TJ 92050, 16 juin 2025, RG 21/00184

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE
16 Juin 2025

N° R.G. : N° RG 21/00184 - N° Portalis DB3R-W-B7F-WKHH

N° Minute : 25/

AFFAIRE

[C] [UF], [SM] [S], [BM] [L], [E] [D], [B] [M], [J] [O], [W] [UK] [ET], [ZU] [LH], [MM] [V] [S], [OJ] [N], [CD] [EJ], [P] [KO], [YI] [KY], [DG] [VY], [ZO] [FF], [C] [UF]

C/

Syndicat Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobil ier dénommé
“Résidence L’OLYMPE” sis 2/16 rue des cailloux 92110 CLICHY-LA-GARENNE pris en la personne de son syndic :, S.A. LOISELET & DAIGREMONT

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Monsieur [C] [UF]
2-16 rue des cailloux
92110 CLICHY

représenté par Me Sébastien BLONDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1047

Monsieur [SM] [S]
24 boulevard de Douamont
75017 PARIS

représenté par Me Sébastien BLONDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1047

Monsieur [BM] [L]
4439 rue de lanaudière
QUEBEC

représenté par Me Sébastien BLONDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1047

Monsieur [E] [D]
2-16 rue des cailloux
92110 CLICHY

représenté par Me Sébastien BLONDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1047

Monsieur [B] [M]
6 rue des cailloux
92110 CLICHY

représenté par Me Sébastien BLONDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1047

Monsieur [J] [O]
6 rue des cailloux
92110 CLICHY

représenté par Me Natacha ANDRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D02189

Monsieur [W] [UK] [ET]
26 rue de l’amazone
95490 Vaureal

représenté par Me Sébastien BLONDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1047

Madame [ZU] [LH]
6 rue des cailloux
92110 CLICHY

représentée par Me Sébastien BLONDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1047

Monsieur [MM] [V] [S]
24 boulevard de Douaumont
75017 PARIS

représenté par Me Sébastien BLONDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1047

Monsieur [OJ] [N]
2-16 rue des cailloux
92110 CLICHY

représenté par Me Sébastien BLONDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1047

Madame [CD] [EJ]
2-16 rue des cailloux
92110 CLICHY

représentée par Me Sébastien BLONDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1047

Monsieur [P] [KO]
2-16 rue des cailloux
92110 CLICHY

représenté par Me Sébastien BLONDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1047

Monsieur [YI] [KY]
2-16 rue des cailloux
92110 CLICHY

représenté par Me Sébastien BLONDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1047

Monsieur [DG] [VY]
2-16 rue des cailloux
92110 CLICHY

représenté par Me Sébastien BLONDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1047

Monsieur [ZO] [FF]
2-16 rue des cailloux
92110 CLICHY

représenté par Me Sébastien BLONDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1047

Monsieur [C] [UF]
2-16 rue des cailloux
92110 CLICHY

représenté par Me Sébastien BLONDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1047

DEFENDERESSES

Syndicat Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobil ier dénommé “Résidence L’OLYMPE” sis 2/16 rue des cailloux 92110 CLICHY-LA-GARENNE pris en la personne de son syndic :
LOISELET & DAIGREMENT
67 route de la Reine
92773 BOULOGNE-BILLANCOURT CEDEX

représentée par Maître Isabelle GABRIEL de la SELARL G 2 & H, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : U 004

S.A. LOISELET & DAIGREMONT
67 route de la reine
92773 BOULOGNE-BILLANCOURT CEDEX

représentée par Maître Isabelle GABRIEL de la SELARL G 2 & H, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : U 004

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Février 2025 en audience publique devant :

Anne-Laure FERCHAUD, Juge, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président
Carole GAYET, Juge
Anne-Laure FERCHAUD, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats, prorogée au 16 juin 2025.

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble « Résidence Olympe » sis 2/16 rue des Cailloux à Clichy (92110) est soumis au statut de la copropriété.

Il a pour syndic le cabinet Loiselet, Père, Fils et Daigremont (ci-après le cabinet Loiselet et Daigremont).

La copropriété comprend plus de 400 copropriétaires. Parmi eux :

Monsieur [SM] [S],Monsieur [MM] [V] [S],Monsieur [OJ] [N],Madame [CD] [EJ],Monsieur [P] [KO],Monsieur [YI] [KY],Monsieur [FK] [VY],Monsieur [ZO] [FF],Monsieur [C] [UF],Monsieur [BM] [L],Monsieur [E] [D], Monsieur [B] [M], Monsieur [W] [UK] [ET],Madame [ZU] [LH], Monsieur [J] [O].Le 22 septembre 2020 s’est tenue une assemblée générale au cours de laquelle ont notamment été approuvés les comptes du syndicat des copropriétaires pour l’exercice allant du 01/10/2018 au 30/09/2019 (résolution n°6), le quitus du syndic (résolution n°7), les comptes pour l’exercice allant du 01/10/2020 au 30/09/2021 (résolution n°8), la poursuite des études et des diagnostics pour le projet de rénovation (résolution n°10) et la constitution d’un fonds de travaux conformément à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 (résolution n°11).
Par exploit d’huissier en date du 22 décembre 2020, les copropriétaires précités ont fait assigner le syndicat des copropriétaires et son syndic, le cabinet Loiselet et Daigremont, devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir :

A titre liminaire,

DIRE que le syndic LOISELET & DAIGREMONT a méconnu ses obligations en matière de production d’un compte séparé ouvert au nom du syndicat des copropriétaires, En conséquence,
ORDONNER nul de plein droit le mandat de syndic de LOISELET & DAIGREMONT,
DIRE que le syndic LOISELET & DAIGREMONT a commis une faute dans l’exercice de ses fonctions lors de la tenue de l’Assemblée Générale du 22 Septembre 2020, A titre Principal,
PRONONCER l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence « RESIDENCE L’OLYMPE » située à 92110 CLICHY – 2/16 rue des cailloux tenue le 22 Septembre 2020,
A titre Subsidiaire,

PRONONCER l’annulation des décisions n°6,7,8,10 et 11 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence « RESIDENCE L’OLYMPE » située à 92110 CLICHY 2/16 rue des cailloux tenue le 22 Septembre 2020,
En toutes hypothèses,

CONDAMNER le syndic LOISELET & DAIGREMONT à payer à Monsieur [SM] [S], Monsieur [MM] [V] [S], Monsieur [OJ] [N], Madame [CD] [EJ], Monsieur [P] [KO], Monsieur [YI] [OO], Monsieur [DG] [VY], Monsieur [ZO] [FF], Monsieur [C] [UF], Monsieur [BM] [L], Monsieur [E] [D], Monsieur [B] [M], Monsieur [J] [O], Monsieur [W] [UK] [ET], Madame [ZU] [LH], la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral,
CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires et le syndic LOISELET & DAIGREMONT à payer à Monsieur [SM] [S], Monsieur [MM] [V] [S], Monsieur [OJ] [N], Madame [CD] [EJ], Monsieur [P] [KO], Monsieur [YI] [OO], Monsieur [DG] [VY], Monsieur [ZO] [FF], Monsieur [C] [UF], Monsieur [BM] [L], Monsieur [E] [D], Monsieur [B] [M], Monsieur [J] [O], Monsieur [W] [UK] [ET], Madame [ZU] [LH], la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC,
CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires et le syndic LOISELET & DAIGREMONT en tous les dépens, conformément aux dispositions de l’art. 699 du CPC;
CONSTATER que Monsieur [SM] [S], Monsieur [MM] [V] [S], Monsieur [OJ] [N], Madame [CD] [EJ], Monsieur [P] [KO], Monsieur [YI] [OO], Monsieur [DG] [VY], Monsieur [ZO] [FF], Monsieur [C] [UF], Monsieur [BM] [L], Monsieur [E] [D], Monsieur [B] [M], Monsieur [J] [O], Monsieur [W] [UK] [ET], Madame [ZU] [LH], sont dispensés de toute participation, au prorata de leurs tantièmes, aux dépenses occasionnées par la présente instance et aux condamnations incluses à la décision à intervenir et frais consécutifs, et ce en application de l’art. 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Selon dernières conclusions au fond notifiées par voie électronique le 23 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires et le cabinet Loiselet et Daigremont demandent au tribunal de:

A titre principal,

DÉCLARER irrecevables Monsieur [P] [KO], Monsieur [BM] [L] et Monsieur [J] [O] en leurs demandes pour défaut de qualité à agir ;
DÉCLARER prescrit en leur action tendant à solliciter l’annulation de l’assemblée générale en son entier et de certaines résolutions, Monsieur [SM] [S], Monsieur [MM] [V] [S], Monsieur [OJ] [N], Madame [CD] [EJ], Monsieur [P] [KO], Monsieur [YI] [KY], Monsieur [DG] [VY], Monsieur [ZO] [FF], Monsieur [C] [UF], Monsieur [BM] [L], Monsieur [E] [D], Monsieur [B] [M], Monsieur [J] [O], Monsieur [W] [UK] [ET] et Madame [ZU] [LH] ;
A titre subsidiaire,

DÉCLARER irrecevable Monsieur [E] [D] en sa demande tendant à voir annuler l’assemblée générale du 22 septembre 2020 en son entier pour défaut de qualité d’opposants ;
En tout état de cause,

DEBOUTER purement et simplement Monsieur [SM] [S], Monsieur [MM] [V] [S], Monsieur [OJ] [N], Madame [CD] [EJ], Monsieur [P] [KO], Monsieur [YI] [KY], Monsieur [DG] [VY], Monsieur [ZO] [FF], Monsieur [C] [UF], Monsieur [BM] [L], Monsieur [E] [D], Monsieur [B] [M], Monsieur [J] [O], Monsieur [W] [UK] [ET] et Madame [ZU] [LH] de l’intégralité de leurs demandes ;
DIRE ET JUGER que Monsieur [SM] [S], Monsieur [MM] [V] [S], Monsieur [OJ] [N], Madame [CD] [EJ], Monsieur [P] [KO], Monsieur [YI] [KY], Monsieur [DG] [VY], Monsieur [ZO] [FF], Monsieur [C] [UF], Monsieur [BM] [L], Monsieur [E] [D], Monsieur [B] [M], Monsieur [J] [O], Monsieur [W] [UK] [ET] et Madame [ZU] [LH] n’apportent pas la preuve d’une faute commise par le Cabinet LOISELET, PERE FILS et F. DAIGREMONT, d’un préjudice et du lien de cause à effet entre la faute et le préjudice.
DEBOUTER purement et simplement Monsieur [SM] [S], Monsieur [MM] [V] [S], Monsieur [OJ] [N], Madame [CD] [EJ], Monsieur [P] [KO], Monsieur [YI] [KY], Monsieur [DG] [VY], Monsieur [ZO] [FF], Monsieur [C] [UF], Monsieur [BM] [L], Monsieur [E] [D], Monsieur [B] [M], Monsieur [J] [O], Monsieur [W] [UK] [ET] et Madame [ZU] [LH] de toutes leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre du Cabinet LOISELET, PERE FILS et F. DAIGREMONT.
CONDAMNER « in solidum » Monsieur [SM] [S], Monsieur [MM] [V] [S], Monsieur [OJ] [N], Madame [CD] [EJ], Monsieur [P] [KO], Monsieur [YI] [KY], Monsieur [DG] [VY], Monsieur [ZO] [FF], Monsieur [C] [UF], Monsieur [BM] [L], Monsieur [E] [D], Monsieur [B] [M], Monsieur [J] [O], Monsieur [W] [UK] [ET] et Madame [ZU] [LH] à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé RESIDENCE OLYMPE sis 2/16 Rue des Cailloux 92110 CLICHY et au Cabinet LOISELET, PERE FILS et F. DAIGREMONT la somme de 5.000 € chacun au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
CONDAMNER « in solidum » Monsieur [SM] [S], Monsieur [MM] [V] [S], Monsieur [OJ] [N], Madame [CD] [EJ], Monsieur [P] [KO], Monsieur [YI] [KY], Monsieur [DG] [VY], Monsieur [ZO] [FF], Monsieur [C] [UF], Monsieur [BM] [L], Monsieur [E] [D], Monsieur [B] [M], Monsieur [J] [O], Monsieur [W] [UK] [ET] et Madame [ZU] [LH] de toutes leurs demandes, fins et conclusions en tous les dépens dont le montant pourra être recouvré directement par Maître Isabelle GABRIEL, Avocat au Barreau, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.
Une ordonnance de clôture a été rendue le 27 janvier 2023. La révocation de cette ordonnance de clôture a été ordonnée le 24 mars 2023 par le juge de la mise en état au vu des conclusions de désistement notifiées par monsieur [J] [O] le 9 mars 2022 sur lesquelles il n’a pas été statué.

Par ordonnance du 26 mai 2023, le juge de la mise en état a notamment déclaré parfait le désistement d’instance et d’action de Monsieur [J] [O] et constaté l’extinction partielle de l'instance et de l’action et le dessaisissement du tribunal pour les demandes formées par Monsieur [J] [O] à l'égard des défendeurs.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation et précitées pour ce qui concerne l’exposé détaillé des moyens des parties.
La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 23 juin 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire :

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Les demandes tendant à voir « constater », « dire » et « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant souvent que la redite des moyens invoqués. Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur celles-ci.

En revanche il sera statué sur les demandes des copropriétaires demandeurs à la présente instance de « dire » n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire et de « constater » la dispense de participation aux frais de la présente procédure, lesquelles constituent de véritables prétentions au sens de l’article 4 susvisé.

Enfin, en application de l’article 12 du code de procédure civile, il y a lieu de requalifier la demande de ces derniers tendant à voir « ordonner nul » le mandat de gestion du cabinet Loiselet et Daigremont, laquelle, bien qu’improprement formulée, tend à l’annulation du mandat du syndic, en demande d’« annuler » ledit mandat.

I Sur les fins de non-recevoir soulevées par le syndicat des copropriétaires et le cabinet Loiselet et Daigremont

Le syndicat des copropriétaires et son syndic, le cabinet Loiselet et Daigremont, sollicitent que le tribunal déclare irrecevables Monsieur [P] [KO], Monsieur [BM] [L] et Monsieur [J] [O] en leurs demandes pour défaut de qualité à agir, déclare prescrite l’action de l’ensemble des copropriétaires tendant à solliciter l’annulation de l’assemblée générale en son entier et de certaines résolutions et déclare irrecevable Monsieur [E] [D] en sa demande tendant à voir annuler l’assemblée générale du 22 septembre 2020 en son entier pour défaut de qualité d’opposants.

En application de l’article 789 du code de procédure civile, en vigueur à la date de l’assignation, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

En conséquence, il ne sera pas statué sur ces demandes, le tribunal n’étant pas compétent pour en connaître.

II Sur la demande d’annulation du mandat de syndic du cabinet Loiselet et Daigremont

Les demandeurs sollicitent que le tribunal annule le contrat du cabinet Loiselet et Daigremont. Sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, ils soutiennent en effet que le syndic a manqué à son obligation d'ouvrir un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires et qu’en conséquence son mandat est nul de plein droit. Ils expliquent qu’aucune convention de compte séparé n’a été annexée à la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du 22 septembre 2020 et que les copropriétaires ont relevé depuis l’origine des incertitudes sur le fonctionnement réel du compte bancaire de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires et son syndic, le cabinet Loiselet et Daigremont, concluent au débouté des demandeurs. A cet effet, ils indiquent produire une attestation de la banque HSBC démontrant qu’il existe bien un compte séparé ouvert au nom du syndicat des copropriétaires, déjà versée dans le cadre d’une procédure initiée par M. [SM] [S] et M. [KO] devant le président du tribunal de grande instance de NANTERRE par acte extra-judiciaire du 8 janvier 2019. Ils ajoutent que par ordonnance de référé du 9 juillet 2019, dont il n’a pas été interjeté appel, M. [SM] [S] et M. [KO] ont vu leur demande d’expertise rejetée, le tribunal de grande instance de Nanterre ayant relevé que n’était rapporté « aucun commencement de preuve d’irrégularité quant à l’obligation réglementaire de compte séparé ».

*

Aux termes de l’article 18-II de la loi du 10 juillet 1965, inchangé sur ce point depuis le 25 novembre 2018 s’agissant des copropriétés comprenant plus de quinze lots, le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est notamment chargé :

- d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut décider, à la majorité de l'article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix. Ce compte bancaire ne peut faire l'objet ni d'une convention de fusion, ni d'une compensation avec tout autre compte. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci ;

- d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il a choisi ou que l'assemblée générale a choisi pour le compte mentionné au troisième alinéa du présent II, un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l'article 14-2-1. Ce compte bancaire ne peut faire l'objet d'aucune convention de fusion, ni d'une compensation avec tout autre compte. Les virements en provenance du compte mentionné au troisième alinéa du présent II sont autorisés. Les intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1353 du code civil dispose : celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, les demandeurs ne versent aux débats aucune pièce venant étayer les irrégularités de fonctionnement dont ils se prévalent et l’absence d’ouverture de compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires, étant précisé que l’annexion d’une convention d’ouverture de compte séparé à la convocation d’une assemblée générale n’est pas imposée par les textes.

A l’inverse, il ressort de l’attestation de la banque HSBC du 13 mars 2018 versée aux débats, que le syndicat des copropriétaires a ouvert deux comptes séparés : compte n°09170123845 et compte de travaux n°09170067003 ainsi qu’une « convention de compte séparés syndicat des copropriétaires » datée du 10 février 2015.

De ces constatations il résulte que le syndic a bien rempli son obligation quant à l’ouverture de comptes séparés au nom du syndicat des copropriétaires, conformément aux dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 précité.

En conséquence, il convient de débouter Monsieur [SM] [S], Monsieur [MM] [V] [S], Monsieur [OJ] [N], Madame [CD] [EJ], Monsieur [P] [KO], Monsieur [YI] [KY], Monsieur [DG] [VY], Monsieur [ZO] [FF], Monsieur [C] [UF], Monsieur [BM] [L], Monsieur [E] [D], Monsieur [B] [M], Monsieur [W] [UK] [ET] et Madame [ZU] [LH] de leur demande d’annulation du mandat de syndic du cabinet Loiselet et Daigremont.

III Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 22 septembre 2020

Monsieur [SM] [S], Monsieur [MM] [V] [S], Monsieur [OJ] [N], Madame [CD] [EJ], Monsieur [P] [KO], Monsieur [YI] [KY], Monsieur [DG] [VY], Monsieur [ZO] [FF], Monsieur [C] [UF], Monsieur [BM] [L], Monsieur [E] [D], Monsieur [B] [M], Monsieur [W] [UK] [ET] et Madame [ZU] [LH] sollicitent l’annulation de l’assemblée générale du 22 septembre 2020 en son intégralité.

Au soutien de leur demande, ils font tout d’abord valoir que le syndic a présidé « de fait » l’assemblée générale du 22 septembre 2020 et que celle-ci encourt dès lors la nullité sur le fondement de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965. Ils exposent qu’en effet, la procédure de l’élection du secrétaire de séance s’est réalisée sous le seul contrôle du syndic et sans tenir compte des informations fournies par les copropriétaires, que le syndic a soumis au vote sa propre candidature et l’a validée après avoir lui-même effectué le comptage des votes, et que dès l’ouverture de l’assemblée générale, par l’élection du président de séance, des scrutateurs et du secrétaire de séance, le syndic a exercé un « contrôle absolu », laissant apparaître aux demandeurs que tout avait été « décidé à l’avance ». Ils exposent que lors du vote des autres résolutions, le syndic a procédé au comptage des votes et des tantièmes et est intervenu à chaque fois que des critiques étaient exprimées.

Monsieur [SM] [S], Monsieur [MM] [V] [S], Monsieur [OJ] [N], Madame [CD] [EJ], Monsieur [P] [KO], Monsieur [YI] [KY], Monsieur [DG] [VY], Monsieur [ZO] [FF], Monsieur [C] [UF], Monsieur [BM] [L], Monsieur [E] [D], Monsieur [B] [M], Monsieur [W] [UK] [ET] et Madame [ZU] [LH] affirment, au visa de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, que lors de l’assemblée du 22 septembre 2020 le nombre de copropriétaires représentés ou ayant voté par correspondance se dénombre à 100 copropriétaires mais que les pouvoirs qui étaient reçus par le syndic ne pouvaient pas être pris en compte pour l’élection du président de séance car la loi impose la répartition de ces pouvoirs après l’élection du président de séance avec l’accord de l’assemblée générale. Ils soutiennent que cette répartition n’a pas été réalisé. Dès lors, ils considèrent que les élections du président de séance, du scrutateur et du secrétaire de séance se sont déroulées en dehors du cadre législatif et que l’assemblée générale encourt la nullité.

Monsieur [SM] [S], Monsieur [MM] [V] [S], Monsieur [OJ] [N], Madame [CD] [EJ], Monsieur [P] [KO], Monsieur [YI] [KY], Monsieur [DG] [VY], Monsieur [ZO] [FF], Monsieur [C] [UF], Monsieur [BM] [L], Monsieur [E] [D], Monsieur [B] [M], Monsieur [W] [UK] [ET] et Madame [ZU] [LH] soutiennent ensuite, au visa des articles 14 du décret du 17 mars 1967, 10 à 16 du décret n°2020-384 et de l’ordonnance « n°2020-295 du 20 mai 2020 », qu’aucune feuille de présence répondant aux critères légaux n’a été communiquée lors de l’assemblée générale du 22 septembre 2020. Ils ajoutent que le nombre de copropriétaires représentés et de copropriétaires ayant voté par correspondance parait très important sans qu’il soit pourtant possible de connaître les termes exacts du vote par correspondance, de sorte que leur régularité devient extrêmement importante. Ils déduisent de l’ensemble de ces éléments que la feuille de présence est « inexistante et impropre ».

Monsieur [SM] [S], Monsieur [MM] [V] [S], Monsieur [OJ] [N], Madame [CD] [EJ], Monsieur [P] [KO], Monsieur [YI] [KY], Monsieur [DG] [VY], Monsieur [ZO] [FF], Monsieur [C] [UF], Monsieur [BM] [L], Monsieur [E] [D], Monsieur [B] [M], Monsieur [W] [UK] [ET] et Madame [ZU] [LH] soutiennent encore qu’en l’absence de feuille de présence et par conséquent faute de preuve de la bonne distribution des mandats de vote donnés par certains copropriétaires, l’assemblée générale du 22 septembre 2020 doit être annulée sur le fondement de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965.

Ils font enfin valoir que des erreurs affectent le décompte des tantièmes lors du vote de plusieurs résolutions (n°1 et 8). Ils exposent que tous les départs et arrivées de copropriétaires n’ont pas été notés, ce qui a nécessairement eu un impact sur le décompte des voix. S’appuyant sur plusieurs arrêts de la Cour de cassation, rendus notamment au visa des articles 5, 14 et 22, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, ils concluent que lors de la tenue de l’assemblée générale du 22 septembre 2020 des erreurs multiples ont été effectuées de sorte que ladite assemblée doit être annulée.
Le syndicat des copropriétaires et le cabinet Loiselet et Daigremont s’opposent à cette demande d’annulation de l’assemblée générale du 22 septembre 2020 en son intégralité. Ils soutiennent tout d’abord que suivant 1ère résolution de l’assemblée générale, Monsieur [DM] a été élu en qualité de Président, qu’il a ensuite présidé tout à fait normalement ladite assemblée et que les demandeurs n’apportent pas la preuve contraire. Ils exposent qu’en outre le syndic n’a pas pu procéder au comptage des voix et des tantièmes dès lors que les copropriétaires votaient au moyen d’un boîtier électronique.

Ils font ensuite valoir, au visa de l’alinéa 2 de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 que l’arrêté du 2 juillet 2020 fixe un modèle de formulaire de vote par correspondance aux assemblées générales qui a déterminé le modèle de formulaire à adresser aux copropriétaires et qui prévoit de permettre à ceux-ci de voter à toutes les résolutions portées à l’ordre du jour. Ils considèrent qu’il est impossible de connaître avant la tenue de l’assemblée générale en présentiel, le nom des copropriétaires qui se porteront candidats à l’élection du président de séance, des scrutateurs et du secrétaire de séance. Ils ajoutent que ni la loi de 1965, ni le décret de 1967, ni même l’arrêté du 2 juillet 2020 n’imposent de définir à l’avance les candidats au bureau. Ils soulignent qu’il y a eu une seule candidature pour chaque poste de sorte que l’élection des membres du bureau n’a posé aucune difficulté et que s’appuyant sur un arrêt de la Cour de cassation, les demandeurs ne démontrent pas qu’en ôtant tous les copropriétaires ayant votés par correspondance, les différentes résolutions n’auraient pas été adoptées et ce d’autant qu’il s’agit de votes à la majorité de l’article 24.

Ils soutiennent que la feuille de présence a bien été établie, qu’elle est d’ailleurs produite aux débats, et qu’elle a été certifiée conforme par le Président de l’assemblée générale ainsi que par les deux scrutateurs. Ils exposent que cette feuille de présence comprend le nom et le domicile de chaque copropriétaire, la signature des copropriétaires présents ou celle de leur mandataire, et la certification du Président de séance.

S’agissant de la « bonne distribution des pouvoirs » contestée, ils font valoir qu’il appartient aux demandeurs d’apporter la preuve d’une infraction aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 ou du décret du 17 mars 1967 et non l’inverse.

Le syndicat des copropriétaires et le cabinet Loiselet et Daigremont soutiennent enfin qu’aucune erreur n’a été commise dans le décompte des tantièmes. Ils expliquent que tous les éléments relatés dans le procès-verbal d’assemblée générale et dans la feuille de présence permettent de contrôler la régularité du décompte des tantièmes et que cette assemblée générale a commencé, à la première résolution, avec 133 copropriétaires, présents, représentés ou ayant voté par correspondance détenant 37.097 tantièmes. Puis, avec l’arrivée de Madame [DS] (détenant 198 tantièmes), la 2ème résolution a été votée sur la base de 37.295 tantièmes, puis la 3ème sur la base de 37.488 tantièmes avec l’arrivée de Monsieur [VK] (détenant 193 tantièmes) et ainsi de suite pour arriver à 39.440 tantièmes au plus fort de l’assemblée générale. Ils ajoutent que certaines résolutions ne concernant que certains bâtiments, voient leur grille de répartition modifiée sur la base des seuls copropriétaires du bâtiment ou encore que la résolution concernant des saisies immobilières exclut les copropriétaires concernés.

Sur la présidence de l’assemblée générale
Aux termes de l’article 22-I de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété détermine, dans le respect des dispositions de la présente loi, les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales.
(…)
Ne peuvent ni recevoir de mandat pour représenter un copropriétaire, ni présider l'assemblée générale :

1° Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, son concubin ;
2° Les ascendants et descendants du syndic ainsi que ceux de son conjoint ou du partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité ou de son concubin ;
3° Les préposés du syndic, leur conjoint, le partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité, leur concubin ;
4° Les ascendants et descendants des préposés du syndic ainsi que ceux de leur conjoint ou du partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité ou de leur concubin.
En application de l’article 15 du décret du 17 mars 1967, au début de chaque réunion, l'assemblée générale désigne son président et, s'il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs.
Le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l'assemblée générale.

Il s’agit d’une formalité substantielle de sorte qu’aucune décision ne peut être valablement prise avant que le président ait été désigné.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1353 du code civil dispose : celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, M Monsieur [SM] [S], Monsieur [MM] [V] [S], Monsieur [OJ] [N], Madame [CD] [EJ], Monsieur [P] [KO], Monsieur [YI] [KY], Monsieur [DG] [VY], Monsieur [ZO] [FF], Monsieur [C] [UF], Monsieur [BM] [L], Monsieur [E] [D], Monsieur [B] [M], Monsieur [W] [UK] [ET] et Madame [ZU] [LH] M. [N], [KY] et [FF] soutiennent que le cabinet Loiselet et Daigremont a présidé « de fait » l’assemblée générale du 22 septembre 2020 sans toutefois apporter d’élément de preuve à l’appui de leurs allégations.

Or, il ressort à l’inverse du procès-verbal de ladite assemblée qu’il a été procédé, en début de séance, à l’élection de M. [DM] à la fonction de Président, à la majorité de l’article 24.

Par ailleurs, il ressort de ce même procès-verbal (résolution n°3) que Monsieur [PJ], représentant le cabinet Loiselet et Daigremont, a été désigné en qualité de secrétaire de séance à la majorité de l’article 24.

Monsieur [SM] [S], Monsieur [MM] [V] [S], Monsieur [OJ] [N], Madame [CD] [EJ], Monsieur [P] [KO], Monsieur [YI] [KY], Monsieur [DG] [VY], Monsieur [ZO] [FF], Monsieur [C] [UF], Monsieur [BM] [L], Monsieur [E] [D], Monsieur [B] [M], Monsieur [W] [UK] [ET] et Madame [ZU] [LH] qui n’ont produit aucune pièce à destination du tribunal, ne rapportent pas la preuve de ce que le cabinet Loiselet et Daigremont se soit immiscé irrégulièrement dans ces désignations, de ce qu’il aurait exercé un « contrôle absolu » sur le déroulement de l’assemblée ou que tout aurait été « décidé à l’avance » comment ils le prétendent.

Leur moyen sera en conséquence rejeté.

Sur l’élection du président de séance, du scrutateur et du secrétaire de séance
 L’article 15 du décret du 17 mars 1967 dispose qu’au début de chaque réunion, l'assemblée générale désigne, sous réserve des dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 50 (alinéa 1er) du présent décret, son président et, s'il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs. Le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l'assemblée générale.
Il ressort de l'article 15, texte d'ordre public, qu'au début de chaque assemblée, il convient, impérativement et à l'occasion de votes distincts (Civ. 3e, 17 févr. 1999), de désigner un président et un secrétaire et, facultativement, un ou plusieurs scrutateurs.

Pour ce faire, la majorité requise est celle de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose à son premier alinéa que : «I. — Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires «présents, représentés ou ayant voté par correspondance», s'il n'en est autrement ordonné par la loi.».

Il est constant qu’un copropriétaire ne peut pas utilement soutenir que l’assemblée querellée serait entachée de nullité dans la mesure où le président de séance n’a pas été désigné seulement par des copropriétaires présents mais également par des copropriétaires représentés (CA Paris, pôle 4, 2ème chambre, 10 avril 2019, n°16/11335).

L’article 17-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, deuxième et troisième alinéas, dispose que les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l'assemblée générale, au moyen d'un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d'assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.

Les conditions d'identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l'assemblée générale et les modalités de remise au syndic du formulaire de vote par correspondance sont définies par décret en Conseil d'Etat.

Aux termes de l’article 17 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, le procès-verbal comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965.(...) La feuille de présence est annexée au procès-verbal.

Quant à l’article 17-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, issu du décret n°2020-834 du 2 juillet 2020, entré en vigueur le 4 janvier 2020, il prévoit que l’irrégularité formelle affectant le procès-verbal d'assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu'elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n'entraine pas nécessairement la nullité de l'assemblée générale dès lors qu'il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n'en est pas affecté.

En l’espèce, tel qu’il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale litigieuse, le président de séance a été élu à la majorité requise par l’article 24 en prenant en compte les voix exprimées par les copropriétaires présents et représentés. La prise en compte des voix des copropriétaires représentés lors du vote du président de séance ne faisant pas encourir la nullité de l’assemblée générale conformément à la jurisprudence rappelée ci-dessus, ce moyen sera rejeté.

Concernant le vote par correspondance, la convocation à l’assemblée générale du 22 septembre 2020 ne mentionne aucune candidature aux postes de président de séance, scrutateur(s) et secrétaire de séance. Dès lors, les copropriétaires qui ont voté par correspondance n’ont pu voter sur les candidatures du président, du ou des scrutateurs et du secrétaire de séance. Ils doivent être considérés comme défaillant en application de l’article 17-1 A, alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

La feuille de présence de l’assemblée générale du 22 septembre 2020 indique que les copropriétaires suivants ont voté par correspondance :

Les consorts [A],M. ou Mme [I] [Y],M. ou Mme [G],M. ou Mme [OJ] [N],M. ou Mme [YD] [F],M. [KT] [H],M. [UA] [T],La succession de M. [HL] [PO],M. ou Mme [U] [MR],M. [X] [XD], M. [UY] (sous curatelle),M. ou Mme [BG] [JJ], Mme [SA] [NR] [TM],M. [GC],Mme [XW] [VF],Mme [TH],Mlle [IA] [TH], Mme [HV] [NR] [HR], M. ou Mme [AP] [SH],L’institut Pasteur, Mme [Z] [TA], M. [AE] [WF] M./Mlle [R] S.Mlle [LL] [JY] [BY],M. ou Mme [FB] [MW], M. [CV] [JF],M. ou Mme [BB] [XR].
Dans la mesure où ces 26 copropriétaires n’ont pu voter pour l’élection de M. [DM] à la présidence de séance, des scrutateurs et du secrétaire de séance puisque leurs candidatures n’apparaissent pas dans la convocation de l’assemblée générale, il convient de les considérer comme défaillants et d’exclure leurs voix du vote des résolution n°1, 2.1, 2.2 et 3.

Le procès-verbal de l’assemblée du 22 septembre 2020 mentionne que :

Pour la résolution n°1 : 127 copropriétaires ont voté pour l’élection de Monsieur [DM] à la fonction de président de séance, 1 contre et 5 se sont abstenus.Pour la résolution n°2.1 : 128 copropriétaires ont voté pour l’élection de Monsieur [NW] à la fonction de scrutateur, 3 contre et 3 se sont abstenus.Pour la résolution n°2.2 : 129 copropriétaires ont voté pour l’élection de Madame [K] à la fonction de scrutateur, 2 contre et 4 se sont abstenus.Pour la résolution n°3 : 126 copropriétaires ont voté pour l’élection de Monsieur [PJ] à la fonction de secrétaire de séance, 7 contre et 3 se sont abstenus.
Conformément à l’article 17-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il est possible en l’espèce de reconstituer le sens des votes et de déterminer que le résultat de celui-ci n’est pas affecté par l’exclusion des voix des 26 copropriétaires votant par correspondance. En effet, M. [DM], M. [NW], Mme [K] et M. [PJ] auraient été élus à la majorité requise de l’article 24 même si les 26 copropriétaires avaient été comptabilisés comme défaillants lors du vote.

La prise en compte des voix des copropriétaires lors de ces élections n’entraine donc pas la nullité de l’assemblée générale.

En conséquence, le moyen soulevé par les demandeurs ne saurait davantage prospérer.

Sur la feuille de présence
Aux termes de l’article 14 du décret du 17 mars 1967, il est tenu une feuille de présence, pouvant comporter plusieurs feuillets, qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé :

- présent physiquement ou représenté ;
- participant à l'assemblée générale par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique ;
- ayant voté par correspondance avec mention de la date de réception du formulaire par le syndic.

Dans le cas où le copropriétaire ou l'associé est représenté, la feuille de présence mentionne les nom et domicile du mandataire désigné et précise le cas échéant si ce dernier participe par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique.
Cette feuille indique pour chaque copropriétaire le nombre de voix dont il dispose, le cas échéant en faisant application des dispositions des deuxième et troisième alinéas du I de l'article 22 et du dernier alinéa de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent physiquement, ou par son mandataire.

Elle est certifiée exacte par le président de séance désigné par l'assemblée générale.

Elle peut être tenue sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1366 et 1367 du code civil.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Monsieur [SM] [S], Monsieur [MM] [V] [S], Monsieur [OJ] [N], Madame [CD] [EJ], Monsieur [P] [KO], Monsieur [YI] [KY], Monsieur [DG] [VY], Monsieur [ZO] [FF], Monsieur [C] [UF], Monsieur [BM] [L], Monsieur [E] [D], Monsieur [B] [M], Monsieur [W] [UK] [ET] et Madame [ZU] [LH] soutiennent tout à la fois que la feuille de présence serait « inexistante et impropre » et exposent aux termes de la partie discussion de leurs écritures que la feuille de présence ne répond pas aux critères légaux.

Il s’évince des termes employés par les demandeurs que ceux-ci reconnaissent l’existence d’une feuille de présence mais en contestent la validité.

Cette feuille de présence est en tout état de cause produite par le syndicat des copropriétaires et le cabinet Loiselet et Daigremont. Il ressort de ce document qu’y figurent l’ensemble des mentions exigées par l’article 14 du décret du 17 mars 1967 et que la feuille de présence a été certifiée exacte par le président de séance.

Il ressort par ailleurs de cette feuille de présence que les copropriétaires ayant voté par correspondance ont été identifiés dans la colonne « mandataire » avec la date de réception de leurs votes.

En conséquence, le moyen soulevé par les demandeurs sera donc rejeté.

Sur la distribution des pouvoirs
Aux termes de l’article 22-I de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété détermine, dans le respect des dispositions de la présente loi, les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales.

Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.

Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 10 % des voix du syndicat. Chacun des époux copropriétaires communs ou indivis d'un lot peut recevoir personnellement des délégations de vote, dans les conditions prévues au présent article. Tout mandataire désigné peut subdéléguer son mandat à une autre personne, à condition que cela ne soit pas interdit par le mandat. Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s'il participe à l'assemblée générale d'un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire. Lorsque le syndic a reçu des mandats sans indication de mandataire, il ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu'il choisit.

Ne peuvent ni recevoir de mandat pour représenter un copropriétaire, ni présider l'assemblée générale :

1° Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, son concubin ;
2° Les ascendants et descendants du syndic ainsi que ceux de son conjoint ou du partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité ou de son concubin ;
3° Les préposés du syndic, leur conjoint, le partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité, leur concubin ;
4° Les ascendants et descendants des préposés du syndic ainsi que ceux de leur conjoint ou du partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité ou de leur concubin.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention

En l’espèce, l’existence d’une feuille de présence étant établie, celle-ci mentionnant expressément les copropriétaires ayant donné mandat de représentation, avec indication des mandataires respectifs, et les demandeurs n’ayant adressé aucune pièce au tribunal au soutien de l’erreur dans la distribution des pouvoirs qu’ils invoquent, leur moyen sera rejeté.

Sur le décompte des tantièmes
Aux termes de l’article 17 du décret du 17 mars 1967, il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l'assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.

Le procès-verbal précise, le cas échéant, si les mandats de vote ont été distribués par le président du conseil syndical, par un membre du conseil syndical ou par le président de séance dans les conditions prévues à l'article 15-1[pouvoirs en blanc].

Le procès-verbal comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965.

Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions.

Les incidents techniques ayant empêché le copropriétaire ou l'associé qui a eu recours à la visioconférence, à l'audioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique de faire connaître son vote sont mentionnés dans le procès-verbal.

La feuille de présence est annexée au procès-verbal.

Les procès-verbaux des assemblées générales sont inscrits, à la suite les uns des autres, sur un registre spécialement ouvert à cet effet.

Ce registre peut être tenu sous forme électronique dans les conditions définies par l'article 1366 du code civil. Dans ce cas, la feuille de présence et les procès-verbaux peuvent être établis sous forme électronique et sont signés dans les conditions prévues au second alinéa de l'article 1367 du code civil.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 22 septembre 2020, qu’au fil de la séance, le nombre de copropriétaires présents ou représentés, le nombre d’inscrits, la somme de leurs tantièmes respectifs et le nombre total de tantièmes, ont pu varier en fonction des arrivées/départs de copropriétaires et de la nature des résolutions votées, ainsi que cela peut être résumé dans le tableau suivant :

Nombre de copropriétaires présents ou représentés / Nombre d’inscrits
Nombre de tantièmes correspondants / Nombre de tantièmes totaux
Ouverture de séance
Résolution n°1
133/418
37 097/100 000
Arrivée d’1 copropriétaire

Résolution n°2.1
134/418
37 295/100 000
Arrivée d’1 copropriétaire

Résolution n°2.2
135/418
37 488/100 000
Arrivée d’1 copropriétaire

Résolutions n°3 à 5
136/418
37 845/100 000
Arrivée de 5 copropriétaires

Résolution n°6 à 11
141/418
39 440/100 000
Résolution n°12 (remplacement de câbles dans les ascenseurs du bâtiment C)
72/188
20 770/48 495
Résolution n°13 (remplacement de câbles dans les ascenseurs du bâtiment C)
50/137
3 979/9 568
Résolutions n°14 (remplacement de câbles dans les ascenseurs du bâtiment D)
35/155
2 539/7 076
Résolution n°15
141/418
39 440/100 000
Départ d’1 copropriétaire

Résolutions n°16 à 18
140/418
39 069/100 000
Départ d’1 copropriétaire

Résolution n°19 et 20
139/418
38 800/100 000

Il ressort de ces constatations qu’aucune erreur n’affecte le calcul des tantièmes lors du vote des résolutions de l’assemblée générale du 22 septembre 2020.

Par ailleurs, le procès-verbal d’assemblée énonce que 277 copropriétaires étaient absents sur toute la durée de l’assemblée générale. En comptabilisant le nombre de copropriétaires qui étaient présents ou représentés, même temporairement, durant la séance, le nombre total de copropriétaires s’élève bien à 418 inscrits ainsi qu’il est indiqué.

Le moyen soulevé par Monsieur [SM] [S], Monsieur [MM] [V] [S], Monsieur [OJ] [N], Madame [CD] [EJ], Monsieur [P] [KO], Monsieur [YI] [KY], Monsieur [DG] [VY], Monsieur [ZO] [FF], Monsieur [C] [UF], Monsieur [BM] [L], Monsieur [E] [D], Monsieur [B] [M], Monsieur [W] [UK] [ET] et Madame [ZU] [LH] sera donc rejeté.

*

En conséquence de l’ensemble des développements qui précèdent, Monsieur [SM] [S], Monsieur [MM] [V] [S], Monsieur [OJ] [N], Madame [CD] [EJ], Monsieur [P] [KO], Monsieur [YI] [KY], Monsieur [DG] [VY], Monsieur [ZO] [FF], Monsieur [C] [UF], Monsieur [BM] [L], Monsieur [E] [D], Monsieur [B] [M], Monsieur [W] [UK] [ET] et Madame [ZU] [LH] seront déboutés de leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 22 septembre 2020 dans son intégralité.

IV Sur la demande subsidiaire d’annulation des résolutions n°6, 7, 8, 10 et 11 de l’assemblée générale du 22 septembre 2020

Monsieur [SM] [S], Monsieur [MM] [V] [S], Monsieur [OJ] [N], Madame [CD] [EJ], Monsieur [P] [KO], Monsieur [YI] [KY], Monsieur [DG] [VY], Monsieur [ZO] [FF], Monsieur [C] [UF], Monsieur [BM] [L], Monsieur [E] [D], Monsieur [B] [M], Monsieur [W] [UK] [ET] et Madame [ZU] [LH] sollicitent l’annulation des résolutions n°6, 7, 8, 10 et 11 de l’assemblée générale du 22 septembre 2020.

Sur la demande d’annulation des résolutions n°6, 7 et 8

A l’appui de leur demande, ils font valoir que les résolutions n°6, 7 et 8 doivent être annulées du fait des pouvoirs mal distribués ainsi que les votes par correspondance qui ne répondent pas aux exigences légales ainsi que le nombre très important des votes « contre et abstention », la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 n’étant pas atteinte.

Le syndicat des copropriétaires et le cabinet Loiselet et Daigremont concluent au débouté de Monsieur [SM] [S], Monsieur [MM] [V] [S], Monsieur [OJ] [N], Madame [CD] [EJ], Monsieur [P] [KO], Monsieur [YI] [KY], Monsieur [DG] [VY], Monsieur [ZO] [FF], Monsieur [C] [UF], Monsieur [BM] [L], Monsieur [E] [D], Monsieur [B] [M], Monsieur [W] [UK] [ET] et Madame [ZU] [LH]. Ils soutiennent que les demandeurs n’expliquent pas quels seraient les pouvoirs mal distribués et ne rapportent pas la preuve que les votes par correspondance ne répondraient pas aux exigences légales.

*

En vertu de l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.
Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, les demandeurs ne fondent leurs allégations sur aucun fondement juridique. De surcroît, ils ne déterminent pas les pouvoirs concernés et n’établissent pas quelle serait leur « mauvaise distribution » et quelles exigences légales n’auraient pas été respectées concernant le vote par correspondance.

Ils seront en conséquence déboutés de leur demande d’annulation des résolutions n°6, 7 et 8 de l’assemblée générale du 22 septembre 2020.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°10

Les demandeurs soutiennent que la résolution n°10 qui porte sur les études et les diagnostiques relatifs au projet de rénovation auraient dû être votés à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et non à l’article 24 de la même loi.

Le syndicat des copropriétaires et le cabinet Loiselet et Daigremont concluent au débouté de Monsieur [SM] [S], Monsieur [MM] [V] [S], Monsieur [OJ] [N], Madame [CD] [EJ], Monsieur [P] [KO], Monsieur [YI] [KY], Monsieur [DG] [VY], Monsieur [ZO] [FF], Monsieur [C] [UF], Monsieur [BM] [L], Monsieur [E] [D], Monsieur [B] [M], Monsieur [W] [UK] [ET] et Madame [ZU] [LH]. Ils soutiennent que l’article 24, dans sa version en vigueur lors de l’assemblée générale contestée, dispose que sont approuvés dans les conditions de majorité de l’article 24, la décision d'engager le diagnostic prévu à l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation ainsi que ses modalités de réalisation.

*
En vertu de l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

En vertu de l’article L731-1 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version en vigueur lors de l’assemblée générale litigieuse, afin d'assurer l'information des copropriétaires sur la situation générale de l'immeuble et, le cas échéant, aux fins d'élaboration d'un plan pluriannuel de travaux, l'assemblée générale des copropriétaires se prononce sur la question de faire réaliser par un tiers, disposant de compétences précisées par décret, un diagnostic technique global pour tout immeuble à destination partielle ou totale d'habitation relevant du statut de la copropriété.

La décision de réaliser ce diagnostic ainsi que ses modalités de réalisation sont approuvées dans les conditions de majorité de l'article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Ce diagnostic technique global comporte :

1° Une analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements communs de l'immeuble ;
2° Un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction et de l'habitation ;
3° Une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble;
4° Un diagnostic de performance énergétique de l'immeuble tel que prévu aux articles L. 134-3 ou L. 134-4-1 du présent code. L'audit énergétique prévu au même article L. 134-4-1 satisfait cette obligation.

Il fait apparaître une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, en précisant notamment ceux qui devraient être menés dans les dix prochaines années.

En l’espèce, les demandeurs ne fondent leurs allégations sur aucun fondement juridique. De surcroît, comme indiqué dans le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 septembre 2020, la résolution n°10 relative à la poursuite des études et des diagnostics pour le projet de rénovation a été adoptée à la majorité requise à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 conformément à l’article L731-1 du code de la construction et de l’habitation.

Ils seront en conséquence déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n°10 de l’assemblée générale du 22 septembre 2020.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°11

Les demandeurs sollicitent la nullité de la résolution n°11 relative à la constitution d’un fonds de travaux conformément à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 au motif que le syndic a présenté à plusieurs reprises la réalisation du diagnostic prévu à ce même article comme non nécessaire (lors des assemblées générales ordinaires de 2017, 2018 et 2019) et a ainsi dicté cette orientation lors des votes en assemblées générales.

Le syndicat des copropriétaires et le cabinet Loiselet et Daigremont concluent au débouté de Monsieur [SM] [S], Monsieur [MM] [V] [S], Monsieur [OJ] [N], Madame [CD] [EJ], Monsieur [P] [KO], Monsieur [YI] [KY], Monsieur [DG] [VY], Monsieur [ZO] [FF], Monsieur [C] [UF], Monsieur [BM] [L], Monsieur [E] [D], Monsieur [B] [M], Monsieur [W] [UK] [ET] et Madame [ZU] [LH].
Ils soutiennent que cet argument est incompréhensible puisque que cette résolution est relative à la constitution d’un fonds travaux et qu’au surplus, elle a été adoptée.

*

Selon l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, en vigueur lors de l’assemblée générale litigieuse prévoit que «[…] II. - Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;
2° Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L'assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux mentionnés aux 1° et 2° du présent II. Cette affectation doit tenir compte de l'existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges.

Par exception, lorsque, en application de l'article 18, le syndic a, dans un cas d'urgence, fait procéder de sa propre initiative à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, l'assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux.

Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l'assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1.

Si le diagnostic technique global prévu à l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation a été réalisé et qu'il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de l'obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic.

Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un lot. »

En l’espèce, la résolution a été votée selon les conditions de majorités prévues aux articles 25 et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 conformément à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, en vigueur lors de l’assemblée générale litigieuse.

Les demandeurs n’apportent aucun élément à l’appui de leurs allégations et ne démontrent pas en quoi cela entrainerait l’annulation de la résolution n°11. Le procès-verbal de l’assemblée du 22 septembre 2020 ne fait d’ailleurs aucune mention de déclarations du syndic selon lesquelles le diagnostic technique global prévu à l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation ne serait pas nécessaire.

Ils seront en conséquence déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n°11 de l’assemblée générale du 22 septembre 2020.

V Sur la demande de condamnation du cabinet Loiselet et Daigremont à des dommages et intérêts

Au visa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur [SM] [S], Monsieur [MM] [V] [S], Monsieur [OJ] [N], Madame [CD] [EJ], Monsieur [P] [KO], Monsieur [YI] [KY], Monsieur [DG] [VY], Monsieur [ZO] [FF], Monsieur [C] [UF], Monsieur [BM] [L], Monsieur [E] [D], Monsieur [B] [M], Monsieur [W] [UK] [ET] et Madame [ZU] [LH] demandent la condamnation du cabinet Loiselet et Daigremont à leur verser la somme de 10.000 euros en réparation de leur préjudice moral. Ils exposent que le syndic a commis une faute dans l’exercice de ses fonctions à l’origine de leur préjudice. Ils ajoutent que l’intention de nuire du cabinet Loiselet et Daigremont est évidente.

Le syndicat des copropriétaires et le cabinet Loiselet et Daigremont s’opposent à cette demande. Ils font valoir que les demandeurs ne soulèvent aucun fondement juridique à l’appui de leur prétention et qu’à supposer qu’ils se fondent sur l’article 1240 du code civil, ils ne précisent pas quelle est la faute reprochée au syndic, quel serait leur préjudice et a fortiori dans quelle mesure le lien de causalité serait établi.

*

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Sur ce fondement, il incombe à la partie demanderesse de rapporter la triple preuve de l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien causal entre les deux.

Aux termes de l’article 768, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée. Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, Monsieur [SM] [S], Monsieur [MM] [V] [S], Monsieur [OJ] [N], Madame [CD] [EJ], Monsieur [P] [KO], Monsieur [YI] [KY], Monsieur [DG] [VY], Monsieur [ZO] [FF], Monsieur [C] [UF], Monsieur [BM] [L], Monsieur [E] [D], Monsieur [B] [M], Monsieur [W] [UK] [ET] et Madame [ZU] [LH] se prévalent de la faute commise par le cabinet Loiselet et Daigremont dans l’exercice de ses fonctions qui leur aurait causé un préjudice moral.

S’ils ne formulent aucun moyen juridique au soutien de leurs prétentions, il est constant que le syndic, n’ayant aucun lien de droit avec les copropriétaires pris individuellement, engage sa responsabilité civile à leur égard sur le fondement délictuel pour les fautes commises dans l’accomplissement de ses missions.

Par ailleurs, si les demandeurs ne s’expliquent pas sur la nature de la faute alléguée, il ressort du dispositif de leurs écritures qu’ils entendent se prévaloir de l’absence de production d’un compte séparé ouvert au nom du syndicat des copropriétaires.

Or, il a été jugé que le syndic a bien ouvert un compte séparé au nom du syndicat.

En conséquence, étant au surplus relevé qu’ils ne s’expliquent pas sur le préjudice moral qu’ils auraient subi ni sur son quantum, il convient de débouter Monsieur [SM] [S], Monsieur [MM] [V] [S], Monsieur [OJ] [N], Madame [CD] [EJ], Monsieur [P] [KO], Monsieur [YI] [KY], Monsieur [DG] [VY], Monsieur [ZO] [FF], Monsieur [C] [UF], Monsieur [BM] [L], Monsieur [E] [D], Monsieur [B] [M], Monsieur [W] [UK] [ET] et Madame [ZU] [LH] de leur demande de dommages et intérêts.

V Sur la dispense des demandeurs de participer aux frais de la procédure

Monsieur [SM] [S], Monsieur [MM] [V] [S], Monsieur [OJ] [N], Madame [CD] [EJ], Monsieur [P] [KO], Monsieur [YI] [KY], Monsieur [DG] [VY], Monsieur [ZO] [FF], Monsieur [C] [UF], Monsieur [BM] [L], Monsieur [E] [D], Monsieur [B] [M], Monsieur [W] [UK] [ET] et Madame [ZU] [LH] demandent au tribunal de constater qu’ils seront dispensés de toute participation, au prorata de leurs tantièmes, aux dépenses occasionnées par la présente instance et aux condamnations incluses à la décision à intervenir et frais consécutifs, et ce en application de l’art. 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, les demandeurs sont déboutés de l’ensemble de leurs demandes.

Il n’y a dès lors pas lieu de faire application des dispositions précitées.

Monsieur [SM] [S], Monsieur [MM] [V] [S], Monsieur [OJ] [N], Madame [CD] [EJ], Monsieur [P] [KO], Monsieur [YI] [KY], Monsieur [DG] [VY], Monsieur [ZO] [FF], Monsieur [C] [UF], Monsieur [BM] [L], Monsieur [E] [D], Monsieur [B] [M], Monsieur [W] [UK] [ET] et Madame [ZU] [LH] seront en conséquence déboutés de leur demande de constater la dispense de participation aux frais de la procédure.

VII Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [SM] [S], Monsieur [MM] [V] [S], Monsieur [OJ] [N], Madame [CD] [EJ], Monsieur [P] [KO], Monsieur [YI] [KY], Monsieur [DG] [VY], Monsieur [ZO] [FF], Monsieur [C] [UF], Monsieur [BM] [L], Monsieur [E] [D], Monsieur [B] [M], Monsieur [W] [UK] [ET] et Madame [ZU] [LH] seront condamnés in solidum aux dépens, dont distraction au profit de Maître Isabelle Gabriel, avocat au Barreau de Paris, qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Eu égard à leur condamnation aux dépens, Monsieur [SM] [S], Monsieur [MM] [V] [S], Monsieur [OJ] [N], Madame [CD] [EJ], Monsieur [P] [KO], Monsieur [YI] [KY], Monsieur [DG] [VY], Monsieur [ZO] [FF], Monsieur [C] [UF], Monsieur [BM] [L], Monsieur [E] [D], Monsieur [B] [M], Monsieur [W] [UK] [ET] et Madame [ZU] [LH] seront condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires et au cabinet Loiselet et Daigremont la somme de 5.000 euros chacun en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Ils seront corrélativement déboutés de leurs demandes à ce titre.

S'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (article 55-II du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l'exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n'en dispose autrement, en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée.

PAR CES MOTIFS