERRE, ou de tel autre commissaire de justice qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Juge de l’Exécution de désigner, lequel pourra se faire assister si besoin est de deux témoins, d’un serrurier et de la force publique ;
- Autoriser, l'exposante à aménager la publicité de la manière suivante :
1°) que l'avis simplifié comportera également une désignation sommaire du bien mis en vente ainsi que l'indication du nom de l'avocat poursuivant, et les date, heure et lieu de la visite,
2°) que la publication de l’avis simplifié dans deux éditions périodiques de journaux sera remplacée par une publication sur les sites Internet encherespubliques.com et axiojuris.com,
3°) qu’il y a lieu d’ajouter aux publicités légalement prévues la publication intégrale du cahier des conditions de vente et de ses annexes sur les sites Internet encherespubliques.com et axiojuris.com,
4°) Que les frais relatifs à cette publicité complémentaire seront pris en frais privilégiés de vente,
- Condamner les consorts [C] et [E] au paiement d’une somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
- Dire que les dépens seront pris en frais privilégiés de vente.

Aux termes de leurs dernières écritures, valablement signifiées par la voie électronique du RPVA le 26 mars 2025, Monsieur [M] [C] et Madame [Z] [E] demandent au juge de l’exécution de :
- Recevoir Monsieur [M], [S] [C] et Madame [Z], [H], [X] [E], en toutes leurs demandes, fins et conclusions et les déclarées recevables et fondées,
- Débouter le CREDIT IMMOBILIER de France DEVELOPPEMENT de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,
IN LIMINE LITIS
- Déclarer nuls et non avenus les commandements immobiliers signifiés en date des 5 janvier et 7 février 2024, à Monsieur [M], [S] [C] et Madame [Z], [H], [X] [E],
AU FOND
- Constater que la créance revendiquée par le CREDIT IMMOBILIER de rance DEVELOPPEMENT n’est ni certaine, ni liquide, ni exigible,
- Déclarer que la clause d'exigibilité énoncée à l’article 11 du contrat de prêt litigieux est assimilable à une clause abusive qui est donc réputée ne jamais avoir existé,
- Déclarer que la déchéance du terme, prononcée le CREDIT IMMOBILIER de France DEVELOPPEMENT au détriment de Monsieur [M], [S] [C] et Madame [Z], [H], [X] [E], n'est pas fondée,
- Déclarer prescrite l’action engagée par le CREDIT IMMOBILIER de France DEVELOPPEMENT,
En conséquence,
- Ordonner la restitution de la somme de 23.000 euros indûment versée par Monsieur [M], [S] [C] et Madame [Z], [H], [X] [E], au CREDIT IMMOBILIER de France DEVELOPPEMENT,
- Condamner le CREDIT IMMOBILIER de France DEVELOPPEMENT à payer à Monsieur [M], [S] [C] et Madame [Z], [H], [X] [E], la somme de 23.000,00 euros en restitution des sommes indûment perçues, outre intérêts au taux légal jusqu’à parfait remboursement,
- Condamner le CREDIT IMMOBILIER de France DEVELOPPEMENT à payer à Monsieur [M], [S] [C] et Madame [Z], [H], [X] [E], la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,
SUBSIDIAIREMENT,
- Constater que le CREDIT IMMOBILIER de France DEVELOPPEMENT n’a pas tenu compte du versement de la somme de 23.000 euros versée par les consorts [E] et [C], s’agissant du quantum de sa créance,
- En conséquence, ORDONNER que la créance du CREDIT IMMOBILIER de France DEVELOPPEMENT soit minorée de 23.000 euros,
- Réduire à un euro le montant de l’indemnité d’exigibilité anticipée,
- Condamner le CREDIT IMMOBILIER de France DEVELOPPEMENT à payer à Monsieur [M], [S] [C] et Madame [Z], [H], [X] [E], la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
- Condamner le CREDIT IMMOBILIER de France DEVELOPPEMENT aux entiers dépens,
- Consater que la créance du créancier inscrit a été réglée par les consorts [E] et [C].

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article R.322-15 du code des procédures civiles d'exécution, à l'audience d'orientation, le juge de l'exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Lorsqu'il autorise la vente amiable, le juge s'assure qu'elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Et, en application de l’article R.322-18 du code des procédures civiles d'exécution, le jugement d'orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

Sur la régularité de la procédure

En application de l’article L.311-2 du code des procédures d’exécution, tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

Conformément aux dispositions combinées des articles R.322-15 et L.311-2, 4 et 6 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution est tenu de vérifier d’office que le créancier agit sur le fondement d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, que la poursuite n’est pas engagée pendant le délai d’opposition à une décision rendue par défaut, la vente forcée ne pouvant quoi qu’il en soit intervenir sur le fondement d’un titre exécutoire par provision et que la saisie porte sur des droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l'objet d'une cession.

Sur la nullité des commandements de payer valant saisie immobilière

L’article R.321-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit qu’en application de l'article L.321-1, la procédure d'exécution est engagée par la signification au débiteur ou au tiers détenteur d'un commandement de payer valant saisie à la requête du créancier poursuivant. La délivrance du commandement est un acte de disposition, réalisé aux risques du créancier.

En l’espèce, il n’est pas contesté que deux commandements de payer valant saisie immobilière ont été délivrés à Monsieur [C] et Madame [E] les 5 janvier et 7 février 2024.

Seul le commandement de payer délivré le 7 février 2024 a fait l’objet d’une publication auprès du service de publicité foncière de [Localité 14] 3.

Faute de publication dans les délais légaux, il sera constaté que le commandement de payer délivré le 5 janvier 2024 est caduc.

Toutefois, cette caducité ne remet pas en cause la validité de la présente procédure, fondée sur le commandement de payer délivré le 7 février 2024 et publié le 25 mars 2024.

La demande de nullité des commandements de payer valant saisie immobilière formée par Monsieur [C] et Madame [E] sera donc rejetée.
Sur la déchéance du terme

En application de l’article L.212-1 du code de la consommation, sont abusives, dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. Sans préjudice des règles d'interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d'une clause s'apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu'à toutes les autres clauses du contrat. Il s'apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque les deux contrats sont juridiquement liés dans leur conclusion ou leur exécution.

Par arrêt du 26 janvier 2017, la Cour de justice de l’Union européenne a dit pour droit que l’article 3 paragraphe 1 de la directive 93/13 devait être interprété en ce sens que s’agissant de l’appréciation par une juridiction nationale de l’éventuel caractère abusif de la clause relative à la déchéance du terme en raison de manquements du débiteur à ses obligations pendant une période limitée, il incombait à cette juridiction d’examiner si la faculté laissée au professionnel de déclarer exigible la totalité du prêt dépendait de l’inexécution par le consommateur d’une obligation qui présentait un caractère essentiel dans le cadre du rapport contractuel en cause, si cette faculté était prévue pour les cas dans lesquels une telle inexécution revêtait un caractère suffisamment grave au regard de la durée et du montant du prêt, si ladite faculté dérogeait aux règles de droit commun applicables en la matière en l’absence de dispositions contractuelles spécifiques et si le droit national prévoyait des moyens adéquats et efficaces permettant au consommateur soumis à l’application d’une telle clause de remédier aux effets de ladite exigibilité du prêt.

Par arrêt du 8 décembre 2022, la Cour de justice de l’Union Européenne a précisé que l’arrêt précité devait être interprété en ce sens que les critères qu’il dégageait pour l’appréciation du caractère abusif d’une clause contractuelle, notamment du caractère du déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat que cette clause créait au détriment du consommateur, ne pouvaient être compris ni comme étant cumulatifs ni comme étant alternatifs, mais devaient être compris comme faisant partie de l’ensemble des circonstances entourant la conclusion du contrat concerné, que le juge national devait examiner afin d’apprécier le caractèare abusif d’une clause contractuelle.

La Cour de justice des Communautés européennes devenue la Cour de justice de l'Union européenne (CJUE) a dit pour droit que le juge national était tenu d'examiner d'office le caractère abusif d'une clause contractuelle dès qu'il disposait des éléments de droit et de fait nécessaires à cet effet.

Par arrêt en date du 22 mars 2023, la Cour de cassation a jugé que la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d'une durée raisonnable crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement.

Par un arrêt du 29 mai 2024, la Cour de cassation a ensuite précisé que la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, s’agissant en l’espèce d’un délai de quinze jours, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

Par un avis rendu le 11 juillet 2024, la Cour de cassation a précisé que le juge de l'exécution qui retient le caractère abusif d'une clause, doit, en application du principe d'effectivité, en tirer toutes les conséquences et la réputer non écrite. Il doit ressortir de l'ensemble de sa décision qu'il a procédé à cet examen. (...) Le juge de l'exécution, qui répute non écrite une clause abusive, ne peut ni annuler le titre exécutoire, ni le modifier. Il ne peut pas non plus statuer sur une demande en paiement, hors les cas prévus par la loi. Le titre exécutoire étant privé d'effet en tant qu'il applique la clause abusive réputée non écrite, le juge de l'exécution est tenu de calculer à nouveau le montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d'exécution forcée dont il est saisi.

En l’espèce, le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE, créancier poursuivant, fonde les poursuites sur un jugement rendu par la 6ème chambre du Tribunal Judiciaire de NANTERRE le 18 mars 2022. Cette décision condamne solidiairement Monsieur [M] [C] et Madame [Z] [E] à payer au CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE notamment la somme de 26.138,63 euros assortie des intérêts au taux contractuel de 5,5% sur la somme de 23.508,83 euros à compter du 10 mars 2021 et assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1.645,62 euros à compter de la décision, les intérêts échus pour une année entière depuis la demande en justice, soir le 10 mars 2021, produisant eux même des intérêts.

Cette décision fait application d’un article XI de l’offre de prêt, intitué “exigibilité anticipée - défaillance de l’emprunteur - clause pénale”, disposition prévoyant notamment la résiliation de plein droit du contrat de prêt et l’exigibilité immédiate des sommes prêtées, huit jours après une simple mise en demeure adressée à l’emprunteur par lettre recommandée avec avis de réception, notamment en cas de défaut de paiement de tout ou partie des échéances à leur date.

En application dudit article XI de l’offre de prêt, la déchéance du terme a été prononcée par la décision précitée, en date du 18 mars 2022, après mise en demeure du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE du 8 décembre 2020.

Toutefois, il ne résulte pas de cette décision, rendue en mars 2022, que le caractère abusif desdites clauses au regard du droit de la consommation ait fait l’objet d’un débat et d’un contrôle par le premier juge.

Or, la clause de déchéance du terme, qui prévoit la résiliation du prêt dans un délai de huit jours après mise en demeure apparaît de nature à créer un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment des consommateurs ainsi exposés à une aggravation soudaine des conditions de remboursement.

Par ailleurs, le caractère abusif d'une clause doit s'apprécier au moment de la conclusion du contrat en sorte qu’il importe peu que la banque ait, en pratique, laissé un délai plus long aux débiteurs pour régulariser le paiement des échéances impayées.

Ainsi, en l’espèce, la clause de déchéance du terme doit être considérée comme abusive et doit donc être réputée non écrite en ce qu’elle prévoit un délai de 8 jours après mise en demeure, pour prononcer la déchéance du terme en cas de non-paiement de mensualités, ce délai n’apparaissant pas raisonnable pour permettre aux débiteurs de remédier aux effets de la clause de déchéance du terme et de régulariser le paiement des échéances impayées.

Le jugement du 18 mars 2022 se trouve donc privé d'effet en tant qu'il applique la clause abusive réputée non écrite et le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE ne peut donc pas poursuivre l’ensemble des sommes réclamées au titre de la déchéances du terme mais seulement le paiement des échéances impayées au jour de la délivrance de commandement de payer valant saisie immobilière.

Sur l’exigibilité de la créance

À défaut de pouvoir obtenir le paiement des sommes dues au titre de l'exigibilité anticipée du prêt, le créancier poursuivant ne peut prétendre qu'au paiement des seules mensualités échues réclamées, soit la somme totale au principal de 6.889,26 euros se décomposant comme suit :
- échéances échues impayées au 17 février 2021 (date retenue par le jugement) : 984,18 euros
- échéances échues ultérieures pour 2021 : 1640,30 euros
- échéances échues ultérieures pour 2022 : 1968,36 euros
- échéances échues ultérieures pour 2023 : 1968,36 euros
- échéances échues au 7 février 2024 (délivrance du commandement de payer) : 328,06 euros.

Ainsi que le prévoit le jugement du 18 mars 2022 et en application des stipulations contractuelles, la créance du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE porte intérêts sur le capital restant dû, soit la somme de 23.508,83 euros, au taux de 5,5%, à compter du 10 mars 2021, soit une somme totale, à la date de délivrance du commandement de payer, de 906,85 euros.

De même, en application de ladite décision du 18 mars 2022, l’indemnité de 7% d’un montant de 1.645,62 euros, reste dû par les consorts [C]-[E], ainsi que les intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2022, soit une somme totale de 1.945,74 euros.

Par ailleurs, la créance du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE n’apparaît pas prescrite en ce que la première échéance impayée, d’août 2020 a été suivie d’une assignation délivrée en mars 2021 puis d’un jugement rendu en mars 2022 ensuite suivi d’un commandement de payer valant saisie immobilière en février 2024, l’ensemble de ces actes ayant interrompu le délai de prescription.

En conséquence, au vu des pièces produites, le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE justifie d’une créance certaine, liquide et exigible, s’agissant des échéances impayées à la date du commandement de payer valant saisie immobilière et de l’ensemble des chefs de condamnation de la décision du 18 mars 2022, qui n’ont pas été prononcés en application de la clause de déchéance du terme. Il convient donc de mentionner que la créance du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE s'élève au 7 février 2024 à la somme totale de 9.741,85 euros en principal et intérêts, outre les intérêts postérieurs.

Or, il n’est pas contesté que les débiteurs ont effectué des virements à hauteur de 23.000 euros. Cette somme couvre très largement la créance exigibile du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE.

Ainsi, le commandement de payer valant saisie doit être annulé, tout comme les actes de procédure subséquents.

Dès lors, les demandes du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE doivent être rejetées.

Par ailleurs, il n’entre pas dans les attributions du juge de l’exécution de délivrer un titre exécutoire, en sorte que la demande de condamnation à restitution formée par les consorts [C]-[E] sera déclarée irrecevable.

Sur la demande indemnitaire de Monsieur [C] et Madame [E]

Selon les dispositions de l'article L.121-2 du code des procédures civiles d’exécution , le juge de l'exécution a le pouvoir d'ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages-intérêts en cas d'abus de saisie.

L’abus de saisie est caractérisé par une disproportion entre le but poursuivi et les moyens utilisés par parvenir à cette fin. Ainsi, le créancier, agissant de bonne foi, doit opter pour une mesure d'exécution qui ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de sa créance.

Il appartient au débiteur saisi de caractériser le caractère inutile ou abusif de la saisie.

En l’espèce, les consorts [E] et [C] estiment avoir subi un préjudice en lien avec la mesure de saisie immobilière objet de la présente procédure. Ils se contentent toutefois d’invoquer l’état de santé de Madame [E] sans justifier quel serait le lien entre la mesure de saisie et cet état de santé.

Les consorts [E] et [C] échouent ainsi à démontrer le préjudice subi de même qu’une éventuelle faute du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE.

Monsieur [C] et Madame [E] se verront, en conséquence, déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l’espèce, le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE, qui succombe, sera condamné aux dépens et débouté de la demande qu’il forme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Toutefois, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande formée également sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, par Monsieur [C] et Madame [E], laquelle sera donc également rejetée.

PAR CES MOTIFS