TJ 37261, 17 juin 2025, RG 25/00432

N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT
du
17 Juin 2025

Numéro de rôle : N° RG 25/00432 - N° Portalis DBYF-W-B7J-JO4F

DEMANDERESSE :

S.D.C. RÉSIDENCE MOTTE BURE numéro d’immatriculation AA3-654-373
agissant poursuites et diligences de son Syndic l’Agence SQUARE HABITAT, dont le siège est [Adresse 1], agissant lui-même poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Stanislas DE LA RUFFIE de la SELARL EGERIA-SAINT-CRICQ & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

ET :

DEFENDEURS :

Monsieur [Q] [C]
né le 24 Janvier 1936 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 3]
non comparant

Monsieur [V] [T]
né le 07 Septembre 1966 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 4]
non comparant

Madame [O] [T]
née le 13 Novembre 1969 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 5]
non comparante

Monsieur [J] [T]
né le 25 Novembre 1971 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 6]
non comparant

Monsieur [X] [S]
né le 13 Juin 1984 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 7]
non comparant

Madame [H] [S]
née le 27 Août 1989 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 8]
non comparante

DÉBATS :

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

A l'audience publique du 06 Mai 2025, la Présidente ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 17 Juin 2025.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 17 Juin 2025, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Au jour de son décès le 27 juillet 2022, [D] [E] veuve [Y] [S] était propriétaire des lots n° 32 et n°33 dans l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 9] à [Localité 5].

Elle a laissé pour lui succéder, selon l’attestation de notoriété du 7 septembre 2022 établie par Maître [L], notaire à [Localité 6] :

M. [Q] [C], son conjoint, bénéficiant d'un part d'un droit d'usage et d'habitation sur la maison située [Adresse 3] à [Localité 7] selon testament établi le 1er juin 1997 et d’autre part en qualité de bénéficiaire légal en vertu de l’article 757 du Code civil, du quart en toute propriété de l’universalité des biens et droits mobiliers et immobiliers concernant la succession.
ses petits-enfants, M. [V] [T], Mme [O] [T] et M. [J] [T], venant aux droits de leur mère [M] [S], fille prédécédée de la défunte ;
ses petits-enfants, M. [X] [S] et Mme [H] [S], venant aux droits de leur père [B] [S], fils prédécédé de la défunte.

Le syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE MOTTE BURE, représenté par son syndic la SAS SQUARE HABITAT CRÉDIT AGRICOLE TOURAINE POITOU, a fait assigner à l’audience du 1er avril 2025 devant la présidente du Tribunal judiciaire de TOURS statuant selon la procédure accélérée au fond par actes de commissaire de justice :
du 3 décembre 2024, M. [Q] [C],du 30 décembre 2024, M. [V] [T],du 30 novembre 2024, Mme [O] [T],du 14 janvier 2025, M. [J] [T],du 26 décembre 2024 déposé en l’étude, M. [X] [S]du 27 décembre 2024 déposé en l’étude, Mme [H] [S],
et demandé, aux termes de ses écritures, de :
condamner solidairement M. [Q] [C], M. [V] [T], Mme [O] [T], M. [J] [T], M. [X] [S] et Mme [H] [S] à payer au Syndicat des Copropriétaires : - au titre des charges échues, la somme de 6 707,88 € arrêtée à la date du 31 décembre 2024, incluant les frais exposés, dont ceux en vertu du contrat de syndic,
- la somme de 1 417,40 € à titre provisionnel pour les 2 prochains trimestres, en raison des appels de charges à échoir sur l'exercice en cours.

condamner solidairement M. [Q] [C], M. [V] [T], Mme [O] [T], M. [J] [T], M. [X] [S] le Mme [H] [S] à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de la situation d'impayé.
condamner solidairement M. [Q] [C], M. [V] [T], Mme [O] [T], M. [J] [T], M. [X] .[S] et Mme [H] [S] à payer au Syndicat des Copropriétaires une indemnité de 1.000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
condamner sous la même solidarité M. [Q] [C], M. [V] [T], Mme [O] [T], M. [J] [T], M. [X] [S] et Mme [H] [S] aux entiers dépens, qui incluront les frais et émoluments relatifs à l'inscription d'hypothèque légale.
dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Il fait valoir que les défendeurs ne paient pas leurs charges de copropriété et qu’ils restent devoir au 31 décembre 2024 la somme de 6707,88 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que les copropriétaires qui ne s'acquittent pas de manière répétée de ces charges de copropriété mettent en péril la gestion financière de la copropriété.

Parallèlement, par jugement du 9 janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOURS a annulé le mariage célébré le 20 octobre 2021 entre M. [Q] [C] et Mme [D] [E].

A l’audience du 1er avril 2025, le Syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE MOTTE BURE était représenté par son conseil.

M. [V] [T] était présent et portait à la connaissance du Tribunal le jugement du 9 janvier 2025 d'annulation du mariage.

A l’audience de renvoi du 6 mai 2025, le Syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE MOTTE BURE, représenté par son conseil, maintient ses demandes. Les défendeurs ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.
La décision a été mise en délibéré au 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

M. [V] [T], Mme [O] [T], M. [J] [T], M. [X] [S] et Mme [H] [S], en leurs qualité d'héritiers de [D] [S] seront appelés "consorts [S]" dans la suite du corps du jugement.

- SUR L’IMPACT DE LA DÉCISION D’ANNULATION DE MARIAGE SUR LA PRÉSENTE INSTANCE

L'exécution provisoire est de droit concernant les décisions d'annulation de mariage. Aucun texte spécifique ne prévoit d'exception à ce principe à ce titre contrairement à des jugements concernant les actes d'état civil ou de divorce.

La décision judiciaire d’annulation du mariage de [D] [E] veuve [S] avec M. [C] du 9 janvier 2025 est exécutoire par principe.

Actuellement un appel a été interjeté contre cette d”cision. Toutefois, il n'est pas justifié de ce qu'une demande de suspension des effets de l'exécution provisoire ait été formée entre les mains de Mme la première présidente de la Cour d'appel d'ORLÉANS. M. [C] reste à ce jour bénéficiaire d'un droit d'usage et d'habitation au titre du testament de [D] [S] mais ce droit ne porte pas sur l'immeuble en copropriété litigieux.

En conséquence, il convient de rejeter l'ensemble des demandes formulées contre M. [C] qui ne dispose plus d’aucun droit sur l’immeuble litigieux. Il sera juste précisé que si la Cour d'appel infirmait le jugement de première instance concernant l’annulation du mariage, il appartiendrait aux Consort [S] de faire valoir une créance contre M. [C] au titre des charges de copropriété payées par eux.

- SUR LES CHARGES DE COPROPRIETE ET FONDS DE TRAVAUX ECHUS SOLLICITES

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE MOTTE BURE verse aux débats :
- le relevé de propriété du bien litigieux ;
- le contrat de syndic ;
- le procès-verbal d'assemblée générale du 15 décembre 2023 qui approuve notamment les comptes de l'exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 (n-1), qui modifie le budget prévisionnel de l'exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l'exercice n+1;
- les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.
- l'extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 02/10/2024 (pièce 1) faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) au 31/12/2024 selon le détail suivant :

Charges sollicitées 6619,88
Frais sollicités 88,00
TOTAL 6707,88

Il ressort de l’ensemble de ces documents que les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées selon décompte du 02/10/2024 n'ont pas été à hauteur de la somme de 6619,88 €. Les assignations n’ont pas permis une régularisation du solde.

Les Consorts [S], en leur qualités d'héritiers de Mme [D] [S], seront en conséquence condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6619,88 € au titre des charges et fonds de travaux échus au 2 octobre 2024 en vertu des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

- SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT SOLLICITES

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissier de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l'article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l'article 10 susvisé et de l'article 9 de l'annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 :
- les frais de mise en demeure et de relance à condition qu'ils soient justifiés en procédure.
- les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l'avocat).

En l'espèce, s'agissant des frais de mise en demeure et de relance adressées après le décès de [D] [S], le syndic SQUARE HABITAT a bien adressé des lettres au notaire mais au nom de la défunte non de l'indivision successorale.

Les demandes formulées à ce titre (2 x 28 € et 1 x 32 €) seront en conséquence rejetées.

- SUR LES CHARGES À ECHOIR DE L’ANNÉE EN COURS SOLLICITÉES

L'article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965 dispose : "A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1. (...)»

Le syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE MOTTE BURE ne justifie pas d'une mise en demeure des héritiers antérieure à l'assignation.

Dans ces conditions, les demandes de provision formulées au titre de l'article 19-2 seront rejetées.

- SUR LES AUTRES DEMANDES FORMULEES PAR LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

Les Consorts [S] sont pour la première fois assignés en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées et dans un contexte de succession non réglée et d’un litige majeur sur l'annulation de mariage de la défunte. Aucune faute ne sera dès lors retenue à leur encontre. Dans ces conditions, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

- SUR LES MESURES DE FIN DE JUGEMENT

Perdant le procès, les Consort [S], en qualité d'héritiers de [D] [S], seront tenus solidairement aux dépens.

La demande au titre des frais d'hypothèses provisoire sera rejetée, le bordereau produit n'étant pas signé.

Ils seront également condamnés solidairement à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 800 € au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS