TJ 93008, 5 juin 2025, RG 25/03039

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 3]
[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 25/03039 - N° Portalis DB3S-W-B7J-22SN

Minute : 25/221

S.D.C. LE SYNDIC DES COPROPR DE L’IMMEUBLE [Adresse 2], SITUE [Adresse 2]
Représentant : Maître Anne SEVIN de la SCP MARTINS SEVIN, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 05

C/

S.C.I. LA SOCIETE NAROEL

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 05 Juin 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge du tribunal judiciaire assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 05 Juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge du tribunal judiciaire, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;
en présence de [O] [H], auditrice de justice ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. LE SYNDIC DES COPROPR DE L’IMMEUBLE [Adresse 2], SITUE [Adresse 2], demeurant [Adresse 8] - [Localité 4]

représentée par Maître Anne SEVIN, avocat au barreau de la Seine Saint Denis

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

S.C.I. LA SOCIETE NAROEL,
demeurant [Adresse 2]
[Localité 6]

non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI NAROEL est propriétaire des lots n°13, 32, 173 et 187 au sein d'un immeuble situé au [Adresse 2], [Localité 6], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 13 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 6], a par l'intermédiaire de son conseil, adressé à la société la SCI NAROEL une mise en demeure de régler la somme de 5456,15 euros au titre de l'arriéré des charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mars 2025, le syndicat des copropriétaires, a fait assigner la SCI NAROEL devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
- Condamner la SCI NAROEL à payer au syndicat des copropriétaires situé [Adresse 2] à [Localité 6] les sommes suivantes :
o 7267,27 euros au titre des charges, apurement de charges et travaux notamment de ravalement pour la période du 3ème trimestre 2023 au 1er trimestre 2025 inclus outre intérêt au taux légal sur les sommes précitées à compter du 13 septembre 2024 date de la mise en demeure,
o 123,27 euros au titre de frais exposés au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
o 1200,00 euros à titre de dommages et intérêts,
o 1000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Rappeler que l'exécution provisoire est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile et dire qu'il n'y a pas lieu de l'écarter ;
- Condamner la SCI NAROEL aux entiers dépens de la présente instance, lesquels comprendront, notamment les frais de mise en exécution à intervenir et le coût de toute inscription légale ou judiciaire d'hypothèque en application de l'article 696 du code de procédure civile.

À l'audience du 27 mars 2025, le syndicat des copropriétaires représenté maintient ses demandes.

Il expose que la SCI NAROEL est propriétaire de divers lots au sein de l'immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement malgré diverses relances. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur de 7267,27 euros au titre des charges pour la période du 3ème trimestre 2023 au 1er trimestre 2025 inclus et la somme de 123,27 euros au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s'estime bien fondé à obtenir la condamnation de la SCI NAROEL au paiement des dommages et intérêts de 1200,00 euros en application de l'article 1231-6, alinéa 3, du Code civil.

La SCI NAROEL régulièrement assignée à étude ne comparaît pas et n'est pas représentée.

L'affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l'assemblée générale du 20 mars 2023, du 26 février 2024 et du 16 décembre 2024, approuvant les comptes arrêtés au 30 septembre 2024 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025, et du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026 et les attestations du syndic de l'immeuble en date du 20 avril 2023, 27 mars 2024 et du 14 mars 2025, indiquant l'absence de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués, que les comptes annuels ont été approuvés et n'ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l'assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés à la SCI NAROEL.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l'année 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

En outre, le règlement de copropriété comporte une clause d'aggravation des charges selon laquelle " les copropriétaires qui aggraveraient par leur fait les charges communes auraient à supporter seuls, suivant décision de l'assemblée générale, les frais ou dépenses qui seraient ainsi occasionnés ".

Toutefois, d'une part, la clause prévoit expressément une décision d'assemblée générale. Or, il n'est pas fait état ni justifié d'aucune délibération de l'assemblée générale au titre de ces frais.

D'autre part, en tout état de cause, une telle clause ne dispense pas le syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire auquel il est demandé remboursement de frais relatifs aux parties communes est responsable du préjudice ou des dégradations invoquées. L'appréciation de ce comportement fautif doit résulter d'une décision judiciaire et non d'une décision de l'assemblée générale ou encore du syndic ;

Les seules factures des différents prestataires (UNIPRO NETTOYAGE et APM SOLUTION), dont toutes ne sont pas communiquées, et les échanges de courriers électroniques ne suffisent pas à démontrer que les frais exposés relèvent de la responsabilité de la SCI NAROEL.

Il convient de déduire les frais imputés à hauteur de 130 euros, 520 euros, 221,60 euros 520 euros 425,70 euros et 618,55 euros soit la somme totale de 2435,85 euros, qui ne constituent pas des charges de copropriété.

En conséquence, il convient de condamner la SCI NAROEL à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 6], la somme de 4831,42 euros, au titre d'arriéré des charges de copropriété arrêtées au 26 janvier 2025, 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2024 sur la somme de 931,58 euros, de l'assignation sur surplus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l'espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l'octroi de la somme de 123,27 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il est justifié de l'envoi d'une mise en demeure par avocat le 13 septembre 2024.

Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande au titre des frais d'envoi, s'agissant de la facturation de l'avocat ; relevant de ses honoraires.

Les frais afférents aux lettres de relance du 29 avril 2024 et du 11 juin 2024 ne relèvent pas de frais nécessaires de recouvrement dès lors qu'ils sont antérieurs à la mise en demeure.

De même, les " frais de rejet de prélèvement " du 19 juin 2023, du 13 juillet 2023, du 12 septembre 2023, du 12 mars 2024, du 17 mai 2024 ne pas constituent de frais de recouvrement au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :
En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l'exécution de l'obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, il ressort du débat que la SCI NAROEL, ne paye pas régulièrement ses charges de copropriété, ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner la SCI NAROEL à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner la SCI NAROEL aux dépens de l'instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner la SCI NAROEL à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS