TJ 75056, 19 juin 2025, RG 24/05772

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur [L] [J] [K]

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Cécile LEMAISTRE BONNEMAY

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/05772 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6EUE

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le jeudi 19 juin 2025

DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] [Adresse 2], représenté par son syndic FONCIA [Localité 5] RIVE GAUCHE, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1286

DÉFENDEUR
Monsieur [L] [J] [K]
demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Présidente,
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 10 avril 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 juin 2025 par Clara SPITZ, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 19 juin 2025
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/05772 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6EUE

EXPOSE DU LITIGE

M. [L] [K] est propriétaire du lot N°1112 au sein de la tour Puccini, située [Adresse 1] à [Localité 6], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte du 11 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la Tour Puccini - [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice FONCIA PARIS RIVE GAUCHE a fait assigner M. [L] [K] devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire,
- sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :
4 563,91 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2024, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure et capitalisation des intérêts,1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à s'acquitter des dépens- la capitalisation des intérêts.

À l'audience du 10 avril 2025, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, a demandé le bénéfice de son acte introductif d'instance. Il indique, pour information, que sa créance s'élève désormais à 4 660,91 euros et précise que ce montant inclut les frais.

M. [L] [K], bien que régulièrement assigné à personne, ne s'est pas présenté ni fait représenter.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 19 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. En l'espèce, la demande formée par le syndicat de copropriétaires à hauteur de 4 563,91 euros recouvre en partie des frais qu'il convient d'examiner séparément, sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats les éléments suivants :

le justificatif de la qualité de copropriétaire de M. [L] [K] tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour le lot n°1112,le relevé de compte propriétaire arrêté au 1er octobre 2024 portant sur la période allant du 31 décembre 2022 au 1er octobre 2024 (avec actualisation jusqu'au 1er avril 2025),les appels de fonds et travaux portant sur la période allant du 2ème trimestre 2023 au 4ème trimestre inclus ,les régularisations de charges exceptionnelles pour les périodes suivantes : 1er/10/2019 au 31/12/2022, 16/06/2016 au 31/12/2022, et les répartitions de charges de copropriété pour les exercices suivant : du 1er/01/ 2022 au 31/12/2022, du 1er/01/2023 au 31/12/2023, les procès-verbaux des assemblées générales des 13/09/2021, 22/06/2023, 26/06/2024,les attestations de non-recours contre ces mêmes assemblées générales,
Selon le décompte produit, le compte de propriétaire de M. [L] [K] était débiteur, à la date du 1er octobre 2024, de la somme de 4 412,35 euros.

Il convient cependant de déduire de ce montant la somme de 1 645,66 euros correspondant à des frais et qui feront ainsi l'objet d'un examen distinct.

Doit également être soustraite à ce montant la somme de 1 945,84 euros correspondant visiblement à des sommes dues au titre d'une condamnation antérieure dont le paiement semble avoir été échelonné, comme cela peut se déduire de la dénomination donnée à ces différents appels (par exemple, « 2ÈME APPEL CONDAMNATION SDC » ou encore « APPEL PROVISIONS SUR TRAVAUX CONDAMNATION SDC PROC. [W] 01/07/2024 5/6 ») et qui n’est, en tout état de cause, justifiée par aucun élément versé au dossier.

Enfin, la somme de 34,84 euros également mise au débit du compte, au titre des « TVX CURAGE CANALISATION 31/12/ » n'est pas justifiée puisqu'il n'est pas rapporté la preuve que ces travaux ont fait l’objet d'une quelconque approbation ni que les comptes d'exercices antérieurs à 2020 ont été approuvés alors que cette somme est le fruit d'une régularisation de charges sur la période courant du 16/06/2016 au 31/12/2022.

La créance de 776,01 euros qui en résulte est justifiée par la production des procès-verbaux des assemblées générales susmentionnées, ayant notamment :
approuvé les comptes des exercices 2022, 2023adopté les budgets prévisionnels des exercices 2023, 2024, 2025voté les travaux de sécurisation de l'accès au parking et les travaux de fourniture et d epose de couverture.
Par conséquent, M. [L] [K] sera condamné à verser la somme de 776,01 euros au syndicat des copropriétaires, au titre des appels de charges et travaux impayés du 1er janvier 2023 au 1er octobre 2024, appel du 4ème trimestre 2024 inclus.

En application de l'article 1231-6 du code civil, cette somme produira intérêt au taux légal à compter de l1 octobre 2024, date de l'introduction de la demande.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l'espèce, le requérant sollicite le remboursement de la somme de 1 645,66 euros au titre de frais divers.

Toutefois, le suivi de procédure de recouvrement (90 euros x 2), ne saurait donner lieu à remboursement en ce qu'il s'agit nécessairement d'une procédure antérieure à celle qui fait l'objet de la présente décision.

Les frais facturés au titre du suivi du dossier transmis à l'avocat (165 euros) et de constitution du dossier transmis à l'avocat (550 euros x 2) ne correspondent, par ailleurs, à aucune diligence exceptionnelle de la part du syndicat de copropriétaires et ne sauraient, dès lors, être considérés comme des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité mais seulement comme des diligences normales du syndic à la charge de tous les copropriétaires. Ils ne donneront donc pas lieu à remboursement n'étant justifiés ni en leur principe, ni en leur quantum.

La mise en demeure du 1er mars 2024 a bien été envoyée selon les modalités prévues par l'article 64 du décret du 17 mars 1967, à savoir par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par voie électronique selon les modalités fixées aux articles 64-1 à 64-4 de la même loi. Toutefois, elle sera remborusée à hauteur du coût réel de l'envoi d'un courrier recommandé avec accusé de réception à savoir, 5,74 euros, étant rappelé que les copropriétaires sont tiers au contrat de syndic qui ne leur est donc pas opposable et qui, en tout état de cause, n'est pas produit.

Enfin, la sommation de payer du 5 juin 2024 donnera lieu à remboursement à hauteur de 146,66 euros, coût de l'acte.

Par conséquent, M. [L] [K] sera condamné à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 152,40 euros au titre des frais nécessaires sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêt au taux légal à compter du 11 octobre 2024, date de l’assignation, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, le syndicat de copropriétaires ne démontre pas le préjudice distinct que lui a causé le retard de paiement de la part de M. [L] [K], dont la dette est limitée à la somme de 776,01 euros.

Par conséquent, le syndicat de copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts, de droit lorsqu'elle est demandée, sera ordonnée, conformément à l'article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes accessoires

M. [L] [K], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande de condamner M. [L] [K] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,