TJ 42218, 3 juin 2025, RG 24/04309

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/04309 - N° Portalis DBYQ-W-B7I-IOTQ

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. Bernard VALEZY, Juge chargé des contentieux de la protection
assisté pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l'audience publique du 25 Février 2025

ENTRE :

S.A. ALLIADE HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par [C] [F], munie d’un pouvoir

ET :

Monsieur [H] [I]
demeurant [Adresse 2]

non comparant

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 03 Juin 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Suivant acte sous seing privé à effet du 24 octobre 2023, à effet du 27 octobre 2023, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT, a donné à bail à Monsieur [H] [I], un local à usage d’habitation n°425480 situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 400,41 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 177,5 euros, et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 400 euros.

Par courrier simple du 31 mars 2024, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT a préalablement informé l'organisme payeur de l'aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Les échéances de loyers n’étant pas régulièrement payées, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT a fait délivrer le 26 juin 2024 à Monsieur [H] [I] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 2 433,34 € et une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement, outre 192,30 euros relatif au coût de l’acte toutes charges comprises, signifié à personne.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 9 septembre 2024, signifiée à personne, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT a attrait Monsieur [H] [I] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :
- à titre principal, constater la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement des loyers et charges par le jeu de la clause résolutoire, et le prononcé à titre subsidiaire, de la résiliation du contrat,
- ordonner son expulsion et celle de tous occupants de leur chef du logement et ce au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier conformément aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et du Code des procédures civiles d’exécution,
- le condamner à leur payer les sommes suivantes :
- 3222,74 euros, au titre des loyers et charges locatives dues au 30 août 2024 (mois de juillet 2024 inclus), avec intérêts de droit au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, outre les loyers et charges échus entre la date d’assignation et la date d’audience,
- 250 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
- aux dépens de l’instance.

La SA d’HLM ALLIADE HABITAT a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 9 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe civil de la présente juridiction avant l’audience.

L’audience s’est tenue le 25 février 2025 devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Prétentions et moyens des parties

Lors de l’audience, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT, demanderesse représentée avec pouvoir, maintient l’ensemble de leurs demandes, sauf à actualiser leur créance locative à la somme de 4 710,05 €, arrêtée au 31 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse.

Monsieur [H] [I], défendeur, bien que régulièrement cité, n’a ni comparu ni mandaté personne pour le représenter.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2025 pour y être rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence du défendeur

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence de Monsieur [H] [I], défendeur.

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE

Sur la demande de constat de résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SA d’HLM ALLIADE HABITAT justifie avoir préalablement informé la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) de la [Localité 4] deux mois au moins avant la date de délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soit le 31 mars 2024. La situation d’impayés de Monsieur [H] [I] persistant, cette information vaut saisine de la Commission de Coordination des Actions de Préventions des Expulsions locatives (CCAPEX).

De même, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la [Localité 4] le 9 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 II et III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort de l’article 2 du Code civil que les contrats en cours sont régis par la loi en vigueur au jour de leur conclusion. La loi nouvelle ne saurait, en principe, en modifier les règles de formation, d’exécution et d’anéantissement.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail litigieux (« 14 – Clauses résolutoires », page 10) a été signifié au locataire le 26 juin 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2 433,34 € n’a pas été réglée par Monsieur [H] [I] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Eu égard à la force obligatoire du contrat liant les parties conformément à l’article 1134 du Code civil, il sera fait application de ce délai.

Il est par conséquent acquis que le commandement de payer délivré à Monsieur [H] [I] est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 27 août 2024.

En application de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par la SA d’HLM ALLIADE HABITAT ou par Monsieur [H] [I], et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

L’analyse des éléments comptables de la présente instance atteste qu’au 20 février 2025, date d’édition du décompte locatif, la dette locative demeure impayée et s’élève à 4710,05 euros, soit 8,7 termes de loyers.

Force est de constater que Monsieur [H] [I] - lequel n’apporte, au demeurant, aucun élément d’appréciation sur ses revenus et ses charges actuels faute de comparaître - ne justifie pas de disposer des moyens financiers suffisants pour s’acquitter du paiement du loyer courant ainsi que du solde de sa dette locative, de sorte qu’il n’est pas susceptible de bénéficier de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Il sera donc fait droit à la demande de la SA d’HLM ALLIADE HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail et d’expulsion.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Monsieur [H] [I] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [I] et de dire que faute par Monsieur [H] [I] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

À défaut de quoi, conformément à l’article L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

La résiliation étant constatée pour défaut de paiement des loyers courants et des charges locatives, il n’y a pas lieu d’examiner la demande subsidiaire fondée sur le prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers courants et des charges locatives.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il résulte des articles 1728 du Code civil et de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Le bailleur a demandé dans son assignation la condamnation du locataire au paiement de la dette locative, et au paiement des loyers postérieurs. Cela lui permet donc de réactualiser la dette locative à l’audience.

En l’espèce, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 31 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse, établissant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives) à la somme de 4 710,05 €.

Pour la somme au principal, Monsieur [H] [I], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Au regard des justificatifs fournis, la créance locative de la SA d’HLM ALLIADE HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [H] [I] à payer à la SA d’HLM ALLIADE HABITAT la somme de 4 710,05 €, arrêtée au 31 janvier 2025, comprenant l'arriéré locatif (loyers courants et charges locatives), échéance du mois de janvier 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, Monsieur [H] [I] est la partie perdante du litige.

Il sera en conséquence condamné aux dépens de l’instance qui comprendront les coûts du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 2 433,34 € du 26 juin 2024, de l’assignation du 9 septembre 2024 et des dénonces à la préfecture de la [Localité 4] du 9 septembre 2024 ainsi qu’à la CAF valant saisine de la CCAPEX du 31 mars 2024.

Enfin, il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,