TJ 62160, 5 juin 2025, RG 24/01506

N° RG 24/01506 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-7575D
Tribunal de Proximité de Calais
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 6]
tel : [XXXXXXXX01]
[Courriel 8]

N° RG 24/01506 -
N° Portalis DBZ3-W-B7I-7575D

Minute : 25/00235

JUGEMENT

Du : 05 Juin 2025

M. [R] [X]

C/

Mme [B] [J]
M. [Z] [J]

Copie certifiée conforme délivrée
à : Me Sophie FRENEY
M. [Z] [J]
le : 5 juin 2025

Formule exécutoire délivrée
à : Me Tony PERARD

le : 5 juin 2025
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 05 JUIN 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [R] [X]
[Adresse 5]
[Localité 7]
représenté par Me Tony PERARD, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [B] [J]
[Adresse 2]
[Localité 6]
représentée par Me Sophie FRENEY, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

M. [Z] [J]
[Adresse 2]
[Localité 6]
non comparant

Composition du tribunal lors des débats à l'audience publique du 22 Avril 2025 :
Camille ALLAIN, Juge, assisté de David QUENEHEN, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :
Par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2025, date indiquée à l'issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Camille ALLAIN, Juge, assisté de David QUENEHEN, greffier ;

EXPOSE DES FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2021, M. [R] [X] a donné à bail à Mme [B] [J] un bien situé [Adresse 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel d'un montant de 410 euros charges incluses.

Selon acte sous seing privé établi le même jour, M. [Z] [J] s'est porté caution solidaire des engagements de Mme [B] [J] pour le paiement des loyers, des charges, des indemnités de retard et le cas échéant, des frais de réparation locative et de dégradation du logement.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 21 mars 2023, Mme [B] [J] a notifié au bailleur congé en se prévalant d'un délai de préavis d'un mois.

Le 6 avril 2023, le bailleur a fait délivrer à Mme [B] [J] par voie de commissaire de justice une sommation d'avoir à lui communiquer les heures lui permettant de faire visiter le logement.

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 15 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 novembre 2024, M. [R] [X] a fait assigner Mme [B] [J] et M. [Z] [J], en qualité de caution, à l'audience du 17 décembre 2024 devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de proximité de Calais, afin notamment de voir condamner Mme [B] [J] solidairement avec M. [Z] [J] en qualité de caution, au paiement de l'arriéré locatif et des dégradations locatives.

Après plusieurs renvois ordonnés à la demande des parties, l'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 22 avril 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées à l'audience du 22 avril 2025, dont la signification à M. [Z] [J] n'est pas justifiée, et auxquelles il se rapporte, M. [R] [X] demande au tribunal la condamnation solidaire de Mme [B] [J] et de M. [Z] [J] en qualité de caution, au paiement des sommes suivantes (reprise des mêmes demandes que celles formées dans l'assignation du 8 novembre 2024) :
- 1 251,01 euros au titre de l'arriéré locatif, déduction faite du montant du dépôt de garantie, outre les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation ;
- 505 euros au titre des dégradations, outre les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation ;
- 72,38 euros au titre de la sommation délivrée le 6 avril 2023 par Me [I], outre les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation ;
- 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, M. [R] [X] expose, au visa de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1240 et suivants du code civil, que le montant des loyers et charges impayés s'élève à la somme de 1 251,01 euros après régularisation des charges et déduction faite du dépôt de garantie, sur la période d'octobre 2021 à juin 2023. Se fondant sur la jurisprudence, il ajoute que la locataire est redevable, à compter de la résiliation du bail intervenue le 21 avril 2023, d'une indemnité d'occupation devant être fixée au montant du loyer et ce, jusqu'à la libération effective matérialisée par la remise des clefs du logement dont il appartient à la locataire d'apporter la preuve dès lors qu'elle s'est maintenue dans les lieux au-delà de la date de prise d'effet du congé.

Il soutient en outre, au visa de l'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, que la locataire est tenue au paiement des réparations intervenues suite aux dégradations constatées lors de l'état des lieux de sortie au niveau d'un meuble de cuisine et sur les murs du séjour. Se fondant sur la jurisprudence, il ajoute qu'en vertu du principe de présomption d'imputabilité au locataire, il revient à ce dernier d'apporter la preuve que les dégradations ne résultent pas de son fait. Le demandeur expose que les travaux de reprise des embellissements sur les murs du séjour ont été effectués par le locataire suivant, moyennant la gratuité du premier mois de loyer. Il ajoute que les dégradations impliquent également le remplacement du meuble de cuisine. Il fait en outre valoir qu'il peut demander la réparation intégrale du préjudice que lui cause l'inexécution par le locataire des réparations locatives sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l'exécution de ces réparations et par suite, à la production de factures.

M. [R] [X] expose également que la locataire n'a jamais fait état de problèmes d'humidité durant la durée du bail, cette dernière ayant au demeurant signé sans réserve l'état des lieux de sortie portant mentions desdites dégradations. En tout état de cause, il fait valoir que les dégradations constatées sont sans lien avec un éventuel problème d'humidité mais sont liées au chat de la locataire, ainsi que le mentionne l'état des lieux de sortie.

Enfin, il fait valoir que la locataire ne lui a pas permis de faire visiter le logement en vue de sa relocation dans les meilleurs délais, faute pour cette dernière d'avoir répondu aux sollicitations en ce sens.

En réplique, Mme [B] [J], représentée par son conseil, a déposé des conclusions à l'audience auxquelles elle se rapporte. Aux termes de ses conclusions, elle demande, au visa des articles 1353 et suivant du code civil, que le bailleur soit débouté de l'ensemble de ses prétentions et qu'il soit statué ce que de droit sur les dépens.

Au soutien de ses demandes, Mme [B] [J] expose s'être acquittée de l'intégralité des loyers jusqu'à son départ du logement et que de surcroît, les loyers d'avril, mai et juin 2023 ne sauraient lui être réclamés dès lors qu'elle résidait chez son père à compter du 21 avril 2023. Elle ajoute que le bailleur ne démontre pas avoir été empêché d'accéder au logement à compter de cette date.

Enfin, elle soutient que le bailleur ne démontre pas la réalité des dégradations constatées eu égard à l'imprécision des états des lieux d'entrée et de sortie et en l'absence de de factures établissant le montant des réparations ou achats induits par ses dégradations, ni qu'elles sont imputables au locataire. S'agissant du meuble de cuisine, elle ajoute que l'état des lieux d'entrée mentionnait déjà en 2021 " une tablette à réparer ".

Bien que régulièrement assigné à tiers présent au domicile, M. [C] [J] n'a pas comparu. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, le présent jugement sera rendu par défaut, celui-ci n'étant pas susceptible d'appel.

L'affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement au titre de l'arriéré locatif

L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application des articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l'article 15 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Le délai de préavis est toutefois d'un mois pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé. Pendant le délai de préavis, le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef après l'expiration de son titre d'occupation, une indemnité d'occupation sera due de plein droit, jusqu'à la date de restitution des clés au propriétaire des lieux ou à une personne habilitée à les recevoir.

L'indemnité d'occupation ayant un caractère indemnitaire, celle-ci n'est due que jusqu'à la restitution effective des clés. En conséquence, si cet événement se produit au cours du mois, l'indemnité doit être calculée au prorata temporis du nombre de jours d'occupation sans droit ni titre, peu important le fait que son montant ait été fixé à une somme égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges et taxes en vigueur.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

* * *

En l'espèce, le bail conclu le 1er octobre 2021 fixe le montant du loyer à la somme de 410 euros par mois charges incluses.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 21 mars 2023, Mme [B] [J] a notifié au bailleur congé en se prévalant d'un délai de préavis d'un mois. Ainsi, il doit être considéré que le bail est résilié depuis le 21 avril 2023.

Par ailleurs, il n'est pas contesté que la remise des clés est intervenue lors de l'état des lieux de sortie, lequel permet de fixer la date de libération effective des lieux par Mme [B] [J] au 15 juin 2023.

La circonstance que Mme [B] [J] ait été hébergée par son père est sans incidence sur le défaut de remise des clés dès lors qu'un logement ne peut être considéré juridiquement libre d'occupation qu'à la date de remise des clés à son propriétaire ou son mandataire. La restitution des lieux est à cet égard distincte du simple fait, pour le locataire, de quitter matériellement les lieux loués.

Au vu des éléments de fait propres à l'affaire, Mme [B] [J], devenue occupante sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, est donc redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et des charges dus pour la période courant du 1er mai 2023, jusqu'au 15 juin 2023, date correspondant à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur, afin de réparer le préjudice découlant pour ce dernier de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

L'indemnité d'occupation sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, en tenant compte au titre du mois de juin 2023 d'un prorata temporis (430,16 x15/30).

Ainsi, la somme mensuelle de 430,16 euros était bien due par Mme [J] jusqu'au 15 juin 2023, au titre des loyers puis des indemnités d'occupation.

Le calcul de la dette locative sera donc effectué comme suit, au vu des décomptes produits ainsi que des justificatifs des sommes versées par la CAF attestant des montants perçus à ce titre par le bailleur et pour lesquels la locataire n'apporte aucun élément de preuve contraire :
- Somme due entre le 1e octobre 2021 et le 15 juin 2023 : 8576,36 euros
- dont à déduire les sommes versées par la locataire : - 1064 euros
- dont à déduire la caution : - 390 euros
- dont à déduire les montants versés par la CAF au bailleur - 6009 euros
- dont à déduire la régularisation des charges locatives - 96,99 euros
total : 1 016,37 euros

En conséquence, Mme [B] [J] sera condamnée à payer à M. [R] [X], la somme de 1 016,37 euros au titre de l'arriéré locatif comportant les loyers, les charges et les indemnités d'occupation, dues au titre de la période du 1er octobre 2021 au 15 juin 2023, outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation en application des dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

M. [Z] [J], en qualité de caution, sera tenu solidairement avec cette dernière de la dette locative à l'égard du bailleur.

Sur la demande de paiement au titre des dégradations locatives

Selon l'article 1732 du code civil, le preneur est tenu des dégradations causées par sa jouissance.

L'article 7 c) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 oblige le locataire à répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeur, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Il oblige également le locataire à prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par le décret n°87-712 du 26 août 1987, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Ce décret précise que sont des réparations locatives, les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif et notamment celles énumérées en annexe du décret.

Il ressort des dispositions précitées que le locataire est tenu de l'entretien courant du logement et des menues réparations. Il est exonéré de la détérioration due à la vétusté, dès lors qu'il a fait un usage normal des lieux loués.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

a) S'agissant de la tapisserie du séjour

L'analyse des pièces versées aux débats, et notamment la comparaison des constats d'état des lieux d'entrée et de sortie établis contradictoirement entre les parties, révèle sans conteste que les dégradations au niveau des murs du séjour sont le fait de Mme [B] [J] en ce que l'état des lieux de sortie mentionne expressément " sept panneaux abîmés par le chat ".

Les désordres constatés sur la tapisserie du séjour constituent donc des dégradations locatives, lesquelles ne relèvent pas de l'usage normal du bien et ne peuvent être dues à la vétusté.

Le coût de remise en état des dégradations locatives constatées a, dans un premier temps, été estimé (suivant devis établi par la société M.S.D.R du 8 août 2023) à la somme de 896 euros, ce montant incluant toutefois le coût des réparations sur tapisserie dans le couloir - puis, dans un second temps, à la somme de 445 euros correspondant au montant du premier loyer hors charges non perçu par le bailleur dans le cadre du bail d'habitation conclu avec le nouveau locataire, en contrepartie des " travaux séjour " réalisés par ce dernier.

Le coût des réparations locatives étant justifié et n'apparaissant manifestement pas excessif, il sera retenu une indemnité globale de 445 euros sur ce chef de demande.

b) S'agissant du meuble de cuisine

S'agissant du meuble de cuisine, l'état des lieux de sortie se borne à indiquer " un tiroir abîmé " sans qu'il ne soit permis d'apprécier la nature exacte des dégradations. La comparaison avec l'état des lieux d'entrée, qui indiquait déjà " une tablette à réparer " ne permet pas de conclure avec certitude qu'il s'agit bien d'éléments différents.

M. [R] [X] sera débouté de sa demande en réparation de ce poste.

* * *

En conséquence, il convient de condamner Mme [B] [J] au paiement de la somme de 445 euros au titre des dégradations locatives, outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation en application des dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

M. [Z] [J], en qualité de caution, sera tenu solidairement avec cette dernière au paiement de cette indemnisation, étant précisé que l'acte de caution vise expressément le fait que le cautionnement était valable y compris pour le paiement de frais de réparation locative et de dégradation du logement.

Sur le remboursement des frais de commissaire de justice

Selon l'article 4 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables.

Si le bailleur peut, lorsque le locataire a donné congé et durant la période du préavis, faire visiter le bien afin de retrouver un locataire dans les meilleurs délais, les visites ne peuvent avoir lieu sans l'autorisation du locataire conformément aux dispositions précitées.

En l'espèce, le requérant verse aux débats deux courriels en date des 2 avril et 22 avril 2023 desquels il ressort qu'il s'est trouvé dans l'impossibilité de faire visiter le logement durant la période de préavis en l'absence de suites données par la locataire à cette fin.

Face à l'attitude de la locataire, M. [R] [X] justifie avoir été contraint de faire délivrer par commissaire de justice le 6 avril 2023 une sommation d'indiquer les heures lui permettant de faire visiter le logement.

En conséquence, Mme [B] [J] sera condamnée au paiement de la somme de 72,38 euros au titre de la sommation délivrée le 6 avril 2023 par commissaire de justice, outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation en application des dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

M. [Z] [J], en qualité de caution, sera tenu solidairement avec cette dernière au paiement de cette indemnisation.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [B] [J], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, in solidum avec M. [Z] [J].

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de M. [R] [X] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. M. et Mme [J] seront condamnés in solidum à régler cette somme au bailleur.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,