TJ 93008, 6 juin 2025, RG 24/10203

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE MONTREUIL
[Adresse 3]
[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/10203 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2E55

Minute : 25/

Monsieur [T] [R]
Représentant : Maître Elise AVNER de l’AARPI LUZELLANCE, avocats au barreau de PARIS
Madame [D] [N] épouse [R]
Représentant : Maître Elise AVNER de l’AARPI LUZELLANCE, avocats au barreau de PARIS

C/

Monsieur [I] [W]
Représentant : Me Annick DANO, avocat au barreau de PARIS

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :

Copie(s) certifiée(s) conforme(s) délivrée(s) à :

Le

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
JUGEMENT
du 06 juin 2025

Jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 6 juin 2025 ;

Par Madame Hélène DUBREUIL, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 25 mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Hélène DUBREUIL, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Monsieur Yann LACHAT, greffier placé audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [T] [R]
demeurant [Adresse 5]
représenté par Maître Elise AVNER de l’AARPI LUZELLANCE, avocats au barreau de PARIS

Madame [D] [N] épouse [R], demeurant [Adresse 5]
représenté par Maître Elise AVNER de l’AARPI LUZELLANCE, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [W]
demeurant [Adresse 6]
et actuellement [Adresse 2]
représenté par Maître Annick DANO de AVOCAP 2.2, avocat au barreau de PARIS

D'AUTRE PART

Exposé du litige :

Suivant acte sous seing privé en date du 15 juillet 2012, Monsieur [T] [R] et Madame [D] [N] épouse [R] ont donné bail à Monsieur [I] [W] un ensemble immobilier sis [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 2500 euros, et 30 euros de provision sur charges.
Aux termes du bail, cet ensemble immobilier comprend une maison individuelle, deux appartements, pour une surface totale de 121,75m2.

Ils ont également consenti à Monsieur [I] [W] des baux verbaux portant sur la location d’un hangar pour 500€ par mois également situé [Adresse 6] à [Localité 7] et un box pour 50€ par mois situé [Adresse 4] à [Localité 7]. La location du box a pris fin en janvier 2023.

Le 28 juin 2023, les bailleurs ont fait signifier au locataire un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 37.996,80 euros au titre des loyers et charges impayés et de 953€ au titre des taxes ordures ménagères 2020, 2021 et 2022.

Par acte d’huissier en date du 27 novembre 2023, Monsieur [T] [R] et Madame [D] [N] épouse [R] ont assigné en référé Monsieur [I] [W] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
- ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef ;
- autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu'il plaira à Monsieur [T] [R] et Madame [D] [N] épouse [R], aux frais de Monsieur [I] [W]
- condamner à titre provisionnel Monsieur [I] [W] au paiement des sommes suivantes :
* 11.578 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges, arrêté au 7 novembre 2023, échéance de octobre 2023 incluse ;
* 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
* les entiers dépens de l’instance.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture le 28 novembre 2023.

Par acte en date du 24 janvier 2024, Monsieur [T] [R] et Madame [D] [N] épouse [R] ont assigné Monsieur [I] [W] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
- condamner Monsieur [I] [W] au paiement des sommes suivantes :
* 37.996,80 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges
* 15.000 euros au titre du hangar (bail verbal)
* 1250 euros au titre du box (bail verbal)
* 1314 euros au titre des taxes pour ordures ménagères pour les années 2020 2021, 2022 et 2023
* 4758,06 euros au titre des arriérés de loyers du 1er juillet et 28 août 2023
* 951,61 euros au titre des arriérés de loyers du 1er juillet et 28 août 2023
* 60 euros d'arriérés de charges juillet-août 2023
* 6133,05 euros au titre de la clause pénale

à titre subsidiaire :
- condamner Monsieur [I] [W] au paiement des sommes suivantes :
*61.180,48 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges au 28 août 2023
* 15.000 euros au titre du hangar (bail verbal)
* 1250 euros au titre du box (bail verbal)
* 1314 euros au titre des taxes pour ordures ménagères pour les années 2020 2021, 2022 et 2023
* 4758,06 euros au titre des arriérés de loyers du 1er juillet et 28 août 2023
* 951,61 euros au titre des arriérés de loyers du 1er juillet et 28 août 2023
* 60 euros d'arriérés de charges juillet-août 2023
* 6133,05 euros au titre de la clause pénale

en tout état de cause :
- condamner Monsieur [I] [W] au paiement des sommes suivantes :

* une indemnité d’occupation d’un montant de 165,36€ par jour, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux loués et de 32,87 euros pour le hangar,
* 32,87€ par jour à titre d’indemnité d’occupation en ce qui concerne le hangar jusqu’à libération des lieux,
* 4800 euros au titre du remboursement de sous loyers indûment perçus,
* constater l'acquisition du dépôt de garantie d'un montant de 2500 euros,
* 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
* les entiers dépens de l’instance, y compris les frais de commissaire de justice de 530,54€ relatifs aux frais de commandement et aux sommations d epayer, outre la somme de 369,20€ au titre du constat.

Monsieur [I] [W] a quitté les lieux le 30 avril 2024.

A l'audience du 21 novembre 2024, Monsieur [T] [R] et Madame [D] [N] épouse [R], représentés par leur Conseil, maintiennent leurs demandes initiales sauf à préciser que l’arriéré s’élève à la somme de 62.573,80 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 28 août 2023, la clause pénale de 6957,38 euros, à titre subsidiaire la somme de 49.424€ au titre des loyers et charges et 4942,40€ au titre de la clause pénale, en tout état de cause la somme de 36.723,56€ au titre des indemnités d'occupation jusqu'au 30 avril 2024 au titre du bail écrit et de 8086,02€ au titre du bail oral (hangar), 4800€ au titre du remboursement des sous loyers indûment perçus, 2500€ au titre du dépôt de garantie, 3500€ au titre de l'article 700 du CPC.

Au soutien de leurs prétentions, ils se fondent sur l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Monsieur [I] [W] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Monsieur [I] [W] , assisté de son avocat, conclut au débouté de la demande. Il prétend que le juge des contentieux de la protection est incompétent pour fixer le coût des travaux effectués à [Localité 9] et à titre subsidiaire de qualifier l'activité à [Localité 9] comme résultant d'un contrat de travail, demande de fixer le salaire à 25.000 euros et de fixer les frais de déplacement à 6788 euros. Il demande au juge de lui accorder les plus larges délais de paiement. A titre reconventionnel, il sollicite la remise de quittances et la condamnation des époux [R] à lui verser la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du CPC.

Par jugement avant dire droit du 23 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné la jonction de la procédure enregistrée sous le numéro 24/01193 avec celle enregistrée sous le numéro 24/10203, a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 25 mars 2025 et a dit que les époux [R] doivent verser aux débats un décompte actualisé au jour de l’audience.

A l’audience du 25 mars 2025 les époux [R] versent aux débats un décompte arrêté à avril 2024.

Monsieur [I] [W] verse aux débats de nouvelles écritures non soutenues à l’audience qui seront écartées des débats, l’objet de la réouverture des débats étant de voir produire un décompte actualisé au jour de l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2025.

Motifs :

Sur les demandes principales :

Sur la demande des époux [R] aux fins de voir écarter des débats les conclusions déposées à l’audience du 25 mars 2025

Eu égard au jugement du 23 janvier 2025 ayant ordonné la réouverture des débats à l’audience du 25 mars 2025 pour dépôt par les demandeurs d’un décompte actualisé, il y a lieu d’écarter des débats les conclusions déposées à cette audience par Monsieur [I] [W], les parties s’étant exprimées à l’audience du 21 novembre 2024, date à laquelle des conclusions ont été déposées de part et d’autre.

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 28 novembre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience.

En conséquence, la demande des époux [R] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il n’est pas contesté que les époux [R] disposent de plusieurs biens immobiliers, Monsieur [I] [W] étant en charge des travaux, lesquels se compensaient avec les loyers dus, et ce depuis le début du bail. Courant 2023, un différent est apparu entre les parties au sujet d’un chantier à [Localité 9] réalisé en 2021-2022, les époux [R] contestant le montant sollicité au titre des travaux et des frais de déplacement par Monsieur [I] [W].

Il n’est pas de la compétence du juge des contentieux de la protection d’estimer le coût de ces travaux ou d’apprécier l’existence d’un éventuel contrat de travail liant les parties.

Force est de constater que les époux [R] eux-mêmes font état de ces accords les conduisant à compenser le paiement des loyers et charges avec les montants des travaux effectués par Monsieur [I] [W].

En l’état, il y a lieu de dire que les époux [R] ne rapportent pas la preuve d’une créance à l’encontre de Monsieur [I] [W].

En conséquence, les époux [R] doivent être déboutés de leur demande en paiement au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation et remboursement de sous loyers.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion :

Monsieur [I] [W] ayant quitté les lieux le 30 avril 2024, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire et aux fins d’expulsion du locataire est sans objet.

4

Sur la remise des quittances de loyers

Monsieur [I] [W] sollicite la remise de quittances de loyers sur la période en cause. Il précise que ceux-ci ont été payés en nature sous forme de travaux. La réalisation et le coût des travaux étant contestés, il y a lieu de rejeter la demande formée à ce titre par Monsieur [I] [W].

Sur les demandes accessoires :

Eu égard aux relations entre les parties, il y a lieu de dire que chaque partie conservera à sa charge ses frais irrépétibles.

Les époux [R], parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS