TJ 13001, 17 juin 2025, RG 22/01096

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’AIX EN PROVENCE

JUGEMENT DU :

17 Juin 2025

ROLE : N° RG 22/01096 - N° Portalis DBW2-W-B7G-LHI6

AFFAIRE :

S.C.I. VET 13620

C/

S.D.C. [Adresse 1]

GROSSE(S)délivrée(s)
le
à
Me Georges BANTOS
Me Stéphane PAILHE

COPIE(S)délivrée(s)
le
à
Me Georges BANTOS
Me Stéphane PAILHE

N° 2025 CH. CONSTRUCTION

DEMANDERESSE

S.C.I. VET 13620,
Société civile immobilière immatriculée au RCS d’Aix en Provence n° 790 443 618 dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée et plaidant par Maître Stéphane PAILHE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], sis [Adresse 3] à [Localité 1],
pris en la personne de son syndic en exercice la SAS SOMATRIM SOC MARI ADMIN TRANS, enregistrée au RCS d’Aix-en-Provence n°315 485 896,dont le siège social est sis [Adresse 4], elle-même prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

représenté et plaidant par Maître Georges BANTOS, substitué à l’audience par Maître Benoit PAUL, avocats au barreau de MARSEILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Madame DELSUPEXHE Laure, Vice-Présidente
Statuant à juge unique
en présence aux débats de Madame ROCHE, Magistrat à titre temporaire en stage

A assisté aux débats : Madame CHANTEDUC, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique du 22 Avril 2025, après avoir entendu les conseils des parties en leurs observations et plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré au 17 Juin 2025, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,
prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
signé par Madame DELSUPEXHE Laure, Vice-Présidente
assistée de Madame CHANTEDUC, Greffier

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

L’ensemble immobilier sis [Adresse 3] est en outre composé d’un bâtiment élevé de trois étages sur rez-de-chaussée, le tout sur une parcelle cadastrée sur la commune de [Localité 1], section AN n° [Cadastre 1] de 5 ares et 70 centiares sur laquelle, les copropriétaires bénéficient de places de parking.

L’ensemble immobilier comprend notamment un local professionnel en rez-de-chaussée (clinique vétérinaire) et trois appartements avec terrasse aux niveaux supérieurs.

La propriété des lots est répartie entre trois copropriétaires, Monsieur [H] [P], la SCI FRYAMAJE représentée par son gérant Monsieur [E] [X] et la SCI VET13620 représentée par Monsieur [T] [G].

Monsieur [P], notamment propriétaire du lot n°19 de l’ensemble immobilier [Adresse 3] a par ailleurs acquis la parcelle cadastrée même commune, même section n°[Cadastre 2], jouxtant la parcelle de la copropriété en sa limite nord.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 1] a par l’intermédiaire de son syndic convoqué les copropriétaires à deux assemblées générales fixées au 15 décembre 2020, l’une qualifiée d’ordinaire et l’autre de spéciale.

En vue de la tenue de l’assemblée générale spéciale du 15 décembre 2020, Monsieur [P] a fait mettre à l’ordre diverses résolutions :

« RESOLUTION 1 : A la demande de Monsieur [P] Travaux de bornage de la parcelle de la copropriété et de la parcelle privative de Monsieur [P]

RESOLUTION 2 : A la demande de Monsieur [P] édification de clôture fixe à la limite séparative de la copropriété.

RESOLUTION 3 : A la demande de Monsieur [P] matérialisation des places de stationnement de Messieurs [X] et [P] avec des poutres de fer et mise en place de barrière de parking individuelle.

RESOLUTION 4 : A la demande de Monsieur [P] de remettre un portail d'accès à l'entrée de la copropriété

RESOLUTION 5 : A la demande de Monsieur [P] : remise en état du sol du parking à la charge de la clinique. »
Monsieur [X] a également sollicité la mise à l’ordre du jour d’une résolution :

« RESOLUTION 6 : A la demande de Monsieur [X], mandater une entreprise aux frais exclusifs de la SCI VET13620 si la dernière n'intervenait pas dans le mois courant, pour déposer les goulottes rajoutées, reboucher les trous (fixation et trous passage câble) et reprendre les enduits (couleur et aspect existant). »

Suivant jugement du 28 février 2023, la juridiction de céans a prononcé l’annulation des résolutions n° 1, 2, 3, 5 et 6 de l’assemblée générale spéciale tenue le 15 décembre 2020.

Une assemblée générale ordinaire s'est tenue le 13 janvier 2022 avec notamment pour ordre du jour de procéder à l’approbation des comptes arrêtés au 31/12/2020, au quitus du syndic, à l’élection du syndic, l’approbation du budget prévisionnel, l’élection du conseil syndical et la réalisation de divers travaux à la demande de Monsieur [P].

Par assignation en date du 16 mars 2022, la SCI VET 13620 a fait citer le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sis [Adresse 3] aux fins d'annulation des résolutions n°9.3, 10, 11 et 15 de l'assemblée générale ordinaire du 13 janvier 2022.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 19 février 2025, la SCI VET 13620 sollicite du tribunal de :

Vu l’article 784, alinéa du Code de procédure civile ;
Vu l’article 1240 du code civil,
Vu la Loi du 10 juillet 1965 ;
Vu le décret du 17 mars 1967 ;
Vu les moyens qui précèdent et les pièces versées aux débats,
- REVOQUER l’Ordonnance de Clôture,
- ANNULER les résolutions n° 9.3, 10, 11 et 15 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] tenue le 13 janvier 2022 ;
- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] au paiement de la somme 10 000 € à titre de dommages intérêts en réparation des préjudices subis du fait des abus de majorité réitérés dont elle a été victime,
- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] au paiement de la somme 5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] aux entiers dépens,
- DISPENSER la SCI VET 13620 de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires en application des dispositions de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

En réplique, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] a déposé des conclusions le 3 mars 2025 dans lesquelles il demande au tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
Vu le décret du 17 mars 1967 portant application de la loi du 10 juillet 1965 ;
- DEBOUTER la SCI VET 13620 de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture,
- PRONONCER D’OFFICE L’IRRECEVABILITE des conclusions et des pièces de la SCI VET 13620 notifiées par RPVA le 19 février 2025 soit postérieurement à la clôture intervenue le 18 juin 2024,
- DEBOUTER la SCI VET 13620 de l’ensemble de ses demandes ;
- CONDAMNER la SCI VET 13620 aux frais engagés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1] au titre de la présente procédure et tels qu’arrêtés lors de la prochaine assemblée générale ;
- CONDAMNER la SCI VET 13620 sous astreinte de 100 euros par jour de retard à retirer les goulottes installées en façade et à remettre en état ces façades ;
- ORDONNER, en ce qu’elle est de droit, l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;
- CONDAMNER la SCI VET 13620 aux entiers dépens de la présente instance ;
- CONDAMNER la SCI VET 13620 à payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 12 octobre 2023, le juge de la mise en état a clôturé la présente procédure avec effet différé au 18 juin 2024 et a renvoyé l'affaire à l'audience de plaidoirie du 1er octobre 2024.

Par ordonnance du 11 avril 2024, la procédure a été renvoyée à l'audience du 18 février 2025, puis à celle du 22 avril 2025 par ordonnance du 3 octobre 2025.

Lors de l'audience du 22 avril 2025, le jugement a été mis en délibéré au 17 juin 2025.

Il convient de se reporter aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens de fait et de droit.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la révocation de l'ordonnance de clôture

L'article 803 du code de procédure civile dispose que l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue.

L'article 799 dispose que la date de la clôture doit être aussi proche que possible de celle fixée pour les plaidoiries.

Si lors de la clôture, l'audience de plaidoirie était suffisamment proche, tel n'est plus le cas en raison des deux renvois ordonnés en raison de la surcharge de travail de la chambre. En effet, la clôture ayant été fixée au 18 juin 2024 et la plaidoirie au 22 avril 2025, il existe bien une cause grave justifiant la révocation de l'ordonnance de clôture en date du 12 octobre 2023.

Sur la résolution n°9.3

La résolution n°9.3 est la suivante : rejet du vote pour la SCI VET 13620 en qualité de membre du conseil syndical.

La SCI VET 13620 soutient que cette résolution procède d'un abus de majorité, en ce que les deux autres copropriétaires l'excluent systématiquement du conseil syndical afin de pouvoir favoriser leurs intérêts au détriment des siens, et notamment de faire financer des travaux à leur seul bénéfice.

En réplique, le syndicat des copropriétaires soutient que la loi du 10 juillet 1965 ne permet de délégation de pouvoir de l'assemblée générale, au profit du conseil syndical, pour décider notamment de dépenses et travaux, qu'en présence d'un conseil syndical composé de trois membres au moins, ce qui n'est pas le cas puisqu'ils ne sont que deux.

Sur ce, la loi du 10 juillet 1965 n'impose pas aux copropriétaires de constituer un conseil syndical avec une représentation de l'ensemble des copropriétaires. L'abus de majorité ne peut être déduit du seul vote d'une majorité contre un copropriétaire minoritaire. Il ne pourrait être constitué que si le copropriétaire lésé démontre une volonté systématique de l'écarter, avec un rejet de sa candidature à l'occasion de plusieurs assemblées générales, sans motif légitime, ce qui est le cas en l'espèce.

En effet, l'assemblée générale a déjà écarté à deux reprises la candidature de la SCI VET 13620, au profit des deux autres copropriétaires, sans qu'il ne soit invoqué de raison particulière à ce rejet. Au regard de la position de blocage indéniable entre les copropriétaires, et des résolutions prises dans la suite de l'assemblée générale, il est possible de déterminer que les autres copropriétaires s'opposent à l'entrée de la SCI VET 13620 dans le conseil syndical par abus de majorité.

Par conséquent, la résolution 9.3 sera annulée.

Sur la résolution n°10

La résolution n°10 est la suivante : à la demande de Monsieur [P] : création d'une servitude de passage pour permettre à Monsieur [P] d'accéder à la parcelle SNCF par les stationnements contigus suite à la mise en place de la clôture avec une fermeture par portail électrique.

La SCI VET 13620 soutient tout d'abord que cette résolution présente plusieurs objets. Elle soutient également qu'aucune pièce n'a été communiquée avant l'assemblée générale pour déterminer l'assiette et le tracé de la servitude en contravention de l'article 11 du décret du 17 mars 1967. Enfin, s'agissant d'une décision d'aliénation des parties communes, elle ne peut être votée qu'à l'unanimité.

En réplique, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la résolution a pour seul objet la servitude, la résolution n°2 de l'assemblée générale du 15 décembre 2020 n'ayant pas encore été annulée au moment de son vote. En outre, il soutient que le tracé est connu car déjà existant, la clôture de la copropriété ayant toujours laissé un accès au terrain contiguë et que le passage est en dehors des place de stationnement. Enfin le coût étant exclusivement supporté par Monsieur [P], la SCI VET 13620 est mal fondée à invoquer l'absence de communication de devis.

Sur ce, la constitution d'une servitude sur une partie commune constitue indéniablement un acte d'aliénation, nécessitant d'une part d'être dûment justifié par l'intérêt certain de la copropriété, et d'autre part le respect des règles de vote de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Il résulte du procès-verbal d'assemblée générale qu'il a été procédé au vote selon l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Dès lors, à défaut de respecter les règles de majorité lors de son vote, la résolution n°10 sera annulée.

Sur la résolution n°11

La résolution n°11 est la suivante : l'assemblée générale vote pour la remise en état de l'aire de retournement aux frais exclusifs de la SCI VET 13620.

La SCI VET 13620 fait valoir que cette résolution met à la charge d'un seul copropriétaire l'entretien et la remise en état d'une partie commune générale, en violation de la clé de répartition des chargés fixée par le règlement de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires répond que la remise en état est nécessaire, et que les frais doivent être supporté par la SCI VET 13620 puisque les dégradations lui incombent du fait de son activité.

Sur ce, l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Il n'est pas contesté que l'aire de stationnement est une partie commune générale, et que dès lors, les copropriétaires doivent participer aux charges afférentes à sa remise en état au prorata de leurs quotes-parts dans la copropriété. Il n'est pas possible pour l'assemblée générale de mettre à la charge d'un seul copropriétaire les charges relatives à une partie commune, sans modification du règlement de copropriété, sauf à commettre un abus de majorité.

La résolution sera par conséquent annulée.

Sur la résolution n°15

La résolution n°15 est la suivante : l'assemblée générale donne mandat au Syndic afin d'intervenir, sans délai, après de la SCI VET 13620 afin de remettre en état la terrasse du 1er étage avec enlèvement des goulottes posées sans autorisation et bouchage à l'enduit dito façades des trous effectués.
Une astreinte de 10€/jour sera à verser par le Copropriétaire passé 2 mois de délai sans réalisation desdits travaux.
La somme encaissée par le Copropriétaire sera bloquée en vue de sa quote-part de travaux engage pour la Copropriété. (sic)

La SCI VET 13620 sollicite l'annulation en ce que ni l'assemblée générale, ni le syndic ne peuvent contraindre un copropriétaire à faire réaliser des travaux de remise en état sans d'une part justifier de l'origine exclusive du désordre de son fait, et d'autre part sans décision judiciaire en ce sens.

En réplique, le syndicat des copropriétaires soutient que la SCI VET 13620 ayant procédé sans autorisation à des travaux sur des parties communes, il est bien fondé à en solliciter la remise en état.

Sur ce, si l'assemblée générale peut autoriser son syndic à agir en justice pour voir condamner un copropriétaire à prendre en charge des travaux dont il serait responsable, elle n'est pas fondée à lui faire obligation de réaliser lesdits travaux, ni à donner mandat au syndic d'enjoindre le copropriétaire à les faire.

Le vote de la résolution n°15 procède donc d'un abus de majorité de sorte qu'il convient d'en prononcer l'annulation.

Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires demande à ce que la SCI VET 13620 soit condamnée à remettre en état les parties communes par la dépose des goulottes installées en façade, sous astreinte de 100 euros par jour de retard.

La SCI VET 13620 ne répond pas sur cette demande.

Sur ce, le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce au soutien de sa demande, et plus particulièrement sur la teneur exacte des travaux sollicités et la responsabilité de la SCI VET 13620 dans les travaux engagés sur les parties communes.

Par conséquent, il sera débouté de ses demandes.

Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI VET 13620

La SCI VET 13620 sollicite l'octroi de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en raison des abus de majorité répétés.

Le syndicat des copropriétaires répond que la SCI VET 13620 n'invoque ni n'établit aucun préjudice.

Sur ce, en l'absence de tout justificatif ou de tout argumentaire quand à la faute commise par le syndicat des copropriétaires et le préjudice qu'il en serait résulté, la SCI VET 13620 sera déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, qui perd à l'instance, sera condamné aux dépens.

En considération de l'équité, il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 3], représenté par son syndic à payer à la SCI VET 13620 la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

La SCI VET 13620 sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Enfin, l'exécution provisoire, qui n'est pas incompatible avec la présente décision, est de droit.

PAR CES MOTIFS