TJ 93008, 11 juin 2025, RG 25/01845

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE MONTREUIL
[Adresse 4]
[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 25/01845 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2WOQ

Minute : 25/304

S.A.S. FONCIERE DU MOULIN VERT VENANT AUX DROIT DE SCIPA
Représentant : Maître Harry ORHON de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON & FERNAND, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE

C/

Madame [N] [O]

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :
Maître Harry ORHON

Copie(s) certifiée(s) conforme(s) délivrée(s) à :

Le

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
JUGEMENT
du 11 juin 2025

Jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 11 juin 2025 ;

Par Madame Laurence HAIAT, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 8 avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Laurence HAIAT, vice-présidente au tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Monsieur Yann LACHAT, greffier placé audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A.S. FONCIERE DU MOULIN VERT VENANT AUX DROIT DE SCIPA
sise [Adresse 2]
représentée par Maître Harry ORHON de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON & FERNAND, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [N] [O]
demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 25 juillet 2013, SCIPA a donné à bail à Madame [N] [O] et Monsieur [P] [D] un appartement à usage d’habitation et un emplacement de stationnement, situé [Adresse 3].

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS FONCIERE DU MOULIN VERT venant aux droits de SCIPA a fait signifier par acte d'huissier en date du 13 novembre 2024, un commandement de payer la somme de 4.612,53 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif du 25 octobre 2024, et visant les clauses résolutoires contractuelles.

Par acte d'huissier en date du 4 février 2025, la SAS FONCIERE DU MOULIN VERT a fait assigner Madame [N] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
déclarer acquise la clause résolutoire et constater la résiliation du contrat de bail,
d'ordonner votre exclusion de corps et de biens des lieux loués ainsi que tout occupant de leur chef, et si besoin est avec le concours et l'assistance de la Force publique,
de supprimer le délais de deux mois prévu par l'article L.412-1 du CPCE ainsi que le prévoit désormais la loi d'ordre public du 27 juillet 2023 aux articles 8 et 10 ayant modifié ledit article ainsi que l'article L.412-2 alinéa 3 du CPCE,
de le condamner au paiement de la somme de 7.695,42 euros représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation sus énoncées avec les intérêts de droit à compter du commandement de payer,
de le condamner au paiement d'une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges et ce jusqu’au départ effectif du locataire matérialisé par remise des clefs ou expulsion,
voir ordonner la séquestration des meubles aux frais de la partie expulsée,
250 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l'assignation.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 8 avril 2025.

A cette audience, la SAS FONCIERE DU MOULIN VERT, régulièrement représenté, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé la dette locative à la somme de 7.388,35 euros, échéance du mois de mars 2025 comprise, selon le décompte en date du 1er avril 2025.

Madame [N] [O], régulièrement assignée à étude, ne comparait pas et n'est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 11 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 10 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 8 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS FONCIERE DU MOULIN VERT justifie avoir saisi la CCAPEX le 14 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 4 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

En l'espèce, le bail conclu le 25 juillet 2013 contient une clause résolutoire mentionnant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 novembre 2024, pour la somme en principal de 4.612,53 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 13 janvier 2025 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 25 juillet 2013 à compter du 14 janvier 2025.

Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de Madame [N] [O] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il résulte de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 en sa version applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet 2023 que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années". Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [N] [O], non-comparante, n'a pas expliqué les raisons de sa dette locative et la méconnaissance de ses obligations locatives.

Dans ces conditions et au regard du montant élevé de la dette, il ne sera pas fait application de l'article précité.

Madame [N] [O] étant sans droit ni titre depuis le 14 janvier 2025, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [N] [O] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la SAS FONCIERE DU MOULIN VERT produit un décompte démontrant que Madame [N] [O] lui doit la somme de 7.388,35 euros, échéance du mois de mars 2025 incluse, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés en date du 1er avril 2025 et aux indemnités d'occupation échues à cette date.

Madame [N] [O] sera donc condamnée au paiement de la somme de 7.388,35 euros avec intérêts de droit à compter du commandement de payer du 13 novembre 2024 sur la somme de 4.612,53 euros, en principal.
Madame [N] [O] sera aussi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi normalement, à compter du 1er avril 2025, jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Madame [N] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS