TJ 93008, 5 juin 2025, RG 25/00169

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 25/00169 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2PLD

Minute : 25/210

Monsieur [D], [L] [R]

C/

S.A. IMMO DE FRANCE
Représentant : Me Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0601

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 05 Juin 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge du tribunal judiciaire assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 27 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge du tribunal judiciaire assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;
en présence de [J] [Y], auditrice de justice ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [D], [L] [R]
demeurant [Adresse 2]
[Localité 7]

comparant en personne

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

S.A. IMMO DE FRANCE
demeurant [Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS

D'AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [D] [L] [R] est propriétaire d'un appartement (lot 17) au sein d'un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La SA IMMO DE FRANCE exerce les fonctions de syndic.

Par requête enregistrée le 13 janvier 2025, Monsieur [R] demande au tribunal de proximité de condamner la SA IMMO DE FRANCE au paiement de la somme de 2989,32 euros en principal.

Les parties ont été convoquées par le greffe à l'audience du 27 mars 2025.

À l'audience, Monsieur [R] maintient ses demandes. Il explique que la somme de 2989,32 euros lui a été réclamée par le syndic en mars 2023, après l’acquisition du bien en septembre 2022, correspondant à des régularisations de consommation d’eau antérieures à son acquisition. Il précise que le notaire n’a pas été informé de ce point, et que cette dette ne figurait pas dans l’état daté fourni pour la vente. Il estime que selon l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, il appartient au syndic de faire opposition au versement des fonds pour obtenir le paiement des sommes dues par l’ancien propriétaire. Il demande donc le remboursement de la somme de 2989,32 euros.
En réponse à l’argumentation adverse il indique qu’il ne comprend pas la demande d’irrecevabilité.

Par conclusions écrites soutenues à l’audience, la SA IMMO DE FRANCE, représentée, demande au tribunal de
Déclarer Monsieur [R] irrecevable en ses demandes,Rejeter l’examen des demandes au fond,Condamner monsieur [R] au paiement de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Elle explique qu’une précédente demande a été déjà été faite devant le tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne, déclarée irrecevable 7 juin 2024, instance à l’occasion de laquelle la SA IMMO DE FRANCE avait mentionné sa qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires.
Elle soutient que le cabinet IMMO DE FRANCE est le syndic de l’immeuble et donc, le mandataire de la copropriété, alors que les demandes de Monsieur [R] concernent le remboursement les charges de copropriété, si bien qu’il ne peut être attrait en la cause à titre personnel pour les sommes perçues dans le cadre de son mandat de gestion. Elle estime que la demande faite contre une personne autre que celle à l’encontre de laquelle les prestations peuvent être soulevées est irrecevable, en application des articles 32, 112 et 125 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’irrecevabilité des demandes :

Il ressort de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndic, est un organe distinct du syndicat des copropriétaires, chargé, selon la loi ou la décision de l’assemblée générale, d’exécuter le règlement de copropriété et les délibérations de l’assemblée générale et de représenter le syndicat des copropriétaires, dans tous les actes civils et en justice, conformément à l’article 18.

Selon l’article 1984 du code civil, le mandat est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. Il résulte de ce texte que l’exécution des obligations contractuelles nées des actes passés par un mandataire pour le compte et au nom de son mandant incombe à ce dernier.

Aux termes de l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Aux termes de l'article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

Selon l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l'espèce, Monsieur [R] conteste les sommes imputées par le syndic sur son compte de copropriété au titre de régularisations de charges de consommation d’eau, qu'il estime indues.

Il s’agit d’une demande en justice en vue du remboursement de charges de copropriété.

Elle vise à la mise en cause la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son syndic en exercice, et non le syndic à titre personnel.

En effet, le syndic, mandataire, ne peut pas être tenu en cas de carence du syndicat des copropriétaires.

Or, la demande est formée à l’encontre de la SA IMMO DE FRANCE, syndic, qui est à ce titre seulement le mandataire du syndicat des copropriétaires. Il s'ensuit qu’elle n’est pas tenue de l’exécution des obligations du syndicat des copropriétaires.

En conséquence, il convient de déclarer irrecevables les demandes au titre du remboursement de charges de copropriété en ce qu'elles sont formées à l'encontre de la SA IMMO DE FRANCE.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de laisser à la charge de Monsieur [R] les dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA IMMO DE FRANCE les frais irrépétibles qu'elle a exposé dans le cadre de cette instance, d’autant qu’elle justifie déjà d’une précédente demande en justice identique formée devant une autre juridiction, déclarée irrecevable en l’absence de conciliation préalable. Il convient donc de condamner Monsieur [R] à lui verser la somme de 150 euros au l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS