TJ 31555, 17 juin 2025, RG 25/00016

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 10]
[Adresse 1]
[Adresse 7]
[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/00016 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TVFN

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 17 Juin 2025

S.A. [Adresse 9]

C/

[R] [F] épouse [C]
[P] [N] [C]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 17 Juin 2025

à SA HLM DES CHALETS

Expédition délivrée
à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 17 Juin 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 29 Avril 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 9], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M. [O] [S], Chargé de recouvrement, muni d’un pouvoir

ET

DÉFENDEURS

Mme [R] [F] épouse [C], demeurant [Adresse 8]

non comparante, ni représentée

M. [P] [N] [C], demeurant [Adresse 8]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 4 juillet 2014, la S.A HLM DES CHALETS a donné à bail à Monsieur [P] [N] [C] et Madame [R] [C] un appartement à usage d'habitation (n°B23) situé [Adresse 5] à [Localité 6] pour un loyer mensuel de 679,04 euros et une provision sur charges mensuelle de 59,67 euros.

Par acte distinct du 22 août 2014 prenant effet au 15 juillet 2014, la S.A [Adresse 9] a donné à bail à Monsieur [P] [N] [C] et Madame [R] [C] un emplacement de stationnement (n°51) situé [Adresse 4] à [Localité 6] pour un loyer mensuel de 32 euros.

Le 1er août 2024, la S.A HLM DES CHALETS a fait signifier à Monsieur [P] [N] [C] et Madame [R] [C] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2024, la S.A [Adresse 9] a ensuite fait assigner Monsieur [P] [N] [C] et Madame [R] [C] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé pour obtenir :
- le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, donc de la résiliation du contrat de location au 2 octobre 2024,
- leur expulsion de corps et de biens et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique,
- leur condamnation solidaire au paiement :
* de la somme de 3.429,22 euros, mensualité d'octobre 2024 incluse, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l'assignation, somme à parfaire au jour de l'audience, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
* d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu'à la libération effective du logement,
* d'une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

A l’audience du 29 avril 2025, la S.A HLM DES CHALETS, représentée par Monsieur [O] [S], valablement muni d'un pouvoir, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3.543,86 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de mars 2025 comprise.

Convoqués par acte de commissaire de justice signifié par remise à l'étude du commissaire de justice le 11 décembre 2024, Monsieur [P] [N] [C] et Madame [R] [C] ne sont ni présents ni représentés.

L'affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 13 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A [Adresse 9] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 2 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 décembre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

À titre liminaire, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail d'habitation conclu le 4 juillet 2014 contient une clause résolutoire (article 9) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Le bail concernant le garage conclu le 22 août 2014 prenant effet au 15 juillet 2014 est l’accessoire du bail d’habitation, étant conclu pour un emplacement à la même adresse et entre les mêmes parties de sorte qu’il en suivra le régime et que c’est le délai de deux mois qu’il convient d’appliquer à la clause résolutoire. Par ailleurs, le bail relatif au garage mentionne expressément qu'il prendra fin automatiquement lors du départ du logement du preneur.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 3.470,04 euros a été signifié le 1er août 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [P] [N] [C] et Madame [R] [C] n'ont réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme, à hauteur de 3.023,38 euros (716,27 + 2.307,11). A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 octobre 2024, de sorte que les deux baux sont résiliés à cette date.

Monsieur [P] [N] [C] et Madame [R] [C] sont depuis occupants sans droit ni titre.

L’expulsion de Monsieur [P] [N] [C] et Madame [R] [C] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d'un serrurier et de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a pas donc lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

La S.A HLM DES CHALETS produit un décompte du 23 avril 2025 démontrant que Monsieur [P] [N] [C] et Madame [R] [C] restent devoir la somme de 3.540,66 euros, mensualité de mars 2025 comprise, après soustraction des frais de rejet de chèque (3,2 euros = 2 x 1,6) qui ne relèvent pas des loyers et charges impayés.

Monsieur [P] [N] [C] et Madame [R] [C] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.540,66 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [P] [N] [C] et Madame [R] [C] seront également condamnés solidairement au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l'arriéré d'indemnités d'occupation pour la période du 2 octobre 2024 au 31 mars 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d'occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [P] [N] [C] et Madame [R] [C] , parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Toutefois, la S.A [Adresse 9] sera déboutée de sa demande au titre des dépens concernant les actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires, lesquels restent hypothétiques à ce stade.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A HLM DES CHALETS, Monsieur [P] [N] [C] et Madame [R] [C] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,