TJ 62160, 5 juin 2025, RG 24/01596

N° RG 24/01596 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-7572Y
Tribunal de Proximité de Calais
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 6]
tel : [XXXXXXXX01]
[Courriel 7]

N° RG 24/01596 -
N° Portalis DBZ3-W-B7I-7572Y

Minute : 25/00229

JUGEMENT

Du : 05 Juin 2025

Mme [S] [O]

C/

M. [P] [N]
Mme [L] [Y]
M. [U] [N]

Copie certifiée conforme délivrée
à : M. [P] [N]
Mme [L] [Y]
Me Ludovic SARTIAUX
SSPF [Localité 6]
le : 5 juin 2025

Formule exécutoire délivrée
à : Me Samantha WEGHSTEEN

le : 5 juin 2025
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 05 JUIN 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [S] [O]
[Adresse 5]
[Localité 6]
assistée par Me Samantha WEGHSTEEN, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER
substitué par Me Romain BODELLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [P] [N]
[Adresse 3]
[Localité 6]
non comparant

Mme [L] [Y]
[Adresse 3]
[Localité 6]
non comparante

M. [U] [N]
[Adresse 4]
[Localité 6]
représenté par Me Ludovic SARTIAUX, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

Composition du tribunal lors des débats à l'audience publique du 22 Avril 2025 :
Camille ALLAIN, Juge, assisté de David QUENEHEN, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :
Par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2025, date indiquée à l'issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Camille ALLAIN, Juge, assisté de David QUENEHEN, greffier ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 août 2022, Mme [S] [O] a consenti un bail d'habitation à M. [P] [N] et Mme [L] [Y] sur un logement situé au [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant le paiement d'un loyer initial mensuel payable d'avance de 650 euros et d'une provision pour charges de 13 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de M. [U] [N].

Par acte de commissaire de justice du 4 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2054,66 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Ce commandement a signifié le 13 juin 2024 à M. [U] [N].

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [P] [N] et Mme [L] [Y] le 5 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 28 octobre 2024, Mme [S] [O] a assigné M. [P] [N], Mme [L] [Y] et M. [U] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais pour demander de :

- condamner solidairement M. [P] [N], Mme [L] [Y] et M. [U] [N] à lui payer la somme de 3273,15 euros à titre d'arriéré de loyers et indemnités d'occupation suivant décompte arrêté au 30 août 2024 inclus avec intérêts de droit à compter de la signification de la présente assignation ;
- constater que par la suite du non-paiement de l'intégralité des causes du commandement dans le délai de deux mois de sa signification, le bail s'est trouvé résilié de plein droit en application de la clause résolutoire et que de ce fait M. [P] [N] et Mme [L] [Y] sont actuellement occupants sans droit ni titre ;
- ordonner en conséquence l'expulsion de M. [P] [N] et Mme [L] [Y], de leurs biens et de tous occupants de leur chef des lieux loués au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- condamner solidairement M. [P] [N], Mme [L] [Y] et M. [U] [N] à payer à compter de septembre 2024 une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi ;
- condamner solidairement M. [P] [N], Mme [L] [Y] et M. [U] [N] au paiement d'une somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner solidairement M. [P] [N], Mme [L] [Y] et M. [U] [N] aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris les frais de commandement de payer les loyers, de notification à la CCAPEX et de dénonciation à caution ;
- rappeler le caractère exécutoire à titre provisoire de la décision à intervenir et ce, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 30 octobre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L'affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 17 décembre 2024, à laquelle M. [P] [N] et Mme [L] [Y] étaient présents.

Après un renvoi à la demande des parties, l'affaire a été plaidée à l'audience du 22 avril 2025.

À cette audience, Mme [S] [O] s'en réfère oralement à ses dernières conclusions déposées au greffe le 22 avril 2025. Aux termes de celles-ci, elle sollicite de, au visa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles 1217 et 1224 du code civil :
- déclarer sa demande recevable et fondée ;
- débouter M. [P] [N] et Mme [L] [N] de l'intégralité de leurs prétentions ;
- débouter M. [U] [N] de sa demande d'article 700 du code de procédure civile ;
- constater que la dette locative visée dans le commandement de payer n'a pas été réglée dans le délai de deux mois ;
- constater voire prononcer la résiliation du bail liant les parties, pour défaut de paiement des loyers ;
- à titre subsidiaire, constater la résolution du contrat de bail pour inexécution par les locataires de leur obligation de paiement du loyer ;
- ordonner l'expulsion de M. [P] [N] et Mme [L] [Y], occupants sans droit ni titre, ainsi qu'à tous les occupants de leur chef ;
- dire que M. [P] [N] et Mme [L] [Y] devront rendre les lieux libres de leur personne et de celles de tous occupants de leur chef, ainsi que de leurs biens ;
- être autorisée à transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls de M. [P] [N] et Mme [L] [Y] ;
- condamner solidairement M. [P] [N] et Mme [L] [Y] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 707,63 euros ;
- dire que cette indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 5 août 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés ;
- condamner solidairement M. [P] [N] et Mme [L] [Y] à lui payer la somme de 6595,89 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 3276,15 euros et à compter de la signification de la décision à intervenir pour le surplus ;
- dire n'y avoir lieu à octroyer des délais de paiement à M. [P] [N] et Mme [L] [Y] ;
- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire ;
- condamner solidairement M. [P] [N] et Mme [L] [Y] à lui payer la somme de 900 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner solidairement M. [P] [N] et Mme [L] [Y] aux entiers dépens de l'instance lesquels comprendront les frais de commandement de payer, de notification à la CCAPEX, de la dénonciation à la caution, de l'assignation et de sa dénonciation, de la signification de la décision à intervenir et les frais nécessaires pour parvenir à l'expulsion.

Mme [S] [O] fait notamment valoir qu'elle a renoncé aux demandes formées à l'encontre de M. [U] [N], dès lors que l'acte de cautionnement était nul. Elle soutient alors qu'au regard de sa bonne foi, la demande formée au titre des frais irrépétibles par M. [U] [N] devrait être rejetée.

M. [U] [N], représenté par son conseil, s'en réfère oralement à ses conclusions. Aux termes de celles-ci, il demande de, au visa de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 2297 du code civil :

- dire que son engagement de caution est nul ;
- débouter Mme [S] [O] de toutes ses demandes formées à son encontre ;
- condamner Mme [S] [O] à lui payer la somme de 960 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Mme [S] [O] aux entiers frais et dépens.

M. [P] [N] et Mme [L] [Y] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'actualisation de la demande formée au titre des frais irrépétibles par Mme [S] [O]

Aux termes de l'article 16 du code de procédure civile, Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

Aux termes de l'article 766 du code de procédure civile, les conclusions des parties sont signées par leur avocat et notifiées dans la forme des notifications entre avocats. En cas de pluralité de demandeurs ou de défendeurs, elles doivent être notifiées à tous les avocats constitués. Elles ne sont pas recevables tant que les indications mentionnées à l'alinéa 2 de l'article 765 n'auront pas été fournies.

En l'espèce, les conclusions de Mme [O] n'ayant pas été signifiées à M. [P] [N] et Mme [Y], la demande d'actualisation de la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile n'est pas contradictoire. Il ne pourra donc être fait droit, le cas échéant, à cette demande qu'à hauteur du montant sollicité dans l'assignation.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Mme [O] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d'acquisition de la clause résolutoire et d'apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l'inverse, lorsque le délai d'acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d'appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d'intérêt général interdisant aux parties d'y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l'espèce, le contrat de location contenait une clause de résiliation pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d'un commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail et visant un délai de deux mois a été signifié aux locataires le 4 juin 2024. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2054,66 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 août 2024.

Toutefois, selon l'article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

En l'espèce, les locataires n'ont pas repris le paiement des loyers courants à l'audience, de sorte qu'ils ne peuvent prétendre obtenir des délais de paiement - suspensifs ou non des effets de la résiliation du bail - conformément à l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient, en conséquence, d'ordonner aux locataires ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser Mme [O] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d'expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, l'occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice à la bailleresse, il convient de condamner M. [P] [N] et Mme [Y] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, soit la somme de 707,63 euros, du 5 août 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 5 août 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

M. [P] [N] et Mme [L] [Y] seront condamnés à payer ces sommes in solidum, le temps de leur occupation commune.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Par ailleurs, aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.

En l'espèce, Mme [O] verse aux débats un décompte montrant qu'à la date du 12 avril 2025, M. [P] [N] et Mme [L] [Y] lui devaient la somme de 6 565,89 euros, échéance de d'avril 2025 incluse.

M. [P] [N] et Mme [Y] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés à payer cette somme de 6 565,89 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 3273,15 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Toutefois, il convient de faire application de l'article 1310 du code civil qui prévoit que la solidarité doit être prévue par la loi ou par le contrat mais ne se présume pas. En l'espèce, aucune clause de solidarité est insérée au bail et aucune cause de solidarité légale n'est invoquée, de sorte que les locataires ne sont pas tenus d'exécuter leurs obligations contractuelles solidairement.

Sur la demande reconventionnelle de nullité de l'engagement de caution

L'article 2297 du code civil dispose qu'à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu'elle s'engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

En l'espèce, l'acte de cautionnement ne comporte aucune mention apposée par M. [U] [N] lui-même conformément à l'article précité.

L'acte de cautionnement du 8 août 2022 sera donc déclaré nul.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [P] [N] et Mme [Y], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l'assignation et de la notification à la préfecture. Le coût des actes signifiés à M. [U] [N] restera à la charge de Mme [O].

Compte-tenu de la situation économique respective des parties, résultant notamment du diagnostic social et financier, M. [P] [N] et Mme [Y] seront condamnés in solidum à payer la somme de 200 euros à Mme [O] au titre des frais irrépétibles.

S'agissant de la demande au titre de l'article 700 formée par M. [U] [N], en équité, considérant que Mme [O] ignorait la nullité de l'acte de caution et s'est désistée de toutes ses demandes à son égard dès l'invocation de cette nullité, celle-ci sera rejetée.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l'exécution de la présente décision, l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l'affaire. Il convient donc de l'écarter.

PAR CES MOTIFS,