TJ 93008, 16 juin 2025, RG 25/01653

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 25/01653 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2VVB

Minute : 25/736

Monsieur [I] [U]
Représentant : Maître Lucien MAKOSSO de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON & FERNAND, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 370
Madame [V] [U]
Représentant : Maître Lucien MAKOSSO de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON & FERNAND, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 370

C/

SAEM CDC HABITAT
Représentant : Maître Claire LITAUDON de la SELARL CM & L AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1844

Exécutoire délivrée le :
à :
Me MAKOSSO

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
Me LITAUDON

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 16 Juin 2025;

par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ;

Après débats à l'audience publique du 31 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [I] [U]
demeurant [Adresse 2]

Madame [V] [U]
demeurant [Adresse 2]

Tous deux représentés par Maître Lucien MAKOSSO de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON & FERNAND, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

SAEM CDC HABITAT
Siège social [Adresse 3]

représentée par Maître Claire LITAUDON de la SELARL CM & L AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

D'AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 février 2024, la SAEM CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [I] [U] et Madame [V] [U] un logement et deux emplacements de stationnement situés [Adresse 2], à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 1283,40 euros pour le logement, 124,20 euros pour les emplacements de stationnement, augmenté des provisions sur charges.

Par lettre recommandée en date du 11 septembre 2024 reçue le 16 septembre 2024, Monsieur [I] [U] et Madame [V] [U] ont adressé à la SAEM CDC HABITAT une mise en demeure de réaliser des travaux de mise en conformité du logement aux normes de décence et de rembourser 81,77 euros par mois de loyer jusqu’à la réalisation des travaux.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 février 2025, Monsieur [I] [U] et Madame [V] [U] ont fait assigner la SAEM CDC HABITAT aux fins de :
Ordonner à la SAEM CDC HABITAT de remettre en état la salle de bain du logement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir,Condamner la SAEM CDC HABITAT à payer à Monsieur [I] [U] et Madame [V] [U] la somme de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir jusqu’à la réalisation des travaux de remise en état de la salle de bain,Condamner la SAEM CDC HABITAT à payer à Monsieur [I] [U] et Madame [V] [U] la somme de 619,20 euros par mois à compter du 5 février 2024 jusqu’à la remise en état de la salle de bain au titre de la réfaction du loyer de 40%,Condamner la SAEM CDC HABITAT à rembourser à Monsieur [I] [U] et Madame [V] [U] les meubles dégradés dans la salle de bain, soit 79,99 euros et 14,99 euros,Condamner la SAEM CDC HABITAT à payer à Monsieur [I] [U] et Madame [V] [U] la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts,Condamner la SAEM CDC HABITAT à payer à Monsieur [I] [U] et Madame [V] [U] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,Ordonner l’exécution provisoire.
À l'audience du 31 mars 2025, Monsieur [I] [U] et Madame [V] [U], représentés, maintiennent leurs demandes.

Ils indiquent que l’état des lieux d’entrée ne mentionnait aucune dégradation dans le logement, à l’exception de légers désordres au niveau du plafond de la salle de bains, et qu’ils ont constaté l’aggravation des infiltrations et moisissures dès le lendemain de la prise de possession des lieux.
Ils précisent avoir avisé le bailleur dès le 5 février 2024, sans réaction, malgré des relances et la saisine du médiateur du locataire de CDC HABITAT. Ils soulignent que ce n’est que le 29 aout 2024 qu’un plombier est intervenu, confirmant l’existence de trois fuites provenant des logements du 3eme étage.
Ils indiquent que les désordres ont été constatés par un commissaire de justice, selon procès-verbal de constat du 18 novembre 2024, décrivant précisément les moisissures et infiltrations dans la salle de bain. Ils ajoutent avoir signalé la situation au service municipal de la commune de [Localité 7], sans réponse.
Ils soutiennent au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrer un logement décent, compte tenu des infiltrations dans la salle de bains, ce qui justifie la condamnation à la réalisation de travaux de remise en état sous astreinte, ainsi que la réfaction des loyers de 40 % à compter du 5 février 2024 et l’octroi de dommages et intérêts. Ils précisent que la famille, recomposée, compte huit personnes dans le logement.

Par conclusions écrites soutenues à l’audience, la SAEM CDC HABITAT, représentée, demande au juge des contentieux de la protection de :
A titre principal,Débouter Monsieur [I] [U] et Madame [V] [U] de leur demande de réalisation de travaux sous astreinte,Fixer la réfaction du loyer à hauteur de 6,5% du loyer mensuel, hors charges,Débouter Monsieur [I] [U] et Madame [V] [U] de leur demande de dommages et intérêts,Débouter Monsieur [I] [U] et Madame [V] [U] de leur demande de leur demande de remboursement de meubles,A titre subsidiaire,Fixer la réfaction du loyer à hauteur de 10% du loyer mensuel, hors charges,Réduire à de plus justes proportions la demande de dommages et intérêts,En tout état de cause,Réduire à de plus justes proportions la demande faite au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Elle explique que le logement donné en location est un logement neuf, et que lorsqu’elle a été avisée de l’aggravation des infiltrations dans la salle de bain principale, elle s’est rapprochée du promoteur immobilier dans le cadre de la garantie de parfait achèvement. Elle indique que l’intervention du plombier n’a alors pas permis de supprimer les causes du sinistre, si bien qu’elle a mandaté la société REOLIAN qui a constaté l’existence de fuites provenant des logements du 3ème étage, et a procédé à a réfection des joints silicones défectueux, si bien que les causes des désordres ont été supprimées le 29 aout 2024. Elle ajoute avoir fait chiffrer les travaux de reprise dans la salle de bain, et installé des plaques de plâtre sur le faux plafond dans l’attente de la réalisation des travaux. Elle souligne qu’une réunion d’expertise s’est tenue le 24 février 2025.
S’agissant des travaux de reprise, elle ne conteste pas qu’ils doivent être effectués, mais indique que leur réalisation devait intervenir après séchage des supports, constates lors de la réunion d’expertise, si bien qu’il n’y a pas lieu à condamnation ni astreinte.
Elle estime que la demande de réfaction des loyers est trop élevée, s’agissant d’un logement de 92,20 m² avec deux salles de bain, dont l’une seulement n’est pas utilisable dans des conditions normales, si bien qu’il y a lieu de la limiter à 6,5% du loyer, au prorata de la surface, et au plus à 10% s’il y a lieu d’inclure les taches sur le revêtement du plafond. Elle ajoute que la demande de dommages et intérêts n’est pas justifiée, et qu’il n’est pas établi que les meubles ont été endommagés dans la salle de bain.

L'affaire a été mise en délibéré au 16 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la demande de réalisation de travaux

Il résulte de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Les caractéristiques du logement décent sont définies dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit notamment satisfaire aux conditions relatives à l’état d’entretien du clos et du couvert, du gros œuvre du logement et de ses accès. Le logement ne doit pas présenter de risques manifestes pour la santé du locataire provenant de problèmes d’humidité ou d’infiltrations, de ventilation, des réseaux d’électricité, de gaz, d’eau et de chauffage, des matériaux de construction, des canalisations ou des revêtements.

Selon l'article 6a) de la même loi, le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Selon l'article 6c) de la même loi, le bailleur est également obligé d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Selon l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, il ressort de l'examen des éléments communiqués par les parties, notamment l’état des lieux d’entrée, le procès-verbal de constat et le rapport d’expertise amiable du 25 février 2025, et de leurs observations que des désordres sont survenus dans l’une des salles de bain du logement loué à Monsieur [I] [U] et Madame [V] [U], causés par des fuites provenant des appartements situés au-dessus.

D’une part, il apparait que selon fiche d’intervention du 29 aout 2024, la société REOLIAN MULTITEC a procédé à la réfection des joints de silicone défectueux dans les douches de deux logements, à l’origine des infiltrations dans le logement de Monsieur [I] [U] et Madame [V] [U].

Dans le rapport d’expertise du 25 février 2025, le cabinet ELEX souligne « la cause a été réparée et les supports sont secs ».

Il s’ensuit que les travaux nécessaires à remédier au dégât des eaux ont été réalisés.

D’autre part, selon devis du 23 septembre 2024 de l’entreprise ERI, les travaux de reprise des murs et plafond de la salle de bain du logement et de reprises de peintures dans la chambre et la salle d’eau ont été déterminés et évalués.

Le devis a été présenté au cabinet ELEX à l’occasion de l’expertise, lequel a retenu ces travaux comme suffisants à réparer les dommages causés aux peintures, faux plafonds et plâtres dans le logement.

La SAEM CDC HABITAT indique qu’elle n’est pas opposée à la réalisation des travaux, les supports étant désormais secs.

Ces éléments mettent en évidence la nécessité de travaux de reprise dans la salle de bain, à la charge de la bailleresse.

Il convient en conséquence de condamner la SAEM CDC HABITAT à réaliser les travaux de reprise des plafonds et murs du logement, selon devis de la société ERI du 23 septembre 2024, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision.

Au regard de la nature des travaux et de l’étendue des désordres et des observations de la SAEM CDC HABITAT, il n’y a pas lieu d’assortir la présente condamnation d’une astreinte.

Sur la demande de diminution des loyers :

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Selon l'article 20-1 de la même loi, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, relatifs à la délivrance d'un logent décent, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité.

Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution et peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des développements qui précèdent que des désordres sont survenus dans l’une des salles de bains du logement à la suite de dégâts des eaux et infiltrations provenant de logements situés à l’étage supérieur, qui ont entrainé la chute des plaques de plâtre du plafond.

La salle de bain ne répond donc en l’état pas aux critères du logement décent eu regard à l’humidité et aux infiltrations.

En outre, le bailleur a déjà réalisé des travaux pour remédier aux fuites et doit en réaliser d’autres pour remettre en état la salle de bains.

En conséquence, il y a lieu de réduire le montant du loyer depuis le 5 février 2024, date à laquelle les désordres ont été signalés jusqu’à la réalisation des travaux.

Compte tenu de la nature des nuisances affectant l’une des salles de bain du logement, soit une surface de 5,9 m² représentant 6,50% de la surface du logement, mais également, compte tenu de l’usage de la pièce inutilisable, une salle de bain principale, il convient de fixer la diminution mensuelle du loyer à 10% du montant du loyer du logement, hors charge.

Il convient de condamner la SAEM CDC HABITAT à payer à Monsieur [I] [U] et Madame [V] [U] 10% du montant du loyer du logement hors charges, par mois, à compter du 5 février 2024, jusqu’à la date de réalisation des travaux.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance :

En application des articles 6b) de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 du code civil, le bailleur est tenu d'assurer au locataire une jouissance paisible du logement loué pendant la durée du bail .

Par ailleurs, en application de l'article 6 a) et 6c) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ainsi que d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Il convient de déterminer si les troubles de jouissance sont établis et s'ils sont dus à un manquement du bailleur à son obligation d'assurer une jouissance paisible au locataire.

En l’espèce, d’une part, il ressort des pièces communiquées et des développements qui précèdent que les désordres existants ont été pris en charge par la SAEM CDC HABITAT SOCIAL.

Il est constant que la salle de bain principale ne peut être utilisée.
Page

Les pièces communiquées mettent en évidence l’intervention d’un plombier pour remédier aux fuites.

Cette situation caractérise un manquement du bailleur à son obligation de garantir les locataires des troubles de jouissance, et justifie une indemnisation du préjudice liée à l’impossibilité d’utilisation normale.

Au regard de ces éléments, compte tenu de la nature des nuisances et de leur durée, depuis le mois de février 2024 il convient de condamner la SA d'HLM SEQENS à payer à Madame [T] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de remboursement des meubles :

Selon l’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, il n’est pas démontré que les factures présentées pour deux meubles correspondent à des équipements installés par les locataires dans la salle de bain, ni que ceux-ci ont été dégradés, ni enfin que les dégradations sont liées à un manquement du bailleur à ses obligations, ou sont dues aux infiltrations.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de remboursement de deux meubles.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner la SAEM CDC HABITAT aux dépens de l'instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [I] [U] et Madame [V] [U] les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner la SAEM CDC HABITAT à leur payer la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS