TJ 91228, 6 mai 2025, RG 25/00286

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY
Pôle de proximité
[Adresse 3]
[Localité 6]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 25/00286 - N° Portalis DB3Q-W-B7J-QWVW

JUGEMENT

DU : 06 Mai 2025

S.A. [Adresse 11],

C/

M. [K] [T] [U] représenté par Mr [B] [J] muni d’un pouvoir

Mme [V] [U] représenté par Mr [B] [J] muni d’un pouvoir

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 06 Mai 2025.

DEMANDERESSE:

S.A. HLM [Localité 12] ET LUMIERES,
[Adresse 4]
[Localité 9]
représentée par Mme [M] [L] munie d’un pouvoir

DEFENDEURS:

Monsieur [K] [T] [U]
[Adresse 5]
[Adresse 10]
[Localité 8]

Madame [V] [U] [Adresse 5]
[Adresse 10]
[Localité 8]

représentés par Mr [B] [J] muni d’un pouvoir

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 04 Mars 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :
À :HLM [Localité 12] ET LUMIERES + CCC
CCC DEFENDEURS

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 juin 2023, la société d'[Adresse 11] a consenti un bail d’habitation à M. [K] [T] [U] et Mme [V] [U] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 645,26 euros.

Par actes de commissaire de justice du 16 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1900,13 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 11 octobre 2023 dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [K] [T] [U] et Mme [V] [U] le 17 octobre 2023.

Par assignations du 4 décembre 2024, la société d'HLM [Localité 12] ET LUMIERES a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Évry-Courcouronnes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [K] [T] [U] et Mme [V] [U] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
8387,84 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,
faire application de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution relatif au sort du mobilier,
100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 décembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 mars 2025.
À l'audience du 4 mars 2025, la société d'[Adresse 11] maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 3 mars 2025 terme de février inclus, s'élève désormais à 8677,50 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par les défendeurs. La société d'HLM [Localité 12] ET LUMIERES considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [K] [T] [U] et Mme [V] [U] représentés par leur conseil reconnaissent en effet le montant de la dette locative et demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 100 euros, en plus du loyer courant.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [K] [T] [U] et Mme [V] [U] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 6 mai 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société d'[Adresse 11] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 16 octobre 2023 et que la somme de 1900,13 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d'effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur. En l'absence d'autre élément permettant d'établir une volonté des parties de voir appliquer le droit nouveau à leur contrat bail, il y a lieu de retenir le délais de deux mois s’agissant des effets de commandement de payer.

Il ressort des décomptes locatifs produits que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délais de deux mois.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 décembre 2023.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société d'HLM [Localité 12] ET LUMIERES verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 mars 2025, M. [K] [T] [U] et Mme [V] [U] lui devaient la somme de 8677,50 euros, soustraction faite des frais de procédure d'un montant de 341.1 euros correspondant à des frais déjà compris dans les dépens.

M. [K] [T] [U] et Mme [V] [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2023 sur la somme de 1900,13 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 6487,71 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [K] [T] [U] et Mme [V] [U] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation du bail, augmenté des charges justifiées.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 17 décembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société d'HLM [Localité 12] ET LUMIERES ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [K] [T] [U] et Mme [V] [U], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de la société d'HLM [Localité 12] ET LUMIERES concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,