TJ 62160, 5 juin 2025, RG 24/01451

N° RG 24/01451 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-755YR
Tribunal de Proximité de Calais
[Adresse 5]
[Adresse 11]
[Localité 9]
tel : [XXXXXXXX01]
[Courriel 13]

N° RG 24/01451 -
N° Portalis DBZ3-W-B7I-755YR

Minute : 25/00238

JUGEMENT

Du : 05 Juin 2025

Société ICF NORD EST

C/

M. [U] [I]
Mme [F] [W]

Copie certifiée conforme délivrée
à : M. [U] [I]
Mme [F] [W]
le : 5 juin 2025

Formule exécutoire délivrée
à : Me Géry HUMEZ

le : 5 juin 2025
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 05 JUIN 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Société ICF NORD EST
[Adresse 10]
[Localité 6]
représentée par Me Géry HUMEZ, avocat au barreau d'ARRAS
substitué par Me Samantha WEGHSTEEN

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [U] [I]
[Adresse 2]
[Adresse 14]
[Localité 8]
non comparant

Mme [F] [W]
[Adresse 2]
[Adresse 15]
[Localité 8]
non comparante

Composition du tribunal lors des débats à l'audience publique du 22 Avril 2025 :
Camille ALLAIN, Juge, assisté de David QUENEHEN, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :
Par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2025, date indiquée à l'issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Camille ALLAIN, Juge, assisté de David QUENEHEN, greffier ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 mars 2019, la société ICF nord-est a consenti un bail d’habitation à M. [U] [I] et Mme [F] [W] sur un logement situé au [Adresse 4]), moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable à terme échu de 519,77 euros et d’une provision pour charges de 119,28 euros.

Par acte de commissaire de justice du 21 février 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 680,91 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [U] [I] et Mme [F] [W] le 22 février 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 20 septembre 2024, la société ICF nord-est a assigné M. [U] [I] et Mme [F] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais pour demander de :

constater, à défaut prononcer, la résiliation du bail acquise de plein droit par le jeu de la clause résolutoire en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et des articles 1728, 1741 du code civil, pour défaut de paiement des loyers ; ordonner l’expulsion des défendeurs et celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L142-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;dire et juger que les défendeurs devront rendre les lieux libres de leur personne et de celles de tous occupants de leur chef et ainsi que de leurs biens après avoir satisfait aux réparations locatives ; être autorisée à transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls des défendeurs en vertu de l’articleL433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; condamner solidairement les défendeurs au paiement : de la somme de 681,16 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 juin 2024, déduction faite des acomptes perçus à ce jour, le tout avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation (article 1153 du code civil) ;des loyers échus depuis cette date et ceux à échoir jusqu’au jour du jugement à intervenir ; d’une indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail, égale au montant du loyer et des charges subissant les augmentations légales et ce jusqu’à la libération effective des lieux ; de la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; de la somme de 150 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée en vertu de l’article 1153 du code civil ; des dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 septembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 21 janvier 2025, la société ICF nord-est maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 17 janvier 2025, s'élève désormais à 683,25 euros. La société ICF nord-est s’oppose à l’octroi de délais de paiement aux locataires.

Mme [F] [W] soutient qu’elle a réglé les trois derniers loyers et elle sollicite des délais de paiement et propose de régler la somme mensuelle de 10 euros. Elle indique avoir connu des difficultés car elle est en instance de divorce et que ses droits à l’aide personnalisée au logement ont diminué. Elle indique qu’elle perçoit 522 euros de revenus et 180 euros au titre de la pension de sa fille et que ces revenus sont susceptibles d’augmenter avec la régularisation de ses droits à l’aide personnalisée au logement.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [U] [I] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 6 mars 2025.

Par jugement avant dire droit du 6 mars 2025, la réouverture des débats à l'audience du 25 mars 2025 à 9h a été ordonnée afin que les parties puissent présenter leurs observations sur la nullité éventuelle du commandement de payer du 21 février 2024.

L’affaire a été retenue à l’audience du 22 avril 2025, à laquelle la société ICF Nord Est, représentée par son avocat, s’en rapporte relativement au motif de réouverture des débats et rappelle ses demandes subsidiaires.

Mme [W] et M. [I] n’ont pas comparu à cette audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société ICF nord-est justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la demande de résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de location, conclu avant l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, comporte une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, le commandement de payer signifié aux locataires le 21 février 2024 leur octroyait un délai de six semaines pour régler la somme de 680,91 euros.

Ce délai plus court laissé aux locataires pour régulariser la dette leur fait nécessairement grief en ce qu’ils ignoraient leur intérêt de procéder à des règlements postérieurement à la fin du délai de six semaines, afin que le bail ne soit pas résilié, et on ainsi nécessairement perdu une chance de pouvoir régulariser la dette à temps et conserver leur bail.

Il y a donc lieu de considérer que le délai erroné figurant dans le commandement de payer a causé un grief aux locataires et de prononcer sa nullité.

En l’absence de commandement de payer valable, la demande de constat de la résiliation du bail sera rejetée.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.

En l’espèce, la société ICF nord-est verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 17 janvier 2025, M. [I] et Mme [W] lui devaient la somme de 683,25 euros, échéance de janvier 2025 non incluse, après déduction des frais de poursuite.

Une clause de solidarité (article 10) est insérée au bail, de sorte que les locataires seront tenus d’exécuter leurs obligations contractuelles solidairement.

M. [I] et Mme [W] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme de 683,25 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-dessous, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [I] et Mme [W] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur la demande subsidiaire de prononcé de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, Mme [W] et M. [I] restent devoir la somme de 683,25 euros à leur bailleur, outre les frais de procédure.

Cette somme, à quelques euros près, équivaut à un mois de loyer.

Si l’absence de paiement d’un loyer courant est une faute, il n’est pas établi en l’espèce que celle-ci présenterait une gravité telle qu’elle justifierait la résiliation du bail compte-tenu du montant de l’impayé restant dû, et du fait que Mme [W] a repris le versement du loyer courant ainsi que d’une somme supplémentaire pour apurer sa dette.

Ainsi, la demande de prononcé de la résiliation du bail sera rejetée.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, compte-tenu de la situation de Mme [W], de ses revenus (700 euros), de sa reprise du paiement du loyer courant, et de sa demande de fonds solidarité logement (ci-après FSL) en cours, des délais de paiement lui seront accordés pendant six mois.

Si la somme de 10 euros par mois pendant deux ans ne permet pas d’apurer l’entièreté de la dette, Mme [W] n’est manifestement pas en capacité de proposer davantage. Le reliquat de la dette sera exigible à l’issue du délai de 6 mois, s’il n’a pas déjà été réglé par le FSL.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de M. [I] et Mme [W] dans le paiement des sommes dues, ni leur mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [I] et Mme [W], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture, et à l’exclusion du coût du commandement dont la nullité a été prononcée.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,