TJ 93008, 16 juin 2025, RG 25/01067

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 25/01067 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2TND

Minute : 25/729

Monsieur [P] [G]
Représentant : Me Lionel ASSOUS-LEGRAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0759

C/

Madame [J] [B] [L]

Exécutoire délivrée le :
à :
Me ASSOUS-LEGRAND Lionel

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
Mme [B] [L] EPOUSE [N] [J]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 16 Juin 2025;

par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ;

Après débats à l'audience publique du 31 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [P] [G]
demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Lionel ASSOUS-LEGRAND, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [J] [B] [L] épouse [N]
demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

D'AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 août 2019, Monsieur [P] [G] a donné à bail à Madame [J] [B] [L] épouse [N] un appartement avec cave situé [Adresse 2] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 980 euros, augmenté des provisions sur charges à hauteur de 200 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 novembre 2024, Monsieur [P] [G] a fait signifier à Madame [J] [B] [L] épouse [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 7569,97 euros en principal, au titre des loyers impayés et d'avoir à justifier de l’occupation du logement.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 13 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 janvier 2025, Monsieur [P] [G] a fait assigner Madame [J] [B] [L] épouse [N] aux fins de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire,condamner Madame [J] [B] [L] épouse [N] au paiement de la somme de 7569,97 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement,ordonner l’expulsion de Madame [J] [B] [L] épouse [N] ainsi que de tout occupant de son chef, la condamner au paiement d’une indemnité d'occupation journalière égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux,ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs en garantie des sommes qui pourraient être dues,la condamner à lui payer la somme de 613 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,juger qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 28 janvier 2025.

À l'audience du 31 mars 2025, Monsieur [P] [G], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 7498,51 euros arrêtée au 17 mars 2025, loyer du mois de mars inclus. Il s’en rapporte à la décision du tribunal quant à la demande de délais de paiement.

Monsieur [P] [G] soutient que Madame [J] [B] [L] épouse [N] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai fixé après la délivrance du commandement de payer du 12 novembre 2024, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

À l'audience, Madame [J] [B] [L] épouse [N], reconnait être redevable des loyers et charges. Elle demande le bénéfice de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle précise que la demande faite auprès de la commission de surendettement a été déclarée recevable. Elle indique qu’elle souhaite partir du logement pour un logement social et a fait une demande au titre du droit au logement opposable (DALO).

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 16 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

En l'espèce, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 28 janvier 2025 en vue d'une audience prévue le 31 mars 2025, soit plus de six semaines après.

En conséquence, la demande de Monsieur [P] [G] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

En outre, Monsieur [P] [G] justifie avoir signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 12 août 2019, du commandement de payer délivré le 12 novembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 17 mars 2025 que Monsieur [P] [G] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [J] [B] [L] épouse [N] à payer à Monsieur [P] [G] la somme de 7498,51 euros, au titre des sommes dues au 17 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 novembre 2024 sur la somme de 2461,43 euros, et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat de location conclu avant la loi du 27 juillet 2023 et non renouvelé après cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article L722-2 du code de la consommation, la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement devant la commission de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur, qui selon l’article L722-5, emportent notamment interdiction pour celui-ci de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, de payer, en tout ou partie, une créance autre qu'alimentaire, née antérieurement à la suspension ou à l'interdiction.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 12 novembre 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Par décision du 17 février 2025, la Commission de surendettement des particuliers de la Seine-Saint-Denis a prononcé la recevabilité de la demande de surendettement, soit après l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, si bien que cette décision ne fait pas obstacle au constat de la résiliation du bail.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 12 janvier à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 12 août 2019 à compter du 13 janvier 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En vertu de l’article 24VI ce texte, si une procédure de surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire, lorsqu'au jour de l'audience le locataire a repris le paiement des loyers et charges, et lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement , la décision imposant les mesures prévues aux articles L733-1, L733-4, L733-7 et L741-1 du code de la consommation ou le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, la recevabilité de la demande de surendettement a été prononcée le 17 février 2025.

Il convient dès lors d'accorder à Madame [J] [B] [L] épouse [N] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues jusqu'à la décision de la commission ou jusqu'au jugement relatif à la situation de surendettement, et , conformément à la demande, de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, si bien que l’expulsion de Madame [J] [B] [L] épouse [N] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [J] [B] [L] épouse [N] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux.

Par ailleurs, Monsieur [P] [G] ne justifie d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [J] [B] [L] épouse [N] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [P] [G] les frais irrépétibles qu'il a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [J] [B] [L] épouse [N] à payer à Monsieur [P] [G] la somme de 613 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,