TJ 95500, 17 juin 2025, RG 24/02082

PREMIERE CHAMBRE

17 Juin 2025

N° RG 24/02082 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NUT4
72A

S.D.C. [Adresse 1]

C/

[K] [G]
[R] [G]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 17 juin 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente
Monsieur Didier FORTON, Juge

--==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] sise [Adresse 2] à [Localité 1], représenté par son administrateur provisoire Maître [L] [M], administrateur
judiciaire, domicilié à [Adresse 3]

représenté par Me Valérie BAUME, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de Me Philippe THOMAS-COURCEL, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [G], demeurant [Adresse 4], défaillant

Madame [R] [G], demeurant [Adresse 4], défaillante

--==o0§0o==--

M. [K] [G] et Mme [R] [G] sont propriétaires du lot n°12 dépendant d’un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1], soumis au régime de la copropriété.
Par ordonnance du 23 avril 2018, Maître [M], administrateur judiciaire, a été désigné par le président du tribunal judiciaire de Pontoise en qualité d’administrateur du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1]. La mission de l’administrateur a régulièrement été prorogée, la dernière ordonnance du 11 avril 2025 a prolongé cette mission pour une durée d’un an à compter du 23 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1] (SDC [Adresse 1]), représenté par Maître [L] [M] a fait assigner M. et Mme [G] devant le tribunal judiciaire de Pontoise, afin d'obtenir leur condamnation solidaire à payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, les sommes de :
- 5 600,54 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété, décompte arrêté au 5 février 2024, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
- 4 500 euros à titre de dommages-intérêts.

Il demande également la capitalisation des intérêts et la condamnation des défendeurs aux dépens, en ce compris les droits d’engagement de poursuite mis à la charge du créancier en application de l’arrêté du 23 février 2022 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice, ainsi qu’au paiement de la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [G] ont été assignés à étude, le commissaire de justice ayant constaté que leur nom figurait sur la boîte à lettres de leur adresse [Adresse 5] à [Localité 1]. Ils n’ont pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état est intervenue le 30 janvier 2025, l’affaire a été renvoyée à la date du 29 avril 2025 et mise en délibéré au 17 juin 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est de jurisprudence constante que l’article 42 de la même loi n’est pas applicable aux décisions de l’administrateur provisoire désigné sur le fondement de l’article 29-1. Ces décisions approuvant les comptes et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice suivant ne peuvent faire l’objet d’une contestation par les copropriétaires, sans préjudice de leur possibilité d’en référer au président du tribunal judiciaire afin de modifier ou terminer la mission de l’administrateur provisoire (Civ. 3e, 13 avr. 2022, n° 21-15.923).

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Enfin, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :
- la matrice cadastrale, dont il résulte que M. [G] et Mme [G] sont propriétaires indivis du lot n°12 dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété,
- l’extrait du règlement de copropriété,
- les bordereaux d'appels de fonds et de provisions,
- les procès-verbaux de décisions de l’administrateur provisoire des 21 février 2019,30 juillet 2020, 13 août 2020, 13 novembre 2020, 10 mai 2021, 19 octobre 2021, 29 juin 2022, 18 janvier 2023, 20 mars 2023, 1er septembre 2023, 8 décembre 2023, ayant approuvé les comptes et fixé les budgets prévisionnels,
- un décompte pour la période du 1er avril 2021 au 25 janvier 2024,

N’est pas produit l’attestation de non-recours de l’assemblée générale du 4 juin 2024. Aucune contestation de cette assemblée générale n’est toutefois rapportée.

* Sur les charges de copropriété

Il ressort du décompte arrêté le 25 janvier 2024 qu'à cette date, le compte copropriétaire de M. [G] et Mme [G] était débiteur de la somme de 5 600,54 euros.

* Sur la solidarité

Il convient de rappeler que l'obligation au paiement d'une somme d'argent est en principe divisible, la solidarité ne se présumant point en application de l'article 1310 du code civil, et ne s'attachant dès lors pas de plein droit à la qualité d'indivisaire.

En cas d'indivision, les copropriétaires d'un lot sont donc tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s'acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l'indivision, sauf au syndicat des copropriétaires à justifier de l'existence d'une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété désormais admise, et ce, quelle que soit l'origine de l'indivision, conventionnelle ou légale.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit un extrait du règlement de copropriété visant en son cinquième chapitre la solidarité entre les copropriétaires indivisaires.

En conséquence, M. et Mme [G] seront tenus solidairement au paiement de la dette dans le cadre de la présente instance.

Il convient en conséquence de condamner solidairement M. et Mme [G] à verser au SDC [Adresse 1] la somme de 5 600,54 euros au titre de charges de copropriété, selon décompte arrêté au 25 janvier 2024, appel de charges du 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l'espèce, dès lors que le demandeur sollicite le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, il est démontré que le SDC [Adresse 1] a été confronté à une situation financière gravement compromise dès l’année 2018, à laquelle les défauts de paiement des M. et Mme [G] ont nécessairement contribué, et qui a nécessité le placement sous administration judiciaire de la copropriété. Il convient dès lors de condamner M. et Mme [G] au paiement de la somme de 450 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce M. et Mme [G], parties perdantes, seront condamnés in solidum à payer les dépens de la présente instance. S’agissant des frais d’exécution, il convient de rappeler que les frais inclus dans les dépens sont limitativement énumérés à l’article 695 du code de procédure et qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les frais d’exécution en application de l’arrêté du 23 février 2022, qui sont hypothétiques à ce stade.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS