TJ 93008, 5 juin 2025, RG 24/06833

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/06833 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZW7Q

Minute : 25/694

Société BATIGERE HABITAT
Représentant : Me Elsa SAMMARI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 2096

C/

Madame [R] [C] [H]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 05 Juin 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 27 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, en présence de Lola MONTEBELLO, auditrice de justice, assistées de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société BATIGERE HABITAT
demeurant [Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Elsa SAMMARI, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [R] [C] [H]
demeurant [Adresse 8]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 6]

non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 février 2015, la SA d'HLM BATIGERE HABITAT a donné à bail à Madame [R] [C] [H] un logement situé [Adresse 8], à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 277,64 euros, augmenté des provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 février 2024, la SA d'HLM BATIGERE HABITAT a fait signifier à Madame [R] [C] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1845,45 euros en principal, au titre des loyers impayés.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 26 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2024, la SA d'HLM BATIGERE HABITAT a fait assigner Madame [R] [C] [H] aux fins de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire,dire que dans les deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux Madame [R] [C] [H] devront libérer de leur personne et de ses biens et de tous occupants de son chef le logement,dire qu’à défaut il sera procédé à son expulsion, avec l’assistance de la force publique si besoin est,condamner Madame [R] [C] [H] au paiement de la somme de 1865,89 euros au titre de la dette locative , à parfaire selon le décompte fourni lors des débats, avec intérêts à compter de la décision,la condamner au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale la montant du loyer mensuel et des charges locatives, jusqu’à leur départ effectif des lieux, indexée comme le loyer avec intérêts de droit,la condamner à lui payer la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,la condamner au paiement de la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, et aux dépens, y compris ceux de l'exécution.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 23 juillet 2024.

À l'audience du 27 mars 2025, la SA d'HLM BATIGERE HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4828,74 euros arrêtée au 14 mars 2025, loyer du mois de février inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement d’office.

la SA d'HLM BATIGERE HABITAT soutient que Madame [R] [C] [H] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai prévu après la délivrance du commandement de payer du 9 février 2024, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [R] [C] [H], régulièrement assignée, à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n'est pas représentée.

L'affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 23 juillet 2024 en vue d'une audience prévue le 27 mars 2025, soit plus de six semaines après.

D'autre part, la SA d'HLM BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 26 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 juillet 2024.

En conséquence, la demande de la SA d'HLM BATIGERE HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, si son article 10, en ce qu'il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été tacitement reconduit après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 9 février 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise toutefois le délai de deux mois prévus à l’article 24, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Or, le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, prévu par la loi.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 21 mai à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 27 février 2015 à compter du 22 mai 2024.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [R] [C] [H] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [R] [C] [H] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 27 février 2015, du commandement de payer délivré le 9 février 2024 et du décompte de la créance actualisé au 14 mars 2025 que la SA d'HLM BATIGERE HABITAT rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 128,35 euros (1er mars 2024), 128,35 euros (3 mai 2024) et 10 fois 7,62 euros au titre de pénalités non justifiées, soit la somme de 332,90 euros.

En conséquence, il convient de condamner Madame [R] [C] [H] à payer à la SA d'HLM BATIGERE HABITAT la somme de 4495,84 euros, au titre des sommes dues au 14 mars 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SA d'HLM BATIGERE HABITAT ne justifie pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [R] [C] [H] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d'HLM BATIGERE HABITAT les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [R] [C] [H] à payer à la SA d'HLM BATIGERE HABITAT la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS