TJ 91228, 6 mai 2025, RG 24/00972

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY
Pôle de proximité
[Adresse 1]
[Localité 6]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 24/00972 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QHKA

JUGEMENT

DU : 06 Mai 2025

M. [Z] [B]

Mme [L] [J] épouse [B]

C/

M. [T] [H] [D] [K]

Mme [G] [S]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 06 Mai 2025.

DEMANDEURS:

Monsieur [Z] [B]
[Adresse 2]
[Localité 4]

Madame [L] [J] épouse [B]
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentés par Me Evelyne ELBAZ, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS:

Monsieur [T] [H] [D] [K]
[Adresse 10]
[Adresse 5]
[Localité 7]
non comparant, ni représenté

Madame [G] [S]
[Adresse 3]
[Localité 8]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 04 mars 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :
À : Me ELBAZ + CCC
CCC Mme [S]

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 22 novembre 2021, Monsieur [Z] [B] et Madame [L] [J] épouse [B] ont donné en location à Monsieur [T] [H] [D] et Madame [G] [S], un appartement sis [Adresse 11] à [Localité 9] ainsi qu’ un emplacement de parking, moyennant un loyer mensuel révisable de 623 euros outre les provisions sur charges.

Le 13 février 2024, Monsieur [Z] [B] et Madame [L] [J] épouse [B] ont fait délivrer à Monsieur [T] [H] [D] et Madame [G] [S] un commandement de payer les loyers échus impayés et visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 512.55 euros selon décompte arrêté au 1er février 2024 terme de février inclus.

Par courrier reçu le 20 février 2024, Monsieur [Z] [B] et Madame [L] [J] épouse [B] ont saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par assignations délivrées à ’étude du commissaire de justice instrumentaire le 24 avril 2024, Monsieur [Z] [B] et Madame [L] [J] épouse [B] ont attrait Monsieur [T] [H] [D] et Madame [G] [S] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d'Evry-Courcouronnes; le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de leur acte introductif d'instance, Monsieur [Z] [B] et Madame [L] [J] épouse [B] sollicitent :
de constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail et, à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et défaut d’assurance du logement,
d'ordonner l'expulsion sans délai de Monsieur [T] [H] [D] et Madame [G] [S] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
d’ordonner la suppression du délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,
d’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il plaira à Monsieur [Z] [B] et Madame [L] [J] épouse [B], aux frais et aux risques et périls de Monsieur [T] [H] [D] et Madame [G] [S] ;
de condamner Monsieur [T] [H] [D] et Madame [G] [S] solidairement au paiement des sommes suivantes :
2 946.73 euros au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au terme d’avril 2024 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au double du montant du loyers actuel augmenté des charges, soit 1456.54 euros et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux,
1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
ainsi qu'aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 février 2024
de dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit

Le 29 avril 2024, Monsieur [Z] [B] et Madame [L] [J] épouse [B] ont notifié l’ acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’affaire a été appelée à l’audience du 05 novembre 2024. Représentés par leur conseil Monsieur [Z] [B] et Madame [L] [J] épouse [B] ont précisé que les locataires avaient quitté les lieux et ont sollicité un renvoi afin d’actualiser leur créance.

Madame [G] [S] comparante, a indiqué avoir quitté les lieux le 28 août 2024 et avoir remis les clés du bien loué.
Monsieur [T] [H] [D] régulièrement cité n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 21 janvier 2025 puis du 04 mars 2025, date à laquelle elle a été retenue et plaidée.
Les bailleurs ont signifié des conclusions d’actualisation et incluant les réparations locatives à leurs demandes par acte de commissaire de justice en date du 20 janvier 2025 selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile à l’égard de Monsieur [T] [H] [D] et à tiers présent à l’égard de Madame [G] [S].

A l’audience du 04 mars 2025, les demandeurs maintiennent leurs demandes conformément à l’acte introductif d'instance, sauf à préciser qu’ils se désistent de la demande d’expulsion et qu’en vertu d’un décompte en date du 24 février 2025 arrêté au 06 février 2025 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 5 875.91 euros, réparations locatives incluses.
Madame [G] [S] conteste les sommes dues au titre des charges, ainsi que les réparations locatives qu’elle attribue à un dégât des eaux. En outre elle soutient que Monsieur [T] [H] [D] a donné congé il y a un ou deux ans. Elle sollicite du Tribunal de lui accorder des délais de paiement pour acquitter la dette à hauteur de 100,00 euros par mois.

En réponse, Monsieur [Z] [B] et Madame [L] [J] épouse [B] déclarent s’opposer aux délais de paiement sollicités et précisent n’avoir reçu aucun congés de Monsieur [T] [H] [D]

L’affaire a été mise en délibéré au 06 mai 2025 par mise à disposition au greffe. Le demandeur a été autorisé à transmettre une note en délibéré pour un décompte actualisé des réparations locatives
Par courriel du 10 mars 2025, le conseil de Monsieur [Z] [B] et Madame [L] [J] épouse [B] a communiqué le décompte sollicité, outre les états des lieux d’entrée et de sortie déjà versés au dossier.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de l’Essonne.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 20 février 2024.

L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 29 avril 2024 soit plus de six semaines avant l'audience du 05 novembre 2024.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d'application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989. Pour les commandements délivrés avant cette date, la clause résolutoire ne prend effet que deux mois après la délivrance dudit commandement.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail du 22 novembre 2021 unissant les parties stipule en son article VIII qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 13 février 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 15 avril 2024 et que le bail est résilié depuis cette date.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant du loyer et des charges, son montant sera fixé au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation du bail, augmenté des charges justifiées.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du14 avril 2024, et ne cesse d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux bailleurs ou à son mandataire.

Sur le désistement de la demande d'expulsion

L’ article 394 du Code de Procédure Civile précise que “ Le demandeur peut, en toute matière se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.”

L’article 395 du Code de Procédure Civile ajoute que “ Le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

En l'espèce, Monsieur [Z] [B] et Madame [L] [J] épouse [B] ont indiqué à l’audience qu’ils se désistaient de leur demande d'expulsion dans la mesure où les lieux ont été restitués par Monsieur [T] [H] [D] et Madame [G] [S]. Cette dernière a confirmé avoir quitté les lieux le 28 août 2024 et il est produit un état des lieux des sortie confirmant la remise des clés et la restitution des lieux.

Il y a lieu de prendre acte du désistement de Monsieur [Z] [B] et Madame [L] [J] épouse [B] de ce chef.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, les bailleurs versent aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 24 février 2024 la dette locative s’élève à la somme de 4068.63 euros (déduction faite d'un montant de 655.38 euros correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens et de la somme de 1151.40 euros correspondant à des réparations locatives et déduction faites du dépôt de garantie) au titre des loyers , charges et impayés et indemnités d’occupation impayées terme du mois d'août 2024 inclus calculé au prorata temporis, le logement ayant restitué le 26 août 2024 tel qu’il ressort de l’état des lieux de sortie établi contradictoirement.

Madame [S] [G] a contesté le montant réclamé remettant en cause le montant de régularisations de charges à l’audience. Elle n’apporte toutefois aucun élément à l’appui de ses dires de nature à remettre en cause ce montant. Il convient donc de fixer la somme due au titre des loyers et charges impayées à la somme de 4068.63 euros.

L’article VII du contrat de bail prévoit expressément la solidarité des co-preneurs. Aucun élément ne venant corroborer le fait que Monsieur [T] [H] [D] cotitulaire du bail avec Madame [G] [S] a régulièrement donné congé, il convient de condamner Monsieur [T] [H] [D] et Madame [G] [S] solidairement au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 13 février 2024 pour la somme de 2512.55 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les réparations locatives :

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :
- de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement;
- de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par le décret n° 87-112 du 26 août 1987;

Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont d’ordre public et le locataire ne peut donc renoncer à leur application ;

Les bailleurs sollicitent la somme de 11501.40 euros au titre des réparations engagées suite au départ des locataires, et versent à l’appui de leur demande les états de lieux d’entrée et de sortie, un devis de daté du 14 octobre 2024 établi par la société STAR NET. Madame [G] [S] ne produit aucun élément s’agissant d’un dégât des eaux invoqués à l’audience pour contester le montant des réparations sollicité.

Il résulte de la comparaison de ces deux états des lieux :
s’agissant du remplacement de la serrure de la boite aux lettres, celle-ci était notée en bon état de fonctionnement à l’entrée dans lieux et d’état moyen sur l’état des lieux de sortie. Son remplacement est justifié et il sera en conséquence retenue la somme de 55 euros à ce titre.
s’agissant du remplacement de la pile du détecteur de fumé, aucun élément n’indique que cette dernière était défectueuse, la demande de ce chef sera rejetée.
s’agissant du remplacement des poignées de meuble sous évier et meubles hauts de cuisine, seule la poignée d’un élément bas est notée en mauvais état et cassée et deux poignées manquantes sur un élément haut par l’état des lieux de sortie, il sera retenu la somme de 45 euros à ce titre tel que sollicité.
les frais de nettoyage du sol de la cuisine seront rejetés, les sols étant notés sales tant dans l’état des lieux d’entrée que l’état des lieux de sortie. En revanche, les frais de nettoyage des VMC cuisine et salle de bains seront retenus, celles-ci étant notées en bon état à l’entrée dans les lieux et encrassées dans l’état des lieux de sortie.(25.20 euros), ainsi que les frais de nettoyage de hotte ( 33.60 euros), celle-ci étant en bon état d’usage à l’entrée dans les lieux et encrassée à la sortie.
s’agissant des frais de nettoyage du meuble sous évier, celui-ci n’est pas mentionné de manière claire dans l’état des lieux d’entrée, certains éléments bas étant alors notés d’état moyen, la demande sera donc rejetée de ce chef comme non justifiée.
il est sollicité la somme de 16.50 euros au titre de la fixation du portillon du meuble sous hotte. Cette demande sera toutefois rejetée, les états de lieux produits n’étant pas suffisamment précis sur la détermination des meubles cités en bon ou mauvais état.
s’agissant du remplacement de la prise électrique du séjour, elle est notée d’état moyen avec un accroc dans l’état de lieux d’entrée et fendue/fissurée dans l’état de lieux de sortie. Il ne peut donc être établi que cette dégradation est du fait des locataires. La demande sera rejetée.
s’agissant du remplacement de la poignée de la porte-fenêtre du salon, celle-ci est notée en bon état à l’entrée dans les lieux et manquante à la sortie. Il sera donc fait droit à hauteur de 7.70 euros au titre de la réparation de ce chef.
la demande au titre du retrait d’une étagère stratifiée dans la chambre sera rejetée faute d’élément sur ce point dans les états de lieux communiqués,
s’agissant de la salle de bains, le remplacement des spots était justifié, ces derniers apparaissant cassés lors de la restitution des lieux, ce qui n’était pas le cas dans l’état des lieux d’entrée ( 66 euros ). Les frais de débouchage du siphon, qui était d’écoulement satisfaisant à la prise des lieux, sont également justifiés ( 71.50 euros), ainsi que les frais de remplacement du joint silicone de la baignoire en bon état lors de la prise des lieux et moisi lors de la restitution du bien ( 55 euros). Les frais de rebouchage de trous de chevilles sur la faïence sont justifiés, ceux-ci n’étant pas présents lors de l’entrée dans les lieux ( 6.60 euros ).
s’agissant des frais de nettoyage de cuvette des WC et de la robinetterie lave-linge, il sera fait droit à la demande à hauteur de 32.40 euros, ces éléments étant notés en bon état à la prise des lieux et encrassés lors de leur restitution. Les frais de nettoyage du sèche serviette sollicités seront retenus à hauteur de 8.40 euros, celui-ci étant en bon état d’usage lors de la prise des lieux et taché lors de leur restitution. En revanche la demande au titre du nettoyage de la porte sera rejetée, celle-ci étant notée d’état moyen et abimé dans les deux états des lieux.
s’agissant des peintures du séjour, elles étaient d’état moyen lors de l’entrée des locataires, mais il n’est pas noté la présence de trous de chevilles alors que l’état des lieux de sortie relève 31 chevilles ou trous de chevilles qui sont donc imputables aux occupants sortants. Les frais de rebouchage sont justifiés et il sera fait droit à la demande de 170.50 euros à ce titre.
il est sollicité les frais de nettoyage de la porte fenêtre du séjour à hauteur de 18 euros. Celle-ci apparaît en bon état lors de la prise des lieux et sale lors de la restitution. Il sera donc fait droit à la demande de ce chef.
s’agissant des peintures de la chambre, lors de l’entrée des locataires le mur d’accès est noté en mauvais état et le mur droit d’état moyen, et apparaissent dans l’état des lieux de sortie comme étant en mauvais état et pour le mur droit comportant des traces de chevilles. Les murs gauches et face étaient d’état moyen et d’usage à la prise des lieux et d’état moyen avec des traces punaises et de chevilles à la sortie. Il n’est pas démontré que l’état de dégradation des peintures du mur d’accès résulte des locataires sortant. Il ne sera dès lors fait droit que pour partie à la demande de réparation s’agissant des peintures de la chambre à hauteur de 50 % soit 181.50 euros.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’il convient de condamner solidairement Monsieur [T] [H] [D] et Madame [G] [S] à une somme de 769.80 euros au titre des réparations nécessaires à la remise en état du bien.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Madame [G] [S] demande ainsi l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100,00 euros par mois. Au soutien de sa demande, elle expose percevoir un salaire 1300 euros par mois avec un loyer actuel de 500 euros . Au regard de sa situation financière, et les lieux ayant été restitués aux bailleurs, il d'accorder à Madame [G] [S] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette à hauteur de 100,00 euros par mois.

En cas de non-paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, Madame [G] [S] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision et la totalité de la dette restée impayée deviendra immédiatement exigible par Monsieur [Z] [B] et Madame [L] [J] épouse [B].

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [T] [H] [D] et Madame [G] [S] in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 13 février 2024.

Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [Z] [B] et Madame [L] [J] épouse [B] et de la condamnation aux dépens des défendeurs, Monsieur [T] [H] [D] et Madame [G] [S] seront condamnés in solidum à verser au demandeur la somme de 400 euros en application de l’article précité.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS