TJ 78646, 19 juin 2025, RG 23/01022

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Quatrième Chambre
JUGEMENT
19 JUIN 2025

N° RG 23/01022 - N° Portalis DB22-W-B7H-RDEW
Code NAC : 54G

DEMANDEURS :

Monsieur [H] [X]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Madame [N] [X]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentés par Maître France CHAUTEMPS de la SARL CABINET CHAUTEMPS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, Me Magali SALVIGNOL-BELLON, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

DEFENDERESSES :

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1],
représenté par son syndic en exercice, le cabinet GIF CARRIERES, immatriculé au RCS de VERSAILLES sous le numéro 839 0885 31
Représenté par son syndic le cabinet GIF, sis
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Maître Typhanie BOURDOT de la SELARL MBD AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, Me Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Copie exécutoire à Maître Oriane DONTOT 617, Maître Typhanie BOURDOT 644, Me Magali SALVIGNOL-BELLON 355

SA DE DEFENSE ET D’ASSURANCES - SADA
Inscrite au RCS de NIMES sous le numéro 580201127
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Maître Oriane DONTOT de l’AARPI JRF AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, Me Laure BRACQUEMONT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

ACTE INITIAL du 26 Janvier 2023 reçu au greffe le 16 Février 2023.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 10 Avril 2025, après le rapport de Madame BARONNET, Juge désigné par le Président de la Chambre, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Juin 2025 et en présence de monsieur [Z] [D], magistrat stagiaire.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Mme DUMENY, Vice Présidente
Monsieur BRIDIER, Vice-Président
Madame BARONNET, Juge

GREFFIER :
Madame GAVACHE

FAITS - PROCEDURE - PRETENTIONS

Monsieur [H] [X] et Madame [N] [X] sont propriétaires depuis mars 2012 d’un appartement, situé au 1er étage de la [Adresse 1] composé d’une entrée, de deux chambres et un séjour double.

Depuis le 24 juin 2019 le syndic en exercice est le cabinet GIF et la copropriété est assurée par la Société anonyme de défense et d’assurance (SADA).

En 2016, Monsieur et Madame [X] ont subi d’importantes infiltrations dans le salon et les chambres de leur logement et un constat amiable de dégât des eaux a alors été signé avec le syndicat des copropriétaires représenté par le cabinet COGEFO le 16 décembre 2016.

La société AA PHENIX a été mandatée par le syndicat des copropriétaires pour procéder à une recherche de fuite et son rapport a fait état d’un défaut d’étanchéité principalement au niveau de la terrasse et de la loggia situées en aplomb de l’appartement des époux [X].

En novembre 2017, ces derniers ont constaté une aggravation des infiltrations. Le syndicat des copropriétaires a alors mandaté son architecte, Monsieur [J], lequel a rendu un rapport le 14 mai 2018 concluant notamment à la nécessité de travaux de reprise au niveau des terrasses de l’appartement de Monsieur [V], ainsi que de ravalement des façades des bâtiments en intégrant la réfection des étanchéités des terrasses et jardinières associées.

Le 25 juin 2018, l’assemblée générale des copropriétaires a adopté les travaux préconisés par l’architecte pour la reprise des étanchéités des façades et terrasses, cette décision ayant toutefois été contestée en justice par Monsieur [V] pour défaut de convocation et finalement annulée lors de l’assemblée générale du 19 octobre suivant.

Le syndic a par la suite désigné le cabinet BET Qualicouvert pour réaliser de nouvelles investigations. Il a rendu son rapport le 27 avril 2020 concluant que la perforation de l’étanchéité de la toiture-terrasse de Monsieur [V] était à l’origine de désordres dans les chambres de l’appartement des époux [X], que le passage de pluies persistantes par la toiture-terrasse-jardin-jardinière de Monsieur [V] pouvait laisser pénétrer l’eau dans le logement des demandeurs, s’ajoutant à un défaut d’étanchéité des menuiseries extérieures de Monsieur [V].

Par exploit d’huissier du 18 juin 2020, Monsieur et Madame [X] ont assigné le syndicat des copropriétaires devant Tribunal Judiciaire de Versailles aux fins de voir désigner un expert judiciaire et Monsieur [W] [A] a été désigné es qualité aux termes d’une ordonnance de référé rendue le 6 octobre 2020. Ses opérations ont été rendues communes à la société SADA, assureur du syndicat des copropriétaires, par ordonnance de référé du 4 janvier 2022, et il a déposé son rapport le 26 mai 2022.

Par exploit du 2 février 2023, les époux [X] ont assigné le syndicat des copropriétaires et son assureur devant le Tribunal judiciaire de Versailles en ouverture de rapport.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 16 février 2024, Monsieur et Madame [X] demandent au tribunal, sur le fondement de l’article 1240 du code civil et des articles L 124-3 et L 121-12 du code des assurances, de :

- Les juger recevables et bien fondés en leurs demandes ;
- Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et la SADA à leur payer les sommes suivantes :
- 6.290,52 euros TTC au titre des travaux réalisés dans leur logement,
- 2.327,50 euros TTC au titre des frais de relogement,
- 1.200 euros TTC au titre des investigations.
- 34.893,60 euros en réparation de leur préjudice de jouissance
- 10.000 euros, en réparation de leur préjudice moral,
- 10.000 €, au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise de Monsieur [A].

Dans ses dernières conclusions notifiées le 14 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet GIF CARRIERES, demande au tribunal, au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 1108, 1240, 1315 et 1353 du code civil et de l’article 131-1 du code des assurances, de :

- Le juger recevable et bien-fondé en ses écritures ;

A titre principal,
- Juger qu’il s’en rapporte à la sagesse du Tribunal au titre des travaux de réfection de leur appartement et des frais d’investigations exposés par les époux [X] ;
- Débouter ceux-ci de leur demande au titre du préjudice jouissance et préjudice moral ;
- Juger que le montant des frais de relogement ne pourra excéder la somme de 1.400 euros TTC ;

A titre subsidiaire,
- Juger que le préjudice de jouissance sera ramené à bien plus juste proportion et que les dommages et intérêts réparatoires ne pourront excéder la somme de 3.059,70 euros ;
- Juger que le préjudice moral sera ramené à bien plus juste proportion ;
- Juger que le montant des frais de relogement sera ramené à bien plus juste proportion ;

A titre reconventionnel,
- Juger qu’il rapporte la preuve que la police souscrite auprès de la SADA a vocation à garantir les demandes formées par les époux [X] à son encontre,
- Juger que la SADA ne rapporte pas la preuve lui incombant pourtant exclusivement, de causes et de clauses d’exclusion de sa garantie,
- Condamner la SADA à le garantir et à relever indemne de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre, du chef des demandes formées par les époux [X],
- Condamner toute partie succombante à lui verser la somme de 10.000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions échangées le 24 juin 2024, la Société anonyme de défense et d’assurance (ci-après dénommée SADA) forme les demandes suivantes sur les

fondement des articles 1103 et 1353 du code civil et de l'article L.112-6 du code des assurances :
- Juger que les conditions de garantie du contrat souscrit par le Syndicat des copropriétaires auprès d’elle ne sont pas réunies,
- Débouter Madame et Monsieur [X] et le Syndicat des copropriétaires de leur demandes à son encontre,
- Juger que le caractère aléatoire du contrat d’assurance fait défaut,
- Juger que le contrat d’assurance est nul et de nul effet,
- La mettre hors de cause
- Débouter Madame et Monsieur [X] et le Syndicat de leurs demandes à son encontre,
- Juger que les dommages sont exclus de la garantie,
- Débouter Madame et Monsieur [X] et le Syndicat de l’ensemble de leurs demandes à son encontre,

A titre subsidiaire,
- Débouter Madame et Monsieur [X] et le Syndicat de l’ensemble de leurs demandes à son encontre au titre des préjudices postérieurs au 14 mai 2018,

En tout état de cause,
- Ecarter l’exécution provisoire,
- Débouter tout concluant du surplus de ses demandes,
- Condamner tout succombant à lui verser la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui seront directement recouvrées par la SELARL LBCA.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

La clôture a été prononcée le 25 juin 2024 et l’affaire a été plaidée le 10 avril 2025 à l’audience tenue par la formation collégiale qui a mis la décision en délibéré ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

- Sur les demande de “dire” et “juger”

Les demandes des parties tendant à voir le tribunal “dire” ou “juger” ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n'y a donc pas lieu de statuer sur celles-ci.

- Sur les désordres

Sur leur existence

Monsieur [A] indique avoir constaté la présence d’infiltrations dans le logement des demandeurs, d’une part dans le séjour, le long d’un poteau, par ruissellement, et d’autre part dans les chambres des parents et de l’enfant, en plafond et le long des murs. Il précise que ces infiltrations ont lieu à chaque événement pluvieux.

Un reportage photographique figurant dans le rapport illustre ces désordres et les investigations réalisées pour procéder à leur constat et rechercher leur origine.

Ces désordres ne sont pas contestés.

Sur leur cause

Selon l’expert judiciaire, les infiltrations par ruissellement le long du poteau du séjour proviennent d’une défectuosité d’un joint de calfeutrement au droit d’une couvertine, en façade de l’immeuble.

Il ajoute que les infiltrations dans les deux chambres sont causées par la mauvaise étanchéité de la terrasse située au-dessus de ces deux pièces révélée lors des investigations par sondages, essais d’arrosage et tests de fumée. A cours des opérations d’expertise, le sapiteur a ainsi relevé sur cette terrasse la présence de nombreuses fissures au droit d’une banquette en béton et du mur de façade et constaté qu’“aucun becquet de protection des relevés d’étanchéité n’est présent le long de cette banquette, au-dessus des dalles du plot”.

Les parties ne remettent pas en cause ces conclusions expertales.

- Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Les époux [X] demandent au syndicat des copropriétaires la réparation de leur dommage sur le fondement de l’article 1240 du code civil au vu des conclusions de l’expert.

Le syndicat des copropriétaires, visant le même texte ainsi que l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, ne conteste pas sa responsabilité de plein droit.

****

Il ressort de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au litige que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Monsieur [A] considère que les désordres constatés relèvent des travaux d’entretien et de grosses réparations non réalisés par la copropriété et qu’ils sont dès lors imputables à cette dernière.

Il explique en outre que l’étanchéité de la terrasse du 2ème étage du logement de Monsieur [V] n’est pas conforme aux règles de l’art, aucun relevé d’étanchéité n’étant présent, et qu’elle date de la construction de l’immeuble en 1982. Il s’agit donc d’un vice de construction.

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas sa responsabilité qui sera retenue au vu de ce qui précède.

- Sur la mobilisation des garanties de la société SADA

- Les époux [X] demandent la condamnation de la société SADA, in solidum avec son assuré, le syndicat des copropriétaires, à les indemniser de leurs préjudices.

- Le syndicat demande la garantie de la société SADA en faisant valoir qu’elle est l’assureur de l’immeuble depuis le 4 janvier 2012 suivant une police qui prévoit une garantie en cas de mise en cause de sa responsabilité civile ainsi qu’au titre des dégâts des eaux.

Il soutient que sa responsabilité est engagée du fait d’un événement accidentel, que la cause d’exclusion qu’entend opposer la société SADA ne peut prospérer, sauf à priver le contrat de son objet, et qu’en se bornant à opposer un refus de garantie tiré de la cause des désordres, l’assureur inverse la charge de la preuve.

Il considère que le seul fait que l’expert judiciaire ait mis en lumière une nécessité de reprise de l’étanchéité de la terrasse et ait précisé que cette terrasse daterait de la construction de l’immeuble en 1982 ne suffit pas pour exclure l’aléa, faute pour l’assureur de démontrer que le syndicat en avait connaissance à la souscription de la garantie.

Il insiste sur le fait que les causes des désordres sont bien des éléments accidentels, c'est à dire des événement totalement imprévus, soudains et extérieurs constitutifs de la notion d'aléa en droit des assurances et que le défaut de relevé d’étanchéité n’a pu être décelé qu’à l’occasion des opérations d’expertise.

Selon lui, la société d’assurance ne rapporte pas la preuve qu’il avait connaissance de la vétusté du toit terrasse, ni même qu’il a manqué de façon permanente à l’entretien de l’immeuble, antérieurement à l’apparition du dommage.

Le syndicat avance en outre que la clause d’exclusion de garantie invoquée n’est ni formelle ni limitée en l’absence de référence à des critères précis ou à des hypothèses limitativement énumérées et qu’elle ne répond pas au formalisme imposé par la cour de cassation puisqu’aucune différence matérielle n’existe entre les caractères utilisés.

Il fait enfin valoir que la combinaison des exclusions des points 3 et 4 prive la police de toute garantie relative aux toitures-terrasse.

- La société SADA soutient que c’est à son assuré de prouver que les conditions de sa garantie sont réunies, ce qu’il échoue à faire.

Elle expose que le chapitre IV relatif à la garantie « Dégâts des eaux » des conditions générales de la police d’assurance exige que les événements garantis soient accidentels, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, l’expert retenant que les désordres sont imputables à l’absence de réalisation par le syndicat des travaux d’entretien qui lui incombent et précisant que l’étanchéité de cette terrasse doit dater de la construction de l’immeuble, soit de 1982, et qu’aucun relevé d’étanchéité n’est présent, ce qui n’est pas conforme aux règles de l’art.

Elle ajoute qu’il ressort du rapport de Monsieur [J] que, dès le 14 mai 2018, il avait informé le syndicat des copropriétaires des causes des infiltrations et des travaux à réaliser, ce que confirme l’expert judiciaire, et en conclut qu’il savait à compter de cette date qu’à défaut de réalisation des travaux préconisés, les infiltrations dans l’appartement des consorts [X] allaient inévitablement se poursuivre, de sorte que le contrat n’avait plus de caractère aléatoire et était donc nul et de nul effet depuis 2018.

****

L’article L.124-3 du code des assurance prévoit dans son alinéa 1er que le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

Aux termes de l’article L.113-1 du même code“Les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l'assuré sont à la charge de l'assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.
Toutefois, l'assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d'une faute intentionnelle ou dolosive de l'assuré.”

Il ressort des dispositions particulières du contrat d’assurance immeuble produites par le syndicat qu’il est assuré auprès de la société SADA depuis le
4 janvier 2012, les garanties incluant les dégâts des eaux.

Le chapitre IV “Dégâts des eaux et autres liquides” des conditions générales de la police “Immo 3 - Multirisque de la propriété immobilière” communiquées par l’assureur précise que sont couvertes au titre de cette garantie “les responsabilités, telles que définies au chapitre X, pouvant incomber à l’assuré, en qualité de propriétaire, à raison de dommages matériels causés à autrui, résultant d’événements garantis énumérés ci-dessus”, soit :
“- ruptures, débordements, fuites accidentelles provenant de tous appareils fixes à effet d’eau et des canalisations situées à l’intérieur des bâtiments ainsi que des installations de chauffage,
- ruptures et engorgements accidentels des chéneaux, gouttières et descentes d’eau pluviale,
- infiltrations accidentelles des eaux à travers les toitures et ciels vitrés,
- gel des appareils à effet d’eau ou conduites situées à l’intérieur des bâtiments assurés,
- déclenchement intempestif des installations d’extincteurs automatiques agréées par l’Assemblée Plénière des Sociétés d’Assurances,
- mesures de sauvetage résultant d’un sinistre garanti.”

Des garanties complémentaires sont prévues incluant les “infiltrations à travers les balcons, loggias, terrasses et toitures-terrasses”, définies comme les “infiltrations accidentelles d’eau provenant de la pluie, de la neige ou de la grêle, à travers les toitures-terrasses, balcons et terrasses pourvus d’un revêtement spécifique d’étanchéité”.

L’expert précise que les infiltrations se produisent par temps de pluie et proviennent des terrasses se trouvant au-dessus des pièces concernées ainsi que de la façade. Il ne peut toutefois être considéré qu’elle ont un caractère accidentel dans la mesure où elles sont dues à une étanchéité défectueuse.

De plus, parmi les dommages exclus indiqués en caractères gras et dans un encart figurent les :
“3. Réparations des toitures, ciel-vitré, toitures-terrasses, balcons, terrasses, loggias et façades à l’origine des infiltrations ;
4. Dommages ayant pour cause manifeste la vétusté ou un défaut permanent d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré, caractérisé et connu de lui, en particulier à la suite d’une précédente manifestation des dommages”.

Ces exclusions sont claires, précises et limitées et n’ont pas pour effet de vider la garantie de sa substance, les conséquences dommageables pour les tiers des dégâts des eaux provenant des toitures-terrasses restant indemnisables, à l’exception de la réparation de l’origine de l’infiltration, ce qui est une exclusion habituelle, et sauf dans le cas spécifique de la vétusté ou d’un défaut d’entretien ou de réparation.

En l’espèce, l’expert judiciaire conclut que les désordres sont dus à un défaut d’entretien de la part du syndicat qui n’a pas réalisé les réparations qui lui incombaient. Celui-ci ne conteste pas réellement ces conclusions mais explique qu’il n’avait pas connaissance de l’origine des dommages jusqu’au dépôt de son rapport par l’expert et il sous-entend ainsi qu’il ne pouvait pas procéder aux travaux nécessaires, ce que contredit l’expertise elle-même selon laquelle :
- les infiltrations dans l’appartement des époux [X] existent depuis 2016,
- le 13 mars 2017, la société AAD PHENIX, mandatée par le syndicat, a procédé à une recherche de fuite et a conclu que des défauts d’étanchéité apparaissaient au niveau de la terrasse située au-dessus de la chambre et de la loggia de Monsieur [V],
- Monsieur [J], architecte missionné du fait de l’aggravation des désordres signalée par les demandeurs, a, dans son rapport du 14 mai 2018, confirmé la cause des infiltrations et préconisé la reprise de l’étanchéité des terrasses de Monsieur [V], la reprise des joints de calfeutrement entre panneaux de façade, la reprise des jardinières et le remplacement des barbacanes ainsi que le ravalement de la façade avec reprise des étanchéités,
- l’étanchéité du toit-terrasse date de la construction de l’immeuble en 1982.

Le syndicat avait donc connaissance des désordres et de leur principale cause dès 2017, la société AAD PHENIX indiquant sans son rapport produit par les demandeurs qu’elle constatait un défaut d’étanchéité de la terrasse et de la loggia de Monsieur [V] et des bavettes de fenêtres du 1er étage et qu’il convenait donc de procéder aux travaux de reprise de ces étanchéités défaillantes. Les travaux nécessaires pour y remédier, y compris concernant la façade, étaient en outre exposés par l’architecte dans son rapport de 2018.

Le défendeur n’explique pas la raison pour laquelle, suite à l’annulation de l’assemblée générale de 2018 ayant voté la réalisation des travaux recommandés par l’architecte, il a mandaté un nouveau cabinet et un bureau d’études pour rechercher l’origine des fuites alors même qu’elle était connue.

L’expert souligne que le rapport du BET Qualicouver du 27 avril 2020, versé aux débats, a confirmé à nouveau que les infiltrations étaient dues à un défaut d’étanchéité de la toiture terrasse, les menuiseries extérieures de l’appartement de Monsieur [V] étant également incriminées, et ajoute qu’“à ce jour, la situation est restée en l’état alors que les fuites sont toujours actives depuis plus de quatre ans”.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires n’a pas procédé aux travaux d’entretien et de réparation nécessaires alors qu’il était informé de l’origine des fuites.

En conséquence, compte tenu du caractère non accidentel de la cause des dommages ainsi que de l’exclusion précitée, les garanties de la société SADA ne sont pas mobilisables.

Par suite, les demandes principales des époux [X] à l’encontre de l’assureur et le recours en garantie du SDC seront rejetés, sans qu’il y ait lieu de se prononcer sur la nullité.

- Sur l’indemnisation

Sur les travaux d’embellissement

Les demandeurs font valoir que les travaux d’embellissement, consistant en des reprises de peinture, de plâtrerie et de pose de nouvelles lames de parquet dans le séjour, ont été évalués à la somme de 9.975,96 euros TTC dont ils sollicitent le remboursement à hauteur des frais réellement exposés à ce titre pour 6.290,52 euros TTC.
Le syndicat des copropriétaires ne s’oppose pas à ce chef de demande.

****

L’expert judiciaire valide les devis des sociétés LEPORT peinture deco et ISORENOV produits par les époux [X] relatifs à la réparation intérieure du poteau, les portions de mur adjacentes affectées ainsi que le parquet et, pour les deux chambres, le rebouchage des fissures, l’enduisage des parties boursouflées et la mise en peinture en deux couches des plafonds et murs affectés par les désordres pour un montant total de 9.974,96 euros TTC.

Les demandeurs communiquent au tribunal une facture de la société ISORENOV datée du 6 avril 2022 d’un montant de 1.815 euros TTC pour le coffrage du poteau et la réfection des plinthes et une facture de la société LEPORT peinture deco du 9 mai 2022 d’un montant de 4.475,52 euros TTC relative à la peinture des plafonds et murs des pièces endommagées.

Au vu de ces éléments, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à Monsieur et Madame [X] la somme réglée de 6.290,52 euros (1815 + 4.475,52) à ce titre.

Sur les frais de relogement

Les époux [X] exposent que compte-tenu de la nature des travaux à réaliser et de la configuration de l’appartement, la famille n’a pas pu y vivre pendant la durée des travaux, les odeurs de peinture étant incommodantes d’autant que Madame [X] et son fils souffrent d’asthme.
Ils soulignent que l’expert a retenu une nécessité de relogement le temps des travaux de peinture, soit pendant deux semaines, et demandent à ce titre la somme de 2.327,50 euros TTC.

Le syndicat considère que le montant de 166,25 euros TTC par jour pour le relogement pendant la durée des travaux est excessif au regard de la moyenne des prix des chambres d’hôtel en Ile-de-France et propose une indemnité de
100 euros par nuit pour un total de 1.400 euros.

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Monsieur [A] indique que la famille doit être relogée pendant les travaux de peinture qui dureront deux semaines et évalue les frais de relogement à
175 euros TTC par jour moins 5%, soit 166,25 euros par jour, soit un montant total pour 14 jours de 2.327,50 euros.

Deux factures datées de 2022 relatives à ces travaux ont été transmises par les demandeurs ce qui démontre qu’ils ont été effectués. Force est de constater qu’aucune facture relative au relogement de la famille n’est communiquée.

Toutefois, le syndicat ne remettant pas en cause ce préjudice dans son principe, il conviendra de l’indemniser dans les conditions validées par l’expert, le défendeur ne versant aucun justificatif du tarif moindre qu’il propose.

Le syndicat sera donc condamné à verser aux copropriétaires la somme de 2.327,50 euros au titre de leur relogement pendant les travaux.

Sur les frais d’investigation

Les demandeurs sollicitent le remboursement des frais de 1.200 euros TTC facturés pour les investigations réalisées par la société ETAT 9 par essais d’eau et les fumigènes.
Le syndicat ne se prononce pas sur ce point.

Deux factures d’un montant total de 1.440 euros TTC adressées aux demandeurs par la société ETAT 9 les 18 juin et 31 juillet 2021 étant versées aux débats, il sera fait droit à cette prétention et le syndicat sera condamné à payer le montant demandé.

Sur le préjudice de jouissance

- Les copropriétaires font valoir que les infiltrations ont affecté les trois pièces principales de leur appartement de type F3, à l’exception du couloir, de la salle de bain et de la cuisine.

Ils rappellent que Madame [X] et son fils sont asthmatiques et que l’atmosphère humide et la présence de moisissures présentent un danger pour leur santé.

Ils soulignent en outre que les fuites récurrentes ont impacté leur vie quotidienne, une vigilance étant nécessaire par temps de pluie et un dispositif particulier devant être mis en place avant chaque départ en weekend ou en vacances pour limiter l’extension des désordres ; pourtant les désordres se sont aggravés au cours des années.

Ils considèrent avoir subi un trouble de jouissance qu’il convient d’indemniser à hauteur de 40% de la valeur locative du bien, estimée à la somme de
1.302 euros par mois, soit un montant validé par l’expert de 34 893,60 euros pour la période de 67 mois courant de novembre 2016, date du sinistre, à mai 2022, date de dépôt du rapport.

Ils ajoutent que la situation les a empêchés de vendre leur bien alors qu’ils souhaitaient acheter un appartement plus spacieux à l’arrivée de leur second enfant et que de ce fait ils ont dû aménager un espace, situé entre l’entrée et le séjour, peu adapté à une vie de famille confortable.

- Le syndicat des copropriétaires répond que les demandeurs se bornent à rappeler les termes du rapport d’expertise sans rapporter la preuve du préjudice de jouissance dont ils demandent réparation.

Il considère en outre que le point de départ du dommage ne peut être l’apparition des premiers désordres, le rapport de la société AA PHENIX du 13 mars 2017 faisant état de désordres peu étendus, et que le caractère graduel des désordres doit être pris en compte de sorte que l’éventuel préjudice de jouissance ne peut être calculé que sur une durée de 47 mois.

Il ajoute que la prise en compte d’une surface de 40% du logement est également excessive dans la mesure où les désordres n’affectaient pas cette surface à l’origine du sinistre, l’aggravation des désordres n’étant confirmée par l’architecte qu’en juin 2018. Il propose d’évaluer la surface concernée à 5% de l’appartement, les désordres se limitant aux deux chambres et, dans le salon, à la localisation du poteau et à la jonction de la partie véranda.

Le syndicat soutient que le trouble de jouissance, s’il existe, ne peut être qu’esthétique et ne saurait dès lors être évalué à hauteur de la valeur locative du bien d’autant que les désordres esthétiques sont déjà pris en compte au titre du préjudice matériel réclamé.

Selon lui, le préjudice de jouissance des époux [X] ne pourra excéder un montant de 3.059,70 euros (1 302 x 0.05 x 47).

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L’expert judiciaire souligne que les désordres “obèrent l’habitabilité et l’esthétique du logement occupé par les époux [X]” et ajoute que “le préjudice de jouissance des époux [X] est indéniable, considérant qu’ils subissent tant dans leur séjour que dans leurs deux chambres des infiltrations d’eau à répétition dès qu’un phénomène pluvieux est actif”.

Il considère que ce trouble existe depuis l’apparition des infiltrations en novembre 2016 et que la base de calcul proposée par les demandeurs, à savoir 40% de la valeur locative de l’appartement, est raisonnable au vu de la surface concernée.

Les époux [X] produisent une estimation de leur appartement non datée établie par un site immobilier en ligne évaluant sa valeur locative à 1.302 euros par mois. Ce montant n’est pas réellement remis en cause par le défendeur qui ne propose aucune valeur alternative. Il sera donc retenu.

Les photographies figurant dans le rapport d’expertise montrent des traces d’humidité présentes dans le séjour et les chambres. Le poteau se trouvant au milieu du séjour au niveau de l’ouverture donnant sur la cuisine est très abîmé. L’expert précise que “des traces de coulure d’eau et de calcite témoignent que des infiltrations sont répétées et actives” et ajoute que le béton est humide au toucher, l’humidimètre affichant une humidité relative de 70%. Il indique également que le parquet au droit du poteau est fortement gondolé et que les habillages muraux de part et d’autre du poteau en partie basse, y compris les plinthes, sont très dégradés et présentent des cloques, boursouflures et décollement de peinture.

Dans les chambres, il constate la présence de fissures et de cloques au plafond et en partie haute du mur.

Ces désordres n’affectent pas l’intégralité de ces pièces et n’en empêchent pas l’usage mais causent toutefois un trouble de jouissance de ces lieux de vie sur le plan esthétique et également sur le plan sanitaire, Monsieur [J] ayant signalé dès 2018 des traces importantes de moisissure noire, ce qui peut altérer la santé des occupants.

Il ressort en outre des photographies figurant au rapport de la société AAD PHENIX que les dégradations étaient visibles dans le salon et dans les chambres dès 2017 et les mesures réalisées par la société révélaient déjà “une forte présence d’humidité”.

Compte tenu de ces éléments, il y lieu de retenir un trouble de jouissance depuis la constatation des premières infiltrations en novembre 2016 et pendant 67 mois, durée validée par l’expert. Au vu de l’importance mais également de l’étendue limitée des désordres, la privation de jouissance peut être évaluée à hauteur de 20% de la valeur locative, soit un montant total de 17.446,80 euros (1.302 x 20% x 67) que le syndicat des copropriétaires devra verser aux demandeurs.

Sur le préjudice moral

- Les époux [X] soulignent l’état de stress et d’anxiété de Madame [X] qui a fondu en larmes lors de la réunion d’expertise du 28 janvier 2022, se trouvant très affectée par les dégradations de son logement et l’impossibilité d’acquérir un nouveau bien, plus approprié aux besoins de sa famille.

Ils ajoutent que les crises d’asthme de leur fils ont généré une angoisse permanente chez Madame [X] qui ressentait en outre elle-même une gêne respiratoire et que Monsieur [X] a dû effectuer de nombreuses démarches et relances auprès du syndic et du conseil syndical, sans succès.

Ils reprochent au syndic d’avoir ralenti la procédure en appelant à l’expertise une entreprise non concernée par les désordres et en tardant à régulariser la mise en cause de l’assureur de l’immeuble alors que l’étanchéité des parties communes étaient manifestement en cause.

Ils demandent donc la somme de 10.000 euros en réparation de leur préjudice moral en rappelant que ce montant a été jugé raisonnable par l’expert.

- Le syndicat soutient qu’il n’appartient pas à l’expert de se prononcer sur l’indemnisation d’un préjudice moral et qu’en l’espèce, les copropriétaires ne rapportent pas la preuve de l’existence d’un tel dommage.

Il souligne ainsi qu’aucun élément de preuve n’est apporté concernant l’aggravation des problèmes de santé de leur enfant, la consultation des urgences pédiatriques versée au débat par les demandeurs ne faisant que reprendre l’“histoire de la maladie” telle que présentée par eux.

Il considère que l’impossibilité de se reloger ne lui est nullement imputable et n’est pas démontrée et que la mise en cause d’une entreprise et de son assureur ne peut lui être reprochée, aucun abus de droit n’étant par ailleurs invoqué.

Il affirme avoir fait les démarches utiles dès l’apparition du sinistre et souligne qu’il a fait intervenir un prestataire pour la réfection du poteau dès le mois d’octobre 2021.

Selon lui, la preuve d’un préjudice moral distinct du trouble de jouissance en lien de causalité avec son comportement n’est donc pas rapportée et cette demande doit être rejetée.

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A l’appui de cette prétention, les époux [X] communiquent deux ordonnances de juin 2020 et janvier 2022 prescrivant divers médicaments à Madame [X] sans toutefois démontrer que ces traitements sont en lien avec les désordres.

Le compte-rendu de consultation de leur fils aux urgences pédiatriques du Pôle femme-mère-enfant de [Localité 4] est difficilement lisible. Il en ressort néanmoins qu’il a été admis pour une toux persistante et que l’urgentiste a noté un “Contexte d’allergie aux acariens avec environnement non contrôlé et humidité importante suite à un dégât des eaux”. Si cette information relative aux infiltrations a nécessairement été donnée au médecin par les demandeurs, il n’en demeure pas moins qu’elle démontre leur inquiétude pour la santé de leur enfant face aux infiltrations présentes dans sa chambre.

Il en résulte un préjudice moral qu’il conviendra d’indemniser à hauteur de 2.000 euros, somme que le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires qui succombe sera condamné aux dépens incluant les frais d’expertise et le bénéfice de distraction sera accordé à la SELARL LBCA en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Il sera condamné en outre à verser les indemnités de procédure suivantes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile :
- 3.000 euros aux époux [X]
- 2.000 euros à la société SADA.
Il sera corrélativement débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Enfin, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS