TJ 93008, 18 juin 2025, RG 25/01390

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 25/01390 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2UYM

Minute :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4]
Représentant : Me Amina KHALED TAMANI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0160

C/

Madame [N] [X] [E] [G]

Copie délivrée à :
Me KHALED TAMANI
Mme [G]

Le 18 juin 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 18 juin 2025 ;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge du tribunal judiciaire assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 07 avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge du tribunal judiciaire , assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société CABINET CHARLES BAUMANN, SAS, ayant son siège social [Adresse 5]

représentée par Me Amina KHALED TAMANI, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [N] [X] [E] [G], demeurant [Adresse 6]

représentée par M. [D] [G], muni d’un pouvoir

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Mme [N] [X] [E] [G] est propriétaire des lots n° 28 et 38 au sein de l'immeuble situé [Adresse 4] (93).

Par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] (93), représenté par son Syndic, la société par actions simplifiée Cabinet Charles Baumann, a assigné Mme [N] [X] [E] [G] devant la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins d'obtenir le paiement des charges de copropriété.

L'affaire a été appelée à l'audience du 7 avril 2025.

A cette date, le syndicat des copropriétaires comparaît, représenté. Il reprend les termes de ses conclusions déposées en vue de l'audience du 7 avril 2025 et demande la condamnation de Mme [N] [X] [E] [G] :
- à lui payer la somme de 1 250,62 euros au titre des charges de copropriété ;
- à lui payer la somme de 1 629,83 euros au titre des frais de recouvrement ;
- à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;
- et aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Khaled Tamani.

Au soutien de ses demandes, le demandeur expose, sur le fondement des articles 10, 10-1, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 36 du décret du 17 mars 1967 et 1103 et suivants du code civil, que Mme [N] [X] [E] [G] ne paye pas régulièrement ses charges de copropriété. Il précise que 7 appels de fonds ont été émis concernant les travaux de couverture et que Mme [G] n'a pas réglé la dernière échéance.

Mme [N] [X] [E] [G] comparaît, représentée par M. [D] [G], muni d'un pouvoir. Elle se réfère à ses conclusions déposées à l'audience. Elle sollicite le rejet des demandes de condamnation au paiement de frais. Elle explique qu'elle espérait une conciliation et qu'elle n'a jamais refusé de payer mais souhaitait obtenir une preuve du montant des sommes dues. Elle indique avoir reçu le relevé comptable seulement le 1er avril 2025 et avoir immédiatement réglé par chèque les sommes dues au titre des charges de copropriété. Elle précise ne jamais avoir reçu certains des courriers mentionnés dans le décompte des frais.

L'affaire a été mise en délibéré au 18 juin 2025.

Par note en délibéré autorisée, reçue le 18 avril 2025, le demandeur a confirmé l'encaissement de la somme de 1 250,62 euros.

MOTIFS DE LA DECISION

I - Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot. En vertu de l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

En l'espèce, il résulte de la matrice cadastrale que Mme [N] [X] [E] [G] est propriétaire des lots n° 28 et 38, au sein de l'immeuble situé [Adresse 4] (93). Elle est, de ce fait, tenue au paiement de sa quote-part de charges de copropriété. Il apparaît néanmoins que les sommes dues à ce titre ont été réglées par un chèque du 3 avril 2025, régulièrement encaissé par le syndicat des copropriétaires.

En conséquence, la demande formée aux fins de paiement des charges de copropriété sera rejetée.

II - Sur la demande en paiement des frais de recouvrement

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. Le 9 de l'annexe 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoit en outre que le coût des mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, de relance après mise en demeure, de conclusion d'un protocole d'accord, de constitution et mainlevée d'hypothèque, de dépôt de requête en injonction de payer et, en cas de diligences exceptionnelles, de constitution d'un dossier transmis à l'auxiliaire de justice ou de suivi du dossier transmis à l'avocat est imputable au seul copropriétaire concerné.

En l'espèce, il ressort des pièces produites aux débats que Mme [G] a sollicité, en vain, des explications sur le montant des sommes réclamées et qu'elle a immédiatement réglé les sommes dues lorsque des justificatifs lui ont été transmis. A cet égard, le commandement de payer du 11 octobre 2024 n'était pas nécessaire. En outre, le syndic ne rapporte la preuve de l'envoi d'aucun courrier recommandé. Les frais dits de transmission du dossier à l'huissier et de transmission à avocat correspondent à des diligences qui font partie des missions habituelles d'un syndic. Enfin, les frais d'assignation et d'avocat sont compris dans les dépens et dans les frais irrépétibles.

En conséquence, la demande de condamnation au paiement de frais sera rejetée.

III - Sur les mesures de fin de jugement

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires, partie perdante à l'instance en cours, supportera la charge des dépens.

Par ailleurs, la demande qu'il a formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,