CA Aix Provence, 19 juin 2025, RG 24/09929

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 19 JUIN 2025

N° 2025/375

Rôle N° RG 24/09929 - N° Portalis DBVB-V-B7I-BNQJ4

S.A.R.L. INITIATIVES

C/

[G] [V]

S.A.S. LABORATOIRE NCE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Anaïs GARAY de la SELAS ROBIN LAWYERS

Me Yannick POURREZ

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 17 Juillet 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/08536.

APPELANTE

S.A.R.L. INITIATIVES

représentée par son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par Me Anaïs GARAY de la SELAS ROBIN LAWYERS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMES

S.A.S. LABORATOIRE NCE

représentée par son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 5]

représentée par Me Yannick POURREZ, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Maître [G] [V]

ès qualités de mandataire judiciaire et de commissaire à l'exécution du plan de sauvegarde de la société LABORATOIRE NCE désigné à ces fonctions selon jugement du tribunal de commerce de Grasse en date du 24 avril 2024 arrêtant le plan de sauvegarde

domicilié en cette qualité [Adresse 1]

défaillant

---

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 13 mai 2025 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

Mme Séverine MOGILKA, Conseillère rapporteure

M. Laurent DESGOUIS, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 juin 2025.

ARRÊT

Réputé contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 juin 2025,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 22 janvier 2021, la société à responsabilité limitée (SARL) Initiatives a donné à bail à la société par actions simplifiée (SAS) Laboratoire NCE des locaux à usage commercial sis [Adresse 3] à [Localité 6].

Par jugement en date du 24 mai 2023, le tribunal de commerce de Grasse a placé la société Laboratoire NCE sous sauvegarde et désigné Maître [G] en qualité de mandataire judiciaire.

La société Initiatives a déclaré une créance de 66 193 euros au titre de loyers impayés qui a été admise au passif de la procédure collective.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2023, la société Initiatives a fait délivrer à la société Laboratoire NCE un commandement de payer la somme de 31 519,60 euros au titre de loyers impayés postérieurement au jugement d'ouverture de la procédure collective, commandement visant la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2023, la société Laboratoire NCE et Maître [V], ès qualité de mandataire judiciaire, ont fait assigner la société Initiatives, devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan statuant en référé, aux fins de voir :

- condamner la société bailleresse à :

- rétablir l'accès à la zone de stockage et au local technique situé au 1er étage des locaux, sous astreinte ;

- payer une provision de 45 000 euros sur la perte de chiffre d'affaires ;

- prononcer la nullité du commandement de payer délivré le 30 octobre 2023 et à défaut obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi des plus larges délais de paiement ;

- condamner la société bailleresse au paiement de la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- à titre infiniment subsidiaire, ordonner le renvoi de la procédure au fond en application de l'article 837 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire en date du 17 juillet 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan a :

- condamné la société Initiatives à rétablir par tout moyen qu'elle jugerait opportun, l'accès de la société Laboratoire NCE au local technique de l'étage dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l'ordonnance et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard au-delà qui courrait pendant une durée de 90 jours, passée laquelle il pourrait être de nouveau fait droit ;

- dit n'y avoir lieu à référé sur les autres demandes de la société Laboratoire NCE et sur les demandes reconventionnelles de la société Initiatives ;

- fait masse des dépens qui seraient supportés par moitié par chacune des parties ;

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.

Ce magistrat a, notamment, considéré que :

- la société bailleresse avait, sans avertissement préalable, mis en 'uvre des mesures bloquantes et de nature à nuire potentiellement à la jouissance des lieux loués par la société Laboratoire NCE, ce qui était à l'origine d'un trouble manifestement illicite potentiel auquel le juge des référés devait mettre un terme en ordonnant les mesures de remise en état ;

- l'accès aux locaux techniques indispensable à la jouissance normale des lieux loués devait ainsi être rétabli ;

- la société locataire n'établissait pas qu'elle produisait et fabriquait des produits sur place qui nécessitaient d'être stockés, acheminés vers des zones d'entrée et de sortie ou qu'elle réceptionnait des marchandises devant suivre ce chemin de telle sorte qu'il n'y avait pas lieu d'ordonner le rétablissement de l'accès à la zone de stockage ;

- la société Laboratoire NCE ne justifiait pas d'une obligation non sérieusement contestable de la bailleresse de l'indemniser d'un préjudice ;

- il n'y avait pas lieu à référé sur la constatation de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en présence de contestations sérieuses :

- en l'état de l'attitude de la bailleresse quant à la fermeture soudaine des accès et des réclamations de la locataire à ce titre antérieures à la délivrance du commandement, susceptibles

de contredire la condition de bonne foi dans la mise en 'uvre de la clause résolutoire ;

- de la saisine du juge des référés par la locataire avant l'expiration du délai d'un mois ;

- de l'absence de justification par la société Initiatives de la dénonciation de ses conclusions aux créanciers inscrits ou de l'absence de créanciers inscrits ;

- la demande de condamnation de la locataire au paiement des loyers échus et de la clause pénale excèdait les pouvoirs du juge des référés.

Par déclaration en date du 31 juillet 2024, la société Initiatives a interjeté appel de la décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dument reprises.

Par ordonnance en date du 5 décembre 2024, le conseiller désigné par le premier président a rejeté la demande de caducité de la déclaration d'appel, dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et dit que la société Laboratoire NCE serait tenue aux dépens de l'incident.

Par conclusions transmises le 17 septembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société Initiatives demande à la cour de :

- juger la société Initiatives recevable en son appel ;

- débouter la société Laboratoire NCE de son moyen d'irrecevabilité ;

- réformer l'ordonnance de référé du 17 juillet 2024 dans son entier dispositif sauf en ce qu'il a débouté la société Laboratoire NCE de toutes ses demandes ;

En conséquence,

- débouter la société Laboratoire NCE de toutes ses demandes ;

- constater les effets de la clause résolutoire à la date du 30 novembre 2023, stipulée aux termes du bail commercial du 22 janvier 2021, mise en 'uvre par le commandement de payer visant la clause résolutoire, signifié le 30 octobre 2023 ;

- dire que la société Laboratoire NCE est devenue occupante sans droit ni titre des locaux sis [Adresse 4] ;

- ordonner l'expulsion de la société Laboratoire NCE ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés, au rez-de-chaussée sis [Adresse 4], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du 15ème jour suivant le prononcé de la présente décision jusqu'à parfait délaissement, si besoin avec le concours de la force publique ;

- ordonner l'enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié, aux frais risques et périls du défendeur sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du 15ème suivant le prononcé de la présente décision ;

- condamner la société Laboratoire NCE à payer à la société Initiatives :

- une indemnité d'occupation de 10 513,20 euros par mois euros, à compter du 30 novembre 2023, jusqu'à complète libération des locaux et restitution des clés ;

- la somme provisionnelle de 195 840,40 euros au titre de l'arriéré de loyers et indemnités d'occupation selon décompte arrêté au 1er juillet 2024, outre les intérêts au taux de base de l'intérêt légal, majoré de 6 points en application de la clause pénale, à parfaire au jour de la décision à intervenir ;

- la somme provisionnelle de 6 309,79 euros à titre d'indemnité forfaitaire de frais contentieux en application de la clause pénale, à parfaire au jour de la décision à intervenir ;

- la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société Initiatives expose, notamment, que :

- son appel est recevable, le dispositif de ses conclusions comportant une demande de réformation de l'ordonnance entreprise ;

- la société Laboratoire NCE loue des locaux sans les occuper matériellement, celle-ci ne produisant rien dans les locaux, n'employant aucun salarié et son stock étant nul ;

- son absence d'activité explique les impayés de loyers et charges ;

- le local technique et la zone de stockage n'ont jamais été loués à la société Laboratoire NCE ;

- cette société avait accès à ces zones mais n'avait aucun droit sur celles-ci ;

- la société Laboratoire NCE ne peut pas revendiquer un accès à ces zones et justifier de l'existence d'un trouble manifestement illicite ;

- la société locataire ne peut prétendre au versement d'une provision sur la perte de son chiffre d'affaires dans la mesure où aucune faute n'a été commise par la société bailleresse, où la société locataire n'a subi aucun préjudice, où le préjudice économique ne peut être chiffré sur le chiffre d'affaires mais seulement sur la perte de marge brute et où la société locataire n'exerce aucune activité économique dans les locaux ;

- le juge des référés n'est pas compétent pour prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire ;

- elle n'a pas porté atteinte à la jouissance de la locataire car elle a cloisonné les locaux pour pouvoir louer l'autre partie du bâtiment non loué à la société Laboratoire NCE ;

- elle n'est pas de mauvaise foi ;

- la société Laboratoire NCE n'ayant pas réglé sa dette de loyer dans le délai d'un mois suivant le commandement de payer, le contrat de bail est résilié par le jeu de la clause résolutoire ;

- la société locataire n'a pas repris le paiement des loyers en cours ni régularisé l'arriéré de loyers.

Par conclusions transmises le 14 novembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société Laboratoire NCE demande à la cour de :

- à titre principal et in limine litis, déclarer irrecevable et mal fondée la société Initiatives en son appel pour absence de critique de l'ordonnance déférée ;

- à titre subsidiaire sur le fond,

- déclarer l'appel de la société Initiatives irrecevable et mal fondé ;

- déclarer l'appel de la société Laboratoire NCE recevable et bien fondée ;

- confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a ordonné à la société Initiatives de procéder au rétablissement de l'accès au local technique sous astreinte de 200 euros par jour de retard ;

- confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté la société Initiatives de ses demandes relatives à la constatation de la résiliation du bail, ainsi que ses demandes annexes, et dit que la condamnation de la locataire au paiement des loyers échus et de la clause pénale excède les pouvoirs du juge des référés en application de l'article 835 du code de procédure civile ;

- réformer de l'ordonnance entreprise en ses autres dispositions ;

Statuant de nouveau en la matière,

- ordonner le rétablissement de l'accès à la zone de stockage avec la réouverture des portes d'accès situées au rez-de-chaussée et l'enlèvement des cloisons en BA13, sous astreinte de 1500 euros par jour de retard à compter de l'arrêt à intervenir ;

- condamner la société Initiatives, prise en la personne de son représentant légal, à payer à la société Laboratoire NCE, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 45 000 euros à titre de provision sur perte sur chiffre d'affaires ;

- à titre infiniment subsidiaire, déclarer nul et non avenu le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail ;

- à titre encore plus infiniment subsidiaire, ordonner la suspension du paiement des loyers, provisions sur charges et accessoires par la société Laboratoire NCE avec la suspension des effets de la clause résolutoire du bail et lui accorder un délai de deux ans pour s'acquitter les sommes seraient mises à sa charge ;

- en toutes hypothèses,

- débouter la société Initiatives, prise en la personne de son représentant légal, de ses demandes tendant à la constatation de la clause résolutoire du bail au 30 novembre 2023 ainsi que l'expulsion de la société Laboratoire NCE des lieux avec la condamnation de celle-ci à des indemnités d'occupation, de provision et somme forfaitaire puisque se heurtant à des contestations sérieuses ;

- débouter la société Initiatives, prise en la personne de son représentant légal, de l'ensemble de leurs demandes, fins, prétentions et conclusions ;

- déclarer l'arrêt à intervenir opposable à Maître [V], ès qualité de commissaire de l'exécution du plan de sauvegarde ;

- condamner la société Initiatives, prise en la personne de son représentant légal, à payer la somme de 5 000 euros à la société Laboratoire NCE, prise en la personne de son représentant légal, en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l'appui de ses demandes, la société Laboratoire NCE fait, notamment, valoir que :

- les conclusions d'appel de la société Initiatives ne comportent aucune critique de l'ordonnance déférée de telle sorte la cour doit déclarer irrecevable et mal fondé la société bailleresse en son appel ;

- la société Initiatives a de manière injustifiée et arbitraire bloqué, le 30 septembre 2023, tous ses accès au local technique et à la zone de stockage l'empêchant de produire, d'entrer et sortir des marchandises et produits ;

- celle-ci a consolidé son obstruction avec l'ajout de cloison ;

- la société Initiatives, par un tel comportement, ne respecte pas ses obligations de délivrance et jouissance paisible vis-à-vis de la société locataire ;

- elle exploite les locaux et dispose d'un accès à la zone de stockage et au local technique qui correspondent à des parties communes ;

- ces accès ont toujours existé, sans aucune contestation, depuis la prise à bail ;

- le commandement de payer délivré par la société bailleresse est nul en ce qu'il vise un loyer impayé sans affecté le trop-perçu de l'échéance précédente et en ce que le loyer trimestriel réclamé n'est pas celui prévu au contrat de bail ;

- la dette locative invoquée intègre des échéances prises en compte dans le cadre de la procédure collective ;

- elle est privée de ses moyens d'exploitation depuis plus de trois mois, ce qui justifie la suspension du paiement des loyers, provisions et accessoires avec suspension des effets de la clause résolutoire et octroi de délais de paiement ;

- elle était à jour de ses loyers au jour du blocage des accès à la zone de stockage et au local technique.

Maître [G] [V], régulièrement intimé à personne morale, n'a pas constitué avocat.

L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 29 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, il doit être relevé que la demande tendant à voir déclarer la présente décision opposable à Maître [V] est sans objet, celui-ci étant partie à l'instance.

- Sur l'irrecevabilité de l'appel interjeté par la société Initiatives :

Aux termes des dispositions de l'article 542 du code de procédure civile, l'appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel.

L'article 562 du même code dispose que l'appel ne défère à la cour que la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent : la dévolution ne s'opère pour le tout que lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet est indivisible.

En l'espèce, la société Laboratoire NCE soutient que la société Initiatives ne formule aucune critique de l'ordonnance déférée de sorte que son appel serait irrecevable. Cependant, il y a lieu de relever que la déclaration d'appel liste les chefs de l'ordonnance que la société appelante critique et que tant les premières conclusions que les dernières de l'appelante comportent, dans leur dispositif, une demande tendant à voir réformer l'ordonnance dans son entier dispositif sauf en ce qu'elle a débouté la société intimée de toutes ses demandes.

Ainsi, la société Initiatives critique, dans sa déclaration d'appel et le dispositif de ses conclusions, l'ordonnance déférée.

Les chefs de l'ordonnance critiqués sont ainsi soumis à la cour, peu important que les moyens développés en appel soient identiques à ceux de première instance.

La critique imposée par les dispositions légales vise les chefs de l'ordonnance et non les moyens, afin de déterminer l'ampleur de la dévolution.

Aucune irrecevabilité de l'appel ne peut être retenue en lien avec une absence de critique de l'ordonnance déférée.

Par conséquent, la société Laboratoire NCE doit être déboutée de sa demande tendant à voir déclarer l'appel de la société Initiative irrecevable.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire et le constat de la résiliation du contrat :

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit du contrat.

Un commandement de payer délivré de mauvaise foi ne permet pas de faire constater, en référé, l'acquisition de la clause résolutoire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier non seulement l'urgence mais également l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ces moyens.

A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes tendant à rétablir les accès au local technique et à la zone de stockage étant dépendantes de la poursuite du contrat de bail, il y a lieu de statuer au préalable sur la résiliation du contrat par application de la clause résolutoire.

En l'espèce, le contrat de bail signé par les parties comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers.

Ainsi, le contrat de bail stipule qu'à défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charges ou frais de poursuite et prestations qui en constituent l'accessoire, et notamment du commandement destiné à faire jouer la présente clause, ou enfin à défaut de l'exécution de l'une ou l'autre des clauses et conditions du bail ou du règlement de copropriété qui fait également la convention des parties, ou encore d'inexécution des obligations imposées au locataires par la loi ou les règlements et un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter restés sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2023, la société Initiatives a fait délivrer à la société Laboratoire NCE un commandement de payer la somme de 31 519,60 euros, en principal, au titre de la dette locative arrêtée au 9 octobre précédent, commandement visant la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

La société intimée soulève la nullité de ce commandement de payer. Toutefois, le juge des référés ne dispose pas du pouvoir de prononcer la nullité d'un tel acte. En revanche, il lui revient d'apprécier si la contestation de sa validité par le preneur constitue ou non une contestation sérieuse de l'action du bailleur en constatation de la résiliation du bail sur le fondement de ce commandement.

La cour doit donc apprécier, sous l'angle de la contestation sérieuse, la problématique de la régularité du commandement de payer.

La société Initiatives NCE se réfère à l'ordonnance du premier juge pour soutenir l'existence de contestations sérieuses.

Il doit être relevé, tout d'abord, que le commandement de payer a été délivré, le 30 octobre 2023, pour une somme, en principal, inférieure au montant du loyer trimestriel dû au 1er octobre. Même si le décompte annexé remonte au loyer dû au 1er juillet 2023, celui-ci a été réglé par les virements des 21 juillet, 4 août et 5 septembre 2023, conformément à la proposition formulée par la société locataire à la bailleresse, sans qu'il soit justifié d'une opposition de cette dernière. Le dernier virement a même été d'un montant supérieur au solde dû de sorte que le loyer du 1er octobre a été réglé à hauteur de 20 euros. Contrairement à la présentation du décompte, l'impayé est d'un montant inférieur à un loyer.

De plus, le commandement de payer a été délivré sur la base d'un décompte établi neuf jours après l'échéance du dernier loyer qui était déjà réglé à hauteur de 20 euros, sans mise en demeure préalable et donc très rapidement.

Il doit aussi être constaté que ce commandement de payer intervient un mois après le blocage des accès au local technique et à la zone de stockage, réalisé par la société bailleresse au cours d'un week-end, sans avoir avisé au préalable la société locataire, et alors même qu'elle savait que cela aurait des incidences sur l'accès aux locaux pour cette dernière puisque dans un courriel en date du 15 novembre 2022, M. [I] de la société Initiatives, a écrit à Mme [C] de la société Laboratoire NCE que « l'accès à vos locaux n'est possible que par la partie stockage ».

Au regard de ces éléments, la société bailleresse a fait délivrer un commandement de payer, pour un loyer trimestriel impayé partiellement, neuf jours après la date d'échéance, après avoir pris des mesures qu'elle savait de nature à empêcher l'accès de la locataire aux locaux loués et subséquemment, affectant l'activité de cette dernière et ses revenus.

Ainsi, comme l'a à juste titre retenu le premier juge, la condition de bonne foi dans la mise en 'uvre de la clause résolutoire apparaît susceptible d'être questionnée, ce qui constitue une contestation sérieuse et exclut qu'il soit statué en référé sur la constatation de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de bail et l'expulsion de la société locataire.

Par conséquent, l'ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur ces chefs de demandes.

- Sur la demande de provision présentée par la société Initiatives :

L'article 563 du code de procédure civile dispose que pour justifier en appel les prétentions qu'elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux, produire de nouvelles pièces ou proposer de nouvelles preuves.

Aux termes de l'article 564 de ce même code, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent plus soumettre à la cour de nouvelles demandes, si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.

En application de l'article 565 de ce code, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En l'espèce, la société Initiatives sollicite le paiement de deux provisions au titre de l'arriéré locatif avec intérêt au taux légal majoré de 6 points en application de la clause pénale et au titre de l'indemnité forfaitaire de frais de contentieux en application de cette même clause pénale.

La société Laboratoire NCE souligne, dans ses conclusions (en page 15) que de telles demandes n'ont pas été présentées en première instance et qu'elles sont ainsi irrecevables en appel.

Il convient de relever qu'effectivement, l'ordonnance déférée vise des demandes de condamnation au paiement de l'arriéré de loyers et de la clause pénale présentées à titre définitif et non provisionnel par la société Initiatives et que le premier juge a dit n'y avoir lieu à référé sur ces demandes en explicitant qu'il ne peut octroyer que des provisions, ce qui n'étaient pas demandées.

En cause d'appel, la société Initiatives présente désormais des demandes au titre de l'arriéré locatif et de la clause pénale à titre provisionnel. Cependant, de telles prétentions s'avèrent nouvelles dans la mesure où la société Initiatives n'a pas présentée de demande de provision en première instance, où le juge des référés ne peut statuer que sur des demandes présentées à titre provisionnel et non définitif et où l'ajout en cause d'appel du caractère provisionnel de la demande modifie la nature de celle-ci.

Les demandes de provision au titre de l'arriéré locatif avec intérêt au taux légal majoré de 6 points en application de la clause pénale et au titre de l'indemnité forfaitaire de frais de contentieux en application de cette même clause pénale étant nouvelles doivent être déclarées irrecevables.

- Sur le rétablissement de l'accès au local technique et à la zone de stockage :

Aux termes de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il doit être constaté lorsque, même en l'absence de servitude établie, il est fait obstacle à l'utilisation paisible et prolongée d'un passage.

Il peut également résulter d'une voie de fait, entendue comme un comportement s'écartant si ouvertement des règles légales et usages communs, qu'il justifie, de la part de celui qui en est victime, le recours immédiat à une procédure d'urgence afin de le faire cesser.

L'existence de contestations, fussent-elles sérieuses, n'empêche pas le juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Pour apprécier la réalité de ce dernier, la cour d'appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue. Enfin, le juge des référés apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble manifestement illicite qu'il constate.

En l'espèce, il résulte du contrat de bail et des plans versés aux débats par les parties que la société Laboratoire NCE loue une superficie d'environ 786 m² repartie sur deux niveaux, le rez-de-chaussée étant affecté à la zone de fabrication et un logement étant situé au 1er étage.

Les plans permettent de constater que le bâtiment qui n'est pas loué en son intégralité à la société Laboratoire NCE comporte un seul local technique situé à l'étage.

Suivant le courriel en date du 10 octobre 2023, rédigé par Mme [C], de la société Laboratoire NCE, un tel local comporte la climatisation, la ventilation, le compresseur, le système de chauffage et le chauffe-eau.

Dans son courriel en date du 15 novembre 2022, M. [I], de la société Initiatives, indique que les équipements de chauffage, d'électricité et autres réseaux ont été installés pour un mono utilisateur, ce qui confirme que le local technique comporte les réseaux et équipements techniques utilisés par la société Laboratoire NCE, dans la zone louée.

Aussi, la société locataire doit avoir accès à ce local pour pouvoir jouir paisiblement des lieux loués.

Or, la société Initiatives a procédé à la fermeture de l'accès au local technique alors même que la société locataire disposait depuis son entrée dans les lieux d'un tel accès.

La société bailleresse ne conteste pas avoir fait procéder, au cours du week-end du 30 septembre et 1er octobre 2023, aux blocages de portes et à la pose de cloisons, empêchant la société locataire d'accéder au local technique, ce qui a d'ailleurs été constaté par commissaire de justice, le 10 octobre suivant.

Par une telle intervention, au demeurant réalisée sans avertissement préalable, la société Initiatives a entravé la jouissance paisible des locaux loués par la société Laboratoire NCE. Un tel comportement est constitutif d'un trouble manifestement illicite de telle sorte qu'il doit être ordonné à la société Initiatives de rétablir l'accès au local technique.

La société Initiatives a aussi bloqué, par son intervention, l'accès de la société Laboratoire NCE à la zone de stockage.

Au vu des plans, une telle zone n'est pas intégrée dans le contrat de bail. Toutefois, il ressort du courriel de M. [I] en date du 15 novembre 2022 que l'accès aux locaux loués par la société Laboratoire NCE n'est possible que par la partie stockage.

Par ailleurs, les plans, particulièrement le plan de masse annexé au contrat de bail, permettent de constater, avec l'évidence requise en référé, que les locaux comportent une seule zone permettant le chargement et déchargement de marchandises, à droite sur les plans, élément essentiel pour permettre la fabrication des produits de la société Laboratoire NCE, et que la liaison entre cette zone et les locaux loués implique le passage par la zone de stockage.

Si le bâtiment comporte une seconde entrée, à gauche sur les plans, elle ne permet manifestement pas le chargement et déchargement des marchandises compte tenu de la présence d'un chemin inaccessible aux véhicules pour accéder à l'entrée et l'impossibilité de stationner à l'entrée dudit chemin en raison du passage pour se rendre au parking.

Là encore, alors que la société Laboratoire NCE disposait de l'accès à la zone de stockage depuis son entrée dans les lieux, la société Initiatives a procédé au blocage de cette zone, ce qui est de nature à empêcher la société locataire de fabriquer ses produits et à tout le moins, entraver son activité.

Il importe peu que les comptes de résultat des années 2021 à 2023 mentionnent uniquement la production de services dans la mesure où le contrat de bail prévoit une affectation des lieux loués « à usage de recherche, de fabrication et de distribution de tous produits alimentaires et diététiques, pharmaceutiques, cosmétiques, d'hygiène corporelle et alimentation pour animaux ». La société bailleresse ne peut donc faire obstacle à l'activité de fabrication prévue au contrat de bail.

Par son intervention, la société Initiatives a entravé la jouissance paisible des locaux loués par la société Laboratoire NCE. Un tel comportement est, là encore, constitutif d'un trouble manifestement illicite de telle sorte qu'il doit être ordonné à la société Initiatives de rétablir l'accès à la zone de stockage pour permettre l'accès aux locaux loués par la réouverture des portes d'accès et la suppression de la cloison.

Afin d'assurer le rétablissement effectif des accès, il convient d'assortir ces condamnations d'une astreinte.

Par conséquent, l'ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu'elle a condamné la société Initiatives à rétablir par tout moyen qu'elle jugera opportun, l'accès de la société Laboratoire NCE au local technique de l'étage dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l'ordonnance et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard au-delà courrant pendant une durée de 90 jours, passée laquelle il pourrait être de nouveau fait droit.

Par contre, cette ordonnance doit être infirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de rétablissement de l'accès à la zone de stockage.

La société Initiatives doit être condamnée à rétablir l'accès à la zone de stockage par la réouverture des portes d'accès et la suppression de la cloison dans un délai de 15 jours à compter de la présente décision, et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard au-delà qui courra pendant une durée de 90 jours, passée laquelle il pourra être de nouveau fait droit.

- Sur la demande de provision présentée par la société Laboratoire NCE :

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution d'une obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant, celle-ci n'ayant alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

En l'espèce, la société Laboratoire sollicite une provision de 45 000 euros au titre de la perte sur chiffre d'affaires.

Si elle est effectivement dans l'impossibilité de fabriquer des produits compte tenu de l'obstruction de l'accès à la zone de stockage, passage reliant la zone de chargement et déchargement aux locaux loués, aucun élément ne justifie qu'elle soit dans l'impossibilité de produire les services qui sont les seules marchandises vendues mentionnées dans les comptes de résultat. En effet, aucun bien produit par elle n'a été vendue par la société Laboratoire NCE au cours des années 2021 à 2023.

Aussi, l'obligation d'indemniser une perte de chiffre d'affaires en raison de l'obstruction à l'accès à la zone de stockage ne relève nullement de l'évidence.

Le quantum de la provision sollicitée qui n'est pas explicité par la société Laboratoire NCE ne relève pas plus de l'évidence requise en référé.

Dès lors, l'ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur ce chef de demande.

- Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L'ordonnance déférée doit être infirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile et fait masse des dépens qui seraient supportés par moitié par chacune des parties.

La société Initiatives, qui succombe principalement au litige, sera déboutée de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de la société intimée les frais non compris dans les dépens, qu'elle a exposés en première instance et en appel. Il lui sera donc alloué une somme de 2 000 euros.

La société Initiatives supportera, en outre, les dépens de première instance et d'appel.

PAR CES MOTIFS,