TJ 93008, 11 juin 2025, RG 25/03093

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE MONTREUIL
[Adresse 5]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 25/03093 - N° Portalis DB3S-W-B7J-22YQ

Minute : 25/308

Monsieur [L] [D]
Représentant : Me Thikim NGUYEN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

C/

Monsieur [I] [F]
Madame [M] [T]

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :
Me Thikim NGUYEN

Copie(s) certifiée(s) conforme(s) délivrée(s) à :
Monsieur [I] [F]
Madame [M] [T]

Le

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
JUGEMENT
du 11 juin 2025

Jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 11 juin 2025 ;

Par Madame Laurence HAIAT, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 8 avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Laurence HAIAT, vice-présidente au tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Monsieur Yann LACHAT, greffier placé audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [L] [D]
demeurant [Adresse 4] - [Localité 3]
représenté Me Thikim NGUYEN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [F]
demeurant [Adresse 2] - [Localité 6]
comparant en personne

Madame [M] [T]
demeurant [Adresse 2] - [Localité 6]
comparante en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 7 janvier 2022, Monsieur [L] [D] a donné à bail à Monsieur [I] [F] et Madame [M] [T] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 2], [Localité 6], moyennant un loyer principal de 875 euros, outre 290 euros de provision sur charges mensuelles.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [L] [D] a fait signifier par acte d'huissier en date du 26 avril 2024, un commandement de payer la somme de 4.585 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif du 23 avril 2023, visant la clause résolutoire.

Par acte d'huissier en date du 29 janvier 2025, Monsieur [L] [D] a fait assigner Monsieur [I] [F] et Madame [M] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location entre les parties et la résiliation du bail,
ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [I] [F] et Madame [M] [T], et celle de tous les occupants de leur chef, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin,
condamner à lui payer les sommes suivantes :
·11.985 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au mois de décembre 2024, avec intérêts de droit à compter de la délivrance du commandement de payer du 26 avril 2024,
· une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges et ce jusqu’au départ effectif du locataire matérialisé par remise des clefs ou expulsion,
·2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
· les entiers dépens de l’instance.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 8 avril 2025.

A cette audience, Monsieur [L] [D], régulièrement représenté, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, et actualise la dette locative à la somme de 15.480 euros, échéance du mois de mars 2025.

Monsieur [I] [F] et Madame [M] [T], comparants en personne, indiquent que l'appartement ne dispose pas de chauffage, et indiquent qu'ils souhaitent quitter le logement.

La décision a été mise en délibéré au 11 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 4 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 8 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 7 janvier 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 avril 2024, pour la somme en principal de 4.585 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 26 juin 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 7 janvier 2022 à compter du 27 juin 2024.
Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de Monsieur [I] [F] et Madame [M] [T] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif .

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il résulte de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 en sa version applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet 2023 que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années". Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [I] [F] et Madame [M] [T] ont cessé de verser tout loyer depuis le mois d'octobre 2024, et l'importance de la dette locative ne permet pas de leur accorder des délais de paiement. Par ailleurs, les locataires ne verse aucune pièce aux débats s'agissant de l'état du logement.

Dans ces conditions et au regard du montant élevé de la dette, il ne sera pas fait application de l'article précité.

Monsieur [I] [F] et Madame [M] [T] étant sans droit ni titre depuis le 27 juin 2024, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucun élément ne justifie qu'une astreinte soit prononcée. En effet, le bailleur n'apporte pas de justification à sa demande qui expliquerait en quoi les mesures prévues par le Code des procédures civiles d'exécution ne seraient pas suffisantes pour assurer la libération des lieux.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [I] [F] et Madame [M] [T] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, Monsieur [L] [D] produit un décompte démontrant que Monsieur [I] [F] et Madame [M] [T] lui doivent la somme de 15.480 euros, échéance du mois de mars 2025 incluse, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.

Monsieur [I] [F] et Madame [M] [T] seront donc condamné solidairement au paiement de la somme de 15.480 euros.

Monsieur [I] [F] et Madame [M] [T] seront aussi condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi normalement, à compter du mois d'avril 2025, jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [F] et Madame [M] [T], parties perdantes, supportera in solidum la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [L] [D] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS